0 OINS 83/2023 — (nezadán)

1. Identifikace obviněné1 Ze seznamu znalců vedeného správním orgánem (SEZNAT) bylo zjištěno, že obviněná má od , datum, oprávnění k výkonu znalecké činnosti pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializací nemovitosti a dále pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Je podnikající fyzickou osobou s přiděleným IČO: , IČO, .2. Průběh správního řízení2 Dne , datum, byl ministerstvu doručen podnět , tituly před jménem, , jméno FO, (dále jen „oznamovatel“) k zahájení řízení z moci úřední o přestupku, kterého se obviněná dle oznamovatele dopustila při vypracování posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne , datum, (dle jen „posudek“). Posudek byl součástí podání.3 Protože ministerstvo považovalo z výše uvedených listin skutkový stav za dostatečně zjištěný, vydalo dne , datum, příkaz, ve kterém uznalo obviněnou vinnou ze spáchání přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) ZnalZ, kterého se mohla dopustit jednáním popsaným ve výroku tohoto rozhodnutí, a za jeho spáchání obviněné uložilo pokutu , částka, . Obviněná proti příkazu podala dne , datum, v zákonné osmidenní lhůtě odpor, čímž byl příkaz zrušen, a v řízení se pokračovalo.4 Obviněná byla přípisem ze dne , datum, vyrozuměna podle § 36 odst. 3 správního řádu, že ve věci byly shromážděny podklady pro rozhodnutí, a byla jí poskytnuta lhůta k tomu, aby se ke shromážděným podkladům vyjádřila. Svého práva využila a k podkladům se v poskytnuté lhůtě vyjádřila dopisem správnímu orgánu.5 Obsah jejího vyjádření, jakož i obsah odporu, jsou uvedeny níže.3. Skutkový stav6 Jako podklad pro rozhodnutí správní orgán použil, znalecký posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, , odpor obviněné proti vydanému příkazu a vyjádření obviněné k podkladům pro rozhodnutí.Znalecký posudek7 Z posudku bylo zjištěno, že jeho vypracování obviněné zadalo , Anonymizováno, , adresa, . Úkolem obviněné bylo stanovit tržní cenu za m2 půdních prostor domů na adrese , adresa, , ke dni , datum, . Účelem pro vypracování posudku byl odkup těchto půdních prostor jedním ze spoluvlastníků.8 Obviněná k oceňované nemovitosti v posudku uvedla údaje z katastru nemovitostí, konkrétně adresu nemovitosti, list vlastnictví a katastrální území. Více k oceňované nemovitosti v posudku neuvedla.9 V bodě 2.4 posudku (str. 2 posudku) obviněná explicitně uvedla, že k ocenění zvolila metodu porovnávací, jejíž podstata spočívá v porovnání podobných nemovitostí v čase a místě. Dále uvedla, že vyšla z nabídkových cen realitní inzerce. Z realitní inzerce vyhledala ceny, za které se nabízely k prodeji půdní prostory napříč celou republikou. Z těchto cen vytvořila porovnávací soubor (viz tabulka níže). To, že do porovnávacího souboru zahrnula nemovitosti z celé republiky, odůvodnila tím, že v době vypracovaní posudku nebyly dostupné informace o cenách z realizovaných prodejů půdních prostor pro vybudování bytových jednotek. Jako zdroj, z něhož čerpala nabídkové ceny, uvedla inzerci nemovitostí www.sreality.cz.10 Za účelem ocenění vytvořila porovnávací soubor, do něhož zahrnula následující vzorky:Město Typ plochy Výměra plochy Cena v Kč Jednotková cena v Kč/m2 (zaokrouhleno na koruny), adresa, , jméno FO, půdy 448 28 500 000 63 616, adresa, , jméno FO, půdy 90 2 100 000 23 333 , adresa, , jméno FO, domu 125 8 500 000 68 000 , adresa, , jméno FO, domu 161 6 990 000 43 416 , právnická osoba, , jméno FO, domu 235 4 500 000 19 149, adresa, , jméno FO, domu 110 1 600 000 14 545, adresa, , jméno FO, domu 243 8 990 000 36 996 , adresa, , jméno FO, domu 280 11 200 000 40 000, adresa, , jméno FO, domu 77 1 120 000 14 545, adresa, , jméno FO, domu 191 9 500 000 49 738 , adresa, -venkov , jméno FO, domu 110 1 400 000 12 72711 S tímto souborem obviněná dále pracovala tak, že jednotkové ceny (viz 5. sloupec tabulky výše) porovnala s průměrnou nabízenou cenou bytových jednotek v lokalitě, v níž se vzorek nachází. Údaje o průměrných nabízených cenách bytových jednotek v jednotlivých lokalitách získala obviněná dle vlastního vyjádření z portálu www.sreality.cz, jak uvedla. Jedná se o nabízené ceny v období ledna a února 2023. Tím obviněná získala druhou tabulku:Město Jednotková cena v Kč/m2 Průměrná jednotková Podíl konkrétní ceny půdy na(zaokrouhleno na koruny) cena bytů 01-02/2023 průměrných cenách bytů v Kč/m2 vyjádřený (dle portálu v %www.sreality.cz), adresa, 616 136 , adresa, adresa, 333 70 , adresa, 000 151 , adresa, 416 103 , adresa, 