ECLI:DK:HIL:2025:BS0000000932 Sag om forældelse samt erstatningskrav mod sælger (bygherre) vedrørende lydisolerede vinduer i en række ejendomme

RETTEN I HILLERØD KENDELSE/DOM afsagt den

1. september 2021 Sag BS-39214/2020-HIL Sagsøger 1 Sagsøger 2 Sagsøger 3 Sagsøger 4 Sagsøger 5 Sagsøger 6 Sagsøger 7 og Sagsøger 8 (advokat Julian Jensen) mod Sagsøgte (advokat Torben Lund) Denne afgørelse er truffet af Dommer. Sagens baggrund og parternes påstande Sagen er anlagt den
2. oktober
3. Sagen drejer sig om et af sagsøgerne mod sagsøgte som sælger af en række ejendomme rejst krav om erstatning, idet det gøres gældende, at ejendommene li-der af mangler, idet de ikke opfylder opstillede krav fra kommunen om lydiso-lering af vinduer og døre, og at ibrugtagningstilladelsen er opnået på et forkert grundlag. 2 Spørgsmålet om forældelse, passivitet og anvendeligheden af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom er udskilt til særskilt afgørelse, jf. retsplejelovens §
4. Sagsøgerne, Sagsøger 1 m.fl., har nedlagt påstand om, at sagen fremmes. Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse. Afgørelsen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a. Oplysningerne i sagen Det fremgår af sagen, at Sagsøgte, som bygherre og med Virksomhed A/S som totalentreprenør opførte de pågældende huse, således at der skete indflytning i
5. Sagsøgerne har erhvervet ejendommene mellem 2006 og
6. De seneste købere er Sagsøger 4, der (sammen med Person 1) er-hvervede Vej 1 10 ved købsaftale af
7. maj 2018 med overtagelse den
8. august 2018, og (Sagsøger 6) Sagsøger 6, der (sammen med Person 2) erhvervede Vej 1 17 ved købsaftale af
9. maj 2017 med overtagelse den
10. september
11. De øvrige sagsøgere har erhvervet deres ejendomme mellem 2006 og 2015, idet dog bemærkes, at der ikke er fremlagt købsaftale vedrørende Vej 1 8 eller Sagsøger
12. Forklaringer Der er afgivet forklaring af Sagsøger 2 og Sagsøgte. Forklaringerne gengives ikke i dommen. Parternes synspunkter Sagsøger 1 m.fl. har i deres påstandsdokument anført følgende: ”ANBRINGENDER: Det gøres gældende, at sagsøgte skal svare økonomisk kompensation til sagsøgerne, idet der er fejl og mangler, til en foreløbig samlet udbedringsudgift på kr. 1.158.924, ved de af sagsøgte solgte ejendomme beliggende Vej 1 6, 7, 8, 10, 14, 17, 18 og 19, By (herefter ejendom-mene) som er handlet over en årrække fra 2006 –
13. 3 Det gøres i tilknytning hertil nærmere gældende, at ovenstående ejendom-me ikke lever op til de krav, som Kommune (herefter kommunen) har opstillet for ejendommenes vinduer og døre, der i overens-stemmelse med bygge- og ibrugtagningstilladelsen skal være lydisolerede. Ad God tro Sagsøgerne har ikke haft nogen grund til at tro, at støjgenerne var begrun-det i manglede lydisolering af pågældende vinduer og døre. At sagsøgerne i en længere årrække, trods gener, har været i god tro om overholdelsen af krav til lydisolering skyldes blandt andet følgende:  Sagsøgerne, der ingen byggeteknisk baggrund og/eller erfaring har, kan ikke forventes at skulle have opdaget, at støjgenerne kunne henfø-res til den manglende lydisolering. Det må forventes, at det kræver stor indsigt og viden om vinduer og døre at gennemskue, om disse er til-strækkelig lydisolerende.  I redegørelse for trafikstøj af den
14. juli 2006, udarbejdet af Virksomhed, fremgår det at vinduer både i stueplan og på
15. sal skal være lyddæmpende (af typen 6-16 Ar-4). Det fremgår videre af redegørelsen, at rekvirenten Virksomhed A/S (entreprenør i entreprisen) har oplyst Virksomhed, at der overalt er monteret lyddæmpende vinduer (af typen 616 Ar-4) (bilag 2).  Redegørelsen fra kommunen er givet på baggrund af undersøgelser af samtlige ejendomme, altså Vej 1 2 - 19, og ikke alene ejendom-mene Vej 1 2, 3, 4 og
