0 OSZT 91/2024 — (nezadán)

1. Osoba obviněného1 Ministerstvo z veřejně dostupné evidence znalců a tlumočníků (SEZNAT) zjistilo, že obviněný má od , datum, oprávnění k výkonu znalecké činnosti v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a v oboru stavebnictví, odvětví stavby průmyslové. Obviněný je podnikající fyzickou osobou s přiděleným IČO: , IČO, .2. Průběh správního řízení2 Dne , datum, obdrželo Ministerstvo spravedlnosti (dále jen „ministerstvo“ nebo „správní orgán“) podnět , tituly před jménem, , jméno FO, , advokáta, se sídlem , adresa, , IČO: , IČO, (dále jen „oznamovatel“), k zahájení řízení z moci úřední o přestupku, kterého se dle oznamovatele mohl dopustit obviněný při vypracování znaleckých posudků specifikovaných ve výroku tohoto oznámení. Protože oznamovatel nepřiložil kopie znaleckých posudků, ministerstvo si je od oznamovatele přípisem ze dne , datum, vyžádalo. Kopie posudků byly ministerstvu doručeny dne , datum, .3 Dne , datum, vydalo ministerstvo oznámení o zahájení řízení č. j. MSP-91/2024-OSZT-SRZT/8, za podezření ze spáchání přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) ZnalZ ve vícečinném souběhu, kterého se dopustil jednáním uvedeným ve výroku tohoto rozhodnutí.4 Obviněný se k oznámení o zahájení řízení vyjádřil přípisem ze dne , datum, . Obviněnému byla vyhověna žádost o prodloužení lhůty k vyjádření z důvodů zdravotní indispozice. Námitky, které proti vydanému oznámení vznesl, jsou uvedeny vypořádány.5 Přípisem ze dne , datum, byl obviněný vyrozuměn o tom, že v řízení byly shromážděny podklady pro rozhodnutí, a byla mu dána možnost se k těmto podkladům vyjádřit. Tohoto práva obviněný využil dne , datum, . Námitky, které obviněný vznesl jsou též vypořádány níže.3. Skutková zjištěníZnalecký posudek č. , hodnota, -65/22: Skutek uvedený pod bodem (i)6 Z kopie znaleckého posudku č. , hodnota, -65/22 ze dne , datum, ministerstvo zjistilo, že se jedná o posudek z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitostí, který má 26 stran včetně příloh. Objednatelem posudku bylo , právnická osoba, ČR – Správa , adresa, . Úkolem znalce bylo stanovit cenu obvyklou pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, , vše v obci , adresa, , k.ú. , adresa, , a to pro účely vyvlastňovacího řízení dle zákona č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby strategicky významné infrastruktury (dále jen „liniový zákon“). V posudku obviněný odkázal na zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (dále jen „ZOM“) a jeho prováděcí vyhlášku č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (dále jen „oceňovací vyhláška“). Obviněný uvedl, že pozemky p.č. , hodnota, a pč. , Anonymizováno, jsou užívány ve funkčním celku s rodinným domem, avšak jsou zapsány na jiném LV , Anonymizováno, , jehož vlastníkem je , jméno FO, .7 Obviněný ocenění provedl metodou přímého porovnání. Za tím účelem vytvořil porovnávací soubor, do kterého zahrnul devět kupních cen rodinných domů s příslušenstvím (vzorky). V posudku k jednotlivým vzorkům uvedl, že se jedná o položku archivu znalce. U osmi z devíti vzorků uvedl, že se jedná o rodinný dům řadový. U žádného vzorku neuvedl obviněný parcelní číslo pozemku nebo adresy, takže není možné nemovitosti identifikovat. Obviněný neuvedl ani datum realizace prodeje, takže nelze zjistit, k jakému datu k prodeji domu došlo.8 Obviněný upravil jednotkové ceny individuálních vzorků celkovým indexem (I), který vyjadřoval odlišnost s oceňovanou nemovitostí na základě dílčích kritérií, resp. index velikosti, korekce pro typ transakce, datum transakce, technický stav, funkční využití, rozvoj nemovitosti, lokalita, vzhled a atraktivita nemovitosti. Obviněný u všech kritérií uvažoval vliv odlišností na cenu vzorků v rozptylu neméně 0,75 a nejvíce 1,10, s výjimkou indexu velikosti, který stanovil v rozmezí 0,4 až 2,1. K indexu velikosti uvedl pouze, že je hlavně uvažovaná celková hrubá užitná plocha s přihlédnutím k příslušenství. Vzhledem k tomu, že obviněný nijak neodůvodnil konkrétní hodnoty a neuvedl přesný postup stanovení indexu velikosti, nelze z posudku zjistit, co přesně tvoří uvedené hodnoty.9 Z použitých vzorků obviněný určil cenu obvyklou. V závěru obviněný uvedl, že cena obvyklá je stanovena ve výši , částka, .Znalecký posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne , datum, : Skutek uvedený pod bodem (ii)10 Z kopie znaleckého posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne , datum, ministerstvo zjistilo, že se jedná o posudek z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitostí, který má 45 stran včetně příloh. Objednatelem posudku bylo , právnická osoba, , Anonymizováno, , adresa, . Úkolem znalce bylo stanovit cenu obvyklou pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, pozemků parc. č. , Anonymizováno, a pozemků parc. č. , hodnota, , , Anonymizováno, , vše v obci , adresa, , k.