RETTEN I AALBORG DOM afsagt den 8. februar 2024 Sag BS-52159/2022-ALB Udlejer ApS (advokat Karen-Marie Hovmøller) mod Lejer (advokat Claus Emil Engel Johansen) Denne afgørelse er truffet af Dommer med

§ 1, stk.

1, jf. lejelovens § 17, stk. 1,

1. pkt.
2. Det bestrides, at afgørelsen U 2012.1906 V medfører, at en lejers ret til at holde husdyr må anses som en rettighed omfattet af lejelovens § 17, stk. 1,
3. pkt. Landsrettens afgørelse er truffet med følgende begrundelse: ” Under hensyn hertil [at tidligere lejer og lejer mundtlige havde indgået lejeaf-tale om boligen med ret til at holde 10 moderfår] og til det, der er oplyst om ejendommens landlige beliggenhed og størrelsen af det grundareal, der er om-fattet af lejeaftalen, finder landsretten ikke, at vilkåret i lejeaftalen om ret til hold af 10 moderfår indebar erhvervelse af en sådan videregående rettighed, at tinglysning var nødvendig til beskyttelse af denne ret.” Faktum i afgørelsen U 2012.1906 V adskiller sig på flere punkter væsentligt fra nærværende sag, bl.a. i kraft af at nærværende sag omhand-ler en skriftlig lejekontrakt, hvori det i § 10 er aftalt, at sagsøgte ikke har ret til at holde husdyr. I nærværende sag er der derfor tale om en vide-regående rettighed, som skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning, jf.

§ 1, stk.

1. 2.
2. God tro: I henhold til

§ 1, stk.

2, skal den aftale, der skal kunne fortrænge en utinglyst ret, selv være tinglyst, og erhververen ifølge aftalen skal være i god tro. Ved god tro forstås i henhold til ting- 9 lysningslovens § 5, at erhververen ikke kender den utinglyste ret og ej heller ved grov uagtsomhed er skyld i sit ukendskab til den. God tro må være til stede på det tidspunkt, hvor aftalen anmeldes til tinglys-ning. Sagsøgers skøde på ejendommen beliggende Adresse 1, Aalborg blev tinglyst den

1. april 2021, jf. bilag
2. Ifølge skødet overtog sagsøger ejendommen den
3. april 2021, og købsaftalen var indgået den
4. marts
5. Det gøres gældende, at sagsøger på tidspunktet for tinglysningen af skøde af den
6. april 2021 ikke var bekendt med sagsøgtes hundehold i lejemålet, ligesom sagsøger ikke var bekendt med sagsøgtes hundehold ved indgåelsen af købsafta-len den
7. marts 2021 eller ved overtagelsen den
8. april
9. Sagsøger blev først bekendt med sagsøgtes hundehold i forbindelse med besigti-gelse af en vandskade i lejemålets badeværelse i starten af marts
10. Det gøres ligeledes gældende, at sagsøger ikke ved grov uagtsomhed er skyld i sit ukendskab til sagsøgtes hundehold i lejemålet. Sagsøger har erhvervet lejemålet af dødsboet efter den daværende ejer med henblik på udlejning. Sagsøger besigtigede derfor ikke ejendommen indvendigt forinden erhvervelsen, men forholdt sig udelukkende til de oplysnin-ger, som sagsøgeren modtog af boet i forbindelse med handlen, herun-der især lejekontrakten af den
11. februar 2005, jf. bilag
12. Sagsøger har ikke haft anledning til at betvivle rigtigheden af de oplysninger, som sagsøger modtog forinden erhvervelsen af ejendommen, herunder op-lysningen i lejekontraktens § 10 om, at lejer ikke havde ret til at holde husdyr i lejemålet. Sagsøger har ligeledes ikke haft grund til at tro, at lejekontrakten af den
13. februar 2005 ikke udgjorde det fuldstændige aftalegrundlag for lejeforholdet mellem tidligere udlejer og sagsøgte, hvor-for sagsøger har udvist den rette påpasselighed efter omstændighe-derne, hvorfor sagsøger ligeledes ikke har udvist grov uagtsomhed, jf.