16. Dette fremgår også af brev af den
17. juni 2006 fra Virksomhed A/S til kommunen (bilag 11).  Efter Lokalplan nr., § 10.1 er det en forudsætning for ibrugtagen af bebyggelsen, at støjforholdene skal være bragt i orden og disse foranstaltninger skal være gennemført (underforstået installeret lyddæm-pende døre og vinduer) (bilag 12).  Advokat, Advokatfirma, anfører i brev af den
18. november 2006 til kommunen, at samtlige 18 enfamilie-huse er opført og klar til ibrugtagning (bilag 3).  Kommunen anfører i brev af den
19. juli 2006 til Advokat, at kommunen er blevet oplyst: ” at alle boligerne har lydruder på
20. sal.” (min fremhævning) (bilag 5). 4  Virksomhed A/S anfører i brev af den
21. juli 2006 til kommunen, ” at samtlige vinduer og døre såvel på
22. sal som i stueplan er forsynet med ly-druder.” (min fremhævning) (bilag 6).  Virksomhed A/S fremsender den
23. august 2006 dokumentation fra Rationel Vinduer A/S, som angiver, at der er leveret lydisolerede døre og vinduer (bilag 7 og 8).  Ved overtagelsen af de solgte huse i 2006 blev der udleveret en materialeliste for ejendommene, udarbejdet af Virksomhed A/S, hvori det fremgår, at døre og vinduer i stueetage og på
24. sal er lyddæmpede (bilag 9). At samtlige 18 boliger skulle være ” Topstyrede i vacuumimprægneret træ, isat 2-lags termoruder samt lydreducerende” , og at entredø-ren i samtlige 18 boliger er “Fabriksfremstillet i vacuumimprægneret træ, pladebeklædt med trepunktslukke, isat 2-lags termoglas samt lydreducerende i udskæring” , er en forkert oplysning, som skaber en berettiget forvent-ning om isolering af døre og vinduer hos sagsøgerne. Ad Forældelse / retsfortabende passivitet I forlængelse af ovenstående bestrides det, at sagsøgerne skulle have udvist passivitet over for behørigt at følge op på deres krav. Passivitetsvirkningen antages at kræve noget særligt, således at den blotte omstændighed, at ti-den går, aldrig i sig selv kan begrunde retsfortabende passivitet. Afgørende må være, om sagsøgerne har givet sagsøgte føje til at tro, at et krav er opgi-vet, og i mindre grad på, om sagsøgerne ikke har foretaget mangelsskridt i mellemtiden. Den omstændighed, at sagsøgerne har været plaget af støjgener i en længe-re årrække, kan ikke anses for tilstrækkelig grund til, at sagsøgerne har ud-vist passivitet eller at der er indtrådt forældelse, idet disse kun har været i god tro. Det gøres gældende, at forældelse og passivitet er udelukket af den grund, at sagsøgerne igangsætter undersøgelser straks efter, at de blev opmærk-somme på manglerne ved (vinduerne og dørene. På trods af, at ejendommene beliggende Vej 1 6, 7 og 14 er handlet i 2006, findes bortfald på baggrund af den 5-årige forældelsesfrist ikke at kunne håndhæves, idet sagsøgte har handlet groft uforsvarligt. Dette må desuden antages at gælde uanset spørgsmålet om vedtagelsen af ABT 93 mellem parterne, idet parterne har indgået aftaler med tilsvarende indhold som ABT 93, § 36, stk. 2, nr. 3, hvorefter groft uforsvarlig adfærd afbryder forældelsesfristen. 5 Ad Ansvarsgrundlag Det gøres gældende, at sagsøgte har handlet groft uforsvarligt, hvilket gæl-der som undtagelse til overholdelse af forældelsesfristen. I tilknytning hertil gøres det gældende, at hvorvidt der foreligger uforsvar-lige forhold fra en totalentreprenørs side, beror på en konkret vurdering, hvorefter der i litteraturen gives et eksempel på en totalentreprenør, der ak-tivt har forsøgt at skjule mangelfulde forhold for at reducere omkostnin-gerne. Sagsøgtes findes alene at have opnået ibrugtagningstilladelse ved at have givet kommunen ukorrekte oplysninger, hvilket anses for uforsvarlig ad-færd. Ydermere gøres det gældende, at sagsøgte indirekte har accepteret ansvar for den manglende overholdelse af byggetilladelsens specifikationer, såle-des at der foreligger en fejl der kan tilskrives sagsøgte, idet sagsøgte delvist udbedrer og finansierer udbedring af tilsvarende mangler på ejendommen beliggende Vej 1
