Obsah (5)

§ 18§ 14§ 109§ 26§ 25

RETTEN I GLOSTRUP DOM afsagt den 7. juni 2023 Sag BS-48683/2021-GLO Lejer (advokat Claus Emil Engel Johansen) mod Udlejer (Boligselskab) (advokat Veronica Egeberg Petersen) Denne afgørelse er truffet

§ 18, stk.

1. a. Den for lejemålet gældende A-ordning indebærer, at lejer ved indflytning selv skal sørge for at tapetsere samt male vægge og lofter i lejemålet, jf. lejekontraktens § 6 og bilag
2. b. Vedrørende overtagelse af lejemålet følger det af lejekontraktens side 4 (bilag 1), at ”udlejer skal i overensstemmelse med vedligeholdelsesreglementet stille det lejede til lejers rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for leje-forholdets begyndelse. ” c. Det følger af mangellisten (bilag 3) og af billederne i bilag 4, at lejemålet på overtagelsestidspunktet led af mangler, som ikke var omfattet af lejers istandsættelsespligt, jf. A-ordningen. Der var bl.a. revner og huller i vægge og lofter, der manglede gulv enkelte steder, der var efterladt rod både i og uden for lejemålet, lejemålet bar præg af misligholdelse og kraftig rygning fra tidligere lejere, og badeværelset kunne ikke tages i brug. d. NI-beløbet kan alene bruges til at afholde almindelige udgifter ved istandsættelsen ved lejers indflytning, dvs. til maling og tapetsering. De resterende istandsættelsesposter bør derfor afholdes og dækkes af udlejer, der i henhold til lejekontrakten skal stille det lejede til lejers rådighed i god og forsvarlig stand. e. Der er angiveligt anvendt et beløb på ca. 60.000 kr. til istandsættelse af lejemålet efter de tidligere lejers fraflytning. På baggrund af bilag 3 og 4 er det imidlertid vanskeligt at se, hvilke istandsættelsesposter dette beløb kon-kret har været anvendt til. Den istandsættelse, som tidligere lejer har betalt for, ses ikke at afspejle sig i lejemålets stand. f. Udlejer ses ikke at have stillet lejemålet til lejers rådighed i god og forsvarlig stand, jf. bilag 3 og
3. Der foreligger således en mangel ved det le-jede, idet lejemålet ikke er i en sådan stand, som lejer med rette kan for-vente. g. Manglerne, navnlig hullerne og revnerne i vægge og loftet, bevirkede i øvrigt, at lejer ikke kunne iagttage sin istandsættelsespligt, jf. A-ordningen, herunder pligten til at tapetsere og male vægge. 23 h. På den baggrund må det lægges til grund, at lejemålet på overtagelsestidspunktet langt fra var i en sådan stand, som lejer kan kræve efter kon-trakten med udlejer. i. Lejemålet var ikke klar til, at lejer kunne flytte ind og bebo lejemålet. Dette udgør således en mangel ved det lejede. j. Manglen må siges at forringe det lejedes værdi for lejer, idet lejer ikke kunne bebo lejemålet i april måned. Lejer er således berettiget til et for-holdsmæssigt afslag i huslejen for den periode, hvor manglen har forringet det lejedes værdi, jf.

§ 18, stk.

1. k. Da lejemålet som følge af manglen var ubeboeligt, bør afslaget udmåles til 100%. l. Da lejer ikke har kunnet flytte ind i april måned som forudsat og aftalt, har manglen forringet det lejedes værdi for lejer i hele april måned. Det forholdsmæssige afslag skal således beregnes efter april måned. m. Lejer har således krav på et forholdsmæssig afslag på 100% i april må-ned, hvorfor udlejer skal betale lejer kr. 5.853,
2. n. Det følger både af

§ 14, 1.

pkt. og af lejekontrakten (bilag 1), at udlejeren skal stille det lejede til lejers rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse. o. Af vedligeholdelsesreglementet afsnit II, nr. 1 (bilag F) fremgår det, at vægge og lofter skal fremtræde nyistandsatte ved indflytning. At vægge og lofter skal fremtræde nyistandsatte indebærer navnlig, at de skal være i en sådan stand, at lejer uden videre foranstaltninger kan iagttage sin pligt til at tapetsere og male, jf. nærmere nedenfor ad påstand

1. p. I henhold til lejeaftalen har lejer alene pligt til at foretage normalistandsættelse af lofter og vægge, jf. lejekontraktens § 6 (bilag 1), bilag 2 og bilag F i. Følgende fremgår af bilag F: ”Lejeren sørger for boligens indvendige vedligeholdelse med maling, tapetsering og gulvbehandling. ” ”Lejeren sørger inden for 6 måneder efter lejemålets begyndelse for den nødvendige normalistandsættelse af lofter og vægge og afholder dokumenterede udgifter her-til over det tildelte NI-beløb.” ii. Normalistandsættelse omfatter dermed alene tapetsering og maling. q. Det var således meningen, at lejer skulle overtage lejemålet i en sådan stand, at det eneste, der skulle ordnes af lejer, var maling af vægge og lofter. 24 i. Da lejer overtog lejemålet den
2. marts 2021 var vægge og lofter i høj grad præ-get af revner, huller og generelt dårligt udført håndværksmæssigt arbejde, der gjorde det umuligt for lejer at iagttage sin pligt istandsættelse. ii. Dette ses af billederne fremlagt i bilag
3. r. Udlejer burde have fulgt den samme procedure vedrørende udbedring af vægge og lofter i hele lejemålet, som tømmerfirmaet Virksomhed ApS havde foretaget i lejemålets værelse 2 iht. plantegningen (bilag 7) i. Efter overtagelsen indgav lejer en anmeldelse vedr. skimmelsvamp i lejemålet til Gladsaxe Kommune. Udlejer blev herefter bedt om at udtage målinger i boligen. ii. Tømrerfirmaet Virksomhed ApS blev efterfølgende sat til at rense og fjerne puds i det angrebne rum. Da dette var afsluttet, pudsede de væggene og loftet med mørtel, hvorefter maleren kom og spartlede vægge og loft med spartelmasse. Derefter stod vægge og loft klar til at blive malet. iii. Før og efter billeder fremlægges som bilag
4. iv. Denne procedure burde udlejer have fulgt i resten af lejemålet. v. Udlejer burde endvidere have rengjort og nedvasket lofter og vægge, således at lejer uden videre kunne gå i gang med male lofter og vægge efter overtagelsen. Dette var imidlertid ikke blevet gjort. s. Der ses at være stor forskel på standarden for hhv. tømrerfirmaets og udlejers udbedring af vægge og lofter, jf. bilag 8 smh. m. bilag
5. Tømrerfir-maet har på tilstrækkelig vis gjort det muligt for lejer at male og tapetsere, jf. bilag
6. Det ses dog ikke at være tilfældet for så vidt angår lejemålets øv-rige vægge, hvor udlejer ikke har spartlet eller i øvrigt klargjort vægge og lofter til lejers istandsættelse, jf. bilag
7. t. Ved at stille et lejemål til rådighed med vægge og lofter, der ikke var istandsatte og klargjort i et sådant omfang, at lejer kunne tapetsere og male, må udlejer siges at have forsømt sin pligt til at stille det lejede til rådighed i god og forsvarlig stand iht. lejekontrakten og

§ 14, 1.

pkt. Det må på denne baggrund konkluderes, at lejemålet led af oprindelige mangler, som ikke er omfattet af lejers istandsættelsespligt. u. Gulvet i lejemålets gang var ikke lagt håndværksmæssigt korrekt på tidspunktet for lejers overtagelse af det lejede. i. Billeder af gulvet fremlægges som bilag

1. 25 ii. Der er tale om et nyt gulv, som ikke er lagt håndværksmæssigt korrekt. Det fremgår af billederne i bilag 9, at der er mellemrum mellem brædderne, og at der er anvendt 4 forskellige slags gulve indenfor 2 m
2. Efter det oplyste er gulvet desuden ikke slebet eller lakeret, hvorfor de fremstår som rug. iii. Slibning og lakering af nye gulve er ikke omfattet af lejers pligt til at foretage normalistandsættelse, jf. bilag 1 og
3. Lejer skal alene anvende NIbeløbet til vægge, lofter og rengøring. iv. Udlejer har således ikke stillet det lejede til rådighed i god og forsvarlig stand, jf. lejeaftalen og almenlejeloven § 14,
4. pkt. v. På overtagelsestidspunktet var håndværkerne desuden endnu ikke fær-dige med deres arbejde i lejemålet. Køkkenet var ikke færdigt, og badevæ-relset kunne ikke tages i brug, jf. bilag
5. Lejer kunne endvidere ikke an-vende lejemålets værelse 2 som følge af et stort skimmelsvamp angreb, jf. nedenfor ad påstand
6. Dette understøtter blot yderligere, at udlejer ikke har stillet det lejede til lejers rådighed i god og forsvarlig stand, jf. lejeafta-len og

§ 14, 1.

pkt.

