Obsah (7)

§ 70§ 93§ 182§ 166§ 150§ 158§ 17

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG DOM afsagt den 15. november 2023 Sag BS-28882/2022-FRB Udlejer ApS (advokat Søren Saaby Hansen) mod Lejer (advokat Anders Lindqvist, beskikket) Denne afgørelse er truffet af Do

§ 70

, og vil føre til ophævelse af lejemålet såfremt du ikke straks eller senest tirsdag d. 7. juni 2022 kl. 12.00 dokumenterer at du er flyttet tilbage i lejemålet. Ophævelsen vil ske jf.

§ 93, stk.

1 litra b og d.” Den

1. juni 2022 ophævede sagsøgeren lejemålet med følgende begrundelse: ”Ophævelse af din lejeaftale Vi har den
2. maj 2022 fremsendt et påkrav til dig, idet du ikke er registreret som boende på lejemålet Adresse
3. Du har ikke inden fristens udløb dokumenteret at du er flyttet tilbage i lejemålet, hvorfor lejeaftalen ophæves jf.

§ 93, stk.

1 litra b og d. Lejemålet skal fraflyttes senest 2 dage efter modtagelsen af dette brev. …” Den

1. juni 2022 bestred Lejer ophævelsens gyldighed og anførte, at fremlejen var etableret før sagsøgerens overtagelse af ejendommen. Den
2. juni 2022 sendte Udlejer ApS på ny påkrav til Lejer om ophævelse af lejemålet, hvis han ikke tog det i brug selv. 4 Den
3. juli 2022 ophævede Udlejer ApS på ny lejemålet. Af brevet fremgår: ”Ophævelse af din lejeaftale Da vi kan se at du fortsat ikke er flyttet ind i lejemålet beliggende Adresse 1, ophæves lejemålet nu efter

§ 182, stk.

1 nr. 6. Ophævelsen er sendt uden præjudice for ophævelsen sendt efter

§ 182, stk 1.