25. Det kan næppe komme som en overraskelse for sagsøgte, at de øvrige ejendomme, tilhørende sagsøgerne, lider af tilsvarende mangler, idet disse er opført på tilsvarende vis og med tilsvarende bygningsdele. At sagsøgte ikke på dette tidspunkt igangsætter tilsvarende udskiftning i de øvrige ejendomme, tilhørende sagsøgerne, må anses for at være grov uforsvarlig adfærd. Det gøres gældende, at et erstatningskrav er berettiget på baggrund af ansvarspådragende adfærd i øvrigt. Virksomhed A/S bestilte vinduer og døre hos Rationel Vinduer A/S allerede den
26. august 2005 (bilag 4), hvilket er mere end 9 måneder forinden redegørelsen for trafikstøj, som blev udarbejdet den
27. juli
28. Disse vinduer og døre, der blev bestilt og indsat, overholdt således ikke kravene i BR-S 98 til indendørs støjniveau fra vejtrafik. I tilknytning hertil gøres det gældende, at sagsøgte næppe kan have være uvidende om, at vinduer og døre ikke levede op til gældende forskrifter, herunder de af kommunen fremsatte krav til lydisolering. Det bestrides, at sagsøgtes manglende byggetekniske indsigt kan fraskrive ansvar, idet det i så fald må anses for uforsvarligt at lade et boligkvarter opføre. Såfremt manglerne skyldes de af sagsøgte ansatte, må sagsøgte gøre 6 krav mod disse. Det gøres endvidere gældende, at sagsøgte ejer en række selskaber, og kan anvende titler som vognmand, såvel som direktør og virksomhedsejer, hvorfor det må antages, at denne besidder en vis viden ud over normalen, som imidlertid alene kan forventes hos sagsøgerne. Ad Aftalegrundlag Det bestrides, at køberne af Vej 1 6, 7 og 8 generelt indtræder i alle rettigheder over for totalentreprenøren, allerede fordi, at der i købsaftalens § 3 (som er enslydende i de tre købsaftaler) står, at “Køber stilles I det hele ta-get som om at … sælger er totalentreprenør” (min fremhævning). Mangel-sansvaret må på baggrund af en naturlig sproglig forståelse og fortolkning af indholdet, skulle gøres gældende mod sælger. For så vidt angår Vej 1 6, 7 og 14 gøre det gældende, at der ikke er indgået en klar aftale om vedtagelse af ABT 93, men med hensyn til afhol-delse af 1-års og 5-års gennemgang, findes ABT 93, litra H at være vedtaget, eller blot vedtaget i overensstemmelse med bestemmelserne i ABT 93, idet følgende fremgår af købsaftalerne ” Købers krav overfor sælger som følge af mangler skal fremsættes senest 5 år efter overtagelsesdagen. Efter dette tidspunkt kan køber ikke rejse krav overfor sælger, medmindre der foreligger groft uforsvarligt forhold fra sælgers side.” Ordlyden er således i overensstemmelse med ABT 93, § 36, stk. 2, nr. 3 og må anses som at have samme indhold som denne bestemmelse. Det bestrides, at sagsøgte fritages for ansvar, for så vidt angår salget af Vej 1 8, 10, 17, 18 og 19, grundet udarbejdelse af el-, tilstandsrap-port og afgivet ejerskifteforsikringstilbud. Sagsøgte fritages ikke for ansvar for forhold, der strider mod offentligretlige forskrifter, eller hvor sagsøgte som sælger har handlet svigagtigt eller groft uforsvarlig. I tilknytning hertil bemærkes det, at den byggesagkyndige, som skal udarbejde tilstandsrapporten, alene skal dokumentere de synlige skader. Forskellen på lydisolerede henholdsvis ikke lydisolerede døre og vinduer kan ikke forventes at kunne