1. Lejer kan ikke opkræves betaling for hhv. a conto varmebidrag og antennefor-brug for april måned, hvor lejer som følge af manglerne ikke har kunnet flytte ind i lejemålet. a. Som følge af manglerne, jf. bilag 3 og 4, har lejer ikke kunne flytte ind og bebo lejemålet. b. Da lejer ikke har beboet lejemålet i april måned, skal lejer naturligvis hel-ler ikke betale for a conto varmebidrag kr. 619,00 og antenneforbrug kr. 190,
2. c. Lejer kan således kræve disse beløb tilbagebetalt af udlejer. Det gøres subsidiært gældende for påstand 1, at
3. Udlejer kan ikke berettiget opkræve leje for perioden 01-05-202115.05.2021 af lejer, idet det som følge af udlejers forhold ikke var muligt for lejer at flytte ind og bebo det nye lejemål på Adresse
4. a. Som følge af at lejemålet på Adresse 1 ikke var klar til indflytning på den aftalte overtagelsesdato, kunne lejer ikke fraflytte sit lejemål på Adresse
5. 26 b. Udlejer har ikke stillet lejemålet på Adresse 1 til lejers rådighed i god og forsvarlig stand, jf. lejekontrakten og

§ 14, stk.

1,

1. pkt., og der forelå i øvrigt væsentlige mangler, som udlejer skulle udbedre. Som følge heraf kunne lejer ikke flytte ind og bebo lejemålet på Adresse
2. c. Lejers manglende fraflytning fra Adresse 2 skyldes således alene udlejers forhold og manglende udbedring. d. Der er årsagssammenhæng mellem udlejers mangelfulde istandsættelse af lejemålet på Adresse 1 og lejers manglende fraflytning fra Adresse
3. e. Idet det ikke var muligt for lejer at flytte ind og bebo lejemålet på Adresse 1, var lejer nødsaget til at blive boende i lejemålet på Adresse 2, idet hun ellers ville blive boligløs. f. Idet udlejer ikke har stillet det lejede til rådighed i god og forsvarlig stand, og da lejer følgelig ikke har kunnet flytte ind og bebo lejemålet på Adresse 1, kan udlejer ikke berettiget opkræve husleje for Adresse 2 for den periode, hvor lejer var nødsaget til at blive boende. Til støtte for påstand 2
4. Udlejer skal som en del af sin naturalydelse stille det lejede til lejers rådighed i en sådan stand, at lejer uden videre foranstaltninger kan foretage normalistandsæt-telse, navnlig tapetsering og maling af vægge og lofter i lejemålet. a. Ved lejers indflytning skal vægge og lofter fremtræde nyistandsatte, jf. bi-lag F. Hvad dette nærmere indebærer, må bero på en konkret fortolkning af lejeaftalen, jf. bilag 1 smh. m. bilag
5. i. Udlejer har pligt til at stille det lejede til lejers rådighed i god og forsvarlig stand, jf. bilag 1, s.
6. ii. Ved indflytning har lejer pligt til at foretage normalistandsættelse af vægge og lofter, jf. bilag 2 og F. i. Følgende fremgår af bilag 2: ”Du skal selv sørge for, at vægge og lofter i din nye bolig bliver istandsat. Når du har malet vægge og lofter, skal ejendomsmesteren se, at det er lavet håndværksmæssigt korrekt. ” ii. Lejers istandsættelsespligt indebærer, at lejer skal male og tapetsere lejemålets vægge og lofter efter indflytning. iii. Dette understøttes af bilag F, 27 hvoraf følgende fremgår: ”Lejeren sørger for boligens indvendige vedligeholdelse med maling, tapetsering og gulvbehandling” . iii. På baggrund af bilag 2 og F må det lægges til grund, at lejers pligt til normalistandsættelse alene indebærer tapetsering og maling af vægge og lofter. iv. Det er imidlertid en grundlæggende forudsætning for lejers iagttagelse af sin istandsættelsespligt, at udlejer i første omgang har leveret et lejemål med vægge og lofter, der er tilstrækkelig klargjort hertil. v. Dette indebærer navnlig, at udlejer, inden lejers indflytning, skulle have nikotin-spærret, rengjort og spartlet samt udbedret huller og skader i væg-gene og lofter, således at de straks efter lejers indflytning var klar til at blive malet og tapetseret. b. At udlejer skal levere et lejemål med vægge og lofter, der fremtræder nyistandsatte, jf. bilag F, må således efter en konkret vurdering indebære, at lofter og vægge skal fremtræde i en sådan stand, at lejer uden videre foran-staltninger kan iagttage sin pligt til at tapetsere og male, jf. bilag
7. c. Det er således en del af udlejers naturalydelse at levere et lejemål med vægge og lofter, der er nikotinspærret, rengjort og spartlede, således at lejer straks kan foretage normalistandsættelse. i. Da lejer overtog lejemålet den
8. marts 2021 var vægge og lofter i høj grad præget af revner, huller og generelt dårligt udført håndværksmæssigt arbejde, der gjorde det umuligt for lejer at iagttage sin istandsættelse, se bi-lag 4 og
9. ii. Ved at levere et lejemål med vægge og lofter, der ikke var klar til at blive tapetseret og malet, har udlejer præsteret en mangelfuld ydelse, der beretti-ger lejer til at gøre misligholdelsesbeføjelser gældende. iii. Udlejers misligholdelse betød, at lejer ikke kunne foretage normalistandsættelse, og at lejer i øvrigt ikke kunne flytte ind i lejemålet på det aftalte tidspunkt, jf. ovenfor ad påstand
10. Udlejers misligholdelse må således siges at være væsentlig. d. Udlejers væsentlige misligholdelse af lejeaftalen berettiger lejer til at kræve naturalopfyldelse, hvorved lejemålet bringes i kontraktmæssig stand. Lejer kan således kræve, at udlejer nikotinspærrer, rengør og spartler vægge og lofter i samtlige af lejemålets rum, således at lejer kan tapetsere og male. 28 e. Det anføres generelt, at sagsøger med skønsrapporten har løftet bevisbyr-den for, at lejemålet i de øvrige rum (ud over værelse 2) på overtagelsestids-punktet ikke fremstod i en sådan stand, at det var muligt at foretage opsæt-ning istandsættelse af vægge og lofter fra sagsøgers side. f. Det fremgik specifikt af skønsmandens besvarelse af spørgsmål 2-3, at der var en del mangler både ved lofter og vægge, som skulle udbedres, førend sagsøger kunne foretage normalistandsættelse. g. Det fremgik herudover af besvarelsen af spørgsmål 2, at opsætning af filt udgjorde en ”væsentlig forstærkning og forbedring… [som]… ikke kan betragtes som alm. vedligehold” . Dermed kunne det kun pålægges sagsøger at foretage istandsættelse ved maling af lofterne. Skønsmanden oplyste hér, at lofterne ikke kunne bære flere malingslag, hvorfor ”… en totalafrens-ning… [vil]… være nødvendig, såfremt lofterne alene skal males” . h. I forhold til sagsøges fremlagte bilag S anføres det, at der ikke er afgø-rende forskelle på disse billeder og de i erklæringsbilaget til skønsrapporten fremlagte billeder, idet det anføres, at tapetet ved indflytningen var i så dår-lig stand grundet nikotin, at det ikke blot kunne males men måtte udskiftes, ligesom det fastholdes, at væggene var i en sådan stand, herunder med hen-syn til huller, grove udfyldninger mv., at det var nødvendigt med renove-ring førend der kunne opsættes tapet/filt og males. i. Det bestrides desuden, at skønsmanden forudsætter opsætning af filt, idet han netop ved besvarelsen af spørgsmål 2 har henvist til både udbedring med filt, tapet og kun maling. j. Skønsmanden har endvidere i besvarelsen af spørgsmål 4 opgjort udgif-terne til at gøre de øvrige vægge/lofter klar til tapet/filt og maling til 57.200 kr. inkl. moms. Det understreges, at prisen således er den samme for renoveringen af vægge og lofter uanset, om det herefter skal opsættes filt el-ler tapet. k. Dette beløb må i det hele pålægges sagsøgte, idet sagsøgers istandsæt-telse ligger herudover og idet normalistandsættelsesbeløbet som oplyst af sagsøgte, jf. bilag 2, maksimalt kan andrage 10.788,66 kr. l. I forlængelse af ovenstående anføres det, at det på ingen måde kan pålæg-ges sagsøger at foretage normalistandsættelse førend lejemålet er i den kontraktmæssige stand således, at en sådan istandsættelse faktisk er mulig. 29 m. Det anføres således, at sagsøgte skal udføre de i besvarelsen af skønsrapportens spørgsmål 2 nævnte arbejder med tillæg af nikotinspærre og nedtagning af liste i loft og roset i stuen førend sagsøger kan pålægges nogen istandsættelse. Subsidiært nedlægges der kun påstand om de af skønsman-den anførte arbejder. n. Såfremt retten ikke finder, at sagsøgte selv kan pålægges at udføre arbej-det, nedlægges mere subsidiært påstand om betaling af den af skønsman-den opgjorde pris, hvorved sagsøger selv vil finde en sagkyndig til at ud-føre arbejderne. o. Endvidere tages der forbehold om krav om udbedring af mangler ved gulvene i lejemålet som skønsmanden konstaterede til sin besvarelse af spørgsmål 7 og hvor skønsmanden ligeledes konstaterede, at skaderne var af ældre dato. Skaderne er derfor sket forud for sagsøgers indflytning og er ikke omfattet af dennes normal-istandsættelse. p. Det bestrides i øvrigt, at årsagen til skimmelsvamp er opstået i sagsøgers beboelsesperiode. Til støtte for påstand 3 1.Udlejer har ikke til lejer overleveret vægge og lofter i lejemålet, Adresse 1, By 1, i en sådan stand, at det har været muligt for lejer at iagttage sin pligt til at male vægge og lofter. a. Det følger af parternes lejeaftale, at lejer har pligt til at foretage normalistandsættelse af lofter og vægge inden for de første 6 måneder, hvorefter NIbeløbet ville blive udbetalt, jf. lejekontraktens § 6 (bilag 1), bilag 2 og bi-lag F. b. Forudsætningen for, at lejer kunne iagttage sin pligt til normalistandsættelse, har imidlertid ikke været til stede, jf. ovenfor ad påstand 2, idet udle-jer ikke har leveret vægge og lofter i kontraktmæssig stand. i. Da lejer overtog lejemålet, Adresse 1, den
11. marts 2021, var vægge og lofter præget af revner, huller og generelt dårligt håndværksmæssigt ar-bejde, jf. bilag 4 og
12. ii. Udlejer ses således ikke at have leveret lejemålet i en sådan stand, der har gjort det muligt for lejer at iagttage sin pligt til normalistandsættelse. c. For at få NI-beløbet udbetalt, skal vægge og lofter være istandsat inden for de første 6 måneder efter indflytning. 30 d. Det har ikke været muligt for at lejer at iagttage sin istandsættelsespligt inden for denne periode, idet udlejer ikke har leveret lejemålets vægge og lofter i tilstrækkelig klargjort stand. e. Lejers istandsættelsespligt bør således først indtræde og løbe fra det tidspunkt, hvor udlejer har klargjort vægge og lofter til lejers istandsættelse. f. På denne baggrund bør lejers periode til istandsættelse af vægge og lofter forlænges med 6 måneder, således at NI-beløbet skal udbetales til lejer, når hun har foretaget normalistandsættelsen. Til støtte for påstand 4
13. Skimmelsvamp angrebet i lejemålets værelse 2 medfører, at det lejede under leje-forholdets bestående ikke er i den stand, som lejer efter lejeaftalen med udlejer kan forlange. Der foreligger således en mangel ved det lejede, jf.

