← Danmark

ECLI:DK:OLR:2025:BS0000000540 Landsretten stadfæster byrettens dom med de ændringer, at lejer skal anerkende, at lejemålet med rette er ophævet af udl

ØSTRE LANDSRET DOM afsagt den

  1. april 2025 Sag BS-59116/2023-OLR (
  2. afdeling) Lejer (advokat Anders Lindqvist, beskikket) mod Udlejer ApS (advokat Søren Saaby Hansen) Boligretten på Frederiksberg har den
  3. november 2023 afsagt dom i
  4. instans (sag BS-28882/2022-FRB). Landsdommerne Karen Hald, Nicolai Uggerhøj-Winther og Morten Chjeffer Rasmussen (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse. Påstande Appellanten, Lejer, har gentaget sin påstand for byretten om frifindel-se. Indstævnte, Udlejer ApS, har nedlagt påstand om stadfæstelse. Lejer har fri proces under anken. Supplerende sagsfremstilling Der er fremlagt en række nye bilag for landsretten, herunder mailkorrespon-dance fra den
  5. juni til den
  6. august 2021 mellem parternes advokater om ændring af partsbetegnelse fra Vidne 1 til Lejer i det såkaldte ”Ejendom sagskompleks” . 2 Parterne er enige om følgende opdaterede tidsforløb i sagen (henvisninger til bilag er udeladt): ” 16/10-2004 Lejer flytter ind i Lejemålet 1/4-2007 4/6-2007 Andelsboligforening overtager ejendommen Lejer bliver andelshaver i Andelsboligforening 18/8-2008 Lejer flytter til Adresse 2, Frederiksberg 10/3-2009 Lejer flytter tilbage til Lejemålet 23/4-2013 8/5-2013 1/12-2013 Andelsboligforening opdaterer vedtægten seneste gang Lejer flytter til Adresse 3, Frederikssund Lejer flytter til Adresse 4, Frederikssund 12/2014 Andelsboligforening går konkurs 3/10-2016 Lejer og Vidne 1 skriver sammen på Messen-ger 23/6-2017 27/6-2017 1/9-2017 1/9-2017 1/9-2017 2/10-2017 Akelius indgår købsaftale på ejendommen DEAS videresender oplysning om salg af ejendommen fra kurator DEAS udsender orientering om salg af ejendommen til Akelius Akelius overtager ejendommen Lejer flytter tilbage til Lejemålet for anden gang Vidne 1 flytter ind i Lejemålet Vidne 1 begynder at betaler husleje til Akeli-us/Udlejer 15/10-2019 31/10-2019 Vidne 1 flytter til Adresse 4, Frederikssund Vidne 1 begynder at betale husleje til Lejers kæreste 3/1-2020 15/1-2020 Lejer flytter tilbage til Adresse 4, Frederikssund Vidne 1 flytter tilbage til Lejemålet 1/12-2021 Akelius sælges til Udlejer ApS 25/5-2022 7/6-2022 9/6-2022 24/6-2022 7/7-2022 15/7-2022 25/1-2024 Udlejer ApS sender påkrav pga. fraflytning i utide Ophævelse pga. fraflytning i utide Indsigelse mod ophævelsen pga. fraflytning i utide Udlejer ApS sender påkrav pga. ulovlig fremleje Udlejer ApS sender ophævelse pga. ulovlig fremleje Indsigelse mod ophævelsen pga. ulovlig fremleje Fremlejekontrakt fremsendes” 18/8-2017 3 Forklaringer Vidne 1 har afgivet supplerende forklaring. Endvidere har Vidne 3 afgivet forklaring. Vidne 1 har supplerende forklaret bl.a., at han har haft et værelse på Adresse 5, København. Han opsagde dette lejemål den
  7. august 2017 for at flytte ind i sit nuværende lejemål. Da han hidtil havde betalt husleje til Person 2, sendte vidnet en sms-besked med opsigelsen til samme person. Vidnet flyttede sine ting ud af lejligheden i Adresse 5 den
  8. september
  9. Han har via sin far fået tilbagebetalt husleje som følge af retsforliget af
  10. oktober 2024 i ”Ejendom sagskomplekset” . Da vidnets far, Lejer, den
  11. september 2017 på ny registrerede sin folke-registeradresse til Adresse 1, Frederiksberg, var hensigten at mulig-gøre, at vidnet efter de tidligere regler kunne overtage lejligheden, men det var alligevel ikke muligt. Vidne 3 har forklaret, at han flyttede ind i Andelsboligforening i februar eller marts måned