§ 5, 1.

pkt. Sagsøger har således i henhold til skøde af den

1. april 2021 ekstingve-ret sagsøgtes eventuelle ret til at holde husdyr i lejemålet, da sagsøgte ikke forinden havde tinglyst sin videregående rettighed i strid med § 10 i lejekontrakten af den
2. februar 2005, jf.

§ 1, stk.

2, og da sagsøger var i god tro på tidspunktet for anmeldelsen af skødet af den 13. april 2021 til tinglysning, jf.

§ 5, 2.

pkt. 2.

1. Afsluttende bemærkninger: Det gøres derfor endeligt gældende, at huslejenævnets afgørelse af den
2. november 2022, jf. bilag 8, er forbundet med væsentlige fejl, da 10 ovenstående forhold ikke har været behandlet, selvom sagsøger gjorde ovenstående gældende ved indlæg af den
3. oktober 2022, jf. bilag
4. Afgørelsen skal derfor principalt hjemvises, subsidiært omgøres, såle-des at lejeforholdet gøres betinget af sagsøgtes bortskaffelse af sin hund inden for en af Boligretten fastsat frist. Sagsøgte havde kendskab til, at ejendommen blev videresolgt af boet ef-ter tidligere udlejer, og kunne i den forbindelse således have sørget for, at boet kom i besiddelse af de relevante oplysninger vedrørende sagsøgtes hundehold. …” Lejer har i sit påstandsdokument anført: ”… Anbringender: Til støtte for den nedlagte påstand gøres det primært gældende, at Den tidligere ejer af ejendommen havde accepteret, subsidiært over 25 år stiltiende accepteret, at lejeren kunne holde husdyr i lejemålet, at Den tidligere ejer, Afdøde, ved retsfortabende passivitet over 25 år har fortabt indsigelser til, at lejer kunne holde husdyr, at Den nye ejer (sagsøger) er indtrådt i den tidligere ejers forpligtelser over for lejeren, at Lejerens brugsrettigheder i medfør af lejeloven er gyldige mod enhver uden tinglysning, Jf. LL § 17, stk. 1 at Disse brugsrettigheder efter bestemmelsens formål sigter at beskytte lejeren i tilfælde af ejerskifte, således at lejeren bevarer de samme vilkår ved lejeforholdet som før ejerskiftet, at Formålet med LL §
5. stk. 1 er at sikre lejerens lejeretlige rettigheder, hvorfor husdyr kun kan anses som værende en del af disse rettigheder, at Dommen U 2012.1906 V klart fremhæver, at retten til at holde husdyr er omfattet af beskyttelsen i LL § 17, stk.
6. at At lejerens ret til at have husdyr må efter sædvane og bestemmelsens formål være omfattet af lejelovens rettigheder, at At retten til husdyr generelt ikke anses som værende i videregående rettighed efter LL § 17, stk. 1, Jf. U 2012.1906 V, da man tværtimod i 11 lejeforhold typisk skal indskrænke denne rettighed for at den ikke er gældende for lejere, at Retten til at beholde husdyr på lejemålet derfor ikke skal tinglyses, da den følger af LL § 17, at Da aftalen ved den stiltiende ændring samt begge parters forståelse af tastefejlen vedrørende tilladte husdyr må ses at indrømme lejeren ret til at have husdyr, må denne ret for lejeren være gyldig mod den nye udlejer uden tinglysning. Supplerende til de primære anbringender gøres det gældende, at Dommen U 2012.1906 V fremhæver, at ejendommens karakter har indflydelse på, hvad der må anses som værende en brugsrettighed. Der er i denne sag tale om en ejendommen med en stor grund og en stor have, der er velegnet til hold af husdyr. Det gøres som i svarskriftet anført gældende, at der forelå en tidligere aftale, der hjemlede hold af husdyr. Holdet af husdyr, som var aftalt, må derfor i overensstemmelse med dommen U 2012.1906 V anses som værende en brugsrettighed omfattet af LL §