§ 18, stk.

1, 1. pkt. Lejer har ikke kunnet benytte det pågældende værelse som følge af skimmelsvamp angrebet. Lejer er således berettiget til et forholdsmæssigt afslag i huslejen for den periode, hvor manglen har forringet det lejedes værdi for lejer, jf.

§ 18, stk.

1. a. Den
2. juli 2021 indgav lejer en anmeldelse til Gladsaxe Kommune vedrørende skimmelsvamp i værelse 2 i lejemålet på Adresse 1, jf. bilag
3. Der blev efterfølgende foretaget målinger i boligen, som konstaterede et stort skimmelsvamp angreb i rummet, samt skimmelsvamp på alle gummilister omkring vinduerne. b. Tømrerfirmaet Virksomhed ApS påbegyndte udbedringen af lofter og vægge i dette rum den
4. november
5. c. Arbejdet stod færdigt den
6. december
7. d. Skimmelsvamp angrebet medfører at det lejede under lejeforholdets bestående ikke er i den stand, som lejer efter lejeaftalen med udlejer kan forlange, jf. lejekontrakten, jf.

§ 18, stk.

1, 1. pkt. e. Skimmelsvamp angrebet udgør således en mangel ved det lejede. f. Som følge af skimmelsvamp angrebet har lejer ikke kunne anvende lejemålets værelse 2 som forudsat. Manglen har således forringet det lejedes værdi for lejer. På denne baggrund er lejer berettiget til et forholdsmæssigt afslag i huslejen, jf.

§ 18, stk.

1. g. Lejers månedlige husleje eksklusiv forbrug udgør kr. 5.853,
2. 31 h. Lejer har ikke kunnet benytte rummet fra den
3. maj til den
4. december 2021, hvor manglen blev udbedret. i. Henset til at lejemålet består af 3 beboelsesrum, jf. lejekontrakten, og at ét af disse beboelsesrum har været ubeboeligt som følge af skimmelsvamp angrebet, bør det forholdsmæssige afslag fastsættes skønsmæssigt til 33,33%, svarende til 1/3 af lejemålet. Til støtte for påstand 5
5. Udlejerens opsætning af nyt køkken i lejemålet er udtryk for vedligeholdelse og ikke en forbedring. Udlejerens udgifter til opfyldelse af sin vedligeholdelsespligt er lejeren uvedkommende. a. Ved lejers første besigtigelse af lejemålet var der ikke opsat et køkken, eftersom dette var revet ned efter tidligere lejer, der havde anvendt det samme køkken under hele sin 50-årige lejeperiode. b. Efter tidligere lejers fraflytning havde ejendomsinspektøren vurderet, at der skulle opsættes et nyt køkken, og at det ville være den nye lejer, der skulle få dette lavet over den kollektive råderet. i. Den kollektive råderet indebærer, at afdelingsmødet kan træffe beslut-ning om, at beboerne i afdelingen skal have mulighed for at udføre be-stemte forbedringer over det lejede. Det er afdelingen, der finansierer arbej-det mod, at beboeren betaler via et månedligt tillæg til huslejen. ii. Det står den enkelte beboer frit for at beslutte, om denne ønsker udførel-sen af de bestemte forbedringsarbejder i sin bolig efter den kollektive råde-ret. c. I medfør af reglerne om den kollektive råderet skulle lejer således selv have mulighed for at beslutte, hvorvidt der skulle foretages forbedringsar-bejde over køkkenet. d. Lejer havde imidlertid ikke mulighed for selv at vælge, hvorvidt hun ville benytte sig af råderetten til at finansiere et nyt forbedret køkken, idet lejemålet slet ikke bestod af et køkken på tidspunktet for lejeaftalens indgå-else. e. Det følger af almenboliglovens § 108,
6. pkt., at almenboliger skal være udstyret og indrettet således, at de opfylder de boligsøgendes rimelige krav til boliger af den pågældende art. Lejemålet beliggende Adresse 1 er en bolig, der benyttes til beboelse. Lejer må derfor med al rimelighed kunne forvente, at der i lejemålet er at finde et standard, funktionelt køkken. 32 f. Det følger endvidere af

§ 109, stk.

