RETTEN I AALBORG DOM afsagt den 1. november 2022 Sag BS-47045/2020-ALB Sagsøger (advokat Jacob Thorup Larsen) mod Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma v/ Person 1 (advokat Rasmus Mehl) og Sagsøgte 1 og Sagsøg

§ 2, stk.

1. Af Sagsøgers stævning, s. 2 fremgår det, at Sagsøger efter at have underskrevet købsaftalen den
2. august 2017 blev bekendt med de forhold, der er gjort gældende over for de sagsøgte i nærværende sag: Sagsøger bliver efterfølgende bekendt med de faktiske forhold vedrørende ejendommens vinduer, idet det viser sig, at vinduerne er markant ældre end 10 år. Det konstateres herefter, at flere af vinduerne er stemplet med datoerne 1988 og
3. Og videre i stævningen er det anført: - At sagsøgte 1, sagsøgte 2 og sagsøgte 3 er erstatningsansvarlige for sagsøgers tab i relation til manglen. - At den direkte oplysning i salgsopstillingen vedrørende vinduernes alder må betragtes som en indeståelse/garanti, hvorfor der er objektivt ansvar for rigtigheden af denne oplysning. - At de sagsøgte har udvist ansvarspådragende adfærd, eftersom de var klar over eller i hvert fald burde være klar over de vinduernes al- 7 der. Der er således tale om en tilsidesættelse af den loyale oplysningspligt. Med disse anbringender hersker der ikke tvivl om, at Sagsøger støtter sit krav på en hævdet fejl i salgsopstillingen. Salgsopstillin-gen er som bekendt en integreret del af købsaftalen, der som anført blev underskrevet den
4. august 2017 (bilag 1). Ejendommen er købt ved købsaftale underskrevet den
5. august 2017 (bilag 1). Det gøres derfor primært gældende, at forældelsesfristen løber fra dette tidspunkt, jf.

§ 2, stk.

1. Det er således på tidspunktet for indgåelsen af købsaftalen eller i umiddelbar forbindelse hermed, at den hævdede skade indtræder, hvorfor forældelsesfristen regnes fra dette tidspunkt og ellers senest på dispositionsdatoen den
2. november 2017 (købsaftalens pkt. 11 – bilag 1), jf. risikoens overgang, jf.

§ 2, stk.

1. Det betyder, at forældelsesfristen udløb den
2. august 2020, jf.

§ 3, stk.

1, hvorfor kravet allerede af denne grund er forældet. Der blev således ubestridt først udtaget stævning den

1. november
2. Vedrørende suspension bemærkes følgende: I klagen, som Sagsøger indgiver til Klagenævnet for Ejendomsformidling (bilag C), fremgår det, at Sagsøger har op-lyst følgende til Klagenævnet for Ejendomsformidling om reklamatio-nen, jf. s. 2 i klagen (bilag C): Altså kan retten lægge til grund, at Sagsøger i sin klage har skrevet, at hun har reklameret over de hævdede forhold den
3. novem-ber 2017, hvorfor Sagsøger i hvert fald allersenest på dette 8 tidspunkt har været vidende om de forhold, der hævdes til støtte for et erstatningskrav i nærværende sag. Selv hvis retten lægger til grund, at forældelsesfristen har været suspenderet, gøres det gældende, at den ikke har været suspenderet længere end til allersenest den
4. november
5. Forældelsesfristen er i givet fald således udløbet den
6. november
7. Sagsøger udtog som bekendt imidlertid først stævning i sa-gen den
8. november 2020, jf. minretssag.dk, og kravet er derfor også af denne grund forældet, jf.

§ 3, stk.

1 sammenholdt med § 3, stk.

