ECLI:DK:HRS:2025:BS0000000546 Sag om, hvorvidt udlejer ApS kunne ophæve lejemålet som følge af, at udlejeren ikke fik adgang til lejemålet ifm. besigt

RETTEN I HORSENS DOM afsagt den

1. juni 2023 Sag BS-26768/2021-HRS Udlejer ApS (advokat Morten Bünemann Dalsgaard) mod Lejer Denne afgørelse er truffet af kst. Dommer. Sagens baggrund og parternes påstande Retten har modtaget sagen den
2. juli
3. Udlejer ApS har nedlagt følgende påstand: Lejer dømmes til at fraflytte lejemålet Adresse, 8700 Horsens straks. Lejer har nedlagt påstand om frifindelse. Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a. Oplysningerne i sagen Sagen vedrører, om Person (nu Udlejer ApS) kunne ophæve lejemålet Adresse, 8700 Horsens som følge af, at udlejeren ikke fik adgang til lejemålet den
4. april
5. 2 Ejendommen har tidligere været ejet af Lejers mor, Person, der indgik lejekontrakten med Lejer den
6. juni
7. Ejen-dommen blev siden solgt til Udlejer ApS, der er indtrådt i Persons rettigheder i sagen. Person har ved brev af
8. januar 2021 varslet, at ejendommen ønskedes besigtiget den
9. februar, og at nægtelse af adgang kunne medføre ophævelse. Person har ved brev af
10. februar 2021 fastholdt varslet. Person har ved mail af
11. februar 2021 til LLO oplyst, at tids-punktet for besigtigelsen blev ændret til den
12. februar 2021, og at Lejer udtrykkeligt havde bedt om, at kontakten skete direkte med LLO. Modtagelsen af mailen og tidspunktet for besigtigelsen blev bekræftet af LLO den
13. februar
14. Parterne er enige om, at der herefter skete besigtigelse af lejemålet ved en advokat for Person og en ejendomsmægler. Person foretog herefter på ny ved mail af 30, marts 2021 til LLO varsling om, at hun ønskede adgang til lejemålet den
15. april
16. Person har ved mail af
17. april 2021 til LLO rykket for bekræf-telse på mailen og varslede, at ejendommen nu ønskedes besigtiget den
18. april 2021 kl. 12.
19. LLO har ved mail af
20. april 2021 til Person oplyst, at sagsbe-handleren var sygemeldt, at LLO ikke havde kunnet opnå kontakt med lejeren, og at mailen blev videresendt med almindelig post til lejeren. Person ophævede herefter lejemålet den
21. maj
22. Forklaringer Vidne 1, Lejer og Vidne 2 har afgivet forklaring. Vidne 1 har forklaret, at han ejer ejendommen Adresse. Han blev ringet op af en mægler, der forhørte sig om, han var interesseret i at købe ejen-dommen. Han fik at vide på forhånd, at der var en del problemer med lejeren, der var søn af ejeren. Han sagde, at han da gerne ville kigge på det. Han kunne ikke komme ind og besigtigede derfor ejendommen udefra, Mægleren og ejeren accepterede buddet. Han var bekendt med, at der verserede en huslejesag om ejendommen og en sag om ophævelse af lejemålet. Han kom først ind og besig- 3 tigede ejendommen for 6 måneder, da det var nødvendigt af hensyn til at få ejendommen forsikret. Han gik ind i købet med åbne øjne i forhold til tvisten. Der forelå ikke en salgsopstilling som sådan. Han gav en pris, der tog højde for de udfordringer, der nu forelå. Han overtog ejendommen i sommeren
23. Forsikringsmanden skulle have adgang til huset for at kunne tegne forsikringen. Det lykkedes at få en af-tale i stand med Lejer om besigtigelse af huset. De tog ikke billeder. Lejer har hemmelig telefon og vil ikke give sit telefonnr. Han kan kun komme i kontakt med Lejer via brev. Lejer ringer tilbage på de mest mystiske tidspunkter på dagen og skælder ham ud. Lejer har forklaret, at han har boet i ejendommen siden
24. Han ejede i 2001 ejendommen sammen med en samlever. I 2003 gik de fra hinanden, og hans mor købte ejendommen, så han fortsat havde råd til at sidde i huset. Det var hensigten, at han skulle overtage det hele, når hun afgik ved døden. Hans mor kom ind i rockermiljøet via hans lillesøster. De pressede moren til at betale penge til alverdens ting, og moren begyndte derefter at presse ham for penge. Hun var senildement på det tidspunkt. Hun solgte ejendommen pludse-lig og meget billigt. Det kom ud af det blå for ham, at hun ville sælge ejendommen. Hun var blevet mere og mere mærkelig i løbet af årene. Hun talte ikke med ham om det. Det kom kun igennem advokat. Han kontaktede LLO, der hjalp ham i sagen. De rå-dede ham til, at han havde gjort det fuldstændigt rigtigt i forhold til, at udlejer ikke måtte komme ind og tage billeder af hans indbo. Huslejenævnet bestemte, at han skulle betale 1.000 kr. mere om måneden. Det kan godt passe, at der på et tidspunkt var en besigtigelse af ejendommen. Da ejendommen skulle forsikres efter salget, havde han både lavet kaffe og sør-get for smørrebrød med videre til dem, der kom. Han kan ikke huske, om der på et tidspunkt kom en mægler ud for at kigge på ejendommen. LLO var inde over hans sag. Ham fra LLO blev sygemeldt. Han var oppe i alderen. Sagen lå derefter mere eller mindre i bero. Der kom nogle forbi og sagde, at de ville tage billeder af ejendommen. Han sagde, at de gerne måtte besigtige ejendommen, men ikke tage billeder. Det skete som aftalt. De kørte uden at sige farvel. Han afviste, at der kunne optages billeder af hans private ting. Det siger ham ikke noget, at de ville på besøg på ny for at optage billeder af ejendommen. Han har ikke modtaget noget fra hverken advokat eller LLO. Der 4 kom ikke nogen på et senere tidspunkt omkring den