3,

1. pkt., at hver familiebolig skal være forsynet med selvstændigt toilet, bad og køkken. Da lejer besigtigede lejemålet var der ikke et køkken at finde i lejemålet. Lejer havde alene mulighed for at få indsat et køkken ved at finansiere dette over den kollektive råderet. i. I medfør af lejeaftalen med lejer, jf. bilag 1, skal udlejer stille en beboelseslejlighed til lejers disposition. Udlejer skal endvidere stille det lejede til le-jers rådighed i god og forsvarlig stand, jf. lejekontraktens s.
2. ii. Der er tale om en beboelseslejlighed i lejelovgivningens forstand, hvis der til lejemålet hører et selvstændigt køkken med afløb. iii. For at udlejer kan stille en beboelseslejlighed til lejers rådighed – og dermed opfylde lejeaftalen in natura – skal udlejer således have indsat et funktionelt køkken ved lejemålets begyndelse. iv. Udlejer formår ikke at præstere sin ydelse i sit fulde omfang, idet udlejer ikke fra start har stillet et almindeligt, funktionelt køkken til lejers rådighed, men i stedet uden videre pålægger lejer at betale for et nyt køkken over den kollektive råderet, der i det konkrete tilfælde ikke har karakter af et egent-ligt forbedringsarbejde, men derimod en vedligeholdelse af lejemålet. v. Ved at pålægge lejeren at betale for et nyt køkken over den kollektive råderet – uden at lejemålet fra starten har haft et standardkøkken, og uden at lejer har fået mulighed for at tage stilling til, hvorvidt hun ville have foreta-get forbedring herover – er der tale om, at udlejer har pålagt lejer at betale for en vedligeholdelsespost, som reelt påhviler udlejer. På denne måde har udlejer sparet opsætning af et nyt standardkøkken. g. Lejeren kunne forvente et lejemål med et funktionelt køkken, idet udlejer i henhold til lejekontraktens s. 4 og almenboliglovens § 109, stk. 3 - som led i sin naturalopfyldelse af lejeaftalen - skal levere en beboelseslejlighed med et funktionelt køkken. Dette har udlejer ikke formået. h. Den månedlige opkrævning til kollektiv modernisering må således be-tragtes som ugyldig, idet lejer herved betaler for en udgift, der under alle omstændigheder skal påhvile udlejer – idet udlejers naturalydelse består i at stille en beboelseslejlighed med et funktionelt køkken til rådighed, jf. bi-lag 1, jf. almenboliglovens §§ 108,
3. pkt. og 109, stk. 3,
4. pkt. i. Det af udle-jer fremførte om, at lejer er forpligtet til at betale for det køkken, må således bestrides. Supplerende til påstand 5: 33 Udlejer skal stille en beboelseslejlighed til lejers disposition, jf. bilag
5. Der er tale om en beboelseslejlighed i lejelovgivningens forstand, hvis der til lejemålet hører et selvstændigt køkken med afløb. For at udlejer kan stille en beboelseslejlighed til lejers rådighed – og dermed opfylde lejeaftalen in natura – skal udlejer således have indsat et alminde-ligt, funktionelt køkken. Dette følger endvidere af bestemmelserne i almenboliglovens § 108,
6. pkt. og § 109, stk. 3,
7. pkt. Der var slet ikke et køkken at finde i lejemålet på tidspunktet for lejers besigtigelse. Lejer havde alene mulighed for at få indsat et køkken ved at lade dette finansiere over den kollektive råderet. Idet udlejer ikke fra start har stillet et almindeligt, funktionelt køkken til le-jers rådighed, formår udlejer ikke at præstere sin naturalydelse i sit fulde omfang. Ved at pålægge lejer at betale for indsættelse af et nyt køkken – uden at lejemålet fra starten har haft et standardkøkken – er der tale om, at udlejer har pålagt lejer at betale for en vedligeholdelsespost, som reelt påhviler udlejer. Den månedlige opkrævning til kollektiv modernisering savner fornøden hjemmel. Den månedlige opkrævning strider ligeledes mod det præceptive sigte i lejelovgivningen, idet det ved denne opkrævning pålægges lejer at betale for en ydelse, der reelt påhviler udlejer i medfør af dennes pligt til at præstere naturalydelse. Det må hermed lægges til grund, at opkrævningen er ugyldig som følge af omstændighederne ved dets indhold, idet opkrævningen strider mod lejelovgivningens præceptive formål, jf. DL 5-1-
8. Opkrævningen kan således ikke kræves opfyldt af lejer, jf. U 2007.3102 H, der angik et tilfælde, hvor en aftale stred mod loven og dermed ikke kunne kræves opfyldt på grund af ugyldighed. Til støtte for påstand 6
9. Den månedlige opkrævning på kr. 851,10 til kollektiv modernisering er ugyldig, jf. ovenfor ad påstand 5, hvorfor udlejer til lejer skal tilbagebetale de uberettiget opkrævede beløb. 34 a. Udlejer har uberettiget opkrævet lejer at betale kr. 851,10 pr. måned som et tillæg til huslejen siden den
10. april
11. b. Udlejer har opkrævet dette beløb fra den
12. april 2021 til februar
13. c. Udlejer skal således til lejer tilbagebetale kr. 8.511 for den uberettigede opkrævning i denne periode. Det fastholdes, at lejer har krav på refusion af de uberettiget opkrævede beløb til kollektiv modernisering, idet opkræv-ningen er ugyldig i medfør af DL 5-1-
14. Til støtte for påstand 7 a. Det er korrekt, at lejemålet beliggende Adresse 1, By 1 og leje-målet beliggende Adresse 2, By 2, angår to forskellige le-jeforhold. b. Det var imidlertid forholdene på Adresse 1, der medførte, at lejer ikke kunne fraflytte lejemålet på Adresse 2 i rette tid. Der er således en sådan sammenhæng mellem de to lejemål, at forholdet skal behandles un-der ét. c. Forholdene på Adresse 1, navnlig at lejemålet ikke var indflytningsklart, kan alene bebrejdes udlejer, jf. i det hele ovenfor ad påstand
15. Det må såle-des i sidste ende tilregnes udlejer, at lejer ikke kunne fraflytte Adresse 2 på det forudsatte tidspunkt den
16. april 2021, jf. bilag B. Som følge af at udlejer ikke på tilstrækkelig vis havde klargjort lejemålet på Adresse 1 in-den overtagelsesdagen den
17. marts 2021, var lejer nødsaget til at blive bo-ende på Adresse
18. d. Udlejer anfører, at lejer først fraflyttede lejemålet på Adresse 2 i juni 2021, efter at have modtaget skrivelser fra udlejers advokat. Dette er imidlertid ikke tilfældet. i. Fraflytningssynet, der oprindeligt skulle være foretaget den
19. maj 2021, blev udsat til den
20. maj
21. Fraflytningsrapporten fremlægges som bilag
22. ii. Lejer fraflyttede lejemålet på Adresse 2 den
23. maj
24. Det er således ikke korrekt, at lejer først fraflyttede lejemålet i juni måned. iii. Lejer har desuden aldrig modtaget de nævnte advokatskrivelser. iv. Det må i den forbindelse bemærkes, at udlejer afmeldte Adresse 2 i folkeregisteret samt hos TDC og Ørsted med henblik på at få refusion for den mistede huslejeindtægt gennem landsbyggefonden. Det vil således 35 savne mening at sende advokatskrivelser til en adresse, der ikke eksisterer, og hvor der i øvrigt ikke bor nogen. v. Det af udlejer anførte må herefter bestrides i alle henseender. e. Udlejer fremhæver, at det i forbindelse med lejers opsigelse blev aftalt, at lejer skulle fraflytte lejemålet på Adresse 2 ultimo april måned, og at lejer har misligholdt denne aftale ved at forblive i boligen i hele maj må-ned. Lejers misligholdelse af denne aftale udspringer imidlertid udlejers egen misligholdelse. i. Som led i udlejers naturalydelse skal udlejer stille et lejemål til lejers rådighed i god og forsvarlig stand, jf.

