ECLI:DK:KBH:2022:BS0000000948 Sagen angår spørgsmålet om tilbagebetaling af beløb, deponeret i henhold til en betinget købsaftale vedrørende ejendom s

Københavns Byret Udskrift af dombogen DOM Afsagt den

1. september 2017 i sag nr. BS 27B-8167/2016: Part 1 ApS c/o Person 1 og Person 2 Adresse 1 København K mod Malmökranen AB c/o Flakfortet ApS Flakfortet 1 1433 København K Sagens baggrund og parternes påstande Denne sag, der er anlagt den
2. december 2016, angår spørgsmålet om tilbagebetaling af beløb, deponeret i henhold til en betinget købsaftale vedrørende ejendommen beliggende Flakfortet 1, 1433 København K (herefter Flakfortet), og spørgsmålet om negativ kontraktsinteresse. Sagsøger, , har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Part 1 ApS Malmökranen AB, skal betale 620.975,00 kr. med tillæg af procesrente fra den
3. december
4. Beløbet er opgjort således: Deponeret beløb: Udgifter til advokat : Udgifter til Rambøll Ingeniører: 375.000 kr. 196.250 kr. 49.725 kr. I alt 620.975 kr. Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse. Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a. Oplysningerne i sagen Den
5. december 1995 traf Skov- og Naturstyrelsen afgørelse om, at blandt andet hele Københavns Befæstning, herunder Flakfortet, var omfattet af beskyttelsen i naturbeskyttelseslovens § 12, 13 og
6. I 2001 erhvervede sagsøgte Flakfortet, og i efteråret 2015 udbød sagsøgte fortet til salg. I salgsmaterialet hedder det blandt andet: STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D19 Side 2/15 "...fra 2001 og indtil i dag er der foregået en total istandsættelse af fortet både, hvad angår de indvendige og udvendige faciliteter. Blandt andet er molen for nyligt renoveret og er i dag total sikret mod havets kræfter. Igennem de sidste 10 år er også bygningerne gennemgribende renoveret. Fra vest til øst er bygningerne total istandsat i stueplan. I dag indeholder bygningen moderne lejligheder med køkken og badeværelser. Der er også et moderne restaurantkøkken kombineret med store lokaler for selskaber og konferencer. Ved siden af lejlighederne er der ekstra muligheder for op til 50 overnattende gæster..." Ved betinget købsaftale af
7. maj 2016 erhvervede sagsøger Flakfortet af sagsøgte. Den kontante købesum var angivet til 56.000.000 kr. I købsaftalens pkt. 2.7 hedder det: "Køber er gjort særskilt bekendt med Ejendommens fredningsstatus, der fremgår af servitut nr.
8. Ejendommens fredning indebærer begrænsninger i anvendelse af Ejendommen, jf. Museumslovens § 29 a og 29 e, som Køber er gjort bekendt med inden underskrift af Købsaftalen. Der henvises endvidere til mail af
9. juli 2015 fra Kulturstyrelsen vedrørende Ejendommens anvendelse. Det fremgår af aftalens pkt. 14.3, at sagsøger senest 5 dage efter underskrivelsen af købsaftalen skal deponere 750.000 kr. hos sælgers advokat. I pkt. 17 om sælgers oplysninger hedder det blandt andet: "... at der Sælger bekendt ikke fra det offentlige eller private er rejst sager eller krav, som ikke er opfyldt ... at al forfalden gæld vedrørende anlægsarbejder og tilslutninger vil være betalt i forbindelse med handlens afslutning. Hvis andet ikke er oplyst ovenfor, er der Sælger bekendt ikke udført eller truffet beslutninger, som senere vil medføre en udgift for Ejendommen. ..." I aftalens pkt. 18 om betingelser hedder det blandt andet: "18.1 køber kan uden begrundelse ved skriftlig meddelelse til advokat eller Ejendomsmægler Vidne 2 træde tilbage Vidne 1 fra Købsaftalen inden den
10. juni 2016 kl. 24:
11. 18.2 Handlen er således endelig på de vilkår, der fremgår af denne STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D19 Side 3/15 Købsaftale, herunder om Købers betaling af den aftalte Købesum på kr. 56.000.000,00, jf. pkt. 14, hvis Køber ikke skriftligt overfor advokat eller Ejendomsmægler Vidne 2 Vidne 1 inden den
12. juni 2016 kl. 24:00 har meddelt tilbagetræden. Efter fristens udløb bortfalder Købers ret til at træde tilbage. 18.3 Meddeler Køber tilbagetræden, jf. pkt. 18.1 til advokat Vidne 1 eller ejendomsmægler Vidne 2 senest den
13. juni 2016 kl. 24:00, er handlen bortfaldet, og Sælger er berettiget til 50 % af deponeringen, jf. pkt. 14.3, således at kr. 375.000 straks skal frigives til Sælger. 18.4 Det resterende deponerede beløb på kr. 375.000 returneres til Køber uden ophold. Sælger kan ikke rejse nogen krav mod Køber, bortset fra i henhold til pkt. 18.3, hvis Køber meddeler tilbagetræden, jf. pkt. 18.1, og Sælger er ikke berettiget til at foretage modregning eller tilbagehold i den resterende deponering. Denne Købsaftale kan uden erhvervelse af dom danne grundlag for tvangsfuldbyrdelse, jf. retsplejeloven § 478, stk.