nr. 2 og

1. Lejemålet skal fraflyttes straks og senest inden 2 dage efter modtagelsen af dette brev.” Parterne er i øvrigt enige om følgende tidsforløb i sagen: ” Dato 16/10-2004 1/4-2007 4/6-2007 18/8-2008 10/3-2009 23/4-2013 8/5-2013 1/12-2013 12/2014 3/10-2016 23/6-2017 1/9-2017 1/9-2017 1/9-2017 2/10-2017 15/10-2019 3/1-2020 15/1-2020 1/12-2021 25/5-2022 7/6-2022 9/6-2022 24/6-2022 7/7-2022 15/7-2022 Begivenhed Lejer flytter ind i Lejemålet Andelsboligforening overtager ejendommen Lejer bliver andelshaver i Andelsboligforening Lejer flytter til Adresse 2, Frederiksberg Lejer flytter tilbage til Lejemålet Andelsboligforening opdaterer vedtægten seneste gang Lejer flytter til Adresse 3, Frederikssund Lejer flytter til Adresse 4, Frederikssund Andelsboligforening går konkurs Lejer og Vidne 1 skriver sammen på Messenger Akelius indgår købsaftale på ejendommen Akelius overtager ejendommen Lejer flytter tilbage til Lejemålet for anden gang Vidne 1 flytter ind i Lejemålet Vidne 1 begynder at betaler husleje til Ake-lius/Udlejer Vidne 1 flytter til Adresse 4, Frederikssund Lejer flytter tilbage til Adresse 4, Frederikssund Vidne 1 flytter tilbage til Lejemålet Akelius sælger ejendommen til Udlejer Udlejer sender påkrav pga. fraflytning i utide Ophævelse pga. fraflytning i utide Indsigelse mod ophævelsen pga. fraflytning i utide Udlejer sender påkrav pga. ulovlig fremleje Udlejer sender ophævelse pga. ulovlig fremleje Indsigelse mod ophævelsen pga. ulovlig fremleje” Forklaringer Lejer, Vidne 1 og Vidne 2 har afgivet forklaringer. Lejer har forklaret, at lejligheden er 54 m2 stor. Han erhvervede den som andelshaver i 2007 og boede der i nogle år, formentlig frem til 2013, hvor han flyttede til sin nuværende bopæl i Frederikssund. Han har ikke efterføl-gende boet i lejligheden, men fremlejet den 4 gange til andre. Det var helt nor- 5 malt i foreningen. Han har ikke boet i lejligheden samtidig med Vidne
2. Han er ikke klar over, om han og Vidne 1 nogensinde lavede en lejekontrakt, men det har de formentlig ikke. Han har ikke på noget tidspunkt forsøgt at skjule, at han ikke boede i lejligheden. Han havde en lejer, der hed Person, og da hun flyttede ud, tilbød han lejligheden til Vidne
3. Han kan ikke huske, hvornår Vidne 1 flyttede ind, men det kan godt passe, at det skete den
4. september
5. Han har boet der lige siden. Til at begynde med betalte Vidne 1 lejen til ham, men senere begyndte han at be-tale direkte til Akelius. Vidne 1's betalinger gik derfor til at begynde med til hans konto. Når han fremlejede andelslejligheden, spurgte han ikke bestyrelsen om lov. Hans nabo var bestyrelsesformand, og han talte med ham om det, men han kan ikke huske, om han spurgte om lov eller bare sagde det. Hans anden nabo frem-lejede på samme måde sin lejlighed, og det var almindeligt at gøre. Han lavede lejekontrakten i tre eksemplarer, så han tænker, at det er gået den rigtige vej, men han kan ikke huske det. Han tænkte ikke over at overdrage andelen til Vidne 1, men ville bare hjælpe ham så godt som han kunne. Det var meningen, at Vidne 1 først kunne overtage den, og hans lillebror bagefter kunne. Han hørte ikke før maj 2022 til, at det skulle være uberettiget at fremleje lejligheden. Han kan i hvert fald ikke huske andre gange. Han er blevet opereret i hjertet fire gange, og det har påvirket hans hukom-melse. Han kan ikke huske, hvorfor han ændrede sin folkeregisteradresse til-bage til lejligheden. Vidne 1 har forklaret, at han flyttede ind i lejligheden den
6. septem-ber
7. Han skrev allerede med sin far i oktober 2016 om den, men da boede han stadig hos sin mor. I januar 2017 flyttede han over til en ven på et værelse, og i september flyttede han ind i lejligheden. Han har boet der lige siden. Han har aldrig boet der sammen med sin far. De havde kun en mundtlig aftale om, at han kunne bo der, hvis han betalte huslejen, men ikke andet. Fra den
8. oktober 2019 til den
9. januar 2020 var han registreret hos sin far på grund af SU, men de fandt ud af, at det ikke var lovligt at gøre det på den måde, så han registrerede adressen tilbage igen. Han har hele tiden boet i lejlig-heden. Han har betalt huslejen i den tid, han har boet der. Han har enten betalt sin far eller sin fars kæreste til at starte med i de første måneder, men senere har han overført direkte til Akelius. Han har betalt via girokort og senere via beta-lingsservice. Der ser ud til, at han fra den