§ 14, 1.

pkt. og bilag 1, s.

1. For at præstere rigtig opfyldelse af lejeaftalen skal udlejer således le-vere et lejemål, der er klar til indflytning på det aftalte tidspunkt. ii. Dette har udlejer ikke formået, jf. i det hele ovenfor ad påstand 1, og ud-lejer har således misligholdt sin del af lejeaftalen. iii. Da lejer som følge af udlejers misligholdelse ikke kunne flytte ind i lejemålet på Adresse 1, var lejer nødsaget til at blive boende i Adresse 2 udover den aftalte fraflytningsdag. iv. Lejers for sene fraflytning fra Adresse 2 skyldes alene udlejers misligholdelse af lejeaftalen vedr. Adresse
2. Der er således årsagsforbin-delse mellem udlejers misligholdelse og lejers sene fraflytning. f. Da det alene beror på udlejers forhold, navnlig udlejers manglende opfyldelse af lejeaftalen vedr. Adresse 1, at lejer ikke fraflyttede Adresse 2 på det aftalte tidspunkt, kan lejer ikke pålægges at betale huslejen kr. 4.138 på Adresse 2 for perioden den
3. maj –
4. maj
5. …” Sagsøgte, Udlejer (Boligselskab), har i sit påstandsdokument af
6. marts 2023 anført følgende: ”… I forhold til sagsøgers påstand 1: Sagsøgers påstand 1 går ud på, at sagsøgte skal betale et forholdsmæssigt afslag i huslejen for lejemålet beliggende Adresse 1, By 1 på 100 % for april måned 2021, samt tilbagebetale a conto varmebidrag og antennebi-drag for samme periode. 36 Det følger af

§ 18, stk.

1, stk. 2, at lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren. Det gøres desuden gældende, at sagsøgte har iagttaget sin forpligtelse til at stille et mangelfrit lejemål til rådighed for sagsøger i henhold til den indgå-ede lejeaftale (bilag 1). I overensstemmelse hermed har Beboerklagenævnet ved afgørelsen af

1. november 2021 (bilag 5) fundet, at lejemålet ikke på tidspunktet for sagsø-gers indflytning led af sådanne mangler, at det lejede ikke kunne tages i brug. Der må herefter påhvile sagsøger en tung bevisbyrde for synspunktet om, at der alligevel skulle have været mangler ved det lejede i et sådant omfang, at sagsøger er berettiget til et forholdsmæssigt afslag i huslejen. Det bestrides i den forbindelse, at sagsøger ved fremlæggelse af bilag 3 og 4 har løftet sin bevisbyrde. Navnlig vedrørende bilag 3 bemærkes, at der er tale om en af sagsøger udarbejdet liste, som sagsøgte bestrider indholdet af, jf. i det hele indholdet i bilag H. Det bestrides desuden, at sagsøger ved skønserklæringen har løftet sin bevisbyrde for, at der på indflytningstidspunktet var mangler ved lejemålet, som oversteg bagatelgrænsen, og/eller at disse mangler forringede lejemå-lets brugsværdi for sagsøger. Hvad angår ”værelse 2” oplyser skønsmanden ved besvarelsen af spørgs-mål 1 (i øvrigt helt uden sammenhæng med spørgsmålet), at der ved skønsforretningen kunne konstateres følgende ”mangler” : - Manglende malerfærdiggørelse i værelseshjørne mod loft. - Folder i filt ved loftsrosette - Manglende dæk-låg til loftsrosetten. I forhold til de tre oplistede forhold bemærkes, at ingen af disse tidligere har været påtalt af sagsøger, hvorfor boligselskabet ikke har kunnet fore-tage sig noget i den forbindelse. Det bestrides dog under alle omstændigheder, at de tre forhold tilsammen eller hver for sig er egnet til at nedsætte, eller konkret nedsætter, brugsvær-dien af det lejede for sagsøger. 37 For så vidt angår lejemålets øvrige værelser, har skønsmanden vedlagt et erklæringsbilag med fotos taget i forbindelse med skønsforretningen. Det bestrides, at de fotos, som blev taget ved skønsforretningen, dokumen-terer lejemålets stand ved indflytningen, idet der herved henvises til bilag S. Det er sagsøger selv, som efterfølgende har påbegyndt en afrensning af ta-petet i lejemålet. Denne afrensning er imidlertid ikke foretaget på en hensigtsmæssig måde, og lejemålet fremstår derfor i dag med tapet-rester, rev-ner og ”rå” områder, som kræver spartling. Den løse elinstallation, som er vist på foto 2.22, er efter Udlejer (Boligselskab)s opfattelse opstået i forbindelse med sagsøgers fjer-nelse af tapet i lejemålet. Dertil kommer, at skønsmanden i sine svar generelt forudsætter, at væg-gene skulle filtes og males, selvom standarden i boligafdelingen er savs-muldstapet, jf. bilag G. Det er Udlejer (Boligselskab)s opfattelse, at væggene i lejemå-let på indflytningstidspunktet var klar til savsmuldstapet (eller maling af eksisterende savsmuldstapet). Vedrørende foto 2.29 og 2.30 bemærkes, at Udlejer (Boligselskab) ikke tidligere har været gjort bekendt med, at der i lejemålet skulle være opfugtede malingslag/vandskade. Det gøres gældende, at dette forhold er opstået i sagsøgers boperiode. Vedrørende foto 7.04 bemærkes, at hullet i gulvet stammer fra et såkaldt snedkerskab, som den tidligere lejer havde stående. Boligselskabet har den
2. maj 2021 rekvireret håndværkere til bl.a. at udbedre gulvet, samt til slib-ning og maling af fodpaneler i hele lejemålet, jf. bilag T. Arbejderne blev imidlertid ikke udført, idet sagsøger generelt har indtaget den holdning, at boligselskabet ikke må udføre arbejder i lejemålet så længe nærværende sag verserer. Særligt vedrørende nikotinspærre henvises til bilag K, samt desuden til det forhold, at sagsøger under skønsforretningen selv røg inde i boligen. Idet sagsøger ikke har løftet bevisbyrden for, at der på indflytningstids-punktet var mangler ved lejemålet, som forringede det lejedes værdi, har sagsøger ikke krav på et forholdsmæssigt afslag i huslejen, jf. almenleje-lovens § 18, stk.
3. 38 Sagsøger har heller ikke krav på at få tilbagebetalt antennebidrag, da den dertil knyttede ydelse har været til rådighed for sagsøger fra
4. april
5. Det bestrides desuden, at sagsøger har krav på at få tilbagebetalt a conto varmebidrag, idet det særligt for så vidt angår denne del af sagsøgers krav bemærkes, at tilbagebetalingen af for meget betalt varme vil ske over varmeregnskabet. I forhold til sagsøgers påstand 2: Det gøres derudover gældende, at Udlejer (Boligselskab) ikke kan tilpligtes at bringe lejemålet i bedre stand end det, som følger af afde-lingens vedligeholdelsesreglement (bilag F og bilag G). Sagsøger anfører i replikken blandt andet følgende: ” At udlejer skal levere et lejemål med vægge og lofter, der fremtræder nyistands-atte, jf. bilag F, må således efter en konkret vurdering indebære, at lofter og vægge skal fremtræde i en sådan stand, at lejer uden videre foranstaltninger kan iagttage sin pligt til at tapetsere og male, jf. bilag 2.” Det bestrides, at det fremgår af bilag F, at udlejer skal levere et lejemål med vægge og lofter, der fremstår nyinstandsatte. Der henvises til bilag F, s. 1, punktet ”Overtagelse af bolig ved indflytning” , hvoraf følgende fremgår: ” Ved indflytning skal vægge og lofter fremtræde nyistandsatte. I det omfang, vægge og lofter ikke fremtræder nyistandsatte, stiller udlejer et beløb til lejerens disposi-tion. Lejeren kan få dækket sine dokumenterede udgifter inden for det fastsatte nor-malistandsættelsesbeløb til istandsættelse af vægge og lofter samt rengøring.” Sagsøger har således haft mulighed for selv at bringe lejemålet i den øn-skede stand, hvilken mulighed sagsøger dog ikke har benyttet sig af, jf. herom også påstand
6. I forhold til sagsøgers påstand 3: Sagsøgers nye påstand 3 går ud på, at Udlejer (Boligselskab) skal tilpligtes at anerkende, at sagsøgers istandsættelsesperiode skal forlæn-ges med 6 måneder fra det tidspunkt, hvor arbejderne efter påstand 2 tilen-debringes. Følgende fremgår af vedligeholdelsesreglementet (bilag F, s. 4): ” Lejeren sørger inden for 6 måneder efter lejemålets begyndelse for den nødvendige normalistandsættelse af lofter og vægge og afholder dokumenterede udgifter hertil 39 over det tildelte Nl-beløb. Udlejeren godkender den udførte istandsættelse før udbe-taling Nl-beløbet.” Afdelingen har desuden besluttet, at en lejer kan søge om dispensation fra 6 måneders-fristen, hvilket sagsøger også har gjort og fået, jf. bilag R. Sagsø-ger har ikke anmodet om yderligere dispensation. Det bestrides, at Udlejer (Boligselskab) på nuværende tids-punkt har pligt til at dispensere fra fristerne i vedligeholdelsesreglementet. I forhold til sagsøgers påstand 4: Sagsøgers påstand 4 går ud på, at Udlejer (Boligselskab) skal tilpligtes at betale kr. 13.715,69 til sagsøger med tillæg af procesrente fra sa-gens anlæg til betalingen sker. Påstanden omfatter et forholdsmæssigt afslag på 33,33 % af huslejen for lejemålet i perioden fra
7. maj til
8. december 2021 som følge af skim-melsvamp i lejemålets værelse 2 (kammeret). Det følger af

