VESTRE LANDSRET DOM afsagt den
- juni 2024 Sag BS-3982/2023-VLR (
- afdeling) Lejer 1 (advokat Claus Johansen v/advokat Nanna Nielsen) og Lejer 2 (advokat Claus Johansen v/advokat Nanna Nielsen) mod Boligkontoret Fredericia (advokat Jens Brusgaard) Biintervenient: BL – Danmarks Almene Boliger (advokat Jens Brusgaard) Retten i Kolding har den
- januar 2023 afsagt dom i
- instans (sag BS22747/2022-KOL). Landsdommerne Annette Dellgren, Flemming Krog Bjerre og Asger Janfelt (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse. Påstande Appellanterne, Lejer 1 og Lejer 2, har gentaget de-res påstand for byretten om frifindelse. 2 Indstævnte, Boligkontoret Fredericia, har påstået dommen stadfæstet. Biintervenienten har udtalt sig til støtte for Boligkontoret Fredericia. Supplerende sagsfremstilling Der er for landsretten fremlagt et foto af en bil, der er parkeret uden for de anviste parkeringspladser på boligforeningens område. Forklaringer Lejer 2 og Vidne har afgivet supplerende forklaring. Lejer 2 har supplerende forklaret, at de rettelig købte hybrid-bilen i
- Da de havde købt hybrid-bilen, fik de installeret el-ladeboksen, fordi de ellers skulle lade ved Føtex, som ligger ca. én km fra boligen. El-ladeboksen er tilkoblet elnettet via en ledning i rørføringen, der sidder på hu-sets gavl. Ledningen løber over loftet og ned til bryggerset. El-ladeboksen er tilknyttet en separat el-tavle. Det vil ikke være et stort arbejde at tage el-ladeboksen ned igen. Forevist foto af gavlen af huset har hun forklaret, at de fik tillagt arealet ved gavlen til deres lejemål i forbindelse med, at de byggede skuret. Arealet var tit en stor mudderpøl, og de lagde derfor fliser på arealet i 2013-
- De har også brugt arealet til at parkere en trailer, hvis de skulle læsse noget af, der skulle ind i skuret. Deres umiddelbare naboer har ikke haft indsigelser mod, at de har opsat elladeboksen, men nogle andre beboere i boligforeningen har generet dem. Der er andre beboere i boligforeningen, som oplader deres el-biler om natten via en ledning fra huset. De har ikke oplevet, at det har været vanskeligt for fodgængere at gå forbi gavlen på deres hus, mens bilen holdt til opladning. De andre beboere overholder ikke parkeringsreglementet. Der er for få parkeringspladser til beboernes behov. Det foto, der er fremlagt for landsretten, viser en parkeret bil, der ikke holder på de anviste parkeringspladser. En vicevært har sagt, at man kan holde på græsarealet, hvis der mangler parkeringspladser. Hun deltager nogle gange i afdelingsmøder, hvis det passer med hendes arbejdstider. Hun kan ikke huske, om hun deltog i afdelingsmødet i september
- Hun har hørt om, at det på mødet blev besluttet at opsætte to elladestandere på boligforeningens område. Det er billigere at lade ved hendes egen el-ladeboks, og derfor vil hun ikke bruge de fælles el-ladestandere. Hun har ikke foreslået, at det skulle være tilladt at sætte en el-ladeboks op. Vidne har supplerende forklaret, at afdelingen efter forslag fra bestyrel-sen har besluttet at opsætte to el-ladestandere med fire ladepunkter. El- 3 ladestanderne er nu etableret. Lejerne kan ikke bare opsætte alt muligt på bygningerne, som ikke er godkendt på et afdelingsmøde. Det bestyrelsesmedlem, som har taget fotoet, der viser bilen holde ved huset om aftenen, klagede over, at bilen holdt i vejen, og afdelingen har jo selv besluttet, hvor der må parkeres. Afdelingens regler om parkering kan ikke fraviges, hverken af ham eller af viceværten. Der må ikke parkeres der, hvor bilen på fotoet, der er fremlagt for landsretten, er parkeret. Der har ikke været problemer med elforsyningen i afdelingen. Anbringender Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten. Boligkontoret Fredericia og BL – Danmarks Almene Boliger har yderligere anført, at spørgsmålet om, hvorvidt lejere individuelt kan opsætte el-ladestandere til el-biler, ikke er reguleret af almenlejelovens § 35 om installa-tionsretten, men derimod af § 39 og § 40 om lejers råderet suppleret med kapitel 18 i bekendtgørelse nr. 70 af