25. april. Han har ikke af-vist nogen at komme ind og tage billeder. Han fik pludselig et brev om, at hans lejemål var ophævet. Han gik til den soci-ale retshjælp. Han synes, at det var uretfærdigt, at han var blevet snydt og bed-raget. Der havde ikke været sket noget forud herfor. Han vil mene, at han har været for flink. Han kan ikke huske, hvornår han første gang tog fat i LLO. Han kan ikke hu-ske, om det i første omgang handlede om huslejens størrelse. Det er korrekt, at han blev spurgt, om han ville købe ejendommen. Hans mor vidste godt, at han ikke ville have råd til at købe huset. Han ved ikke, hvornår hans samarbejde med LLO ophørte. Han ønsker ikke at svare på, hvornår det ophørte. Han kan ikke i dag sige, hvorfor han på sit brev af
26. maj 2021 skrev, at breve fremadrettet ikke skulle sendes til LLO. Vidne 2 har forklaret, at han var mægler på salget af Adresse. Han er ikke længere ansat ved Home og har ikke kunnet genopfriske sin hukommelse. Ejeren oplyste, at hun ville sælge huset. De prøvede at sælge huset på sædvan-lig vis, med billeder, tilstandsrapporter mv. Han var inde i ejendommen i 2 mi-nutter med ejerens advokat. Han kan huske, at de efterfølgende forsøgte at varsle adgang til ejendommen med en fotograf. De var ude på ejendommen og banke på, men der var ikke no-gen til stede. Han kan ikke huske, hvornår det var. Det er normal salgsproce-dure, at man tager billeder af den ejendom, der skal sælges. Salgsprocessen var ikke sædvanlig og de bøvlede en del. I forbindelse med handlen blev det oplyst, at der verserede en retssag, og at der ikke kunne indgås aftale. Parternes synspunkter Udlejer ApS har i sit påstandsdokument anført: ” at vægtige grunde gør det magtpåliggende for udlejer, at blive løst fra lejeforholdet jf. lejelovens § 83, stk. 1, litra g, at det er væsentligt for lejer at kunne afhænde ejendommen, at ejendomsmægleren ikke kan sælge ejendommen uden salgsmateriale med billeder af lejemålet, 5 at ejendomsmægleren ikke kan opnå den fornødne efterspørgsel på ejendommen, hvis der ikke kan præsteres sædvanligt salgsmateriale, at ejendommen ikke kan sælges på almindelige markedsvilkår, hvis der ikke med salgsmateriale kan skabes den fornødne køberinteresse, at lejer har nægtet udlejers repræsentant adgang til lejemålet, at lejer har nægtet udlejers repræsentant at optage fotos af lejemålet, herunder også fotos af køkken, badeværelse og gang/entre. Jeg bestrider, at udlejer har optrådt chikanøst ved vedvarende og gentagende forespørgsler om fotografering, idet udlejer alene har ønsket at indrette sig på en pragmatisk måde, så der opnåedes fremdrift i salgsprocessen. Det bestrides, at udlejer har ønske om, at lejer – forud for ophævelse og opsigelse – ønskede at lejeforholdet ophørte. Jeg gør gældende, at lejemålet er udlejers ejendom, hvorfor udlejer som udgangspunkt må have ret til at fotografere ejendommen uden, at lejer kan fremsætte indsigelser herimod. Lejers indretning kan efter omstændighederne medføre, at offentlig gengivelse kan kræves unddraget. Sådanne omstændigheder er ikke til stede i relation til køkken, bad og entre, hvor personlige genstande eller indretning nemt vil kunne fjernes – herunder fjernes ved efterfølgende fotoredigering – således at optagne fotos ikke indeholder elementer, der kan kræves unddraget offentlig gengivelse. Uanset lejer ikke lukkede op, så har lejer – herunder med angivelse i svarskriftet – nægtet udlejer adgang til at optage de ønskede fotos, hvilket udgør en væsentlig misligholdelse af lejeforholdet” Lejer har i sit påstandsdokument anført: ”… For det første har udlejer ikke haft ret til at kræve adgang til lejemålet efter lejelovens § 54, da der ikke har foreligget en tilstrækkeligt tvingende grund til denne adgang. For det andet kan udlejer ikke henføre nægtelse af adgang af fotograf under Lejelovens § 54, da et sådant forhold ikke kan sidestilles med ejendomsmæglers eller potentielle køberes adgang og besigtigelse. 6 For det tredje har udlejer ikke givet lejer behørigt varsel om besigtigelsen som udlejer påstår er hævebegrundende, da fristen herfor tidligst kan regnes fra tidspunktet hvor LLO tilbagegav lejer sagen den 2021.04.