§ 18, stk.

2, at lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i huslejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren. I medfør af

§ 18, stk.

2, vil den blotte tilstedeværelse af en mangel i et lejemål ikke i sig selv indebære, at lejeren har krav på et forholdsmæssigt afslag. Manglen skal tillige have forringet det lejedes (brugs)værdi for lejeren. Det bestrides, at skimmelsvamp i sig selv udgør en mangel i almenleje-lovens forstand, ligesom det i forhold til den konkrete sag bestrides, at tilstedeværelsen af skimmelsvamp i lejemålets værelse 2 har påvirket lejemå-lets brugsværdi for sagsøger. For så vidt angår skimmelsvamp på gummilister i lejemålets vinduespartier beror det alene på sagsøger selv, at gummilisterne ikke blev skiftet ved indflytning, jf. beskrivelsen heraf i bilag N. For så vidt angår skimmelsvamp på område bag tidligere skab, jf. bilag P, har sagsøger ikke gjort gældende eller dokumenteret, at skimmelsvampen har påvirket lejemålets indeklima negativt. Det forhold, Udlejer (Boligselskab) kulancemæssigt og ud fra et forsigtighedsprincip har valgt at foretage en sanering af det pågældende område, kan ikke føre til, at sagsøger har krav på et forholdsmæssigt afslag. 40 Det forhold, at sagsøger i en kortere periode ikke har kunnet benytte væ-relse 2 som følge af saneringsarbejdernes gennemførelse, giver ikke heller sagsøger ret til et forholdsmæssigt afslag i huslejen. En lejer er således for-pligtet til uden kompensation at tåle, at brugen af lejemålet midlertidigt be-grænses som følge af udlejers gennemførelse af vedligeholdelses-/renove-ringsarbejder. Det bestrides, at tålegrænsen i den konkrete sag har været overskredet. Hvis retten måtte finde, at der har været en mangel ved det lejede i form af skimmelsvamp, som har forringet lejemålets brugsværdi for sagsøger, gøres det gældende, at et forholdsmæssigt afslag ikke bør udgøre 33,33 % af hus-lejen. Det fremgår af bilag 7, at værelse 2 udgør 6,85 m2 ud af lejemålets i alt 74 m2, svarende til 9, 26 %, hvilket må være udgangspunktet for beregnin-gen af det forholdsmæssige afslag. Hvis retten måtte finde, at der har været en mangel ved det lejede i form af skimmelsvamp, som har forringet lejemålets brugsværdi for sagsøger, gøres det endvidere gældende, at et afslag alene kan omfatte en kortere periode end

1. maj til
2. december
3. Det er Udlejer (Boligselskab)s opfattelse, at skimmelsvampen på væggen i værelse 2 primært skyldes sagsøgers opbevaring af flyttekasser op ad ydermuren, i kombination med mangelfuld udluftning. Sagsøger klagede da også først over dette forhold længe efter indflytning, jf. bilag M. Det gøres gældende, at der ikke er dokumentation for tilstedevæ-relse af skimmelsvamp i lejemålet før medio juli måned 2021, hvor sagsøger klagede til Gladsaxe Kommune. Det gøres desuden gældende, at der ved beregningen af et eventuelt forholdsmæssigt afslag må foretages et fradrag for den periode, hvor skimmelsvampen var konstateret, men hvor Udlejer (Boligselskab) ikke kunne få adgang til sagsøgers lejemål, som følge af sagsøgers forhold. Det bestrides, at sagsøger har krav på renter fra et tidligere tidspunkt end
4. februar 2022, hvor påstand 4 blev nedlagt. I forhold til sagsøgers påstand 5: Påstand 5 går ud på, at Udlejer (Boligselskab) skal anerkende, at ”den månedlige opkrævning på kr. 851,10 til kollektiv modernisering er ugyldig” . 41 Det bemærkes, at der ikke ses at være gjort noget gældende til støtte for, at opkrævningen skulle være ugyldig, hvorfor Udlejer (Boligselskab) lægger til grund, at påstanden reelt går ud på, at Udlejer (Boligselskab) er uberettiget til at opkræve det pågældende beløb. Det fremgår af bilag E og D, at afdelingsmødet i den boligafdeling, hvor sagsøgers lejemål er beliggende, har truffet beslutning i medfør af almenboliglovens § 37 b stk. 1, om gennemførelse af bestemte forbedringer af det lejede efter lejerens ønske og om gennemførelse af sådanne forbedringer i det ledige lejemål. Sagsøger har i forbindelse med indflytningen ønsket isat et nyt køkken i lejemålet, hvilket er blevet noteret på lejeaftalen (bilag 1). Lejemålet har i overensstemmelse med parternes aftale herom fået et nyt køkken indsat, og sagsøger er derfor forpligtet til at betale for dette, jf. også lejeaftalens §
5. I forhold til sagsøgers påstand 6: Udlejer (Boligselskab) tilpligtes at betale kr. 8.511 til Lejer med tillæg af procesrente fra sagens anlæg til betalingen sker. Påstanden knytter sig til sagsøgers påstand 5, hvortil henvises. Det bestrides, at sagsøger har krav på renter fra et tidligere tidspunkt end
6. februar 2022, hvor påstand 6 blev nedlagt. I forhold til sagsøgers påstand 7: Sagsøgers påstand om, at sagsøgte ikke er berettiget til at opkræve husleje for lejemålet beliggende Adresse 2, By 2 i maj måned, ba-serer sig på det forhold, at lejemålet beliggende Adresse 1, By 1 ikke efter sagsøgers opfattelse var indflytningsklar
7. april
8. Det bestrides imidlertid, at forhold vedrørende lejemålet beliggende Adresse 1, By 1 har betydning for sagsøgers pligt til at betale husleje for lejemålet beliggende Adresse 2, By 2, idet der er tale om to forskellige lejeforhold. I forbindelse med, at sagsøger opsagde lejemålet beliggende Adresse 2, By 2 (jf. bilag B), blev det aftalt, at sagsøger skulle fraflytte lejemålet senest ultimo april måned 2021, hvilken aftale sagsøger efterføl-gende misligholdte ved at forblive i boligen i hele maj måned. Det gøres gældende, at sagsøger har pligt til at betale husleje for den peri-ode, hvor sagsøger (uretmæssigt) har rådet over lejemålet. 42 Det er under alle omstændigheder uklart, hvori sammenhængen mellem de to lejeforhold efter sagsøgers opfattelse skulle bestå, idet det må være uden relevans for sagsøgers mulighed for at flytte fra lejemålet beliggende Adresse 2, By 2 i maj måned 2021, at lejemålet beliggende Adresse 1, By 1 måtte have været mangelfuldt i april måned
9. …” Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen. Boligrettens begrundelse og resultat Boligretten lægger indledningsvist til grund, at lejemålet beliggende Adresse 1, By 1, er omfattet af den i

