← Danmark

ECLI:DK:OLR:2022:BS0000000949 Byrettens dom blev stadfæstet

UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG ____________ DOM Afsagt den

  1. maj 2018 af Østre Landsrets
  2. afdeling (landsdommerne Lone Dahl Frandsen, Carsten Kristian Vollmer og Bettina Bang Jakobsen (kst.)).
  3. afd. nr. B-2106-17: Malmökranen AB (advokat Søren Stenderup Jensen) mod Part 1 ApS (advokat Dorthe Kynde Nielsen) Københavns Byrets dom af
  4. september 2017 (BS 27B-8167/2016) er anket af Malmökranen AB med påstand om frifindelse, subsidiært betaling af et mindre beløb end det påstævnte. Indstævnte, Part 1 ApS , har påstået stadfæstelse. Supplerende sagsfremstilling I forbindelse med Malmökranen ABs (Malmökranen) køb af Flakfortet i 2001 fra det statslige ejendomsselskab Freja ejendomme A/S blev skødet lyst servitutstiftende på ejendommen. Af ekstraktudskrift af
  5. oktober 2001 af skødet fremgår bl.a.: -2”2.
  6. Køber er forpligtet til at vedligeholde ejendommen og de på ejendommen opførte bygninger, kajanlæg, bolværk, moler, havnebassiner, græsarealer m.v., således at disse stedse fremtræder i velvedligeholdt stand. 2.
  7. Køber erklærer at ville anvende de fornødne ressourcer til at opretholde ejendommens marine konstruktioner. Køber forpligter sig særskilt til senest den
  8. juli 2003 at indlevere projektansøgning herom til de relevante myndigheder, såfremt myndighedsgodkendelse er fornøden. Køber forpligter sig endvidere til senest 2 år efter, at skriftlig myndighedsgodkendelse foreligger – dog senest den
  9. juli 2006 – at udføre nødvendige arbejder med henblik på at hindre erosionsskader fra havet som angivet i Tilstandsvurdering af Flakfortet udført af COWI Rådgivende Ingeniører A/S i december
  10. … 10.
  11. Køber erklærer sig indforstået med, at ejendommen alene kan videresælges til tredjemand mod, at denne påtager sig samme forpligtelser som køber i nærværende skøde. … 10.
  12. Freja ejendomme A/S skal godkende det af køber udarbejdede byggeprojekt (myndighedsprojekt), der indsendes til Københavns Kommune og Skov- og Naturstyrelsen.” Før indgåelsen af den betingede købsaftale af
  13. maj 2016 mellem Malmökranen og orienterede Part 1 ApS maj 2016 Part 1 ApS ved Person 3 og Vidne 3 Vidne 4 , Malmökranen ved mail af
  14. om et møde ude på Flakfortet fredag den
  15. maj 2016 mellem Malmökranen og Slots- og Kulturstyrelsen. Af mailen fremgår bl.a.: ”The meeting will first of all concern the case of the helicopter platform, but they will also do a small photodocumentation because they haven’t been there for more than 20 years and have no recent documentation. So it has nothing to do with the things in “Skødet” which is on Frejas board. But you are of course welcome to take part of the meeting.” Bestemmelsen om sælgers oplysninger i den betingede købsaftales punkt 17.1,
  16. underpunkt, har følgende ordlyd: ”at al forfalden gæld vedrørende anlægsarbejder og tilslutninger vil være betalt i forbindelse med handlens afslutning. Hvis andet ikke er oplyst ovenfor, er der Sælger bekendt ikke udført arbejder eller truffet beslutninger, som senere vil medføre en udgift for Ejendommen,” -3I mail af
  17. juni 2016 til Part 1 ApS´ advokat om ”Oplysninger om arbejder udført på Flakfortet” sendte Malmökranens advokat en kort opgørelse fra Malmökranen over ”Investments på Flakfortet 2001-2016 (i DKK)”. Af opgørelsen fremgår: ”Ny Østlig naturstensmole: 4.725.000:Vedligeholdelse kaj og mole til vest: 6.350.000:Vedligeholdelse kaj og mole til syd, fogning: 2.310.000:Vedligeholdelse kaj og mole rundt øen (landside): 1.295.000:Helikopter-landingsplatform: 720.000:Vedligeholdelse bygning: 6.260.000:Strømforsyning, re-etablering i hele fortet: 5.200.000:Vandforsyning: 1.280.000:Totale investments på Flakfortet 2001-2016: 28.140.000 DKK Bemærk at de meste af ovenstående investeringer er blevet lavet i enlighed med forpligtelserne i Købsaftalen mellem Freja og Malmökranen AB fra 2001.” Slots- og Kulturstyrelsens varsling om påbud og partshøring af Malmökranen den