10. oktober 2019 begyndte at betale til en konto, som nok tilhører hans fars kæreste, men han kan ikke huske baggrun-den for det. 6 Han har ikke fået indsigelser mod fremlejen før brevet af
11. maj
12. Hverken han eller hans far har været opmærksomme på, at det var en mulighed at overdrage andelen til ham. Der har været tale om, at hans lillebror kunne overtage lejligheden, men det er ikke noget, som hans lillebror er interesseret i nu. Vidne 2 har forklaret, at han er formand for lejerforeningen i Ejendom, hvor der er 183 lejere. Han var også selv tidligere andelshaver, men var ikke medlem af bestyrelsen i andelsboligforeningen. Han købte andelen på et tidspunkt, hvor det stod klart, at foreningen ikke kunne overleve. Andelshaverne i foreningen udlejede selv, og foreningen opkrævede bare fra andelshaveren. Foreningen blandede sig ikke i udlejningen og fik heller ikke noget til godkendelse som hovedregel. Han vil dog ikke udelukke, at nogen andelshavere har valgt at bede om foreningens godkendelse. I 2014 gik foreningen konkurs, og kurator havde ikke noget forhold til udlej-ning af boligerne, men han modsatte sig overdragelse af andelen, da man kunne opnå en bedre værdi, hvis lejemålene stod tomme. Parternes synspunkter Udlejer ApS har i sit påstandsdokument anført: ”… Til støtte for de nedlagte påstande gøres det gældende, at Lejer ikke har løftet sin bevisbyrde for at være berettiget til at fremleje Lejemålet, og at han er fraflyttet i utide og uden aftale med Udlejer ApS. Endvidere har Lejer trods påkrav ikke fremlagt kopi af fremlejeaftalen med sin fremlejetager, hvilket i sig selv er hævebegrundende misligholdelse. Både ophævelsen af den
13. juni 2022 (bilag 3) grundet fraflytning i utide og ophævelsen af den
14. juli 2022 (bilag 6) er således sket med rette. Ad fraflytning i utide, jf. § 182, stk. 1, nr. 4 Lejer er ubestridt fraflyttet Lejemålet permanent og bor i By. Da Lejer ubestridt er fraflyttet Lejemålet og har overladt brugen til sin søn, Vidne 1, vil der ikke være tale om fraflytning i utide, såfremt Lejer beviser at have haft ret til at fremleje Lejemålet på ophævelsestidspunktet. Dette er imidlertid ikke tilfældet. Udlejer ApS gav påkrav med mulighed for Lejer til at flytte tilbage i Lejemålet (bilag 2) uden at være forpligtet hertil. På ophævelsestidspunk- 7 tet den
15. juni 2022 (bilag 3) boede Lejer ikke i Lejemålet, havde ikke ret til at fremleje Lejemålet og var ubestridt fraflyttet permanent. Betingelserne for at ophæve Lejemålet grundet fraflytning i utide var således til stede på ophævelsestidspunktet ved fremkomsten af ophævelsen af den
16. juni 2022 (bilag 3). Afståelse af Lejemålet til Lejers søn Vidne 1 Lejer har på den sidste dag inden forberedelsens afslutning gjort gældende, at der ikke længere er tale om et fremlejeforhold som anført i svarskriftet, duplikken og processkrift A, men at Akelius og senere Udlejer ApS har ”overtaget Vidne 1 som lejer” . Lejerne overgår fra andelshavere til lejere på tidspunktet for ejendommens salg til den nye udlejer, jf. U.2018.157H. Lejer overgik således fra at være andelshaver til at være lejer i ejendommen i 2017, da Akelius købte ejendommen. På dette tidspunkt havde Akelius ikke kendskab til Lejers fremleje af Lejemålet og havde ingen viden om Lejers påståede fremlejeret. Ejeren af en ejendom får ikke notifikationer om ændringer i folkeregisteret for beboerne. Kun hvis en bolig har stået uden personer tilmeldt adressen, vil kommunen kontakte ejeren, jf. boligforholdslovens § 5, stk.
17. Det er borgerens pligt at registrere sin adresse ved Folkeregisteret, jf. CPR-lovens § 12, stk.
18. Det er ikke sædvanligt for hverken en udlejer eller køber af en boligudlejningsejendom at kontrollere folkeregisteret på alle adresser i de ejendomme, en udlejer ejer. Selvom det er muligt at bede kommunen om at få oplyst, hvilke perso-ner der er tilmeldt en adresse, kræver dette en aktiv handling i form af at rekvirere en beboerforespørgsel eller husejerattest. Rent praktisk op-nås en sådan ved at kontakte kommunen, overføre kr. 75 pr. adresse og afvente svar. Da Akelius overtog Ejendommen pr.
19. september 2017 flyttede Lejer og hans søn - meget påfaldende - begge tilbage i Lejemålet på samme dag som overtagelsen (bilag A, C og D) og kort derefter begyndte Vidne 1 at betale husleje direkte til Akelius og senere Udlejer ApS (bi-lag E). Lejer og Vidne 1 boede sammen i Lejemålet fra den
20. septem-ber 2017 til den
21. oktober 2019, hvor Vidne 1 flyttede tilbage til Frederikssund (bilag A og C). Dette skete formentlig for at kunne på-beråbe sig