149 77 , adresa, adresa, 545 53 , adresa, adresa, 996 78 , adresa, 000 78 , adresa, adresa, 545 68 , adresa, 738 142 , adresa, -venkov 12 727 66 , adresa12 Z hodnot zaznamenaných ve sloupci 3 obviněná určila maximální procentuální podíl (51 %), minimální podíl (19 %) a průměrný podíl (36 %).13 V posledním kroku ocenění obviněná vzala z portálu www.sreality průměrnou nabízenou jednotkovou cenu za byt v , Anonymizováno, za období leden a únor 2023, která byla údajně , částka, /m2, a z této ceny vypočetla 51 %, 36 % a 19 %. Získala tím 3 hodnoty 38 911, , částka, /m2, 27 466, , částka, /m2 a 14 496, , částka, /m2.14 Tyto hodnoty obviněná snížila koeficientem 0,9. Jako důvod snížení uvedla zohlednění možných provizí, poplatků a snížených cen vyjednáváním. Tím získala tři výsledné hodnoty, které označila za maximální výslednou cenu dle § 50: , částka, /m2, minimální výslednou cenu dle § 50: , částka, /m2 a průměrná výslednou cenu dle § 50: , částka, /m2. Obviněná, ačkoliv odkázala na § 50, neuvedla, jakého právního předpisu. Správní orgán z okolní případu dovodil, že měla na mysli § 50 vyhlášky Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku. V tomto ustanovení je uvedeno, že celková cena zjištěná se zaokrouhlí na desetikoruny. V závěru dále uvedla, že výsledná kupní cena bude určena dohodou. Vyjádření obviněné15 Obviněná v řízení vyjádřila své stanovisko, a to nejprve v podaném odporu a poté ve vyjádření k podkladům.16 V podaném odporu obviněná uvedla, že způsob ocenění zvolila s ohledem na specifika oceňované nemovitosti a nedostatku informací k takto specifické nemovitosti. Domnívá se, že jí zvolený postup byl správný. Tvrdí, že obecně uznávané postupy a standardy v tomto případě nešlo použít, proto zvolila postup jiný, konkrétně porovnání cen obdobných nemovitostí (půdních prostor) a porovnání cen bytů (účel užití, ke kterému byla půda zamýšlena) v lokalitách porovnávaných nemovitostí k cenám bytů v místě oceňované nemovitosti. Domnívá se, že při porovnání dostatečně zohlednila i rozdílnost lokality porovnávaných a oceňované nemovitosti.17 Ve vyjádření k podkladům obviněná rozvedla své úvahy uvedené v odporu. Znovu uvedla, že trh s půdními prostory je velmi specifický a v době ocenění se jí nepodařilo najít žádnou obdobnou nemovitost ve městě , adresa, případně okolí, kterou by mohla pro porovnání použít. Aby vůbec dokázala stanovit nějakou cenu za nemovitost, zvolila postup, který spočíval v tom, že vyhledala půdní prostory vhodné ke zřízení bytové jednotky nabízené v inzerci ve České republice. Do porovnání zahrnula nemovitosti z celé ČR, aby získala co nejvíce dat pro porovnání. Pokud by se zaměřila pouze na lokalitu Moravy, jednalo by se pouze o tři nemovitosti (tedy kromě , Anonymizováno, a , Anonymizováno, ještě , adresa, ), což obviněná považovala za malý srovnávací vzorek. Protože si byla vědoma velkých cenových rozdílů v jednotlivých lokalitách a specifik regionu , adresa, , porovnala průměrné ceny bytů v jednotlivých lokalitách ve vztahu k cenám inzerovaných půdních prostor a tento vztah vyjádřila v procentech.18 Zdůraznila, že nevycházela z cen hotových bytů (resp. z průměrných cen bytů), tyto použila pouze pro porovnání cen bytů k cenám půdních prostor. Průměrnou cenu bytů v jednotlivých lokalitách zjišťovala pouze proto, abych dokázala vyjádřit vliv lokality na cenu nemovitosti a jako pomůcku pro porovnání nemovitostí v různých lokalitách. Primárně vycházela z cen půdních prostor. Uvádí, že nesouhlasí s tvrzením, že vyšší výměra znamená i vyšší cenu nebo že, velikost (plocha v m2) ovlivňuje jednotkovou cenu (Kč/m2). Cenu ovlivňuje především lokalita.19 Taktéž uvedla, že stanovila tři výsledné ceny, a to s ohledem na použitou metodiku, která dle jejího názoru maximálně zohlednila všechny aspekty a specifika oceňované nemovitosti. Dle obviněné nelze najít jednoznačnou souvislost mezi poměrem cen bytů a cen půdních prostor a velikostí města. Použít prostý aritmetický průměr není dle mého názoru správné. Z těchto důvodů byly stanoveny tři hodnoty poměru a tedy i tři ceny (maximální, minimální a průměrná cena) za nemovitost. Obviněná podotýká, že stanovení tří výsledných cen není v rozporu s platnou legislativou a v tomto případě je i logické.4. Právní posouzení20 Podnikající fyzická osoba je pachatelem, pokud k naplnění znaků přestupku došlo při jejím podnikání nebo v přímé souvislosti s ním a podnikající osoba svým jednáním porušila právní povinnost, která je uložena podnikající fyz