1. I Sagsøgers seneste processkrift af
2. februar 2022 støttes kravet på følgende, jf. under afsnittet anbringender: at det tidligste tidspunkt, hvorefter en ejer af en fast ejendom kan gøre mangler gældende, naturligvis først er, når denne er retmæssig ejer af den faste ejendom, og særligt yderligere overfor Person 1: For så vidt angår sagsøgte 1 gøres det tillige gældende: at den skadegørende handling ikke umiddelbart resulterede i konstaterbar skade, hvorfor forældelsesfristen først læber for det tidspunkt, hvor sagsøger havde rimelig anledning til at rejse erstatningskrav, hvilket må være fra tidspunktet hvor sagsøger er retmæssig ejer af ejendommen. at sagsøger på begyndelsestidspunktet efter FOL § 2 stk. 4, svarende kundskab om andre omstændigheder, som havde betydning for muligheden for at gøre erstatningskrav gældende, hvorfor der indtræder suspension, at ” realskaden” består i formuetabets indtræden, hvorfor dette tidspunkt er begyndelsestidspunktet, jf. FOL § 2, stk.
3. Det følger af det anførte, at Sagsøger er enig i, at forældel-sesfristen udløber den
4. august 2020, eftersom Sagsøger var den ”retmæssige ejer af ejendommen” i august/september 2017, jf. bilag
5. 9 Det bestrides ex tuto, at der er grundlag for at hævde suspension indtil overtagelsesdagen den
6. december
7. … Sammenfattende gøres det gældende, at forældelsesfristen løber fra tidspunktet for aftaleindgåelsen den
8. august 2017, subsidiært senest pr. dispositionsdatoen den
9. november 2017 (dispositionsdagen, jf. købsaftalens pkt. 11 (bilag 1), og mere subsidiært den
10. november 2017 (reklamationsdagen, jf. bilag C), jf.

§ 3, stk.

1 og § 2, stk. 4. Ex tuto bemærkes det, at der intet grundlag er for suspension herud-over, jf.

§ 3, stk.

2. …” Sagsøgte 2 har i sit påstandsdokument anført: ”… ANBRINGENDER: … Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det gældende, at sagsøgers krav er forældet. Begyndelsestidspunktet for den 3-årige forældelsesfrist jf.

§ 3, skal regnes fra risikoens overgang.

Det gøres i den forbindelse gældende, at risikoen for ejendommen overgik til køberen (sagsøger) allerede på dispositionsdagen den

1. november 2017 jf. herved bilag 1, købsaftalens pkt. 2 og 11, med henvisning til ”Standardvilkår for Dansk Ejendomsmæglerforenings købsaftale” . Af ”Standardvilkår for Dansk Ejendomsmæglerforenings købsaftale” afsnit ”Overtagelse, aflevering og risikoovergang (købsaftalens afsnit 2)” fremgår udtrykkeligt, at: ”Køber overtager risikoen for ejendom m en på overtagelsesdagen eller på dispositionsdagen, hvis denne er tidligere end overtagelsesdagen.” 10 Sagsøger har bekræftet, at hun var bekendt med forholdet hvorom der klages allerede inden den i købsaftalen anførte overtagelsesdag,
2. december
3. I sagsøgers klage til Klagenævnet for Ejendomsformidling, dateret
4. januar 2018, er det angivet at der blev reklameret til ejendomsmægleren allerede den
5. november
6. Forholdet må således være konstateret senest d.
7. november
8. Uanset om forholdet blev konstateret allerede ved risikoens overgang, d.
9. november 2017 eller på dagen for reklamation til mægler, d.
10. november 2017, er indgivelse af stævning d.
11. november 2020 således foretaget efter udløbet af den 3-årige forældelsesfrist. …” Parterne har under delhovedforhandlingen henvist til påstandsdokumenterne og nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen. Rettens begrundelse og resultat Sagsøger indleverede stævning i sagen den
12. november 2020, og spørgsmålet er, om et eventuelt erstatningskrav på det tidspunkt var forældet. Der er i relation til Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma v/Person 1 tale om et eventuelt krav uden for kontrakt, idet kravet støttes på en urigtig oplysning om vinduernes alder i salgsopstillingen. Forældelsesfristen, som er på 3 år, regnes derfor i medfør af

§ 2, stk.

