ECLI:DK:KBH:2025:BS0000000894 Sag om eksklusion af andelsbolig som følge af fremleje af andelsbolig

KØBENHAVNS BYRET DOM afsagt den

1. september 2023 Sag BS-48912/2022-KBH Sagsøger A/B (advokat Christian Falk-Rønne) mod Sagsøgte (advokat Peter Frederiksen) Denne afgørelse er truffet af Dommer. Sagens baggrund og parternes påstande Retten har modtaget sagen den
2. november
3. Sagen drejer sig om eksklusion af andelsbolig som følge af fremleje af andelsbolig. Sagsøger A/B har nedlagt følgende påstand: Sagsøgte tilpligtes at anerkende at være ekskluderet som andelshaver i forhold til brugsretten til andelsboligen beliggende Adresse 1, 2300 København S. Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse. Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a. Oplysningerne i sagen 2 Sagsøgte har være medlem af andelsboligforeningen Sagsøger A/B si-den
4. Han overtog brugen af lejligheden beliggende Adresse 1 i
5. I 2019 købte han andelen med brugsret til lejligheden beliggende Adresse
6. Han har foretaget istandsættelse af den nye lejlighed og samtidig boet i den gamle lejlighed, men fra efteråret 2021 har han fremlejet lej-ligheden beliggende Adresse 1 Sagsøger A/Bs vedtægter indeholder blandt andet følgende bestemmelser: ” §
7. Enhver andelshaver har ret til at sælge andelsboligen mod bestyrelsens godken-delse efter almindelige regler, jvf. §
8. Bestyrelsen fører venteliste over dem, som ønsker at overtage en ledig bolig i foreningens ejendom. og fastsætter retningslinier for indtræden af nye andelshavere i de tilfælde, hvor vedtægterne ikke har fastsat regler. … §
9. Boligaftalen: Foreningen opretter med hvert medlem en boligaftale, som skal indeholde bestemmelser om boligens brug, om husorden, vedligeholdelse, opsigelse, ophæ-velse, husdyrhold, fremleje m.v. indtil generalforsamlingen bestemmer andet. … §
10. Misligholdelse i øvrigt: Såfremt et medlem ikke betaler eventuelt resterende indskud eller kommer i re-stance med boligafgift eller andre ydelser, som skal erlægges med denne, og hvis et medlem optræder til alvorlig skade eller ulempe for foreningens virksomhed eller andre medlemmer, eller gør sig skyldig i forhold svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger ejeren til at hæve lejemålet, kan boligret tillige med medlemskabet bringes til ophør af bestyrelsen ved eksklusion. Når det drejer sig om restancer, er bestyrelsens afgørelse endelig. I andre forhold kan spørgsmålet indankes for næste ordinære generalforsamling eller ekstraordi-nære generalforsamling til endelig afgørelse. §
11. Anke: Bestyrelsens beslutninger i henhold til § 3, stk. 2, § 9, § 10 og § 14 (bortset fra restancetilfælde) kan, hvis det påkommende medlem er utilfreds med afgørelsen, indankes for førstkommende ordinære generalforsamling. …” 3 Ved brev af
12. oktober 2021 fra advokat Christian Falk-Rønne på vegne Andelsboligforeningen til Sagsøgte påtalte denne, at Sagsøgte endnu ikke havde solgt andelslejligheden beliggende Adresse 1 og oplyste, at andelsboligforeningen nu havde erfaret, at lejligheden var blevet fremlejet. Han meddelte, at foreningens vedtægter ikke giver ret til fremleje, og at fremlejeforholdet straks skulle ophøre og lejligheden sættes til salg. Sagsøgte fik en frist på 7 dage og blev varslet om, at hvis han ikke havde rettet for sig, ville bestyrelsen træffe beslutning om eksklusion. Den
13. november 2021 besluttede bestyrelsen at ekskludere Sagsøgtes brugsret til andelslejligheden Adresse
14. Ved brev af
15. novem-ber 2021 blev han gjort bekendt med denne beslutning. Forklaringer Sagsøgte har forklaret, at han selv bor i andelslejligheden Adresse 2 Han boede i lejligheden Adresse 1 mens han istandsatte den nye lejlighed, og han flyttede i foråret
16. Han mener at han modtog en anmod-ning om at sælge lejligheden i november 2020, men da var han ikke færdig i den nye lejlighed. Andelsboligen var udlejet fra
17. oktober 2021 til
18. marts
19. Den stod tom et stykke tid efter fogedsagen, så fremlejede han den igen. Det kan godt passe, at han ved den annonce, der er fremlagt i sagen, på ny fremle-jede lejligheden fra den
20. juni
21. Lejligheden er også lejet ud i dag. Han lejer den ud for 3 måneder ad gangen, og den aktuelle lejeaftale udløber den
22. sep-tember