  18. juli 2016 resulterede i, at Slots- og Kulturstyrelsen i afgørelse af
  19. april 2018 meddelte Malmökranen afslag på ansøgning om lovliggørende dispensation samt påbød lovliggørelse af en lang række forhold på det beskyttede fortidsminde Flakfortet. I afgørelsen af
  20. april 2018 fremgår om sagens forløb bl.a.: ”Under et møde med Malmökranen AB på Flakfortet i maj 2016 vedrørende lovliggørelsen af en helikopterplatform, som var under opførelse, blev Slotsog Kulturstyrelsen opmærksom på, at der var blevet foretaget en række tilstandsændringer ved det beskyttede fortidsminde. Som følge heraf foretog Slots- og Kulturstyrelsen en besigtigelse af Flakfortet i juni-juli 2016 for at registrere tilstandsændringerne. … Slots- og Kulturstyrelsen konstaterede under gennemgangen af fortet, at der var foretaget en række omfattende ændringer i form af ombygninger, tilføjelser og installationer på og i fortet.” Malmökranen har påklaget Slots- og Kulturstyrelsens afgørelse til Miljø- og Fødevareklagenævnet. -4- Forklaringer Der er i landsretten afgivet supplerende forklaringer af Vidne 1 , ejendomsmægler Vidne 3 Vidne 2 og Vidne 4 Vidne 3 , advokat . har supplerende forklaret bl.a., at han købte Flakfortet i 2001 af interesse fra sin tid som sejler, og fordi der var gode udviklingsmuligheder. Flakfortet var ved overtagelsen en ruin, der var åben for sejlere, men ikke for færgetransport. Restauranten var lukket. Han var klar over, at Flakfortet var et fortidsminde, men ikke hvad dette indebar. Sælger, Freja ejendomme A/S, kendte til Malmökranens planer om at drive restaurant og hotel på Flakfortet. I aftalen med Freja ejendomme A/S påtog Malmökranen sig en omfattende vedligeholdelsesforpligtelse. Dette var Malmökranen indforstået med, fordi vedligeholdelse under alle omstændigheder var en forudsætning for, at de kunne drive den planlagte virksomhed. Der var ikke drøftelser med Freja ejendomme A/S om eventuelle problemer i forhold til fortidsmindebeskyttelsen. Malmökranen forespurgte på et tidspunkt i 2001 eller 2002 den daværende Kulturarvsstyrelse om mulighederne for at opføre en hotelbygning på bagsiden af Flakfortet. De fik imidlertid oplyst, at der ikke ville kunne gives en sådan tilladelse. Herefter opgav de disse planer. I 2001-2009 havde de tilladelse til at drive restaurant og hotel i de eksisterende bygninger. De satte Flakfortet i stand, efterhånden som økonomien tillod det. Der blev herunder foretaget vedligeholdelsesarbejder på de eksisterende bygninger, f.eks. sanering og istandsættelse af de gamle sovesale. Det udførte arbejde på Flakfortet er sammenligneligt med det, der er lavet på Dragørfortet og Charlottenlund Fort. I ejertiden fra 2001 frem til 2016 havde de på intet tidspunkt besøg af Slots- og Kulturstyrelsen på Flakfortet. I slutningen af 2015 besluttede de at sælge Flakfortet af familiemæssige grunde. Ejendomsmægler Vidne 2 fik kontakten til Person 3 . Forslaget om eksklusivitet og due diligence kom fra Person 3 . Han var ikke selv så begejstret for dette, fordi de befandt sig i sommerperioden, hvor der var bedst mulighed for at sælge. Han var bekendt med punkt 2.7 i den betingede købsaftale, men vidste ikke rigtig, hvad beskyttelsen efter museumsloven betød. Der var ikke givet påbud fra myndighederne, da han underskrev aftalen. Han deltog i et møde med Person 3 og Vidne 4 på Flakfortet i februar 2016, hvor han foreviste de arbejder, der var lavet. Det var og er hans opfattelse, at de udførte arbejder -5- lå inden for rammerne af museumsloven. Han og Slots- og Kulturstyrelsen ser forskelligt på, hvad der er ændringer, og hvad der er vedligeholdelsesarbejder. Hverken eller Person 3 deltog i mødet med Slots- og Kulturstyrelsen på Vidne 4 Flakfortet den
