ECLI:DK:VLR:2025:BS0000000541 Byrettens dom ændres således, at lejer skal fraflytte lejemålet, i sag om ophævelse af lejemål

VESTRE LANDSRET DOM afsagt den

1. april 2025 Sag BS-36401/2023-VLR (
2. afdeling) Udlejer ApS (advokat Morten Bünemann Dalsgaard) mod Lejer Retten i Horsens har den
3. juni 2023 afsagt dom i
4. instans (sag BS26768/2021-HRS). Landsdommerne Thomas Klyver, Henrik Twilhøj og Thomas Tordal-Mortensen har deltaget i ankesagens afgørelse. Påstande Appellanten, Udlejer ApS, har nedlagt påstand om, at Lejer skal fraflytte lejemålet Adresse, 8700 Horsens straks, subsidiært på et af landsretten nærmere fastsat tidspunkt. Indstævnte, Lejer, har nedlagt påstand om stadfæstelse. Hovedforhandlingen blev fremmet i medfør af retsplejelovens § 386, stk. 2, da Lejer, selvom han var pålagt at lade sagen udføre af en advokat, jf. retsplejelovens § 259, stk. 2, mødte uden advokat. Forklaring Vidne 1 har supplerende forklaret, at han var bekendt med, at lejefor-holdet var ophævet, da han købte ejendommen, og at der verserede en boli- 2 gretssag vedrørende ophævelsen. Det var hans forventning, at ophævelsen ville stå ved magt. Han købte ejendommen uden at besigtige lejemålet, fordi han kendte lejemålets indretning fra lignende ejendomme på samme vej. Anbringender Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten. Landsrettens begrundelse og resultat Sagen angår, om Lejers lejemål er ophævet med rette som følge af, at han ikke har givet udlejer adgang til det lejede, og om udlejers varsel herom var kommet frem. Det fremgår af dagældende lejelovs § 54, at udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det. Såfremt lejeren modsætter sig udlejerens adgang til det lejede, kan udlejeren hæve lejeaftalen, jf. dagældende lejelovs § 93, stk. 1, litra c. Enslydende be-stemmelser findes i nugældende lejelovs § 102 og § 182, stk. 1, nr.
5. Den tidligere udlejer og ejer af ejendommen Person ønskede at få adgang til Lejers lejemål sammen med en ejendomsmægler, en byg-gesagkyndig og en fotograf i forbindelse med, at ejendommen skulle udbydes til salg. I forlængelse af varslet herom rettede LLO, Horsens, der repræsentere-de Lejer, henvendelse til udlejers advokat og påpegede, at der med henvisning til de dagældende Coronarestriktioner maksimalt måtte være fem personer samlet. Som følge heraf opdelte udlejer besigtigelsen over to gange med færre deltagere pr. gang. Den første besigtigelse blev herefter gennemført, og udlejers advokat afgav efterfølgende flere gange varsel om den anden besig-tigelse, senest ved mail af
6. april 2021 til LLO, Horsens, hvor det blev varslet, at der ønskedes adgang til lejemålet den
7. april 2021 kl. 12.
8. Det fremgår heraf bl.a., at fotos kunne begrænses til køkken, bad og gang, og at lejer eventuelt kunne aftale med fotografen, i hvilket omfang fotoene skulle redigeres. Udlejers varsel blev sendt til LLO, Horsens, fordi Lejer tidligere havde meddelt, at han ønskede dette, og henvendelsen blev også besvaret af LLO, Horsens den
9. april
10. Det fremgår af besvarelsen bl.a., at LLO, Horsens ville videresende varslingen til Lejer og vende tilbage, hvis Lejer havde indvendinger mod den skitserede fremgangsmåde. Hverken LLO, Horsens eller Lejer kom efterfølgende med indvendinger, og Lejer meddelte først den
11. maj 2021 udlejerens advokat, at meddelelser ikke længere skulle rettes til LLO, Horsens. Landsretten finder i det foreliggende tilfælde, hvor udlejeren ønskede adgang til lejemålet som led i sædvanlige salgsforberedelser, at forholdene krævede, at Lejer gav udlejeren adgang til lejemålet, jf. dagældende lejelovs §
12. 3 Den omstændighed, at udlejeren tillige ønskede, at der skulle optages fotografi-er til brug for en salgsopstilling, berettigede under de ovenfor anførte omstændigheder, hvor det alene drejede sig om køkken, bad og gang, og hvor lejeren fik mulighed for sammen med fotografen at redigere fotoene, ikke i sig selv Lejer til at nægte udlejeren adgang til lejemålet. Omfanget og karakte-ren af sådanne fotooptagelser måtte Lejer efterfølgende fremsætte selvstændige indsigelser imod, såfremt han og udlejeren ikke kunne opnå enig-hed herom. Udlejeren kunne den
13. april 2021 fortsat med bindende virkning for Lejer sende varslingen om adgang til lejemålet til LLO, Horsens. Det fremgår af den for landsretten fremlagte udtalelse af
14. november 2023 fra LLO, Hor-sens, at varslingen blev videresendt til Lejer den
15. april 2021 med al-mindelig post, og efter det foreliggende må varslingen også anses for at være blevet leveret til ham. På denne baggrund lægger landsretten til grund, at varslingen, der blev med-delt med et passende varsel, er kommet frem til Lejer, og at han ube-rettiget nægtede udlejers repræsentanter adgang til lejemålet. Som følge af det anførte blev Lejers lejemål ophævet med rette den
16. maj
17. Landsretten tager herefter Udlejer ApS' subsidiære påstand til følge, således at Lejer skal fraflytte lejemålet Adresse, 8700 Horsens se-nest den
18. juni
19. Efter sagens udfald skal Lejer i sagsomkostninger for begge retter beta-le 31.750 kr. til Udlejer ApS. 30.000 kr. af beløbet er til dækning af ud-gifter til advokatbistand ekskl. moms og 1.750 kr. til retsafgift. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens om-fang og hovedforhandlingens begrænsede varighed. THI KENDES FOR RET: Byrettens dom ændres, således at Lejer skal fraflytte lejemålet Adresse, 8700 Horsens senest den
20. juni
21. I sagsomkostninger for begge retter skal Lejer inden 14 dage betale 31.750 kr. til Udlejer ApS. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a. Publiceret til portalen d. 09-04-2025 kl. 10:01 Modtagere: Appellant Udlejer ApS, Indstævnte Lejer