23. Han har valgt lejeperioden på 3 måneder ad gangen, fordi andels-boligloven giver ham en frist på 3- 3½ måned til at fraflytte ved eksklusion, og derved kan han nå at opsige sin lejer. I forbindelse med vurderingen af lejligheden i Adresse 1 fandt han ud af, at bestyrelsen havde foretaget ændringer i vurderingen. Han har 3 gange på generalforsamling stillet forslag om, at foreningen skal overgå til valuarvurdering. Hans forslag er blevet stemt ned to gange, og den tredje gang mødte han ikke, så hans forslag blev afvist. Han solgte ikke andelen i Adresse 1 fordi de havde snydt med vurderingen, og fordi han ville tage det op på generalforsamlingen. Han ville anmelde bestyrelsen for bedrageri. Så fandt han ud af, at der i foråret 2020 er kommet en lov om, at kravet om, at andelsboligforeningen skal anvende den offentlige vurdering, er bortfaldet. Han fandt også ud af, at bestyrelsen ville sælge hans gamle lejlighed til den daværende næstformands søn. Han ønsker at sælge lejligheden til markedsvær-dien. Han venter på at der kommer en valuarvurdering. Parternes synspunkter 4 Sagsøger A/B har i sit påstandsdokument anført: ”… ANBRINGENDER: Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, At der ikke er uenighed om sagens faktiske omstændigheder, hvorfor retten kan lægge til grund, at sagsøgte har fremlejet andelsboligen Adresse 1, 2300 København S i perioden fra den
24. okto-ber 2021 til den
25. marts
26. At det deklaratoriske udgangspunkt er, at en andelshaver ikke har ret til at fremleje sin andelsbolig, når foreningens vedtægter ikke udtrykkeligt giver mulighed herfor. At der er enighed mellem parterne om, at det ikke fremgår af vedtægterne for Sagsøger A/B, at andelshaverne har ret til frem1eje. At uvidenhed om reglerne og den manglende hjemmel, ikke ændrer ved, at beslutningen om eksklusion af sagsøgte er gyldigt vedtaget, herunder særligt idet sagsøgte forinden har modtaget varsel om eksklusion. At der blev fremsendt varsel om eksklusion den
27. oktober 2021 (bilag 4), truffet beslutning om eksklusion på bestyrelsesmøde den
28. november 2021 (bilag 5) og at beslutningen om eksklusion blev meddelt sagsøgte ved brev af
29. november 2021 (bilag 6). At sagsøgte ikke ankede beslutningen om eksklusion til generalforsamlingen afholdt den
30. marts
31. At det fremgår udtrykkeligt af foreningens vedtægter (§ 14), at bestyrelsen har hjemmel til at ekskludere andelshavere, såfremt de gør sig skyldige i forhold, som berettiger en udlejer til at ophæve et lejeforhold efter lejelovens regler. Det er således vedtaget i foreningens vedtægter, at lejelovens bestemmelser skal være gældende i forhold til at afgøre, hvilke forhold, der kan berettige til en eksklusion. At det følger af lejelovens § 182, stk. 1, nr. 6), at en udlejer kan ophæve et lejemål når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er berettiget hertil og trods udlejerens indsigelse ikke bringer forholdet til ophør. 5 At sagsøger derfor har været berettiget til at ekskludere sagsøgte som andelshaver for så vidt angår brugsretten til andelsboligen Adresse 1 2300 København S. …” Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført: ”… ANBRINGENDER: Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende At sagsøgers vedtægter uomtvisteligt ikke indeholder bestemmelser der forbyder fremleje. Endvidere har sagsøger forsømt at oprette den i vedtægternes § 12 omhandlende boligaftale mellem sagsøger og de enkelte medlemmer, hvorved der heller ikke i en sådan er fastsat noget forbud mod fremleje. Under disse omstændigheder må fremleje anses for tilladt. Konsekvensen heraf er, at sagsøger ikke har haft grundlag for at ekskludere sagsøgte og følgelig er eksklusionen af sagsøgte ugyldig. At lejeloven efter retspraksis ikke finder anvendelse på andelsboligforeninger, herunder finder lejelovens regler om fremleje ikke anvendelse. Henset til denne retspraksis er bestemmelsen i vedtægternes § 14 om en analog anvendelse af lejelovens bestemmelser for andelsboligforeningen uden retsvirkning, idet en analog anvendelse ville være en omgåelse af anvendelsesområdet for lejeloven. Også af den grund, er sagsøgers eksklusion af sagsøgte ugyldig. At sagsøgte, grundet det manglende forbud mod fremleje i andelsboligforeningens vedtægter, har haft en berettiget forventning om at fremleje var tilladt. Under alle omstændigheder er sagsøger nærmere til at bære risikoen for den manglende regulering af spørgsmålet om fremleje i andelsboligforeningens vedtægter end sagsøgte. …” Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen. Rettens begrundelse og resultat Andelsboligforeningslovens § 1 a indeholder følgende bestemmelse: 6 ”… §1a Denne lov finder anvendelse på boligfællesskaber, hvorved forstås andelsboligforeninger, boligaktieselskaber, boliganpartsselskaber, boligsamejer, boliginteressentskaber, boligkom-manditselskaber og andre selskaber, foreninger og fællesskaber, hvor der til deltagelse er knyttet brugsret til en beboelseslejlighed.” Samme lovs § 5, stk. 4, indeholder følgende bestemmelse: ”… Stk.