14. nr. 5, af Købers krav i henhold til denne bestemmelse, og Købers krav således straks inddrives via fogedretten. 18.5 Inden udløbet af fristen, jf. pkt. 18.
15. skal Køber have mulighed for at undersøge alle forhold vedrørende Ejendommen, herunder foretage byggetekniske undersøgelser og få indsigt i Ejendommens tekniske installationer. Sælger forpligter sig til, at være behjælpelig med fremvisninger, kontakt til offentlige myndigheder og Freja Ejendomme A/S samt give Køber mulighed for at arrangere møder med forpagtere m.v. 18.6 Inden udløbet af fristen, jf. pkt. 18.
16. er Sælger ikke berettiget til at sælge Ejendommen til tredjemand. 18.7 Handelen er i øvrigt betinget af, at Freja Ejendomme A/S erklærer, at Sælger har opfyldt sin vedligeholdelsesforpligtelse og forpligtelse til udførelse af arbejde efter servitut nr. 1 af
17. oktober 2001 §§ 2.2 og 2.3, og at Sælgers påtagne selvskyldnerkaution efter servituttens § 10.3 således bortfalder på Overdragelsesdagen. 18.8 Handelen er endvidere betinget af, at Freja Ejendomme A/S erklærer at have godkendt overdragelsen af Ejendommen til Køber, jf. servitut nr. 1 af
18. oktober
19. 18.9 Såfremt handelen ikke gennemføres, fordi Freja Ejendomme A/S ikke godkender overdragelsen af Ejendommen til Køber, er Sælger forpligtet til at returnere det deponerede beløb på kr. 750.000, jf. pkt. 14.3 og frigive bankgarantien, jf. pkt. 14.4 til Køber senest 3 bankdage efter, at Freja Ejendomme A/S skriftligt har meddelt, at overdragelsen STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D19 Side 4/15 af Ejendommen til Køber ikke kan godkendes. Køber kan ikke rejse nogle krav mod Sælger og Sælger kan ikke rejse nogen krav mod Køber, hvis Freja Ejendomme A/S ikke godkender overdragelsen af Ejendommen til Køber. Sælger er ikke berettiget til at foretage modregning eller tilbagehold i det deponerede beløb. Denne Købsaftale kan uden erhvervelse af dom danne grundlag for tvangsfuldbyrdelse, jf. retsplejeloven § 478, stk.
20. nr. 5, og Købers krav således straks inddrives via fogedretten." Sagsøger deponerede ikke som aftalt beløbet på 750.000 kr., og sagsøgtes advokat rykkede den
21. maj 2016 pr. mail for betalingen. Den
22. maj 2016 accepterede sagsøgte, at pkt. 14.3, 18.3, 18.4 ændredes til følgende: " Pkt. 14.3: Beløbet kr. 750.000 ændres til kr. 375.
23. Pkt. 18.3: Meddeler Køber tilbagetræden, jf. pkt. 18.
24. til advokat Vidne 1 eller ejendomsmægler Vidne 2 senest den
25. juni 2016 kl. 24:00 er handelen bortfaldet, og Sælger er berettiget til det deponerede beløb, jf. pkt. 14.3, således at kr. 375.000 straks frigives til Sælger. Pkt. 18.4: Udgår. Pkt. 18.9: Beløbet kr. 750.000 ændres til kr. 375.000." Den
26. maj 2016 indbetalte sagsøgte deponeringsbeløbet. På et møde i juni 2016 foranlediget af sagsøger og med repræsentanter for sagsøger og Slots- og Kulturstyrelsen blev det oplyst, at der ikke var søgt om tilladelse til til- og ombygninger, der var udført på ejendommen på Flakfortet. Den
27. juni 2016 underskrev parterne et tillæg til købsaftalen. I tillæggets pkt. 3.1 hedder det: "Køber har for at have Ejendommen eksklusivt på hånden indtil udløb af due dilligence perioden den
28. juni 2016 deponeret kr. 375.000 den
29. maj 2016 på deponeringskonto hos . Denne periode Advokatfirma forlænges, jf. pkt. 2 i Tillægget til den
30. juli 2016 kl. 16.00". Den
31. juli 2016 meddelte sagsøgers advokat, at sagsøger formentlig var tilbøjelig til at acceptere handlen. Ved mail af
32. juli 2016 til sagsøgtes ejer og sagsøgtes advokat meddelte sagsøgers advokat, at sagsøger ikke ønskede at forsætte med erhvervelsen af Flakfortet, og at handlen derfor var bortfaldet. Det hedder afslutningsvist i mailen: " Jeg skal her henvise til, at det ikke vurderes som realistisk, at der er en endelig afgørelse fra relevante myndigheder inden den af jer fastsatte frist, ligesom der navnlig ikke er fundet en løsning om tilbagebetaling til køber af STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D19 Side 5/15 det deponerede beløb. Jeg henviser herom til min tidligere mail." Den