§ 26

beskrevne A-ordning med NI-beløb, hvorved den nye lejer ved indflytningen selv forestår nyistands-ættelsen mod at få normalistandsættelsesbeløbet stillet til rådighed. Retten læg-ger efter lejekontrakten og det tilhørende følgebrev endvidere til grund, at om-fanget af lejers istandsættelse omfatter vægge og lofter, og at NI-beløbet til istandsættelse (vægge, lofter og rengøring) maksimalt kan udgøre 10.788,66 kr. Påstand 1 Påstand 1 vedrører forholdsmæssigt afslag svarende til 100% af huslejen, a conto varmebidraget og antennebidraget for april måned 2021, idet lejemålet ikke blev stillet til rådighed for hende i god og forsvarlig stand på indflytnings-tidspunktet. Det fremgår af

§ 18, stk.

2, at lejeren – ved mangler ved boligen – kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren. Det fremgår af parternes lejekontrakt, at Udlejer (Boligselskab) – i overensstemmelse med det vedtagne vedligeholdelsesreglement – skulle stille lejemålet beliggende Adresse 1, By 1, til Lejers rådighed i god og forsvarlig stand fra den

1. april
2. Lejer har forklaret, at hun var forhindret i at flytte ind i lejemålet den
3. april 2021, bl.a. fordi der var trukket strøm uden om måleren, og fordi bade-værelset ikke kunne benyttes. Lejer har endvidere forklaret, at væg-gene på grund af revner, huller og rawplugs ikke var i en stand, hvorved hun kunne iagttage sin istandsættelsespligt. Efter bevisførelsen lægger boligretten til grund, at den ”omførte strøm” var byggestrøm vedrørende køkkenet, hvilket hang sammen med, at det af Lejer valgte køkken endnu ikke var installeret. Boligretten lægger endvidere 43 til grund, at afdækningen på badeværelset kunne fjernes uden større besvær, og at bruser og blandingsbatteri sås at være tilsluttet. For så vidt angår revner, hul-ler og rawplugs i vægge finder boligretten det efter bevisførelsen ikke godt-gjort, at Lejer havde indgået en aftale med ejendomsinspektøren, Person 1, om, at hun skulle nedtage al tapet i boligen, og at udlejers håndværkere derefter ville reparere væggene i videre omfang, end det er sket. Boligretten bemærker herved, at Lejer har forklaret bl.a., at udlejers håndværkere var i leje-målet Adresse 1 i hele april måned, og mureren i hvert fald den 7.,
4. og
5. april
6. Boligretten bemærker endvidere, at de af skønsmanden anførte ar-bejder vedrørende bl.a. filt på væggene ikke ses at være i overensstemmelse med den af boligafdelingen vedtagne standard og vedligeholdelsesreglement. Endelig lægger boligretten vægt på, at skimmelsvamp konstateret i værelse 2 (kammeret), men uden at have haft dokumenteret indvirkning på indeklimaet, under alle omstændigheder ikke er godtgjort at være påberåbt allerede i april
7. Boligretten finder herefter, at Lejer ikke har ført bevis for, at der ved overtagelsen var tale om mangler i et sådant omfang, at disse forringede det le-jedes værdi i en sådan grad, at der er grundlag for forholdsmæssigt afslag i hus-lejen for april måned
8. Hertil kommer, at den til antennebidraget knyttede ydelse har været til rådighed for Lejer fra den
9. april 2021, og at beta-ling af a conto varmebidrag vil være reguleret over varmeregnskabet omfat-tende april
10. Som følge heraf frifindes Udlejer (Boligselskab) for Lejers påstand
11. Påstand 2 Påstand 2 henviser til de arbejder, som skønsmanden har anført i sin skønserklæring af
12. september 2022 efter besigtigelse af lejemålet den
13. august 2022; knapt halvandet år efter overtagelsestidspunktet. Det fremgår af

§ 14, 1.

pkt., at udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse. Det fremgår videre af

§ 25, stk.

2,

1. pkt., at vedligeholdelsesreglementet skal indeholde en nærmere beskrivelse af den standard, som boligerne skal have ved overtagelsen. Af afdelingens vedligeholdelsesreglements punkt II om bl.a. Normalistandsæt-telse fremgår, at vægge og lofter ved indflytning skal fremtræde nyistandsatte, og i det omfang vægge og lofter ikke fremtræder nyistandsatte, stiller udlejeren et beløb til lejerens disposition. Normalistandsættelsesbeløbet til istandsættelse (vægge, lofter og rengøring) er her oplyst til at udgøre maksimalt 10.788,66 kr. Efter bevisførelsen lægger retten til grund, at NI-beløbet kan udbetales uanset, 44 om arbejderne er udført af håndværkere eller ej. Der kan ikke udbetales mere til istandsættelse af lejemålet end NI-beløbet. Af afdelingens vedligeholdelsesreglements punkt VII om bl.a. Boligens stan-dard ved lejemålets begyndelse og Slid og ælde fremgår bl.a., at træværk, in-ventar, tekniske installationer og gulve – der kan bære præg af almindeligt slid og ælde for et lejemål af den pågældende type og alder – kun vil være istandsat, hvor der efter udlejerens skøn har været behov for det, samt at lejeren inden for de første 6 måneder af lejeforholdet sørger for den nødvendige normalistands-ættelse af lofter og vægge og afholder dokumenterede udgifter hertil over det tildelte NI-beløb. Af afdelingens Tillæg til gældende vedligeholdelsesreglement punkt VII om Standard for boligernes vedligeholdelsesstand ved overtagelsen fremgår bl.a., at afdelingen er præget af de mange år, især gulve og træværk. Det fremgår af sagen, at Lejer den
2. april 2021 indleverede en fejl- og mangelliste til Udlejer (Boligselskab), og at Udlejer (Boligselskab) svarede på denne ved brev af
3. maj
4. Boligretten lægger ef-ter bevisførelsen til grund, at Udlejer (Boligselskab) enten – hvor de i overensstemmelse med vedligeholdelsesreglementet har skønnet, at der har været behov for at istandsætte – har udbedret de forhold, som Lejer har klaget over, eller har noteret forholdene, således at Lejer ikke vil skulle hæfte herfor ved fraflytning. Boligretten finder det efter bevisførelsen ikke godtgjort, at lejemålet er overtaget i en stand, der ikke er i overensstemmelse med bestemmelserne i almenleje-loven, boligafdelingens vedligeholdelsesreglement og tillægget hertil. Retten lægger herved vægt på, at Udlejer (Boligselskab), således som sa-gen er oplyst, har udbedret eller noteret de af Lejer påberåbte fejl og mangler. Det fremgår af skønserklæringen, at skønsmanden ikke finder væggene klar til tapetsering og maling. De af skønsmanden anførte arbejder svarer imidlertid ef-ter boligrettens opfattelse ikke til den standard og det vedligeholdelsesregle-ment, der er vedtaget af boligafdelingen og som er en del af parternes kontrakt-forhold. Udlejer (Boligselskab) kan ikke tilpligtes at bringe leje-målet i bedre stand end det, som følger af afdelingens vedligeholdelsesregle-ment. Boligretten lægger endvidere efter bevisførelsen til grund, at det er Lejer selv, der efter overtagelsen af lejemålet besluttede at fjerne al tapetet i leje-målet. Som anført under påstand 1 finder boligretten det ikke godtgjort, at Lejer har aftalt med ejendomsinspektøren, at hun skulle nedtage al ta- 45 pet i boligen, og at udlejerens håndværkere derefter ville reparere væggene i vi-dere omfang, end det er sket. Det er ud fra disse forhold og således ud fra en anden tilstand, end hvordan lejemålet så ud ved overtagelsen, at skønsmanden har vurderet forholdene. Boligretten bemærker endvidere, at de af skønsmanden anførte priser svarer til de beløb, det vil koste at få en håndværker til at udføre arbejderne. Den ord-ning, som lejemålet er omfattet af – A-ordning med NI-beløb – må i overens-stemmelse med

