ECLI:DK:ARH:2022:BS0000001041 Sag om arealmangler ved en ejendom, som sagsøgeren har købt af sagsøgte - herunder om sagsøgernes krav er forældet

DOM Afsagt den

1. januar 2014 i sag nr. BS 4-2441/2012: Part 1 (Sagsøger) Adresse 1 By 1 og Part 2 (Sagsøger) Adresse 1 By 1 mod Part A (Sagsøgte) Adresse 2 By 2 Sagen, der er anlagt den
2. november 2012, drejer sig om arealmangler ved en ejendom, som sagsøgeme har købt af sagsøgte, herunder om sagsøgemes krav er forældet. Dommen er affattet uden en ffildstændig sagsfremstilling, jf retsplej elovens § 21 8a, stk. 2, men med forklaringer. Påstande Part 1 Part 2 Sagsøgeme, og , har påstået sagsøgte, Part A , dømt til at betale sagsøgeme 127.015,50 kr. med tillæg af pro cesrente fra sagens anlæg. Sagsøgte har påstået frifindelse. Sagens nærmere omstændigheder Sagsøgeme købte ved købsafiale af6.juni 2007 ejendommen beliggende Adresse 1 By 1 , af sagsøgte med overtagelsesdag
3. juli 2007 for en købesum på 1.465.000kr. I forbindelse med handlens indgåelse var der blandt andet fremlagt BBR ejermeddelelse og tilstandsrapport. Af en BBR-ejermeddelelse af
4. juli 1994 fremgår, at ejendommens boligareal udgør 136 m
5. Af en BBR-ejer meddelelse af
6. august 1995 fremgår, at ejendommens boligareal udgør 150 m
7. Boligarealet er i tilstandsrapporten af
8. maj 2007 angivet til 150 m
9. Det fremgår af rapporten, at denne oplysning er indhentet fra foreliggen de materiale, herunder BBR-ejermeddelelse, og at oplysningen ikke er base ret på faktisk opmåling. S7006 I 436-SC I-Stol-Kl 94-t-LO l-M60-6D36 Side 2/5 Det fremgår af materiale vedrørende sagsøgtes køb af ejendommen i 1994, at handlen var betinget af en kommunal godkendelse af havestuen, og at ha vestuens areal blev tillagt boligarealet i forbindelse med sagsøgtes køb af ejendommen. Der har under sagen været afholdt syn og skøn vedrørende opmåling afejen Person 1 dommen ved skønsmand, rådgivende ingeniør under med virken af landinspektør Person 2 . Af skønserklæringen af
10. maj 2013 fremgår blandt andet, at ejendommens boligareal er opmålt til 137 m
11. Sagsøgeme har afholdt omkostningerne til denne erklæring med 10.933,70 kr. Der har endvidere været afholdt syn og skøn vedrørende ejendommens vær di ved skønsmand, statsautoriseret ejendomsmægler Person 3 . Af dennes skønserklæring af
12. maj 2013 fremgår, at en arealafrigelse på 137 m2 i ste det for 150 m2 på overtagelsestidspunktet ville have haft en prismæssig be tydning på 75.000 kr. Det fremgår endvidere, at prisen på et tilsvarende par celhus på 136 m2 i kvarteret pr. overtagelsesdagen ville udgøre ea. 1.400.000 kr. Sagsøgerne har afholdt omkostningerne til denne erklæring med 6.250 1cr. Forklaringer Part 2 har forklaret, at han er 33 år og civilingeniør. I 2007 Part 1 var han studerende. Han og var førstegangskøbere. De blev i forbindelse med handlet bistået af advokat og bank. Al kommunikation ved rørende handlen gik gennem ejendomsmægleren, men de mødte Part A , da de fik nøglerne til huset. De flyttede ind efter overtagelsesdagen den
13. juli 2007 og har boet der siden, idet han dog nu bor der alene. De modtog tilstandsrapporten og BBR-ejermeddelelsen i forbindelse med handlens ind gåelse. I 2011 ønskede han at opføre en garage. Han talte med byggesagsbe handleren hos kommunen om overholdelse af ejendommens bebyggelses procent og foretog i den forbindelse en opmåling af huset. Han opdagede nu, at arealet ikke passede med det, der fremgår afBBR-ejermeddelelsen. Dette havde han intet fået oplyst om på noget tidspunkt. De har moderniseret hu set, herunder med nyt køkken og opsætning og nedtagning af en skillevæg, men de har ikke flyttet på ydre vægge. Der er nu tre værelser i overetagen og to værelser i form af stue og havestue i underetagen. Ved købet var der i alt fire rum som anført i BBR-ejermeddelelsen. De har ikke på noget tidspunkt haft en fornemmelse afÇ at huset var mindre end 150 m
14. Part A har forklaret, at han købte huset i