32. Som medlem af en andelsboligforening kan kun optages den, der har eller i forbin-delse med optagelsen som medlem overtager brugsretten til lokaler i foreningens ejendom. Medlemskabet kan kun vedrøre de lokaler, brugsretten omfatter. …” Efter andelsboligforeningslovens § 6, stk. 5, skal erhververen af en andelsbolig godkendes af foreningens bestyrelse. Normalvedtægt for private andelsboligforeninger indeholder i § 11 en bestemmelse om fremleje, hvorefter fremleje som udgangspunkt ikke er tilladt, medmindre bestyrelsen har givet tilladelse, og der er tale om, at andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende for en begrænset periode på normalt højst 2 år. Det fremgår end-videre, at fremleje kan således ikke tillades efter fraflytning eller dødsfald, uan-set der måtte være særlige grunde såsom svigtende salg. Det er ubestridt, at der i vedtægterne for Sagsøger A/B ikke er fastsat bestemmelser om fremleje, og at parterne heller ikke har indgået aftale om fremleje af Sagsøgtes bolig. Ved bedømmelsen af, om en andelshaver har ret til at fremleje sin bolig, når fremleje ikke er reguleret ved foreningens vedtægter eller ved aftale mellem foreningen og andelshaveren i øvrigt, lægger retten vægt på karakteren af andelshaverens råderet over boligen og de foreningsmæssige hensyn. Retten lægger i den forbindelse vægt på, at formålet med en andelsboligforening er at eje og administrere en ejendom, hvor medlemmerne har ret til at bebo en konkret lejlighed, og at medlemmerne ved deres indtræden får en brugsret til en bolig i ejendommen, men ikke ejendomsret til den specifikke bolig, ligesom andelshaveren kan pantsætte sin andel, men ikke selve boligen. Retten lægger ligeledes vægt på kravet om, at nye medlemmer skal godkendes af foreningens bestyrelse. Retten finder, at hensynet til foreningens fællesskab om ejendommen taler for, at den enkeltes råderet ikke rækker videre end den personlige brugsret. Retten 7 finder endvidere, at andelshaverens brugsret til en lejlighed i foreningens ejendom er en så væsentlig forudsætning for medlemskabet af foreningen, at der må lægges afgørende vægt på, at andelshaveren skal bebo sin bolig. På denne baggrund finder retten, at der som udgangspunkt ikke er ret til fremleje af en andelsbolig, medmindre dette fremgår af vedtægterne eller er godkendt af andelsboligforeningens bestyrelse. Sagsøgte har derfor ikke ret til at fremleje andelslejligheden beliggende Adresse 1, 2300 København S. Sagsøger A/B har i foreningens vedtægter, § 14, en bestemmelse, hvorefter bestyrelsen kan ekskludere et medlem, der gør sig skyldig i forhold svarende til de forhold, der efter lejelovens bestemmelser berettiger til at hæve lejemålet. Overladelse af brugen af boligen til en anden i et tilfælde, hvor der ikke er tilladelse hertil, og hvor det ikke trods påtale er bragt til ophør, er efter lejelovens § 182, stk. 1, nr. 6, en sådan misligholdelse, at lejeaftalen kan ophæves. Det er ubestridt, at Sagsøger A/B afgav et varsel om, at fremlejen skulle bringes til ophør, og at man - hvis det ikke skete - ville ekskludere Sagsøgte. Det er ligeledes ubestridt, at Sagsøgte blev ekskluderet den
33. novem-ber 2021, og at han ikke har indbragt afgørelsen for generalforsamlingen. Af de anførte grunde finder retten, at det var berettiget at ekskludere Sagsøgte som andelshaver i forhold til brugsretten til andelsboligen beliggende Adresse 1, 2300 København S. Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 45.000 kr. og af retsafgift med 9.500 kr., i alt 54.500 kr. Sagsøger A/B er ikke momsregistreret. Retten har ved fastsættelsen af beløbet til dækning af advokatudgift taget hensyn til den begrænsede skriftlige forberedelse og til, at hovedforhandlingen varede 45 minutter. THI KENDES FOR RET: Sagsøgte tilpligtes at anerkende at være ekskluderet som andelshaver i forhold til brugsretten til andelsboligen beliggende Adresse 1, 2300 København S. Sagsøgte skal til Sagsøger A/B betale sagsomkostninger med 54.500 kr. Beløbet skal betales inden 14 dage. 8 Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a. Publiceret til portalen d. 26-09-2023 kl. 13:40 Modtagere: Sagsøgte, Advokat (H) Peter Frederiksen, Sagsøger A/B, Advokat Christian Falk-Rønne