7. Som følge af ovenstående gøres det fortsat gældende, at sagsøgtes ret til hold af husdyr er gyldig mod enhver uden tinglysning i medfør af LL § 17, hvorfor sagsøger ikke kan ekstingvere rettigheden efter TL § 1, stk.
8. Subsidiært for den nedlagte påstand gøres der gældende, såfremt det tages til følge, at hold af hund ej omfattes af LL § 17, stk. 1, at For at kunne ekstingvere en ikke-tinglyst rettighed efter TL § 1, stk. 2 kræver det, at den ekstingverende part selv har tinglyst sin ret over ejendommen, og er i god tro efter TL §
9. at Det findes ikke godtgjort, at sagsøger har været i god tro ved ekstinktionen af rettigheden, idet sagsøger ved en eventuel besigtigelse og behørig varetagelse af sin undersøgelsespligt i forbindelse med erhvervelse af ejendommen, har undladt at opdage flere dyr på ejendommen, kunne have bragt sig i begrundet god tro omkring sagsøgtes husdyr, at Der som følge af ond tro ej kan tinglyses efter TL § 1, stk. 2, og derfor 12 at Lejerens ret til at have dyr i ejendommen må bevares. Supplerende til det subsidiære gøres det endvidere gældende, at Ejendommen fremhævede klart ved skiltning, at der blev holdt husdyr. Skiltningen er fremhævet således, at man ikke kan undgå at se det, såfremt man står foran ejendommen. Ved ejendommens erhvervelse har sagsøger aldrig besigtiget ejendommen indtil ét år efter erhvervelsen, og sagsøger har aldrig korresponderet med sagsøgte vedrørende er-hvervelsen eller lejekontrakten. Det skal i øvrigt nævnes, at en kort kor-respondance med enten viceværten eller naboerne havde afsløret sagsøgtes hold af husdyr. Disse forhold kunne uden besvær være blevet foretaget af sagsøger, hvorfor det gøres gældende, at sagsøger har udvist grov uagtsomhed efter TL § 5, hvor sagsøger ikke kan anses for at være i god tro. Det be-strides herunder, at sagsøger har opfyldt sin undersøgelsespligt. Da god tro er en betingelse for ekstinktion efter TL § 1, stk. 2, gøres det gældende, at sagsøgers udvist uagtsomhed afskærer dennes ekstink-tionsadgang. Til mest subsidiær støtte for frifindelsespåstanden gøres det gældende, at: Såfremt retten hverken giver medhold i sagsøgtes anbringende om ond tro og rettighedens støtte i lejelovens § 17 gøres det subsidiært gæl-dende, at den af sagsøger udviste passivitet vedrørende sagsøgtes hold af husdyr har medført en stiltiende ændring i aftalen. Sagsøger har udvist en betydelig passivitet ved at erhverve en ejendom med en lejer uden at besigtige ejendommen i ét helt år. Denne passivitet bør i medfør af obligationsretlige regler komme sagsøgte til gode, da denne har været i en klar og berettiget overbevisning om, at hold af husdyr var tilladt. Overbevisningen må følge af, at sagsøgte har boet med husdyr i en længere periode uden indsigelse fra den tidligere udle-jer. Dette taler endvidere for, at en eventuel udvist passivitet af tidligere udlejer ligeledes har medført en stiltiende ændring i lejekontrakten. Nye argumenter og påberåbte dokumenter Til yderligere støtte for de subsidiære anbringender vedrørende TL § 5 og de mest subsidiære anbringender vedrørende passivitet medtages SMSkorrespondance mellem sagsøger og sagsøgte som bilag E. 13 Af bilag E fremgår det, at sagsøger først påbegyndte undersøgelse af lejemålet d. 25.01.