33. juli 2016 afgav Slots- og Kulturstyrelsen varsling om påbud og partshøring vedrørende Flakfortet. Det fremgår af varslingen, at Slots- og Kulturstyrelsen under et møde med sagsøgte på Flakfortet i maj 2016 blev opmærksom på, at der var foretaget en række tilstandsændringer ved fortidsmindet, og at Slots- og Kulturstyrelsen i juni-juli 2016 besigtigede Flakfortet for at registrere ændringerne. I varslingen er der foretaget en oplistning af forhold, der ikke er søgt tilladelse til. Listen er på 20 sider. Forklaringer Der er afgivet forklaring af ejeren af sagsøgte, sagsøger, Vidne 4 , advokat Vidne 5 og ejendomsmægler Vidne 1 Vidne 2 . Vidne 3 , direktør hos advokat har forklaret blandt andet, at han er uddannet Vidne 3 bygningsingeniør og indehaver af Malmökranen AB. I juni 2001 overtog sagsøgte Flakfortet. Fortet blev sat til salg hos ejendomsmægler Vidne 2 , og det var igennem ham, at sagsøgte kom i kontakt med . Vidne 2 P3 foretog undersøgelser vedrørende , og det blev oplyst, at P3 var entreprenør og søn af en "casinokonge" i Hong Kong. Det var P3 ikke hans indtryk til at begynde med, at havde økonomiske P3 problemer. Vilkårene for salget blev drøftet gennem Vidne 2 . Det var , der foreslog, at der skete en deponering med henblik på, at P3 sagsøger fik ejendommen "på hånden" i en periode. Det var også , P3 der formulerede indholdet af deponeringsbestemmelsen. Han er normalt ikke tilhænger af den slags aftaler, men med de oplysninger, der forelå om økonomiske forhold, fandt han det i orden. Perioden, hvor P3´s P3 var sikker på at kunne købe ejendommen, var en attraktiv periode for Flakfortet i driftsmæssig sammenhæng. Denne periode løber fra
34. maj til ultimo september. Han fornemmede efter et stykke tid, at havde problemer med at P3 skaffe beløbet på 750.000 kr.. Det var , der foreslog, at beløbet P3 blev sat ned, og det blev nu mere og mere tydeligt, at var i gang P3 med at søge finansiering til købet. Det er hans indtryk, at dette også var grunden til, at tidsfristen skulle forlænges. Han foretog en løbende vedligeholdelse af Flakfortet. I henhold til aftalen med Freja Ejendomme A/S kunne der foretages istandsættelser med henblik på drift af hotel og afvikling af konferencer. Han er bekendt med formuleringen i salgsmaterialet om, at der er foretaget en totalistandsættelse. Han vil betegne det arbejde, der blev udført, som vedligeholdelse og pleje. De arbejder, der blev udført, var nødvendige for, at Flakfortet kunne STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D19 Person 3 (P3) Side 6/15 benyttes af offentligheden. Der blev udført gulvarbejde, arbejde vedrørende toiletforholdene m.v. I 2011 overtog sagsøgte en ruin, der ikke kunne benyttes af offentligheden. Køkken- og toiletfaciliteterne var ikke blevet istandsat/vedligeholdt siden 1972, og det hele forfaldt. Da de udførte arbejder var vedligeholdelsesarbejder, var det efter hans opfattelse ikke nødvendigt at søge om tilladelse. Han er bekendt med varslingsskrivelsen fra Slots- og Kulturstyrelsen og kan henholde sig til, at de udførte arbejder er udført efter aftale med Freja Ejendomme A/S. Der er søgt om tilladelse til etablering af en helikopterplatform og til etablering af mole. I øvrigt indeholder varslingsskrivelsen en lang række fejl, og det har Slots- og Kultursstyrelsen erkendt. Det gælder både mindre og større forhold. Det gælder blandt andet om forholdene vedrørende vinduerne, som ikke er aktuelt. har forklaret har forklaret blandt andet, at han er bror til Vidne 4 P3 . Flakfortet var deres første fælles projekt i Danmark. De indhentede salgsmaterialet fra Vidne 2 . Sidst i januar 2016 tog de ud til Flakfortet sammen med og Vidne 2 . beskæftiger sig med Vidne 3 P3 bæredygtige løsninger og ønskede at benytte stedet til afholdelse af internationale miljøkonferencer. Det var deres opfattelse, at Flakfortet umiddelbart kunne anvendes hertil, da det var sat flot i stand. De spurgte ind til, hvad fredningen betød, og de fik det svar, at fredningen betød, at Flakfortet skulle holdes pænt og rydeligt. De udvendige rammer skulle bibeholdes, og hvis der blev foretaget ændringer heraf, skulle de være midlertidige. Det oplyse både ejeren og Vidne 2 . Parterne blev repræsenteret af advokat, og Vidne 2 var hurtigt ude af billedet. Sagsøger ville gerne have ejendommen på hånden i en periode, hvor man fik tid til at undersøge de økonomiske forhold vedrørende øens drift, herunder blandt