§ 166

. Lejer har ikke løftet sin bevisbyrde for, at der mellem ham og Vidne 1 var et sådan personligt, gensidigt afhængighedsforhold, at bestemmelsen finder anvendelse. 8 Ved modtagelse af betalinger ser Udlejer ApS ikke, hvor betalingerne kommer fra og kontrollerer heller ikke dette, så længe der betales til tiden. Af betalingsserviceudskriften (bilag E) fremgår dog, at debitor er ”Lejer, Adresse 1, 2000 Frederiksberg) fra den

1. april 2022 frem til
2. august 2022, mens det ikke er muligt at se yderli-gere om betalingsoplysninger tidligere. Alle breve, orienteringsskrivelser m.v. er sendt til Lejemålets adresse, adresseret til Lejer. Akelius har således ikke været vidende om, at det var Vidne 1 og ikke hans far, Lejer, der boede i Lejemålet eller betalte husleje. Lejer må i nogle ganske særlige tilfælde overlade brugen af Lejemålet til andre, jf.

§ 150, stk.

2. Lejer må, så længe Lejer selv bor i Leje-målet, have sin husstand boende. Herudover er det kun i de tilfælde, der nævnes i

kapitel 19, at brugsretten kan overgå til andre. I nærværende sag er der hverken tale om bytte, overgang til Lejers ægtefælle, flytning pga. dødsfald, sygdom eller skilsmisse. Lejer har således uretmæssigt overladt brugsretten til sin søn. Ophævelsen er derfor sket med rette. Ad ulovlig fremleje, jf. § 182, stk. 1, nr. 6 Det gøres gældende, at Lejer ikke har dokumenteret at have ret til at fremleje hele Lejemålet. Lejer har trods opfordringer ikke fremlagt nogen form for bevis for, at han som andelshaver havde ret til at fremleje og at denne ret i så fald skulle være gældende efter ejendommens over-gang fra andelsboligforening til udlejningsejendom. Subsidiært gøres det gældende, at hvis Lejer skulle løfte denne bevisbyrde, har han ikke fremsendt kopi af fremlejeaftalen og således fremlejet i strid med

§ 150, stk.

2, jf. § 158, stk. 3, jf. § 157, stk.

1. Den eventuelle fremlejerets omfang Lejer har gjort gældende, at fremlejeforholdet er etableret forud for Akelius/Udlejer ApS' overtagelse af ejendommen, at fremlejeretten fremgår af Andelsboligforenings vedtægt (bilag 1) og praksis, samt Lejers rettigheder er beskyttet uden tinglysning, jf. leje-lovens §
2. Dette bestrides. Lejerne overgår fra andelshavere til lejere på tidspunktet for ejendommens salg til den nye udlejer, jf. U.2018.157H. Lejer overgik således fra at være andelshaver til at være lejer i ejendommen i 2017, da Akelius købte ejendommen. På dette tidspunkt havde Akelius ikke kendskab til Lejers fremleje af Lejemålet og havde ingen viden om Lejers påståede fremlejeret. 9 Ejeren af en ejendom får ikke notifikationer om ændringer i folkeregisteret for beboerne. Kun hvis en bolig har stået uden personer tilmeldt adressen, vil kommunen kontakte ejeren, jf. boligforholdslovens § 5, stk.
3. Det er borgerens pligt at registrere sin adresse ved Folkeregisteret, jf. CPR-lovens § 12, stk.
4. Det er ikke sædvanligt for hverken en udlejer eller køber af en boligudlejningsejendom at kontrollere folkeregisteret på alle adresser. Selvom det er muligt at bede kommunen om at få oplyst, hvilke perso-ner der er tilmeldt en adresse, kræver dette en beboerforespørgsel eller husejerattest. Rent praktisk opnås en sådan ved at kontakte kommunen, overføre kr. 75 pr. adresse og afvente svar. Ejendommen består af 183 boliger og kontrollen ville være særdeles omfangsrig, besværlig og usædvanlig. Det er i U.2021.4134 (T:BB 2021 884) og U.2022.3134 (T:BB 2022.516) fast-slået, at medmindre parterne aftaler andet, fortsætter andelshaverne som lejere på

almindelige vilkår. Det indebærer, at Lejer ikke har ret til at fremleje Lejemålet ud over, hvad der følger af