- januar 2018 om drift af almene boliger m.v. Lejer 1 og Lejer 2 har heroverfor anført, at regler-ne om lejers råderet er uden betydning for sagens afgørelse. Retsgrundlag Almenlejelovens § 35, som svarer til den nugældende lejelovs § 142, stk. 1, har følgende ordlyd: ”§
- Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden lejeren foretager installationen.” Reglerne om lejerens installationsret fandtes tidligere i lejelovens § 55, stk. 1, og bestemmelsen havde efter ændring ved lov nr. 287 af
- juni 1969 følgende ordlyd: ”§
- Lejeren har ret til i det lejede at lade foretage sædvanlig installation af telefon. I lejligheder eller lokaler, hvor opvarmningen sker ved kakkelovn, er lejeren berettiget til at lade opvarmningen foregå ved hjælp af oliekamin eller ved indsættelse af olie- eller petroleumsbrænder eller anden lignende installation i kakkelovnen, såfremt det ved sagkyndig erklæring godtgøres, at skorstenen, som oliekaminen eller kakkelovnen er tilsluttet, ikke er uegnet til en sådan installation. I beboelseslejligheder har lejeren endvidere ret til at lade installere sædvanlige tekniske hjælpemidler til lettelse af husførelsen, medmindre installationen vil være til gene for ejendommen.” 4 Af bemærkningerne i lovforslag nr. 68 af
- december 1968 vedrørende ændringsloven fremgår blandt andet følgende: ”Efter lovens § 55 har lejeren ret til at installere telefon og under visse omstændigheder oliekamin og fjernsynsantenne. I øvrigt må lejeren ikke uden udlejerens samtykke anbringe andre indretninger eller genstande på ejendommen eller i det lejede. Den tekniske udvikling har medført, at anvendelse af forskellige maskiner i husholdningen er blevet sædvanlig, og at spørgsmål om installation af bl.a. vaskemaskiner og opvaskemaskiner i lejede lejligheder er blevet mere påtrængende. For ikke at lægge unødige hindringer i vejen for udviklingen på dette område foreslås det fastsat, at en udlejer ikke i almindelighed kan modsætte sig, at hans lejere lader installere sædvanlige tekniske hjælpemidler til lettelse af husførelsen, medmindre udlejeren godtgør, at installationen vil være til gene for ejendommen.” Bestemmelsen om lejerens installationsret blev ved revisionen af lejelovgivningen i 1979 flyttet til lejelovens § 29, stk. 1, og samtidig fik bestemmelsen samme ordlyd som den nugældende § 142, stk. 1, og almenlejelovens §
- Af bemærkningerne til lovforslag nr. 141 af
- januar 1979 til lov om leje fremgår følgende: ”Bestemmelsen vedrører lejerens installationsret. Efter lovens § 55, stk. 1, kan lejeren installere telefon og termostatventiler. Han kan endvidere installere oliekamin eller olie- eller petroleumsbrænder i kakkelovne, når skorstenen er egnet hertil. Endelig kan lejere af beboelseslejligheder installere sædvanlige tekniske hjælpemidler til lettelse af husførelsen, medmindre installationen vil være til gene for ejendommen. Denne specificerede opremsning foreslås erstattet af bestemmelsens stk. 1, hvorefter lejeren har ret til at lade foretage sædvanlige installationer i det lejede. Udlejeren skal efter forslaget kunne modsætte sig installationen, hvis han godtgør, at kapaciteten af enten ejendommens elforsyning eller af dens afløbsforhold er utilstrækkelig, hvis installationen foretages.” I forbindelse med den seneste revision af lejeloven i 2022 blev bestemmelsen flyttet til § 142, stk. 1, men ordlyden blev ikke ændret. Af bemærkningerne i lovforslaget til den nugældende lejelov (lovforslag nr. 47 af