andet de regningskabsmæssige forhold vedrørende driften af de 2 virksomheden på Flakfortet. Endvidere ville man gerne se dokumentation for istandsættelserne og herunder, at der forelå eventuelle godkendelser. Sagsøger modtog meget lidt materiale fra sagsøgte. Man fik noget vedrørende molen og helikopterplatformen. Købesummen var ikke blevet forhandlet, men når man havde undersøgt forholdene og due dilligence perioden var ved at udløbe, ville man se på muligheden for at få prisen sat ned. Sagsøger fik at vide, at Flakfortet var fredet på en sådan måde, at det var muligt at foretage mange ændringer. Sagsøger deltog ikke i mødet den
35. maj 2016 med Slots- og Kulturstyrelsen, da man forventede, at helikopterplatformen ville blive godkendt. Det fik man også bekræftet efterfølgende. Man fik ikke oplyst noget om, at Slots- og Kulturstyrelsen havde bedt om fotodokumentation. Sagsøger manglede ikke midler til finansieringen. Nedsættelsen af størrelsen af det deponerede beløb til 350.000, 00 kr. skal ses i lyset af, at det var STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D19 Side 7/15 tanken, at sagsøger fik et beløb til at arbejde med. Sagsøger havde Rambøll til at se på moleområdet, men Rambøll beskæftigede sig ikke med andre ting. Sagsøger fik arrangeret et møde med Slots- og Kulturstyrelsen for at fremlægge sine idéer til den fremtidige anvendelse af Flakfortet. Mødet fandt sted i begyndelsen af juni
36. Svaret var et blankt nej, og det blev man noget overrasket over. Man gjorde sagsøgte bekendt med resultatet af mødet, men ikke på en konfrontatorisk måde. Man bad om at få indsigt i de udgifter, som sagsøgte havde afholdt, men fik ingen specifikation af udgifterne eller detaljerede oplysninger om, hvad det havde kostet. Man fik ikke yderligere materiale eller oplysninger vedrørende tilladelsesforhold. Man fik at vide, at der var papir på det. Man fortsatte med projektet, da man ikke kunne forestille sig, at der ikke forelå de nødvendige godkendelser. Fristen for due dilligence blev forlænget, men man kunne ikke blive enige om en bagkant. Han har set varslingsskrivelsen, og det ser endnu værre ud, end han havde forestillet sig. Sagsøger ville ikke have indgået en aftale eller disponeret som sket, hvis man havde kendt til forholdene. Han er enig i, at sagsøger deponerede beløbet på 375.000 kr. for at have eneret til køb af Flakfortet i den omhandlede periode. som har forklaret blandt andet, at han har haft Vidne 5 P3 klient en del år og var advokat for ham i den konkrete sag. P3 bestyrer en stor fond i udlandet. Vidnet kom først på banen på det tidspunkt, hvor der forelå en købsaftale, der var udarbejdet af sagsøgtes advokat. Han havde ikke været med til at forhandle aftalen, og han fik til opgave at undersøge aftalens juridiske indhold. Det var herunder vigtigt at undersøge sagsøgers muligheder for at træde tilbage fra aftalen. Freja Ejendomme A/S skulle godkende køber, og hvis denne godkendelse ikke blev givet, ville have alle sine penge tilbage. ønskede at opgradere P3 P3 ejendommen. Han ønskede at lave et højt kvalificeret internationalt konferencecenter i stil med Davos. Det forudsatte, at der var mulighed for at bygge til, og det fremgik af salgsmaterialet, at der var mulighed for yderligere 1.500 m
37. Efter aftalen var skrevet under deltog og P3 han i en rundvisning og blev budt på middag. Man talte om P3´s planer, og alle syntes, at idéen med et konferencecenter var utrolig spændende. Der blev talt om, hvor meget der skulle bygges om, hvordan der skulle indrettes osv. Alle hos sagsøger gik ud fra, at det ikke ville give problemer. havde rådgivet om den bygningsmæssige del af P3 projektet, men det var svært at vurdere, hvad der kunne lade sig gøre, før man havde søgt om tilladelse. Derfor blev der afholdt et møde med deltagelse af repræsentanter for sagsøger og Slots- og Kulturstyrelsen. På mødet kunne vise, hvad han havde tænkt sig. I mødet deltog P3 Person 4 STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D19 Side 8/15 og Vidne 4 , Person 4 , 2 embedsmænd fra Slots- og Kulturstyrelsen og vidnet. Embedsmændene var noget formelle, men efter vidnet havde lirket lidt, blev det oplyst, at der var blevet bygget uden de fornødne tilladelser, at det var helt