registreres med det blotte øje, hvorfor en byggesagkyndig ikke forventes at inddrage dette ved udarbejdelse af rapporten. Det gøres gældende, at allerede fordi sagsøgte har opført bygningerne med salg for øje, er sagsøgte ikke omfattet af huseftersynsordningen. At sagsøg-te har lejet flere ejendomme ud i mellemtiden, ændrer ikke herved. Ad Forholdsmæssigt afslag 7 Det gøres gældende, at ud over, at der er tale om ulovlige forhold, som er i strid med bygge- og ibrugtagningstilladelsen og offentlige regler, foreligger der væsentlige værdiforringelser af ejendommene, som berettiger et forholdsmæssigt afslag i købesummerne. Ejendommene blev i sin tid solgt til en købspris på mellem ca. kr. 2.500.000 og kr. 3.200.
29. Idet udbedringsudgifterne er fastslået til kr. 144.865,50 per ejendom, svarer udgifterne således til intervallet mellem 4,5% og 5,7% af ejendommenes værdi. Det gøres gældende, at der ikke gælder en fast bagatelgrænse på 6 %, men at vurderingen må bero på en konkret vurdering af manglens beskaffenhed og karakteren af værdiforringelsen. Det er utvivlsomt, at ejendommene vil få en væsentligt ringere værdi ved salg og dertil, at nogle af beboerne har op til i 15 år levet i et for højt støjniveau, der kunne have være forhindret med lovlige lyddæmpende døre og vinduer. Til støtte for den nedlagte påstand gøres derfor følgende hovedanbringen-der gældende:  at der forekommer betydelige mangler ved ejendommene beliggende Vej 1 6, 7, 8, 10, 14, 17, 18 og 19, By,  at ejendommene ikke lever op til de krav, som Kommune har opstillet for ejendommenes vinduer og døre,  at ejendommene, i overensstemmelse med bygge- og ibrugtagningstilladelsen, skal være lydisolerede,  at sagsøgerne har været i god tro, og hverken har byggeteknisk bag-grund og/eller erfaring,  at sagsøgerne ikke kan forventes at have opdaget, at støjgenerne kunne henføres til den manglende lydisolering af vinduer og døre,  at sagsøgerne er blevet givet ukorrekte oplysninger om bygningsdele-ne, hvorfor disse ikke kan være nærmest til at bære udbedringsudgif-terne til manglerne,  at sagsøgerne ikke har udvist passivitet over for behørigt at følge op på deres krav, 8  at forældelsesfristen ikke medfører bortfald af sagsøgernes krav, idet sagsøgte har handlet groft uforsvarligt,  at sagsøgte alene har opnået ibrugtagningstilladelse ved at have givet kommunen ukorrekte oplysninger,  at betingelserne for at pålægge sagsøgte erstatningsansvar er opfyldt,  at det af parterne aftalte vedrørende mangelsindsigelse svarer til betingelserne i ABT 93, § 36, stk. 2, nr. 3,  at sagsøgte ikke er fritaget for ansvar på baggrund af huseftersynsordningen,  at de oplistede fejl og mangler er væsentlige og medfører en værdiforringelse samt udbedringsudgifter der berettiget et forholdsmæssigt afslag i købesummerne,  at sagsøgte er nærmest til at bære udgifter til udbedring af fejl og mangler ved de af sagsøgte opførte huse.” Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført følgende: ”ANBRINGENDER: Til støtte for den nedlagte påstand fsva. forældelse, passivitet og forbrugerbeskyttelse, gøres det gældende: at sagsøgte ikke hverken er eller har været entreprenør eller rådgiver på opførelsen af de ejendomme som sagen vedrører. Sagsøgte har ej heller haft en sagkyndig viden om byggeriet, og af denne årsag har sagsøgte haft en rådgiver i form af rådgivende ingeniør og har anvendt totalentre-prenør til opførelse af byggeriet, som det også fremgår af sagens bilag H, at sagsøgtes dispositioner i sagen ikke kan karakteriseres til at have været groft uforsvarlige i henhold til ABT93 § 36 og ej heller i øvrigt ansvarspådragende for sagsøgte, at sagsøgte ikke kan identificeres