10. Af dommen U.1941.416 må det udledes, at erhververen ikke kan være i god tro, hvor han undlader en besigtigelse, hvor begrænsninger kunne være blevet konstateret ved en overfladisk besigtigelse. Der henvises i forbindelse med dette til bilag D, som fremhæver tydelig tegn på hold af husdyr. Det skal, som følge af dette faktum, lægges til grund at sagsøger der-med umuligt har kunne være i god tro vedrørende TL § 5, da der slet ikke er taget initiativ til at besigtige ejendommen forinden d. 25.01.
11. Det gøres som følge af bilag E gældende, at sagsøger har holdt sig i bevidst uvidenhed vedrørende ejendommen, da sagsøger ikke har opfyldt sin undersøgelsespligt, hvorfor sagsøger derfor ikke efterfølgende kan påberåbe sig ekstinktion efter TL § 1, stk. 2, Jf. TL § 5, idet sagsøger ikke kan påberåbe sig god tro som følge heraf. …” Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen. Boligrettens begrundelse og resultat. Vedrørende spørgsmålet om sagsøgtes ret til at have husdyr i lejemålet fremgår det som udgangspunkt af den eneste skriftlige lejekontrakt, der er fremlagt i sa-gen – som er dateret
12. januar 2005 – at det ikke er tilladt for sagsøgte at have husdyr, jf. afkrydsningen i kontraktens §
13. Det afgørende spørgsmål i sagen er herefter, om sagsøgte uanset dette har godtgjort, at han i forhold til den tidligere udlejer alligevel var berettiget til at have husdyr, og om en sådan ret i givet fald også kan gøres gældende overfor sagsøgeren, der overtog ejendommen pr.
14. april 2021 og dermed også lejeaftalen med sagsøgte. Sagsøgte har forklaret, at han rent faktisk har haft hunde i lejemålet stort set uafbrudt i perioden fra han flyttede ind i lejemålet i 1997 og frem til nu, idet der først var to hunde, derefter en tredje hund og til sidst den nuværende hund. Denne forklaring er underbygget af de fremlagte fotos og tillige af de vidnefor-klaringer, der er afgivet i sagen af henholdsvis Vidne 1, Vidne 2 og Vidne 3 på en sådan måde, at boligretten finder, at det kan lægges til grund, at sagsøgte har haft hunde som forklaret. 14 Vedrørende spørgsmålet om, hvorvidt sagsøgte kontraktmæssigt har været berettiget til at have hundehold som beskrevet, har sagsøgte selv forklaret, at han i en oprindelig kontrakt af 1997 var berettiget hertil, og at han også, da han fik præsenteret den ændrede kontrakt i 2005, straks gjorde indsigelse mod, at der var sat kryds ved, at der ikke var ret til husdyrhold, hvilket førte til, at Afdøde rettede det i sagsøgtes eksemplar, som sagsøgte selv fik udleveret. Sagsøgte har imidlertid ikke været i stand til at fremlægge hverken den oprin-delige lejekontrakt eller den rettede udgave af kontrakten fra 2005, og af den kontrakt, som Afdøde må antages at have beholdt, og som nu er frem-lagt i sagen, fremgår der ingen rettelser på dette punkt. Sagsøgte har herudover forklaret, at Afdøde flere gange har været i de-res hjem og konstateret, at der var hundehold, herunder ved selve underskrif-ten på kontraktændringen i
15. Vidne 1 har ved sin forklaring bekræf-tet, at han sammen med Afdøde har været i sagsøgtes hjem og i den for-bindelse uden tvivl må have konstateret, at der var hundehold. Vidne 1 har ikke præcist kunnet angive antallet af gange, hvor han var der sammen med Afdøde, eller tidspunktet for besøgene, men har dog forklaret, at der var flere end der kunne tælles på én hånd, og også, at besøgene strakte sig over hele sagsøgtes lejetid, herunder også efter 2005 og