§ 158

, samt at han heller ikke efter denne bestemmelse, er berettiget til at fremleje Lejemålet. Lejer har ikke ret til at fremleje Lejemålet ud over, hvad der følger af

§ 158. Lejer har ikke efter denne bestemmelse ret til at fremleje Lejemålet.

Uanset hvornår fremlejeforholdet er etableret, er det kun en lejers rettigheder efter lejeloven, der er beskyttet uden tinglysning efter leje-lovens § 17, stk.

1. En fremlejeret er et usædvanligt vilkår som udgør et ”væsentligt indgreb i en ejers råden over en udlejningsejendom” , jf. T:BB 2015.
2. Det vil sige, at alene den legale fremlejeret efter

§ 158kan gøres gældende overfor Udlejer Ap

S. Der knytter sig en række begrænsninger til den legale fremlejeret:

1. Fremlejeforholdet kan alene være af maksimalt 2 års varighed.
2. Fremlejetagerens fravær skal være midlertidigt.
3. Fremlejetagerens midlertidige fravær skal skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende.
4. Fremlejetageren skal inden fremlejeforholdets begyndelse fremsende kopi af skriftlig fremlejeaftale til udlejeren. Allerede fordi Lejer ikke har bragt Akelius som køber af ejendommen i ond tro om sin påståede fremlejeret eller sørget for at få den tinglyst, er den ekstingveret efter tinglysningsloven. 10 Det er i relation til ekstinktionen af en eventuel udvidet fremlejeret uden betydning om Lejer eventuelt etablerede et fremlejeforhold før el-ler efter Andelsboligforenings konkurs og efterfølgende overgang til udlejningsejendom. For god ordens skyld bemærkes, at Lejer ikke har løftet sin bevisbyrde for, at eventuelle tidligere fremlejeforhold er sket med andelsboligforeningens, kurators eller Akelius viden eller accept. Lejers fravær er ikke midlertidigt og skyldes ikke de legale årsager, jf.

§ 158, stk.

1. Lejer har gjort gældende, at fremlejeforholdet er etableret den
2. september 2017 og således inden Akelius overtog ejendommen. Fremlejeforholdet er åbenlyst ikke midlertidigt, da Lejers fravær ubestridt er permanent og da Lejer har fremlejet Lejemålet til sin søn på tidsube-stemt vilkår. Lejer har således ikke dokumenteret, at hans fravær skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende, hvorfor han ikke efter

§ 158, stk.

1 har været berettiget til at fremleje Lejemålet. Manglende fremsendelse af kopi af fremlejeaftalen er i sig selv hævebegrundende misligholdelse. Som anført ovenfor har Lejer ikke en udvidet fremlejeret, der fritager ham fra at efterleve

bestemmelser. I alle tilfælde, er han således forpligtet til at sende kopi af fremlejeafta-len til udlejer inden fremlejeforholdets begyndelse, jf.

§ 158, stk.

3, jf. § 157, stk. 3. I U.2009.535Ø blev et lejemål gyldigt ophævet, fordi udlejeren ikke rettidigt modtog en kopi af fremlejeaftalen. Kravet om at fremsende kopi af fremlejeaftalen er ikke fraveget og da Udlejer ApS har en berettiget interesse i at vide til hvem og på hvilke vilkår Lejemålet er fremlejet, er Udlejer ApS berettiget til at modtage kopi af fremlejeaftalen. Denne aftale er trods påkrav (bilag 5) ikke fremsendt inden ophævelsen bilag 6) kom frem. At fremlejeaftalen mellem Lejer og hans søn Vidne 1 er indgået mundtligt frita-ger ikke Lejer fra at indgå fremlejeaftalen skriftligt og fremsende kopi heraf til Udlejer ApS ved påkrav, jf.