med Rationel Vinduer A/S som tilsyneladende har afgivet ukorrekte oplysninger om de leverede vinduer og en eventuel bevidst disposition herfra kan således ikke overvæltes på sagsøgte, 9 at sagsøgte har været i god tro i forhold til de afgivne oplysninger om udførelse, konstruktion og overholdelse af krav i byggetilladelsen vedrø-rende ejendommene, at sagsøgte ikke har foretaget afhjælpning af nogen art i Vej 1 9, men har lånt en ven (Bridgemakker) midler til at skifte 12 år gamle vin-duer i soveværelset for at få disse ekstra varmeisoleret, at det ikke kan karakteriseres som hverken simpel eller grov uforsvarlig adfærd fra sagsøgtes side, at han ikke i 2018 i forbindelse med den beskedne vinduesudskiftning i nr. 9 har igangsat og udført udskiftning af vinduer i de øvrige ejendomme for sagsøgtes regning, at sagsøgte ikke pådrager sig ansvar for forhold og dispositioner ved udskiftningen i nr. 9 henset til at de krav, der fremsættes for så vidt angår ejendommene 6, 7, og 14 allerede var forældede på tidspunktet for udskiftning. Det oplyses, at ovennævnte ejendomme alle er overdraget til sagsøgerne i 2006, at sagsøgerne 6, 7 og 14 er oprindelige købere som i henhold til købsafta-le er indtrådt i krav overfor totalentreprenøren, hvorfor eventuelle krav om konstruktionen skal ske overfor totalentreprenøren, at sagsøgerne 6, 7, og 14 mulige krav er og vil været omfattet af forældelsesloven, og derfor er forældet efter 10 år, at der ikke forefindes forhold, der suspenderer forældelse og afbrydelse af forældelse, der skal ske ved restskridt, hvilket ikke er foretaget inden senest 2016 for disse 3 sagsøgeres vedkommende, at samtlige sagsøgere siden deres respektive indflytning har været be-kendt med de faktiske støjforhold ved ejendommen, og at et sagsanlæg, uanset tidspunkt for hvornår man modtager oplysning om eventuel fejl-agtig konstruktion, ikke giver grundlag til hverken suspension af foræl-delse eller ændring i tidspunkt for påbegyndelse af beregning af passivi-tet, at spørgsmålet om passivitet må og skal regnes fra partens indflytning, idet sagsøger har haft eller burde have haft kendskab til den faktiske støj på ejendommen og herved også har haft en reel og konkret viden om forholdene og til, om disse er anderledes, end man kunne og burde forvente, 10 at en periode på ca. 3 år for den sagsøger med kortest ejertid er for lang en periode til, at der med rimelighed kan rejses krav overfor sagsøgte for forhold, som har kunnet konstateres fra indflytning, at byggeriet, som det er og forefindes er lovlige, at der ikke er fremlagt dokumentation og ej heller i øvrigt fremkommet oplysninger, der skulle sandsynliggøre, at støjforholdene skulle være ændrede i ejertiden, således at tidspunktet for beregning af passivitet skulle kunne regnes fra et andet tidspunkt, nemlig tidspunktet for æn-dringen i støjniveauet, at støjforholdene generelt på nuværende tidspunkt ikke er som forventet ved etableringen ved ansøgningen om byggetilladelse, da hastighed på Vej 2 er blevet reduceret fra 70 km/t på tidspunktet for hvor byggetilladelsen blev givet, til nu 60 km/t. hvilket medfører en betydelig støjreduktion, at sagsøger ikke har fremlagt dokumentation for, at støjniveauet skulle overstige de krav, som er stillet i forbindelse med byggetilladelsen, at det skal tages i betragtning, at kommunen ikke kræver ændring af byggeriet og at indsigelse om mangler ikke går på levetid eller konstruktionsforhold i øvrigt, kun på konsekvensen af støj, som jo må og kan konstateres uanset typen af vindue og facade. Denne opfattelse af støj vil i øvrigt samtidig påvirkes af, om vinduerne er åbne eller lukkede, at for så vidt, sagsøgerne i nr.