  21. maj
  22. Formålet var, at styrelsen skulle se på helikopterplatformen. Styrelsen påpegede ikke på dette møde, at der var foretaget arbejder, der var i strid med museumsloven. Styrelsen var ikke meget rundt på fortet den dag. De var der i 2-3 timer, og undervejs spiste de i restauranten. Styrelsen foretog ikke registreringer; det skulle ske en anden dag. Han deltog ikke i Part 1 ApS´ møde med Slots- og Kulturstyrelsen den
  23. juni
  24. Den
  25. juni 2016 deltog han i et møde med Slots- og Kulturstyrelsen på Flakfortet. Styrelsens medarbejdere ankom i helikopter. I slutningen af juni 2016 foretog Slots- og Kulturstyrelsen en registrering på Flakfortet. De havde fået nøgler og kunne selv gå rundt. Den
  26. juni 2016 havde han en drøftelse med Person 3 om at forlænge den betingede købsaftale på uændrede vilkår, idet de stadig afventede Slots- og Kulturstyrelsens registrering. Det var hans opfattelse, at Person 3 på det tidspunkt havde større viden end ham om, hvordan Slots- og Kulturstyrelsen så på ejendommen. Han blev overrasket, da Part 1 sprang fra den betingede købsaftale den
  27. juli
  28. Han blev også overrasket Aps og chokeret over Slots- og Kulturstyrelsens varsel af
  29. juli
  30. Han havde ikke direkte noget at gøre med frigivelsen af det deponerede beløb på 375.000 kr. fra advokat klientkonto til ham. Han henholdt sig til den rådgiv- Vidne 1´s ning, han fik fra advokat Vidne 1 . Malmökranen er ikke tilfreds med Slots- og Kulturstyrelsens påbud. De kan ikke drive restaurant og teambuilding-virksomhed på Flakfortet under disse vilkår. De er blevet påbudt at føre fortet tilbage til en tilstand, de ikke har nærmere kendskab til, fordi ingen kan beskrive tilstanden ordentligt. Advokat Vidne 1 har supplerende forklaret bl.a., at købesummen rettelig var 56 mio. kr. Vidne 3 kontaktede hende i august 2015, fordi han ville indgå en formid- lingsaftale med ejendomsmægler Vidne 2 de ikke mere, før hun den
  31. april 2016 fra som Vidne 2 . Hun gennemgik formidlingsaftalen og laveVidne 3 modtog et udkast til købsaftale, havde lavet. Det var en standardaftale, og hun anbefalede, at de lavede en aftale, der var mere tilpasset den specielle ejendom, som Flakfortet er. Kompleksitets- -6- niveauet af overdragelsen af Flakfortet mindede om en virksomhedsoverdragelse. Der var samarbejdsaftaler med et eventbureau og med restauranten. Bestemmelsen i den betingede købsaftales punkt 2.7 om beskyttelse efter museumsloven var vigtig, fordi køber skulle oplyses om, at der var restriktioner. Dette var også tinglyst på ejendommen. Hun havde i 2001 hjulpet med at købe Flakfortet, og han har løbende kontaktet hende Vidne 3 siden, men hun har aldrig hørt noget om myndighedskrav vedrørende fysiske forhold på ejendommen. Den betingede købsaftales vilkår om deponering af 750.000 kr. var lidt specielt. Vilkåret indgik i aftalen, fordi forårsperioden var det bedste tidspunkt for et salg. I deponeringsvilkåret var indeholdt 375.000 kr. i betaling for eksklusivitetsperioden for det tilfælde, at handlen ikke blev til noget i den vigtige forårsperiode. Korrespondancen mellem hende og advokat i perioden efter indgåelsen Vidne 5 af den betingede købsaftale var ikke usædvanlig i forhold til en due diligence-proces. Det var derimod usædvanligt, at advokat uden at orientere hende tog kon- Vidne 5 takt til Freja ejendomme A/S og Slots- og Kulturstyrelsen. Advokat Vidne 5 fortalte om denne kontakt under et møde den