ú. , adresa, , a to pro účely vyvlastňovacího řízení dle liniového zákona. V posudku obviněný odkázal na ZOM a oceňovací vyhlášku.11 Obviněný ocenění provedl porovnávací metodou. Pro určení ceny obvyklé rodinného domu vytvořil porovnávací soubor, do kterého zahrnul devět kupních cen nemovitostí – rodinných domů s příslušenstvím (vzorky). Jednalo se údajně o nemovitosti srovnatelné s nemovitostí oceňovanou, ale zatímco oceňovaná nemovitost byl samostatně stojící rodinný dům s příslušenstvím, u 8 vzorků z 9 se jednalo o rodinný dům řadový. U žádného vzorku neuvedl obviněný parcelní číslo pozemku nebo adresy, takže není možné nemovitosti identifikovat, a neuvedl ani datum realizace prodeje. U každého vzorku obviněný pouze uvedl, že se jedná o položku archivu znalce a příslušné číslo.12 Obviněný upravil jednotkové ceny individuálních vzorků celkovým indexem (I), který vyjadřoval odlišnost s oceňovanou nemovitostí na základě dílčích kritérií, resp. Index velikosti, korekce pro typ transakce, datum transakce, technický stav, funkční využití, rozvoj nemovitosti, lokalita, vzhled a atraktivita nemovitosti. Obviněný u všech kritérií uvažoval vliv odlišností na cenu vzorků v rozptylu neméně 0,70 a nejvíce 1,10, s výjimkou indexu velikosti, který stanovil v rozmezí 0,25 až 1,, právnická osoba, indexu velikosti uvedl pouze, že je hlavně uvažovaná celková hrubá užitná plocha s přihlédnutím k příslušenství. Vzhledem k tomu, že obviněný nijak neodůvodnil konkrétní hodnoty a neuvedl přesný postup stanovení indexu velikosti, nelze z posudku zjistit, co přesně tvoří uvedené hodnoty.13 Obviněný stanovil cenu obvyklou rodinného domu ve funkčním celku z porovnávacího souboru prostým průměrem upravených jednotkových cen vzorků v hodnotě 4 468 000 Kč.14 Pro určení ceny obvyklé zemědělských pozemků (pozemky parc. č. , hodnota, , , Anonymizováno, ) vytvořil porovnávací soubor, do kterého zahrnul 18 realizovaných prodejů zemědělských pozemků (vzorky) srovnatelných s pozemky oceňovanými. U žádného vzorku neuvedl obviněný parcelní číslo pozemku, takže není možné nemovitosti identifikovat, a neuvedl ani datum realizace prodeje. U každého vzorku obviněný pouze uvedl, že se jedná o položku archivu znalce a příslušné číslo. Obviněný stanovil cenu obvyklou váženým průměrem jednotkových cen vzorků zemědělských pozemků v hodnotě 60 800 Kč.15 Obviněný poté, na str. 26 posudku v části nadepsané „Rekapitulace obvyklé ceny“, přistoupil ke stanovení ceny obvyklé celého souboru nemovitostí, které byly předmětem ocenění. Obviněný nejprve z ocenění vyřadil hodnotu pozemků na LV , Anonymizováno, , aniž by tento krok nějak odůvodnil. Z posudku není jasné, proč tyto pozemky do výsledné ceny obvyklé nezahrnul, i přes úkol znalce stanovit cenu obvyklou souboru nemovitostí, do nichž mají tyto pozemky patřit. Obviněný hodnotu pozemků vyřadil tak, že jejich cenu stanovil přepočtením z podílu jejich ceny na celkové administrativní ceně, kterou také stanovil v posudku. Konkrétně vypočetl administrativní cenu obou pozemků v hodnotě 162 042 Kč, která na celkové administrativní ceně ve výši 2 314 686 Kč tvoří podíl 0,07. Poté vypočetl podíl 0,07 z ceny obvyklé, stanovené z porovnávacího souboru na 4 468 000 Kč, čímž stanovil hodnotu pozemků na LV 157 v hodnotě 312 787 Kč. Tuto hodnotu poté z neznámého důvodu odečetl z ceny obvyklé, čímž stanovil novou částku ceny obvyklé rodinného domu v hodnotě 4 155 213 Kč, avšak bez pozemků ve funkčním celku s ním.16 Obviněný poté k této hodnotě připočetl hodnotu zemědělských pozemků, stanovených v hodnotě 60 800 Kč, dle popisu předchozího postupu, přičemž ještě připočetl administrativní ceny za vedlejší stavbu na p.č. , Anonymizováno, , zemní sklep na tentýž pozemku a trvalé porosty na zemědělských pozemcích. Tedy k ceně obvyklé 4 155 213 připočetl 98 642 Kč, čímž v závěru uvedl výslednou cenu obvyklou ve výši 4 253 855 Kč.Znalecký posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne , datum, : Skutek uvedený pod bodem (iii)17 Z kopie z