30. 10,
31. 18 og 19 har alle haft mulighed for at rejse krav overfor en ejerskifteforsikring, da disse købere er blevet tilbudt at tegne en ejerskifteforsikring, hvor det ikke på forhånd kan afvi-ses, at der kunne have været dækning. Dette skal medtages i overvejelse af, hvorvidt kravet berettiget er rejst mod sagsøgte, at der er indtrådt 3-årig forældelse for sagsøgerne 8, 10, 17, 18 og 19, idet disse sagsøgere har kendt eller burde have været bekendt med støjni-veauet på kontraheringstidspunktet. Det gøres således gældende, at krav vedrørende støjniveauet er forældet, at støjniveau både inde og ude for sagsøgerne 8, 10, 17, 18 og 19 har væ-ret kendt og accepteret, og at dette har - må have - influeret i fastsættelse af prisen for ejendommen henset til, at sagsøgerne har haft mulighed for at undersøge og vurdere dette inden købet, at sagsøgerne 8, 10, 17, 18 og 19, når der har været handlet efter Lov om Forbrugerbeskyttelse ved Erhvervelse af Fast Ejendom, er afskåret fra at 11 kunne gøre krav gældende overfor sagsøgte, idet der var udfærdiget tilstandsrapport og ejerskifteforsikringstilbud således, at krav om fejl og mangler må rejses mod ejerskifteforsikringsselskabet, at der ikke foreligger nogen form for dokumentation for, at sagsøgte på nogen måde skulle have handlet uforsvarligt endsige groft uforsvarligt på nogen måde i forløbet fra ejendommene blev opført til sagen er anlagt, at der ikke foreligger svig fra sagsøgtes side i afgivne oplysninger til brug for salg af ejendom eller til brug for udfærdigelse af tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringstilbud og at en udbedring af støjgener kan foretages ved forhøjelse af støjvold til oprindeligt niveau. Støjvolden er siden opførelsen af ejendommene faldet sammen og har dermed ikke længere den støjdæmpende effekt, som den oprindelig var tiltænkt. Støjvolden skal vedligeholdes af grundejerforeningen.” Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen. Rettens begrundelse og resultat I lokalplanen for området er i § 10 ”Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse” bestemt, at ”10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før byggemodningen er tilendebragt efter et af byrådet godkendt projekt. Forinden ny bebyggelse må tages i brug til støjfølsom anvendelse, herun-der boligformål, skal det for de primære opholdsarealer sikres, at støjni-veauet ikke overstiger 55 dB(A) fra vejtrafik. De støjdæmpende foranstalt-ninger skal udføres i overensstemmelse med Miljøstyrelsens vejledning nr. 311984, "Trafikstøj i boligområder". Det skal tillige sikres, at grænsen for vibrationer på 75 dB(A) bliver overholdt jf. Miljøstyrelsens orientering nr. 9/1997, "Lavfrekvensens støj, infralyd og vibrationer i eksternt miljø". Så-fremt støjniveauet overskrider disse grænseværdier skal der anlægges støjmur eller støjvold langs Vej 2.” Der er ikke foretaget støjmålinger i ejendommene. Vedrørende ABT 93 – groft uforsvarligt 12 Det er ikke under sagen endeligt belyst, hvorvidt de isatte vinduer er lydisolerede/lyddæmpende eller ikke. Det fremgår af Virksomhed A/S' materialeliste af
32. marts 2005 (summarisk beskrivel-se af boliger), at vinduer er ”lydreducerende” . Virksomhed A/S' bestilling til Rational Vinduer er ikke fremlagt under sagen. Det fremgår af ordrebekræftelsen fra Rationel Vinduer, at der sker levering af vinduer beskrevet som ”Klar/energi 4-18-4 med argon