16. Der er ikke i sagen oplysninger, der tyder på, at Afdøde på noget tids-punkt efter 2005 – eller før - har gjort indsigelse mod sagsøgtes hundehold. På det foreliggende grundlag finder boligretten herefter, at sagsøgte ikke, uden fremlæggelse af de øvrige kontrakter, hvor retten til husdyrhold skulle fremgå, i fuldt tilstrækkelig grad har bevist, at han uanset den fremlagte lejekontrakt havde en direkte aftale med Afdøde om, at husdyrhold var tilladt på ejendommen. På den anden side finder boligretten på baggrund af det oplyste om sagsøgtes faktiske hundehold sammenholdt navnlig med Vidne 1's forklaring om Afdødes besøg på ejendommen, at det må anses for bevist, at Afdøde må have været bekendt med, at sagsøgte havde hundehold uanset lejekon-traktens vilkår, både i perioden før og efter 2005, og at han uanset dette ikke på noget tidspunkt frem til 2019, hvor han afgik ved døden, har gjort indsigelse herimod overfor sagsøgte. Derfor finder retten i forhold til Afdøde, at han har udvist passivitet i et sådant omfang og over så lang tid, at passiviteten er retsfortabende, hvorfor Afdøde af den grund ville have været afskåret fra overfor sagsøgte at påberåbe sig vilkåret om manglende ret til husdyrhold i
17. 15 Dette vilkår måtte derfor reelt anses for bortfaldet på det tidspunkt, hvor ejendommen blev overdraget til sagsøgeren, uanset at der fremgår noget andet af den fremlagte kontrakt fra
18. Det følger af lejelovens § 17, stk. 1 (tidligere § 7, stk. 1) og den retspraksis, der knytter sig hertil, at også rettigheder vedrørende en lejers brug af det lejede, der hviler på en aftale mellem lejer og en tidligere ejer af ejendommen, og som ikke går videre, end der med rimelighed kan forventes for et lejemål af den pågæl-dende karakter, kan gøres gældende mod en senere erhverver uden tinglys-ning. Boligretten finder, at den omstændighed, at den tidligere udlejers ret til at på-beråbe sig vilkåret om husdyrhold er bortfaldet ved passivitet, i den henseende må ligestilles med en aftale med den tidligere udlejer. Boligretten finder endvidere, at det på baggrund ejendommens karakter af et parcelhus med en større have ikke går udover, hvad der med rimelighed kan forventes, at der kan holdes 1-2 hunde på ejendommen. Som følge heraf finder boligretten, at også sagsøgeren nu er afskåret fra at påberåbe sig vilkåret i kontrakten af 2005 om manglende ret til hundehold, hvor-for sagsøgtes frifindelsespåstand tages til følge. Det bemærkes i den forbindelse, at boligretten finder, at huslejenævnets tidli-gere afgørelse i sagen ikke er mangelfuld på en sådan måde, at boligretten i ste-det for at træffe afgørelse på det nu foreliggende grundlag bør hjemvise sagen til fornyet behandling i huslejenævnet. Efter sagens udfald skal sagsøgeren betale sagsomkostninger til sagsøgte som anført nedenfor. Beløbet er fastsat med udgangspunkt i sagens opgjorte økonomiske værdi og i øvrigt under hensyn til forberedelsens omfang samt at der er gennemført en hovedforhandling af en dags varighed. Hele beløbet vedrører godtgørelse af sagsøgtes advokatudgift inklusive moms, da sagsøgte ikke er momsregistreret. THI KENDES FOR RET: Sagsøgte, Lejer, frifindes for de påstande som sagsøgeren, Udlejer ApS, har nedlagt. Sagsøgeren Udlejer ApS skal inden 14 dage betale 40.000 kr. i sagsom-kostninger til sagsøgte Lejer. Beløbet skal betales inden 14 dage. 16 Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a. Publiceret til portalen d. 08-02-2024 kl. 11:00 Modtagere: Boligdommer 1, Sagsøgte Lejer, Boligdommer 2, Advokat (H) Claus Emil Engel Johansen, Sagsøger Udlejer ApS, Advokat (H) Karen-Marie Hovmøller