galt, og at de skulle passe på. Det havde han ikke haft fantasi til at forestille sig. ønskede under alle P3 omstændigheder at indlede forhandlinger med Slots- og Kulturstyrelsen, og det var derfor P3´s ønske, at vidnet ikke reagerede for voldsomt overfor sagsøgte. Der blev efter vidnets forslag arrangeret et møde med Vidne 3 og dennes advokat. På mødet orienterede vidnet om resultatet af mødet med Slots- og Kulturstyrelsen. Der blev fra sagsøgtes side ikke givet udtryk for overraskelse. Der blev givet udtryk for, at man ikke havde løjet, og at man ikke tog fejl. Vidnet efterspurgte tilladelserne, og man aftalte, at der skulle udarbejdes en opgørelse over, hvad sagsøgte havde lavet. Forhandlingerne med sagsøgte blev derfor fortsat, idet man måske kunne finde en løsning, hvis der var tale om problemer af et overskueligt omfang. Sagsøger havde også brugt en del penge på projektet herunder til rejser til Danmark. Aftalen blev forlænget en gang, og sagsøger søgte om en yderligere forlængelse med henblik på, at agterskrivelsen fra Slots- og Kulturstyrelsen kom. Aftalen om en forlængelse faldt som følge af, at sagsøgtes advokat ville have en deadline, og det ville sagsøger ikke acceptere. P3 I forbindelse med, at sagsøger søgte om aktindsigt hos Slots- og Kulturstyrelsen, fik man oplyst, at sagsøgte havde rejst indsigelse mod aktindsigten. Det var gennem materialet fra aktindsigten, at man fik kendskab til indholdet af varslingsskrivelsen. Vidnet orientere P3 om indholdet, og blev overrasket over omfanget, herunder P3 omfanget af ombygninger. Det er evident, at sagsøger ikke ville have indgået en aftale, hvis man havde kendt til forholdene. Man ville ikke have betalt et beløb på 375.000 kr. for at finde ud af, at der ikke forelå de fornødne godkendelser. Det kunne sagsøgte have oplyst på to minutter. Nedsættelsen af beløbet fra 750.000 kr. til 375.000 kr. fandt sted som følge af, at var forbløffet over at skulle betale et så stort beløb, som P3 han jo alligevel skulle have tilbage efterfølgende. Der var tale om et beløb for at få ejendommen eksklusivt på hånden. Da sagsøger trådte tilbage fra den betingede aftale, lå der en erkendelse hos begge parter om, at ombygningerne ikke var godkendt. har forklarede blandt andet, at hun har været advokat for sagsøgte siden 2001, hvor sagsøgte erhvervede Flakfortet. Det fremgår af hendes tidsregistrering, at der i august 2015 blev indgået en formidlingsaftale med ejendomsmægler Vidne 2 . Flakfortet blev herefter udbudt til salg, og den
38. april 2016 modtog hun udkast til købsaftale, som Vidne 1 STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D19 Side 9/15 havde lavet. Da der blev indgået en eksklusivaftale med sagsøger om, at sagsøger havde ejendommen på hånden i en del af den bedste periode for et salg, var det klart, at det skulle koste noget. Vidne 2 fortalte, at køber havde en særlig familierelation til en velhaver, og at kravet om en købesum på over 51 mio. kr. gik igennem uden forhandling. Eksklusivaftalen indebar, at køber skulle deponere 750.000 kr. efter underskrift af købsaftalen. Såfremt handelen blev gennemført i løbet af perioden for eksklusivaftalen, skulle beløbet fratrækkes købesummen. På et møde hvor Vidne 4 , og hun selv deltog, var stemningen Vidne 3 meget positiv, og der var nærmest tale om et begyndende samarbejdsmøde. Der var lidt udfordringer med at få købers underskrift på aftalen. Aftalen blev sendt til købers advokat den
39. maj 2016, og da underskriften ikke forelå, rykkede hun for den. Den
40. maj kom aftalen med købers underskrift. Der var frist til den
41. maj til betaling af deponeringsbeløbet, men det kom ikke. På dagen rykkede hun for betaling. Advokat Vidne 5 skrev og spurgte, om indbetalingen kunne vente, men sagsøgte fastholdt den indgåede aftale. Hun bad Vidne 2 om at rykke, og han vendte tilbage med oplysningen om, at gerne ville have nedsat beløbet til P3 375.000 kr. Det blev accepteret den
42. maj 2016, men det bibragte sagsøgte et andet indtryk af købers økonomiske soliditet. Vidne 2 Hun blev ikke overrasket over indholdet af advokat Vidne 5´s mail af
43. juni