§ 158, stk.

3, jf. § 157, stk. 3. Da Lejer ved at fremleje Lejemålet uden at været berettiget hertil, subsidiært ved ikke at fremsende kopi af fremlejeaftalen trods påkrav fra Udlejer ApS, er hans fremleje i strid med

§ 150. Ophævelsen af den 7.

juli 2022 er således sket med rette. …” 11 Lejer har i sit påstandsdokument anført: ”… Det gøres gældende, at betingelserne for at ophæve lejemålet ikke er til stede. Lejeforholdet mellem sagsøgte og Vidne 1 er gyldigt indgået, før ejendommen blev overtaget af sagsøgeren. Udlejningen til Vidne 1 forud for sagsøgerens overtagelse af ejendommen er sket iht. vedtægterne og praksis i andelsboligforeningen, hvorefter andelshaverne frit kunne udleje deres lejlighed uden hverken at orientere- eller indhente bestyrelsens accept. En fordret tidsbegrænsning af lejeforholdet, jf. vedtægterne, er i alle tilfælde udløbet nu, hvorfor lejeforholdet fortsætter uden tidsbegrænsning. Sagsøgeren kan ikke have været ubekendt med- og skal respektere, at de overtog Vidne 1 som lejer, jf. andelsboligforeningslovens § 4, tinglysningslovens § 1 og

§ 17

. Det er i alle tilfælde for sent at påberåbe sig forholdet som en væsentlig misligholdelse adskillige år efter overtagelse af ejendommen og efter, at man gennem flere år har vidst eller burde have været bekendt med, at Vidne 1 var eneste beboer og lejer på adressen. …” Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen. Rettens begrundelse og resultat Boligretten lægger til grund, at Akelius overtog ejendommen den

1. september 2017, samme dag som Vidne 1 flyttede ind i lejligheden. Boligretten tiltræder Lejers synspunkt om, at erhververen af en tidligere andelsboligforening kan være forpligtet til at respektere allerede lovligt etablerede lejeforhold mellem en andelshaver som udlejer og en lejer. Det fremgår af § 12 i vedtægterne for den pågældende andelsboligforening, at udleje af lejligheden kan etableres med andelsboligforeningens godkendelse. Boligretten kan konstatere, at lejeforholdet i denne sag ikke er etableret forud for overtagelsen, men samtidig med den. Sagsøgte har ikke ført bevis for, at bestyrelsen eller kurator har godkendt lejeforholdet, eller at lejeforholdet i øvrigt er udtryk for en forpligtelse mellem andelshaver og lejer, som lovligt er 12 etableret forud for meddelelsen til andelshaverne om Akelius’ erhvervelse af ejendommen. Da lejeforholdet således ikke er lovligt etableret, tiltræder boligretten, at Lejer uberettiget er fraflyttet lejemålet. Herefter, og da der ikke er oplysninger, som kan indebære, at udlejeren ved efterfølgende passivitet har accepteret Vidne 1 som lejer, tager retten sagsøgerens principale påstand til følge. Boligretten fastsætter fristen for Lejers fraflytning til inden den
2. ja-nuar
3. Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 20.000 kr. og af retsafgift med 750 kr. Udlejer ApS er ikke momsregistreret. THI KENDES FOR RET: Lejer skal anerkende, at Udlejer ApS' ophævelse af boliglejemålet Adresse 1, 2000 Frederiksberg, af den
4. juni 2022 er sket med rette. Lejer skal inden den.
5. januar 2024 rømme boliglejemålet Adresse 1, 2000 Frederiksberg, for fremlejetagere, indbo m.v., samt fraflytte og aflevere nøglerne til Udlejer ApS. Statskassen skal til Udlejer ApS betale sagsomkostninger med 20.750 kr. Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a. Publiceret til portalen d. 15-11-2023 kl. 12:48 Modtagere: Sagsøgte Lejer, Boligdommer 1, Sagsøger Udlejer ApS, Advokat (H) Anders Lindqvist, Boligdommer 2, Advokat (L) Søren Saaby Hansen