4, fra tids-punktet for skadens indtræden, som i dette tilfælde er tidspunktet for indgåel-sen af købsaftalen. Det er ubestridt, at Sagsøger fik nøglerne til ejen-dommen udleveret den

1. november 2017, og hun har forklaret, at hun først umiddelbart herefter – formentlig den
2. eller
3. november 2017 – blev be-kendt med dateringen i vinduerne. Hendes forklaring støttes af oplysningerne i klageskemaet indsendt til Klagenævnet for Ejendomsformidling, hvoraf det fremgår, at hun første gang reklamerede den
4. november
5. Retten finder ikke, at der efter bevisførelsen er grundlag for at antage, at Sagsøger fik eller burde have fået kendskab til dateringen i vinduerne og som følge heraf et eventuelt erstatningskrav på et tidligere tidspunkt, og forældelsesfristen lø-ber derfor i medfør af

§ 3, stk.

2, fra, da Sagsøger på et tidspunkt mellem den

1. november og den
2. november 2017 blev be-kendt med dateringen på vinduerne. I relation til Sagsøgte 2 er der tale om et eventuelt krav opstået ved misligholdelse af en kontrakt, og forældelsesfristen regnes i medfør af forældel-seslovens § 2, stk. 3, derfor fra tidspunktet for en eventuel misligholdelse, som i 11 tilfælde af mangler ved fast ejendom skal vurderes ved risikoens overgang. Ef-ter ordlyden af købsaftalens pkt. 2 sammenholdt med pkt. 11 om dispositions-retten fra den
3. november 2017 og i overensstemmelse med princippet i købe-lovens § 17, finder retten, at risikoen for ejendommen i relation til eventuelle mangler overgik til Sagsøger, da hun den
4. november 2017 over-tog ejendommen, og forældelsesfristen skal derfor som udgangspunkt regnes fra denne dag. Sagsøger har som overfor anført forklaret, at hun se-nest blev bekendt med dateringen i vinduerne den
5. november 2017, og uan-set, om hun allerede den
6. november 2017 burde være blevet bekendt hermed, løber forældelsesfristen senest fra det tidspunkt, hvor hun rent faktisk blev be-kendt hermed og kunne have gjort et eventuelt krav mod Sagsøgte 2 gældende, jf.

§ 3, stk.

1. På denne baggrund finder retten, at et eventuelt krav om erstatning på tids-punktet for indleveringen af stævningen den
2. november 2020 i det hele var forældet, og de sagsøgte frifindes derfor. Retten bemærker i den forbindelse, at betingelserne for at afsige udeblivelsesdom over Sagsøgte 1 herefter ikke er opfyldt, jf. retsplejelovens § 352, stk. 1, og § 362, stk. 1, sammenholdt med § 360, stk.
3. Efter udfaldet af sagen skal Sagsøger betale sagsomkostninger til Sagsøgte Ejendomsmæglerfirmav/Person 1 med 20.000 kr. Beløbet, der er til dækning af udgift til advokatbistand, er fastsat ud fra sa-gens værdi og forløb, herunder at sagen er sluttet efter en delhovedforhandling. Beløbet er uden moms, da Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma v/Person 1 er momsregistreret. Sagsøger skal endvidere i sagsomkostninger til Sagsøgte 2 betale 25.000 kr. Beløbet, der er til dækning af udgift til advokatbistand og fastsat efter de samme kriterier som ovenfor anført, er med moms, da det er op-lyst, at Sagsøgte 2 ikke er momsregistreret. I forholdet mellem Sagsøger og Sagsøgte 1 ophæves sagens omkostninger. THI KENDES FOR RET: De sagsøgte, Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma v/Person 1, Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, frifindes. Sagsøger skal til Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma v/ Person 1 i sagsomkostninger betale 20.000 kr. 12 Sagsøger skal til Sagsøgte 2 i sagsomkostninger betale 25.000 kr. Beløbene skal betales inden 14 dage og bliver forrentet efter rentelovens § 8 a. 2 Publiceret til portalen d. 01-11-2022 kl. 11:00 Modtagere: Sagsøgte 1, Sagsøgte 2, Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma v/ Person 1, Advokat (L) Jacob Thorup Larsen, Advokat (H) Thomas Jensen, Sagsøger, Advokat (H) Rasmus Mehl