  32. juni
  33. Den
  34. juni 2016 bad advokat hende om at bekræfte, at det var i orden, at han næste dag i helikopter Vidne 5 fløj ud på fortet sammen med Slots- og Kulturstyrelsen. Hun meddelte, at dette var i orden, men at Vidne 3 også gerne ville deltage. Den
  35. juni 2016 skrev advokat Vidne 5 en mail til hende om drøftelser, der havde været med Slots- og Kulturstyrelsen. Den
  36. juni 2016 skrev advokat til hende, at Vidne 5 Part 1 ApS ikke øn- skede at fortsætte med handelen, og han fremsatte synspunkter vedrørende det deponerede beløb. Der var herefter drøftelser mellem Person 3 og Vidne 3 om forlængelse af den betingede købsaftale, og det endte med, at aftalen den
  37. juni 2016 blev forlænget til den
  38. juli
  39. Op til den
  40. juli 2016 sendte Vidne 4 et udkast vedrørende for- længelse, hvor der ikke var nogen bagkant for due diligence-perioden. Vidne 3 ville kun gå med til at forlænge due diligence-perioden til den
  41. august
  42. Advokat Vidne 5 skrev den
  43. juli 2016, at men dagen efter sprang Part 1 ApS Part 1 ApS var tilbøjelige til at acceptere, fra handlen. Dette blev hun overrasket over. I før- ste omgang lod hun det deponerede beløb stå på sin klientkonto i forventning om, at parterne nok kunne finde en løsning, men den
  44. august 2016 skrev hun til advokat Vidne 5 , at hun ville frigive beløbet. Der kom ikke nogen reaktion, og hun frigav beløbet. Hun hørte først fra advokat Vidne 5 igen den
  45. oktober
  46. -7- Hun havde ikke haft kontakt med Slots- og Kulturstyrelsen forud for det tidspunkt, hvor varslet af
  47. juli 2016 blev afgivet. Det er korrekt, at Malmökranen modsatte sig, at Slotsog Kulturstyrelsen gav Part 1 ApS aktindsigt i varslingen. Dette var for at beskytte Malmökranens forretningsinteresser i forhold til fremtidig drift og salg af Flakfortet. Ejendomsmægler Vidne 2 har supplerende forklaret bl.a., at Vidne 3 i august 2015 kontaktede ham vedrørende salg af Flakfortet. Han udarbejdede et salgsprospekt. Hans arbejde med vilkårene for salget af Flakfortet tog udgangspunkt i hans standardbetingelser for salg af ejendomme. Han sendte et udkast til nemgået af advokat Vidne 1 dette tidspunkt var det advokat Vidne 3 , og dette blev gen- , der lavede nogle ændringer og tilføjelser. Efter , der varetog arbejdet med købsaf- Vidne 1 talen. Han deltog i mødet med bl.a. Person 3 og Vidne 3 på Flakfortet i februar
  48. Det var Person 3 , der kom med idéen om deponering af 750.000 kr. i den due diligence-periode, hvor Person 3 havde ejendommen på hånden. Der er ikke noget usædvanligt ved betaling for at have en ejendom på hånden. Salgsbestræbelserne blev med eksklusiviteten sat i bero i højsæsonen for et salg, så det var rimeligt, at der skulle betales noget. Han mener, at de også tog ejendommen af internettet i denne periode. Før februar 2015 havde han haft kontakt med interessenter i Flakfortet, herunder Dansk Sejlunion og nogle fonde. Dansk Sejlunion meddelte, at de ikke var interesserede. Der var interesse for Flakfortet, men der var ikke nogen, der sagde, at de ville købe. Det er en usædvanlig ejendom, men prisen var efter hans opfattelse god. Efter at den betingede købsaftale med ud på et sidespor, idet advokat Part 1 ApS Vidne 1 blev underskrevet, var han kørt lidt herefter varetog det meste af forløbet. Han blev dog holdt orienteret, og han havde også en samtale med Person 3 , da deponeringsbeløbet på 750.000 kr. ikke blev indbetalt. Person 3 ville kun indbetale 375.000 kr., da han skulle bruge penge på due diligence. Person 3 sagde, at han så ville stille sit due diligence-materiale til rådighed, hvis købet ikke blev til noget. Han var ikke involveret i drøftelser med Slots- og Kulturstyrelsen. Han var heller ikke involveret i drøftelserne om at forlænge fristen i den betingede købsaftale. Han fik besked -8- om, at Person 3 var sprunget fra handlen den