44. Hun talte med , om der var søgt om tilladelse. Hun var Vidne 3 bekendt med den tilladelse, der angik molen. bad om en Vidne 5 oversigt over de udførte arbejder, og hun bad om at lave den. Vidne 3 Hun er bekendt med, at der forelå tilladelse til arbejdet med molen og til helikopterplatformen. Det var først efter den
45. juli 2016, at sagsøgte modtog noget fra Slots- og Kulturstyrelsen. Det fremgår ikke af hendes tidsregistrering, at der skulle være en agterskrivelse. Hvis der er sendt en sådan, må det fremgå af Slotsog Kulturstyrelsens sagsregistrering. Det fremgår ikke af hendes tidsregistrering, at hun har haft kontakt til styrelsen. Der er en række fejl i den varslingsskrivelse, som hun har set. Det har sagsøgte senere påpeget over for styrelsen, herunder fejlen vedrørende molen. Vidne 2 har forklaret blandt andet, at han har drevet ejendomsmæglervirksomhed i 25 år. Han blev kontaktet af sagsøgte i 2015 vedrørende salget af Flakfortet, og salgsarbejdet begyndte efter sommeren
46. Han formidlede kontakten til . Flakfortet var i salgsmæssig P3 sammenhæng særligt attraktiv i sommerhalvåret, hvor der var aktiviteter. rettede henvendelse til vidnet i januar
47. kom til P3 P3 Danmark i februar 2016, hvor man mødtes, og var med ude at se P3 Flakfortet. Der var tale om et langt møde. Man mødtes ved Langelinie og sejlede ud til Flakfortet. Der var en rundvisning, og man talte både om de STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D19 Side 10/15 nuværende og tidligere aktiviteter på fortet. Det blev under rundvisningen pointeret, hvad der var blevet sat i stand. Man talte om, at der var tale om en fredet ejendom, men ikke om betydningen heraf i forhold til istandsættelse. Der blev ikke lagt skjul på, at der var tale om et fredet fortidsminde. Det blev nævnte, at der var lidt uklarheder vedrørende indretningen af et lokale. Der blev talt om, at der ikke måtte laves noget om. Der blev talt om læmolen og helikopterplatformen, hvor der var blevet givet tilladelse. P3 virkede målrettet og dedikeret, og han gav udtryk for, at penge ikke var noget problem. Han fortalte på mødet om sine idéer, men vidnet gav ikke udtryk for, om det ville være muligt at realisere dem. Måske allerede i marts 2016 foreslog , at der blev aftalt en eksklusiv periode. P3 P3 skulle deponere 100.000 euro for at få salg til anden side stillet i bero i 2 måneder. Til at begynde med var sagsøgte ikke særlig interesseret i en sådan aftale, da den ville kollidere med den gode salgsperiode. Vidnet foreslog, at man gik videre med idéen, idet køberkredsen var begrænset. Der var, som vidnet husker det, et par andre potentielle købere, der havde vist interesse for Flakfortet. Vidnet formulerede den betingede købsaftale, og salg til anden side blev stillet i bero, mens sagsøger havde ejendommen på hånden. I den forbindelse blev en event som led i salgsarbejdet stillet i bero. Parternes synspunkter Part 1 ApS har i påstandsdokument af
48. august 2017 anført følgende: "RETLIGE SYNSPUNKTER Det gøres gældende, at den betingede købsaftale, herunder om deponering af kr. 375.000,00, ikke er retligt bindende, idet forudsætningerne for aftalens indgåelse ikke var til stede. Der henvises til principperne i U.1958.484H, U og 1986.422/4H. Malmökranen var ubestridt bekendt med ejendommens fredningsstatus, og at dette medfører, at der skulle søges om tilladelse til til- og ombygninger. Da Malmökranen således ikke har opnået tilladelse til til- og ombygningerne, er Malmökranen således bekendt med, at til- og ombygningerne ikke er lovlige. Malmökranen har afgivet urigtige oplysninger til 1 ApS ved i aftalens pkt. 17, at anføre: ”Hvis andet ikke er oplyst ovenfor, er der sælger bekendt ikke udført arbejder eller truffet beslutninger, som senere vil medføre en udgift for Ejendommen”. De samme oplysninger er meddelt mundtligt flere gange, som det også fremgår af sagens korrespondance. Malmökranen har udført arbejder for i hvert fald 28 mio. kr. (bilag 22), som der ikke i fuldt omfang er opnået tilladelse til. Genetablering af ejendommen STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D19 Part 1 ApS (1 ApS) Side 11/15 må derfor forventes at medfører en meget betydelig udgift. Såfremt 1 ApS havde været bekendt med, at der var betydelige ulovlige tilog ombygninger på Flakfortet, havde 1 ApS ikke indgået den betingede købsaftale og deponeret kr. 375.