27. Herefter har lejer kun haft et varsel på maksimalt 20 dage, hvilket ikke er tilstrækkeligt. For det fjerde har udlejer ikke været berettiget til at ophæve lejemålet efter Lejelovens § 93, stk. 1, lit. c, da lejers modsættelse ikke kan sidestilles med forhold omfattet af Lejelovens § 54, og da varslingsfristen ikke har været tilstrækkeligt lang. For det femte har udlejer ikke hjemmel til at kræve lejemålet fotografe-ret i noget omfang, og under slet ikke i rum hvor lejers private inventar forefindes. Udlejer har ligeledes ingen ret til alternativt at kræve inventaret flyttet i forbindelse med indvendig fotografering, da dette er til unødig gene for lejer. For det sjette har udlejers vedvarende og gentagne forespørgsler om fotografering virket chikanøs og i stort omfang udelukkende tjent til at frustrere lejer og forsøge at fjerne lejer fra lejemålet for at gøre lejemålet mere salgbart. For det syvende kan end ikke fotografering eller videooptagelse af køkken, badeværelse og entre forekomme under hensyn til særligt de to førstnævntes potentielle personlige karakter. Udlejer kan ikke pålægges at skulle fjerne eller omrokere installerede genstande fra disse rum, da dette er unødigt bebyrdende for lejer. For det ottende kan billedfotografering eller videofotografering ikke indeholdes i udlejers rettigheder over lejemålets indre rum i forbindelse med salg, og kun ejendomsmæglers adgang og potentielle køberes adgang kan efter omstændighederne indeholdes heri. For det niende kan udlejer ikke anvende Lejelovens § 83, stk. 1, lit. g i dette tilfælde, da udlejer ønsker at blive løst fra lejeforholdet med henblik på salg. …” Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen. Rettens begrundelse og resultat 7 Retten lægger efter bevisførelsen til grund, at lejemålet efter de indledende varslinger i januar og februar 2021 blev besigtiget af Persons advokat samt ejendomsmægleren Vidne
28. Retten lægger videre til grund, at besigtigelsen den
29. april 2021 ikke blev gennemført, idet døren ikke blev åbnet, da ejendomsmægleren Vidne 2 og fo-tografen bankede på. Varslingerne af
30. marts og
31. april 2021 om besigtigelse af lejemålet henholdsvis den
32. april 2021 og
33. april 2021 er alene fremsendt til LLO og ikke til Lejer. LLO gjorde ved mail af
34. april 2021 Person op-mærksom på, at LLO’s sagsbehandler var sygemeldt, at man ingen kontakt havde med Lejer, og at varslingen ville blive fremsendt til Lejer med almindelig post. Retten finder, at Person i en situation som den foreliggende bærer bevisbyrden for, at varslingsbrevet af
35. april 2021 er kommet frem til Lejer, uanset om Lejer på et tidligere tids-punkt har bedt om, at korrespondance skete direkte med LLO. Da retten ikke finder anledning til at tilsidesætte Lejers forklaring om, at han ikke har modtaget varslingen af
36. april 2021, og da det ikke på anden måde er dokumenteret, at varslingen er kommet frem, er ophævelsen af lejekontrakten ved brev af
37. maj 2021 ikke sket med rette. Lejers påstand tages herefter til følge. Da Lejer ikke er repræsenteret ved advokat, bestemte retten, at hver part bærer egne omkostninger. THI KENDES FOR RET: Lejer frifindes. Hver part bærer egne omkostninger. Publiceret til portalen d. 28-06-2023 kl. 09:01 Modtagere: Advokat (H) Morten Bünemann Dalsgaard, Sagsøgte Lejer, Sagsøger Udlejer ApS