  12. Han blev formand for bestyrelsen medio 2010 og blev siddende som den sidste formand for foreningen. Der var i foreningen en meget liberal praksis vedrørende vedtægternes § 12 om fremleje. Han kan ikke huske, at han som formand og medlem af bestyrelsen skulle have modtaget vilkår om fremleje til godkendelse. Han ved derfor heller ikke, i hvilket nærmere omfang der skete fremleje i ejendommen. Det afgørende var, at andelshaverne betalte husleje, og at beboerne i øvrigt ikke larmede eller var til gene for andre. Han kan tilsvarende ikke huske, om bestyrelsen skulle være orienteret om fremlejeforholdet med Vidne
  13. Andelshaverne kunne efter vedtægternes § 15 selv bestemme, hvem de ville overdrage deres andel til. Det er korrekt, at lejlighederne på et tidspunkt blev sat til 0 kr. i værdi. Vidnet bor stadig i ejendommen. Det kom som en overraskelse for ham, da han i september måned 2017 fik et brev om, at Akelius havde overtaget ejendommen. Vidnet kan ikke huske den præcise dato. Anbringender Parterne har i det væsentlige gentaget og uddybet deres anbringender for byretten, herunder om spørgsmålet om, hvorvidt der foreligger væsentlig misligholdelse af lejeforholdet fra lejers side, og om udlejer har udvist retsfortabende passivitet. Landsrettens begrundelse og resultat Andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1, giver ved salg af en andelsboligfore-nings ejendom de tidligere andelshavere en fortsat brugsret som lejere i overensstemmelse med reglerne i den til enhver tid gældende lejelovgivning. 4 Uanset, om der blev etableret en lovlig fremlejeaftale mellem Lejer og Vidne 1 senest samtidig med Akelius’ overtagelse af Ejendom den
  14. september 2017, finder landsretten, at det efter be-visførelsen må lægges til grund, at lejelovens regler om fremleje i hvert ikke har været opfyldt på tidspunktet for Udlejer ApS' ophævelse af lejemålet. På den anførte baggrund, og da hverken sagsforløbet vedrørende ”Ejendom sagskomplekset” eller sagens oplysninger i øvrigt giver grundlag for at antage, at Udlejer ApS har udvist retsfortabende passivitet, finder landsretten, at Udlejer ApS med påkravet af
  15. juni 2022 og den efterfølgende ophævelse af
  16. juli 2022 med rette har opsagt lejemålet efter lejelovens § 182, stk. 1, nr.
  17. Lejer skal stille lejemålet til disposition for Udlejer ApS senest den
  18. juli 2025, herunder således at Vidne 1 inden ud-løbet af denne frist er fraflyttet lejemålet. Efter sagens udfald skal statskassen i sagsomkostninger for landsretten betale 20.000 kr. til Udlejer ApS til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet taget hen-syn til sagens omfang og forløb. THI KENDES FOR RET: Byrettens dom stadfæstes med de ændringer, at Lejer skal anerkende, at lejemålet Adresse 1, 2000 Frederiksberg, med rette er ophævet af Udlejer ApS den
  19. juli 2022, og at Lejer skal stille lejemålet til disposition for Udlejer ApS senest den
  20. juli
  21. I sagsomkostninger for landsretten skal statskassen inden 14 dage betale 20.000 kr. til Udlejer ApS. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a. Publiceret til portalen d. 03-04-2025 kl. 10:00 Modtagere: Appellant Lejer, Advokat (H) Søren Saaby Hansen, Indstævnte Udlejer ApS, Advokat (H) Anders Lindqvist

🔗 Til officiel kilde

AI-forklaring ud fra den officielle lovtekst. Vejledende, erstatter ikke juridisk rådgivning.