  49. juli
  50. Det blev herefter aftalt, at salgsbestræbelserne skulle stilles i bero på grund af de problemer, der var opstået. Vidne 4 har supplerende forklaret bl.a., at mødet om helikopterplatformen rettelig blev afholdt den
  51. maj
  52. juni 2016 blev afholdt, fordi Part 1 ApS´ Part 1 ApS møde med Slots- og Kulturstyrelsen den
  53. ville tale om deres fremtidige planer for fortet. De ville høre, hvad de kunne få tilladelse til. De spurgte bl.a., om de kunne få lov til at bygge et hotel. Det fik de klart nej til. Mange af de ting, de ikke kunne få lov til, var ting, der tilsyneladende allerede var foregået. De ræsonnerede derfor, at der måske var noget galt. Det blev aftalt, at der også skulle være et møde med Slots- og Kulturstyrelsen på selve Flakfortet den
  54. juni
  55. Mødet tog et par timer. Medarbejderne fra Slots- og Kulturstyrelsen var diplomatiske og sagde, at der var noget, de skulle kigge på. De gik ikke rundt og udpegede ting, der var forkerte. Han kan ikke huske, at han før Vidne 3 Vidne 3´s forklaring i retten i dag har fået oplyst, at i 2001 havde spurgt, om der var mulighed for at opføre et hotel på Flakfor- tet og havde fået nej til dette. Procedure Malmökranen har gentaget sine anbringender for byretten og har supplerende anført navnlig, at reglerne om retlige mangler ved køb af fast ejendom ikke finder anvendelse, idet den betingede købsaftale bortfaldt med den virkning, at handlen aldrig blev endelig. Vedrørende sin subsidiære påstand for landsretten og den del af Part 1 ApS´ erstatningskrav, der vedrører advokatudgifter, har Malmökranen anført, at advokatarbejdet vedrørende rådgivning om stiftelsen af Part 1 ApS den
  56. maj 2016 og udarbejdelse af ansættelses- kontrakt ikke har relation til købet af Flakfortet. Vedrørende den del af erstatningskravet, der angår udgifter til Rambøll, ville det have været naturligt og i overensstemmelse med det aftalte, at Malmökranen havde modtaget Rambølls rapport, men det er aldrig sket. Part 1 ApS har gentaget sine anbringender for byretten og har supplerende anført navnlig, at det ikke er en betingelse for konstatering af en retlig mangel ved ejendommen, at handlen blev gennemført. Alle elementer i erstatningskravet er udgifter afholdt i anledning af indgåelsen af den betingede købsaftale. Det er sædvanlige omkostninger afholdt i direkte anledning af indgåelsen af den betingede købsaftale. Den del af erstatningskravet -9- for advokatudgifter, der angår rådgivning om etablering af et selskab i Danmark, udgør 2.000 kr., og udarbejdelse af ansættelseskontrakt til selskabets direktør udgør til 2.500 kr. Landsrettens begrundelse og resultat Efter det oplyste om beskyttelsen af Flakfortet i 1995 og indholdet af skødet fra 2001 om Malmökranens køb af ejendommen fra Freja ejendomme A/S lægger landsretten indledningsvis til grund, at de ombygninger, tilføjelser og installationer på og i Flakfortet, som Malmökranen har foretaget i sin ejertid, som udgangspunkt har krævet tilladelse. Landsretten finder, at dette må have stået Malmökranen klart. Det må endvidere efter det oplyste om de foretagne investeringer for lidt over 28 mio. kr. have stået Malmökranen klart, at det kunne være forbundet med væsentlige omkostninger at lovliggøre ejendommen. Trods dette erklærede Malmökranen i den betingede købsaftales punkt 17.1,