49. Forudsætningerne for at indgå den betingede kønsaftale, herunder om deponering af kr. 375.000 var derfor ikke til stede. Konsekvensen heraf er, at 1 ApS er berettiget til at modtage det deponerede beløb på kr. 375.000 tilbage. Det gøres endvidere gældende, at 1 ApS er berettiget til erstatning efter princippet om negativ kontraktsinteresse, da Malmökranen ikke loyalt har oplyst om de manglende tilladelser til til- og ombygning af den fredede ejendom Flakfortet. Sælger af fast ejendom er forpligtet til loyalt at oplyse om forhold vedrørende ejendommen, som er relevante for aftalen. Da Malmökranen ikke har oplyst om de ulovlige til- og ombygninger, har Malmökranen derved tilsidesat sin loyale oplysningspligt. 1 ApS har derved krav på erstatning for de udgifter 1 ApS har afholdt til advokat og ingeniør." Malmökranen AB har i påstandsdokument af
50. august 2017 anført følgende: "Anbringender: Retten skal i denne sag tage stilling til, hvorvidt Part 1 ApS har krav på et beløb på kr. 375.000, som blev deponeret af Part 1 ApS til Malmökranen i forbindelse med parternes indgåelse af en betinget købsaftale
51. maj 2016 om overdragelse af Flakfortet. Retten skal derudover tage stilling til, om Malmökranen skal betale Part 1 ApS´ udgifter til advokat og øvrige rådgivere afholdt til gennemførelse af due diligence og i anledning af Part 1 ApS´ forhandling med Malmökranen om køb af Flakfortet. Malmökranen gør tre hovedanbringende gældende:
52. For det første, at det deponerede beløb på kr. 375.000 alene skulle tilbagebetales til Part 1 ApS , hvis handelen ikke blev gennemført som følge af, at Freja Ejendomme afviste at godkende Part 1 ApS som køber, jf. tillæg af
53. juni 2016 til købsaftalen.
54. For det andet, at beløbet på kr. 375.000 var betaling for, at Part 1 ApS i den mest attraktive udbudsperiode i foråret fik Flakfortet eksklusivt på hånden til at gennemføre due diligence inden den
55. juli
56. Beløbet skulle derfor tilkomme Malmökranen, hvis 1 ApS inden udløbet af fristen meddelte, at handelen ikke ville blive gennemSTD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D19 Side 12/15 ført.
57. For det tredje, at der ikke er nogen hjemmel til at pålægge Malmökranen at dække Part 1 ApS´ udgifter til rådgivning og undersøgelser forud for Part 1 ApS´ endelige beslutning om ikke at ville gennemføre køb af Flakfortet. Til støtte for den nedlagte påstand gøres gældende, at Part 1 ApS inden udløb af den aftalte frist til gennemførelse af due diligence meddelte, at Part 1 ApS ikke ønskede at købe Flakfortet. Meddelelsen er afgivet i overensstemmelse med betingelserne i Aftalen (bilag 2). Fra underskrift af Aftalen og indtil den
58. juli 2016, hvor Part 1 ApS meddelte, at handelen ikke ville blive gennemført, har Malmökranen givet adgang til alle kendte oplysninger om Flakfortet til brug for Part 1 ApS gennemførelse af due diligence. Retsvirkningen af, at Part 1 ApS i løbet af due diligence perioden traf beslutning om ikke at gennemføre handelen er ifølge parternes aftale, at Malmökranen i henhold til Aftalens pkt. 4.
59. har ret til det deponerede beløb, som er betaling for, at Part 1 ApS har haft Flakfortet eksklusivt på hånden fra den
60. maj 2016 og indtil den
61. juli
62. Betalingen var ifølge Aftalen et vederlag for, at Malmökranen mistede muligheden for at sælge til en anden køber i den periode på året, som var den mest attraktive for et salgsarbejde. Det gøres gældende, at henvisningen til varsling om påbud fra Slots- og Kulturstyrelsens brev af
63. juli 2016 er uden retlig relevans, allerede fordi varslingen er meddelt efter den
64. juli 2016, dvs. datoen, hvor Part 1 ApS meddelte Malmökranen at handelen ikke ønskedes gennemført. Derudover er varslingen også uden relevans, fordi der alene er tale om et varsel, og ikke et endeligt meddelt påbud. Det bemærkes, at der heller ikke i advokat e-mail af
65. Vidne 3´s juli 2016 om Part 1 ApS´ formentlige accept (bilag E), og efterfølgende e-mail om tilbagetræden den
66. juli 2016 (bilag F) er nævnt noget om Slots- og Kulturstyrelsen. Det gøres yderligere gældende, at udgifter som Part 1 ApS måtte have afholdt i forbindelse med gennemførelse af due diligence alene er Part 1 ApS´ beslutning og risiko. Advokat- og ingeniørudgifter afvises derfor, idet det tillige bemærkes, at det er udokumenteret, at Malmökranen har handlet ansvarspådragende. STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D19 Side 13/15 Det bemærkes, i relation hertil, at købsaftalens vilkår om købers deponering af kr. 750.000 efter underskrift blev ændret efter Part 1 ApS´ ønske, således at Part 1 ApS som betaling for at have Flakfortet eksklusivt på hånden til den
67. juni 2016 reducerede den oprindeligt forudsatte deponering til kr. 375.
