ØSTRE LANDSRET DOM afsagt den 15. januar 2025 Sag BS-30224/2023-OLR (20. afdeling) Lejer (beskikket advokat Mikkel Jarde) mod Udlejer 1 og Udlejer 2 (begge ved advokat Morten Hansen-Nord) Retten i Lyn

§ 171, stk.

1, ikke kan ske med henblik på en sådan anvendelse. Selv hvis den påtænkte anvendelse betegnes som egentlig beboelse, vil denne være ulovlig, da det ikke er tilladt personer i samme husstand at benytte mere end én bolig i samme kommune, jf. § 4, stk. 1, i lov om boligforhold. Udlejer 1 og Udlejer 2 har heroverfor anført, at den påtænk-te anvendelse af lejemålet som hjemmekontor og gæsteværelse opfylder begre-bet om at være til egen beboelse, og at der er hjemmel i lejeloven til de frem-sendte opsigelser. Det bestrides, at den påtænkte anvendelse skulle være ulovlig, og at den skulle være i strid med § 4, stk. 1, i lov om boligforhold, henset til at lejemålet er en del af deres ejerlejlighed. Landsrettens begrundelse og resultat Ad opsigelse efter

§ 170, nr.

1 og 2 (tidligere lejelovs § 82, litra a og b) Efter bevisførelsen, herunder de foreliggende fotos og Lejers forkla-ring, lægges det til grund, at lejemålet, der er beliggende ca. 200 meter fra Udlejer 1 og Udlejer 2's bolig i en anden bygning og med separat adgang, siden indflytningen har været udstyret med et selvstændigt køkken, herunder med køkkenbord, køkkenelementer, hylder og fliser, samt afløb, som alene lejer har brugsret til. Landsretten finder på den baggrund, at lejemålet – uanset lejekontrakten, tillægget hertil og angivelserne i BBR-meddelelsen mv. – ikke angår et enkeltværelse til beboelse, som kan opsiges efter

§ 170, nr.

1. Da lejemålet henset til dets beliggenhed og adgangsforhold i forhold til Udlejer 1 og Udlejer 2's bolig endvidere ikke kan anses for en bebo-elseslejlighed i et hus med to beboelseslejligheder, hvoraf Udlejer 1 og Udlejer 2 bebor den ene, finder landsretten, at lejemålet heller ikke kan opsiges i medfør af

§ 170, nr.

2. Ad opsigelse efter

§ 171, stk.

1, nr. 1 (tidligere lejelovs § 83, stk. 1, litra a) Landsretten finder det godtgjort, at den af Udlejer 1 og Udlejer 2 påtænkte anvendelse af lejemålet må anses for udtryk for, at de selv agter at benytte lejemålet til beboelse.

§ 172, nr.

1, er derfor ikke til hinder for, at lejemålet kan opsiges i medfør af § 171, stk. 1, nr. 1. 5 Spørgsmålet er herefter, om opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold, jf.

§ 172, nr.

1. Landsdommerne Kåre Mønsted og Michael Schaumburg-Müller udtaler herom: Udlejer 1 og Udlejer 2 havde på opsigelsestidspunktet ejet ejendommen i ca. 3 år, og det lægges til grund, at de i perioden har boet alene i boligen på 196 m2 på Adresse 2, der udover to værelser og walk-in-closet, bl.a. indeholder tre stuer en suite, hvor Udlejer 1 har sin kontorplads i den ene ende. Ønsket om at tage lejemålet i brug som kontor-plads for Udlejer 2 og gæsteværelse må anses for reelt, om end størrel-sen og værelsesfordelingen på deres nuværende bolig næppe udelukker, at der inden for disse rammer kan indrettes en ekstra kontorplads og gæsteværelse. Lejer blev oprindeligt ansat i ejendommen i 2000 som vicevært og har beboet det 27 m2 store lejemål siden
2. Hun har dannet tætte relationer til områdets beboere og naboer. Hun er 73 år, har dårligt helbred og har ingen ind-tægter udover folkepensionen. Hendes tilknytning til lejemålet og oplysninger-ne om hendes personlige forhold taler således med betydelig vægt for, at hun kan forblive boende i lejemålet. Det lægges endelig til grund, at hun med hjælp fra en nabo har forsøgt at finde et andet egnet lejemål, men at dette ikke har været muligt navnlig som følge af ventelister eller høje boligafgifter. Efter en samlet afvejning af begge parters interesser finder vi herefter, at en opsigelse af lejemålet ikke vil være rimelig, jf.

§ 172, nr.

2. Opsigelsen af lejemålet efter

§ 171, stk.

1, nr. 1, er derfor ikke berettiget. Vi stemmer derfor for at tage Lejers påstand om frifindelse til følge. Landsdommer Daniella Gabris (kst.) udtaler herom: Det lejemål, som Lejer bebor, er en del af Udlejer 1 og Udlejer 2's ejerlejlighed, som de bebor privat, og de råder ikke over andre lejemål, som de aktuelt eller inden for en overskuelig fremtid vil kunne tage i brug som kontor og gæsteværelse. Hertil kommer, at Lejer i 2018 blev orienteret om, at de nye ejere af Person 1's lejlighed som kommende udlejere kunne vælge at opsige lejemålet, og at Lejer bekræftede at være ind-forstået hermed. Lejer har derfor ikke haft en berettiget forventning om, at hun kunne blive boende i lejemålet, indtil hun selv opsagde det. Uanset det af flertallet ovenfor anførte om Lejers personlige og øko-nomiske forhold, finder jeg herefter og på baggrund af en samlet afvejning af begge parters forhold, at en opsigelse af lejemålet vil være rimelig, jf.

§ 172, nr.

2. Opsigelsen af lejemålet efter

§ 171, stk.

1, nr. 1, var derfor berettiget. 6 Jeg stemmer derfor for at tage Udlejer 1 og Udlejer 2's på-stand om stadfæstelse til følge. Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet. Efter sagens udfald skal Udlejer 1 og Udlejer 2 i sagsomkost-ninger for begge retter betale 41.000 kr., hvoraf 40.000 kr. er til dækning af ud-gifter til advokatbistand inkl. moms, og 1.000 kr. er til dækning af retsafgift. Beløbet skal betales til statskassen, idet Lejer har fri proces. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sa-gens omfang og forløb samt hovedforhandlingens varighed. THI KENDES FOR RET: Lejer frifindes. I sagsomkostninger for begge retter skal Udlejer 1 og Udlejer 2 inden 14 dage betale 41.000 kr. til statskassen. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a. Publiceret til portalen d. 15-01-2025 kl. 10:00 Modtagere: Indstævnte Udlejer 2, Appellant Lejer, Indstævnte Udlejer 1