§ 26

forstås således, at den nye lejer selv fore-står nyistandsættelsen mod at få normalistandsættelsesbeløbet stillet til rådig-hed. Den nye lejer må således selv afholde eventuelle yderligere udgifter, der ikke kan dækkes af NI-beløbet. Særligt for så vidt angår tvisten vedrørende nikotinspærring lægger boligretten efter bevisførelsen til grund, at Udlejer (Boligselskab) anerken-der, at der skulle nikotinspærre på vægge og lofter. Den fremlagte faktura ved-rørende nikotinspærring lægger boligretten til grund – henset til formulering af ordlyden i beskrivelsen af opgaven samt i forhold til prisen for det anførte ar-bejde med påføring af maling flere gange – alene kan antages at vedrøre niko-tinspærring på træværk. Boligretten finder herefter, at Lejer – for så vidt angår den del, der vedrører nikotinspærring – har godtgjort, at der ikke er foretaget nikotinspær-ring på vægge og lofter. Boligretten tager herefter Lejers principale påstand 2 til følge for så vidt angår nikotinspærring samt i den forbindelse fornøden afdækning og om-placering af indbo, men frifinder Udlejer (Boligselskab) vedrø-rende den øvrige del af påstand

1. Påstand 3 Påstand 3 angår NI-beløbet. Efter omstændighederne i sagen, herunder Lejers mulighed for at kunne få NIbeløbet udbetalt, finder boligretten ud fra en rimelighedsbetragt-ning, at Udlejer (Boligselskab) – uanset at der ikke fra Lejers side er fulgt op på dispensationsansøgning efter retssagen er anlagt – skal anerkende, at istandsættelsesperioden skal forlænges med 6 måneder fra det tidspunkt, hvor Udlejer (Boligselskab)s arbejde med nikotinspær-ring, jf. sagens påstand 2, er tilendebragt. Boligretten tager herved Lejers påstand 3 til følge. Påstand 4 46 Påstand 4 angår et krav på forholdsmæssigt afslag som følge af skimmelsvampeangreb i værelse 2 (kammeret). På baggrund af rapporten fra Hussvamp Laboratoriet lægger boligretten til grund, at der har været skimmelsvamp i værelse 2 (kammeret). Boligretten læg-ger endvidere til grund, at Udlejer (Boligselskab) har udbedret forholdet. Boligretten finder det ikke godtgjort, at Lejer havde gener af skim-melsvampen. Boligretten lægger herved til grund, at Lejer fortsat havde sine flyttekasser opmagasineret i værelset, og at der ikke er oplyst eller forklaret om lugtgener eller tilsvarende. Hertil kommer, at det fremgår af rap-porten fra Hussvamp Laboratoriet, at skimmelsvampen ikke har haft betydning for luftkvaliteten i boligen. Boligretten finder herefter, at skimmelsvampeangrebet må anses for at have væ-ret af et begrænset omfang, og at Lejer har kunnet benytte lejemålet. Dette, sammenholdt med at det ikke ses dokumenteret, at skimmelsvampean-grebet har været årsag til dårligt indeklima, fører til, at der efter boligrettens vurdering ikke findes at have foreligget en mangel, der har forringet det lejedes værdi. Boligretten finder herefter ikke grundlag for at tage Lejers påstand om forholdsmæssigt afslag til følge, hvorfor Udlejer (Boligselskab) frifindes for påstand
2. Påstand 5 Påstand 5 angår gyldigheden af den månedlige opkrævning på 851,10 kr. til kollektiv modernisering vedrørende nyt køkken i lejemålet. Opkrævningen til kollektiv modernisering fremgår af § 3 i lejekontrakten, som er en del af parternes kontraktgrundlag. Ordningen om kollektiv modernisering er vedtaget af afdelingen i
3. Hertil kommer, at der ikke sondres mellem vedligeholdelse og forbedring. Det er således sædvanlig praksis i afdelingen, at når man får installeret et nyt køkken, så sker dette over ordningen om kollektiv modernisering, som man betaler over huslejeopkrævningen. Boligretten finder herefter ikke grundlag for at kende den månedlige opkræv-ning til kollektiv modernisering for ugyldig. Udlejer (Boligselskab) frifindes derfor for påstand
4. Påstand 6 Påstand 6 er et tilbagebetalingskrav relateret til sagens påstand
5. 47 Henset til udfaldet vedrørende sagens påstand 5 kan Lejer ikke kræve beløbet tilbagebetalt. Udlejer (Boligselskab) frifindes således også for påstand
6. Påstand 7 Påstand 7 angår betaling af husleje i perioden
7. maj –
8. maj 2021 for så vidt angår Lejers tidligere lejemål beliggende Adresse 2, By
9. Boligretten er enig med Beboerklagenævnet i Gladsaxe Kommune i, at Lejers tidligere lejemål på Adresse 2, By 2, og hendes nye leje-mål på Adresse 1 i By 1 – uanset at der er tale om samme udlejer – er to for-skellige lejeforhold, og at fraflytning af det ene lejemål ikke skal sammenkobles med indflytning i det andet lejemål. Allerede af denne grund finder boligretten ikke grundlag for at tage Lejers påstand 7 til følge. Hertil kommer, at boligretten ikke finder det godtgjort, at Lejer ikke kunne være i sin nye bolig i maj måned 2021, og at påstand 7 – der må anses for fremsat ud fra en erstatningstankegang – ej heller af den grund kan tages til følge. Udlejer (Boligselskab) frifindes for påstand
10. Sagsomkostninger Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb (herunder gennemført syn og skøn) og udfald fastsat til dækning af Udlejer (Boligselskab)s ad-vokatudgift med 45.000 kr. Udlejer (Boligselskab) er ikke momsregistreret. Lejer afholder endeligt udgifterne forbundet med syn og skøn. THI KENDES FOR RET: Udlejer (Boligselskab) frifindes for påstand 1, 4, 5, 6 og
11. Vedrørende påstand 2 tilpligtes Udlejer (Boligselskab) at foretage nikotinspærring af vægge og lofter i samtlige rum, bortset fra værelse 2, samt at foretage afdækning og omplacering af indbo i forbindelse hermed, i lejemålet Adresse 1, By
12. Udlejer (Boligselskab) frifindes for så vidt angår den øvrige del af påstand
13. 48 Vedrørende påstand 3 tilpligtes Udlejer (Boligselskab) at anerkende, at Lejers istandsættelsesperiode skal forlænges med 6 måneder fra det tidspunkt, hvor arbejderne efter påstand 2 tilendebringes. Lejer skal inden 14 dage til Udlejer (Boligselskab) betale sagsomkostninger med 45.000 kr. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a. 2 Publiceret til portalen d. 07-06-2023 kl. 13:00 Modtagere: Sagsøger Lejer, Sagsøgte Udlejer (Boligselskab), Advokat (H) Claus Emil Engel Johansen, Advokat (H) Veronica Egeberg Petersen