  57. underpunkt, at der Malmökranen bekendt ikke var udført arbejder, som senere ville medføre en udgift for ejendommen. Hverken salgsmaterialet eller drøftelserne mellem parterne forud for indgåelsen af den betingede aftale om køb af ejendommen for 56 mio. kr. var herved egnet til at bibringe Part 1 ApS viden eller formodning om, at en betydelig del af investeringer- ne for lidt over 28 mio. kr. angik ændringer foretaget uden fornøden tilladelse. Efter de afgivne forklaringer lægges det til grund, at Vidne 3 og Malmökranen un- der et møde med Person 3 i februar 2016 blev oplyst om de idéer og planer, som Person 3 havde med Flakfortet. Det lægges endvidere til grund, at Vidne 3 ikke oplyste om, at myndighederne i sin tid var afvisende over for et hotelbyggeri. Landsretten finder på ovennævnte baggrund, at Malmökranen ved ikke at oplyse om de manglende tilladelser i forløbet forud for indgåelsen af den betingede købsaftale klart tilsidesatte sin loyale oplysningspligt om forhold af væsentlig betydning for Part 1 ApS´ beslutning om at indgå den betingede købsaftale af
  58. maj 2016, herunder om betaling for at have ejendommen på hånden i en periode. Landsretten finder, at Malmökranen herved har pådraget sig erstatningsansvar over for Part 1 ApS gåelsen af den betingede købsaftale gav anledning til for Part 1 ApS for de omkostninger, som indPart 1 ApS . Det forhold, at efter indgåelsen af den betingede købsaftale kunne gennemføre due dili- gence, kan henset til omfanget og karakteren af de forhold, som Malmökranen undlod at oplyse om forud for den betingede købsaftales indgåelse, ikke føre til andet resultat. Part 1 ApS findes endvidere ikke ved den
  59. juni 2016 at have accepteret en forlængelse af - 10 - due diligence-perioden eller ved den efterfølgende kontakt parterne imellem at have frasagt sig muligheden for at kræve erstatning. Vedrørende den del af Part 1 ApS´ erstatningskrav, der angår advokatudgifter, lægger landsretten til grund, at det var parternes drøftelser og planer om indgåelsen af den betingede købsaftale af
  60. maj 2016, der var den direkte anledning til, at Part 1 ApS på grundlag af advokatrådgivning den
  61. maj 2016 blev stiftet, og at en i Danmark bosiddende direktør blev ansat. Denne del af Part 1 ApS´ advokatudgifter findes derfor at have haft direkte og påregnelig sammenhæng med indgåelsen af den betingede købsaftale. Der er derfor ikke grundlag for at undtage denne del af advokatudgifterne fra Malmökranens erstatningsansvar. Part 1 ApS´ udgifter til rådgivning fra Rambøll må efter det oplyste også anses for afholdt i nær tilknytning til den betingede købsaftale. Det forhold, at Malmökranen ikke har fået udleveret materiale fra Rambøll, kan herved ikke føre til, at denne udgift ikke skal erstattes. Der findes herefter ikke grundlag for at nedsætte det rejste krav. Af de ovenfor anførte grunde stadfæstes byrettens dom. I sagsomkostninger for landsretten skal Malmökranen til Part 1 ApS betale 60.000 kr. til dækning af advokatudgifter ekskl. moms. Ved fastsættelsen af sagsomkostningerne har landsretten inddraget sagens værdi, omfang, forløb og udfald. T h i k e n d e s f o r r e t: Byrettens dom stadfæstes. I sagsomkostninger for landsretten skal Malmökranen AB inden 14 dage til betale 60.000 kr. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a. Part 1 ApS

🔗 Til officiel kilde

AI-forklaring ud fra den officielle lovtekst. Vejledende, erstatter ikke juridisk rådgivning.