- oktober 2021 til lov om leje) fremgår bl.a. følgende: ”I § 142, stk. 1, foreslås, at lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden lejeren foretager installationen. Bestemmelsen sikrer lejeren en ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede. Ved sædvanlige installationer skal forstås almindeligt 5 forekommende tekniske hjælpemidler på installationstidspunktet. Det må afgøres ud fra en konkret vurdering, hvad der må anses for at være en ”sædvanlig installation” . Som sædvanlige installationer henregnes almindeligvis fx hårde hvidevarer, herunder komfurer, køleskabe, frysere, emhætter, vaskemaskiner, opvaskemaskiner og tørretumblere, samt telefon- og internetadgang. Installation af en brusekabine kan også være omfattet af lejerens installationsret. Dette gælder endvidere min-dre ventilationsanlæg og elvandvarmere. Installation af en brændeovn eller et spabad i en etageejendom vil derimod som udgangspunkt ikke være sædvanlige installationer.” Landsrettens begrundelse og resultat Det er ubestridt, at el-ladeboksen blev opsat uden aftale med Boligkontoret Fredericia, og at det heller ikke efter den husorden, der var gældende, da elladeboksen blev sat op, var tilladt, at de enkelte lejere kunne opsætte individu-elle el-ladebokse direkte på deres boliger. Det afgørende er derfor, hvorvidt Lejer 1 og Lejer 2 efter almenlejelovens § 35 havde ret til at installere el-ladeboksen. Efter denne bestemmelse kan lejeren foretage sædvanlige installationer i det lejede, med-mindre udlejeren godtgør, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er til-strækkelig til installationen. Hvad der forstås ved sædvanlige installationer, må afgøres på baggrund af en konkret vurdering på installationstidspunktet. Efter bestemmelsens ordlyd og forarbejder, herunder navnlig beskrivelsen af, hvad der eksempelvis udgør sædvanlige installationer, finder landsretten, at en el-ladeboks til opladning af en el-bil ikke udgør en sædvanlig installation omfattet af almenlejelovens §
- Det kan ikke føre til en anden vurdering, at el-biler de seneste år er blevet mere udbredte i samfundet. Lejer 1 og Lejer 2 har således opsat el-ladeboksen på deres almene lejebolig uden aftale eller hjemmel i lov, og de er derfor for-pligtet til at nedtage den i henhold til det herom meddelte påbud. Med denne begrundelse stadfæster landsretten byrettens dom. Efter sagens udfald skal Lejer 1 og Lejer 2 i sagsomkostninger for landsretten betale 20.000 kr. til Boligkontoret Fredericia. Beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand ekskl. moms. Ud over sa-gens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet taget hensyn til sagens betyd-ning, omfang og forløb, samt hovedforhandlingens begrænsede varighed. THI KENDES FOR RET: 6 Byrettens dom stadfæstes. I sagsomkostninger for landsretten skal Lejer 1 og Lejer 2 inden 14 dage betale 20.000 kr. til Boligkontoret Fredericia. Beløbet for-rentes efter rentelovens § 8 a. Publiceret til portalen d. 11-06-2024 kl. 10:04 Modtagere: Appellant Lejer 2, Advokat (H) Claus Emil Engel Johansen, Appellant Lejer 1, Biintervenient BL - Danmarks Almene Boliger, Indstævnte Boligkontoret Fredericia
🔗 Til officiel kilde
AI-forklaring ud fra den officielle lovtekst. Vejledende, erstatter ikke juridisk rådgivning.