68. Part 1 ApS fik derved frigjort kr. 375.000 til dækning af sine omkostninger. Det afvises også af den grund, at der er grundlag for erstatning – i form af negativ kontraktsinteresse - for omkostninger afholdt af Part 1 ApS . Det gøres gældende, at Part 1 ApS´ påstand om, at der foreligger væsentlige mangler, er udokumenteret og i øvrigt uden mening, idet en mangelindsigelse alene er relevant, hvis handelen gennemføres, og der rejses et krav om positiv opfyldelsesinteresse. Det bestrides i øvrigt, at forholdet overhovedet kan opfattes som en mangel, idet der alene er tale om en varsling fra Slots- og Kulturstyrelsen. har videre gjort gældende, at den indgåede aftale om depoPart 1 ApS nering ikke er retligt bindende, fordi Malmökranen ikke loyalt har oplyst om de manglende tilladelser vedrørende til- og ombygninger på Flakfortet. Forudsætningen for dette anbringende er, 1) at varslingen om påkrav fra Slots- og Kulturstyrelsen var Malmökranen bekendt på tidspunktet for indgåelsen af købsaftalen og 2) at Part 1 ApS´ valg om at træde tilbage fra købssaftalen var begrundet i de manglende oplysninger om disse forhold. Ingen af de to forudsætninger er til stede. Det er selvsagt umuligt for Malmökranen at have haft kendskab til en varsling fra Slots- og Kulturstyrelsen, som først blev afgivet henved to måneder efter, at parterne indgik købsaftalen. Det bemærkes endvidere, at det forhold, at der er tale om et fredet fortidsminde er irrelevant og ikke medfører, at Malmökranen skulle have en udvidet loyalitetsforpligtelse i forhold til arbejder, som måtte være udført i Malmökranens ejertid. har endvidere anført, at selskabets møde med Slots- og Kulturstyrelsen i juni 2016 var den reelle tilkendegivelse, og at den konkrete varsling ultimo juli 2016 blot var en bekræftelse. Part 1 ApS Dette bestrides. Det forhold, at Part 1 ApS i sin due dilligence periode har afholdt møde med Slots- og Kulturstyrelsen, som eventuelt skulle have tilkendegivet forhold vedrørende byggetilladelser på Flakfortet, er irrelevant i forhold til den nedlagte påstand. En udokumenteret mundtlig drøftelse med en myndighed i en undersøgelsesperiode, kan ikke anses som en tilkendegivelse om evenSTD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D19 Side 14/15 tuelle senere varslinger og afgørelser, som giver et retligt relevant grundlag for det krav Part 1 ApS har nedlagt påstand om. Af samme grund er det også i strid med de faktiske forhold, når Part 1 ApS gør gældende, at Malmökranen positivt skulle have afgivet urigtige oplysninger ved underskrift af købsaftalen i maj
69. Det forhold, at Malmøkranen eventuelt kan blive pålagt udgifter ved den endelige afgørelse fra Slots- og Kulturstyrelsen er hypotetisk og irrelevant for Part 1 ApS´ beslutning om ikke at gennemføre handlen. Det gøres samlet set gældende, at Malmökranen har handlet sædvanligt og loyalt i forhandlingsforløbet med Part 1 ApS , og dermed ikke har pådraget sig erstatningsansvar for Part 1 ApS´ omkostninger." Parterne har i det væsentligste procederet i overensstemmelse hermed. Rettens begrundelse og afgørelse Det lægges efter bevisførelsen, herunder varslingsskrivelsen af
70. juli 2016, til grund, at der på Flakfortet uden tilladelse er foretaget en lang række ombygninger, som Slots- og Kulturstyrelsen vurderer er en overtrædelse af museumsloven, og at styrelsen agter at sende et påbud om, at forholdene skal bringes i orden, jf. museumslovens § 29 o, stk.
71. Selv om der i varslingsskrivelsen er medtaget forhold, der er givet tilladelse til, findes et påbud om retablering af de øvrige forhold i skrivelsen at indebære afholdelse af en udgift af en meget væsentlig størrelse for ejeren eller brugeren af ejendommen. Det lægges efter bevisførelsen, herunder indholdet af udbudsmaterialet, endvidere til grund, at sagsøger forud for den betingede købsaftale, herunder aftalen om deponering af 375.000 kr., ikke er blevet gjort bekendt med forholdene. Forholdene findes at udgøre et retlig mangel ved ejendommen. Den omstændighed, at skrivelsen af
72. juli 2016 er en varslingsskrivelse og ikke et påbud, findes ikke at gøre nogen forskel heri. Da sagsøgte ved at undlade at oplyse om forholdene findes at have tilsidesat sin loyale oplysningspligt, findes sagsøger herefter at have krav på tilbagebetaling af det deponerede beløb samt være berettiget til erstatning til dækning af de afholdte udgifter til advokat og anden bistand. Sagsøgers påstand tages herefter til følge. Vedrørende sagens omkostninger forholdes som nedenfor bestemt, idet retten kan oplyse, at der er tilkendt retsafgift med 15.220 kr. og tilkendt 60.000 kr. som passende beløb til dækning af sagsøgers udgift til advokatbistand. Retten har ved fastsættelsen taget hensyn til sagens værdi, forløb og udfald. STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D19 Side 15/15 Thi kendes for ret: Malmökranen AB skal inden 14 dage betale 620.975 kr. til Part 1 ApS med tillæg af procesrente fra
73. december 2016 til betaling sker. Malmökranen AB skal endvidere betale sagens omkostninger til Part 1 ApS med 75.220 kr. De idømte sagsomkostninger forrentes efter rentelovens § 8 a. Dommer Vidne STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D19