15. Det var dengang en betingelse for handlen, at havestuen skulle godkendes til beboelse. Det var hans sælger, der havde opført havestuen. Da han modtog BBR-ejermeddelel sen fra 1995 kunne han konstatere, at havestuens areal nu var lagt ind under 51006446-Sol -SE’ -K 194-TJ-L0 I -M00-6D06 Side 3/5 boligarealet, og dette stemte med det aftalte. I-Ian regnede med, at arealet på 150 m2 var korrekt, efter at havestuen var lagt ind under boligarealet. Det er aldrig faldet ham ind, at arealet ikke skulle være rigtigt. Da han solgte ej endommen til sagsøgerne, var det ejendomsmægleren, der havde kontakten til den bygningssagkyndige, idet han arbejdede i Prag på det tidspunkt. Han er landmand og ikke byggekyndig. Han husker ikke, hvilket areal der blev op lyst ham, da han købte ejendommen. Han købte af en gammel dame. Salget blev ordnet af dennes svigersøn. Procedure Sagsogerne har til støtte for deres påstand gjort gældende, at det forhold, at ejendommen er 13 m2 mindre end det, den er solgt som, udgør en mangel, og at sagsøgte har pådraget sig et erstatningsansvar overfor sagsøgeme ved at give urigtige oplysninger herom i forbindelse med salget. Sagsøgte måtte vide, at sådanne oplysninger havde afgørende betydning for sagsøgerne og i øvrigt for prisfastsættelsen af ejendommen. Sagsøgte kan ikke påberåbe sig ansvarsfrihed, da tab som det omhandlede ikke er omfattet af en ejerskifteforsikring, ligesom en bygningssagkyndig ikke forholder sig til ejendom mens areal i forbindelse med udarbejdelse aftilstandsrapport. Sagsøgte skal subsidiært betale et afslag til sagsøgerne som følge af den værdiforingelse, som arealmanglen medfører, og dette kan efter en forhoidsmæssig beregning opgøres til 127.015,50 b. Sagsøgeme har rejst kravet overfor sagsøgte, da de konstaterede forholdet, og har således ikke udvist passivitet. Kravet er heller ikke forældet, idet for ældelsesfristen på tre år først regnes fra den dag, da sagsøgerne fik eller bur de have fået kendskab til manglen, det vil sige i
16. Sagsogte har til støtte for sin frifindelsespåstand gjort gældende, at sagsø gemes krav er forældet efter forældelseslovens § 3, stk. 1, hvorefter krav op stået før den 1.januar 2008 blev omfattet af lovens treårige forældelsesfrist, således at forældelse af kravet indtrådte den I. januar 2011, det vil sige for ud for, at sagsøgeme rejste kravet overfor sagsøgte. Kravet er endvidere bortfaldet som følge af sagsøgemes passivitet, idet sagsøgeme først rekla merede over arealmanglen næsten 4V2 år efter overtagelsen, uagtet at arealforskellen på 13 m2 til stadighed har været synlig og umiddelbart konstater bar for sagsøgeme, hvis disse måtte lægge afgørende vægt på arealets stør relse. Forældelsesfristen har ikke været suspenderet, idet betingelserne her for ikke er opf’ldt. De registrerede ændringer af ejendomsarealet er ikke sket i sagsøgtes ejertid, men før dennes overtagelse af ejendommen pr.
17. juni
18. Sagsøgte har ikke beskæftiget sig med registreringen af arealændringen, men har alene i forbindelse med sin erhvervelse krævet dokumentation for lovligheden af den opførte tilbygning. Sagsøgte har således ikke udvist ansvarspådragende forhold, og fejl i BBR-ejermeddelelsen kan ikke medføre erstatningsansvar STDQ6I 446W I STI) I -IC 94-Ti-LO I 4400-9016 Side 4/5 for sagsøgte. Arealafrigelsen på 13 m2 udgør en difference på 8,66 % og er herefter ikke væsentlig nok til at begrunde et forholdsmæssigt afslag. Et eventuelt afslag kan under alle omstændigheder ikke opgøres som sket i sagsøgemes på stand, idet et afslag højst kan opgøres som den værdiforringelse, arealmang len har påført ejendommen, jf. skønserklæringen. Rettens begrundelse og resultat Retten lægger efter den opmåling. der af skonsmanden er foretaget under sa gen, til grund, at ejendommens boligareal udgør 137 m2 og ikke 150 m2 som oplyst overfor sagsøgeme i forbindelse med handlen, og som det fremgår af B BR-ej ermeddelelsen. Denne arealafvigelse må anses for at udgøre en mangel ved ejendommen, og manglen er efter sin karakter ikke omfattet af sælgerens ansvarsfrihed efter lov om forbrugerbeskyttelse, § 2, stk. 1,jf herved U2013.3181H. Såvel sagsøgeme som sagsøgte har forklaret, at de troede, at det areal pâ 150 m2, der fremgik af BBR-ejermeddelelsen, var korrekt. Der er herefter og da der heller ikke i øvrigt i sagen foreligger oplysninger til belysning heraf— ikke grundlag for at antage, at sagsøgeme burde have haft kendskab til area lafvigelsen før i 2011, hvor sagsøgeme efter det forklarede konstaterede for holdet. — Forældelsesfristen på tre år begyndte derfor først at løbe i 2011, og sagsø gemes krav er som følge heraf ikke forældet. Der er efter det anførte heller ikke grund til at anse sagsøgeme for at have udvist passivitet vedrørende forholdet forud for 2011, hvor dette blev kon stateret, og sagsøgemes krav kan derfor ikke anses for bortfaldet som følge af passivitet. Der er efter bevisførelsen i sagen ikke grundlag for at antage, at sagsøgte forud for handlens indgåelse var klar over, at arealangivelsen i BBR-ejer meddelelsen ikke var korrekt, og der er derfor ikke grundlag for at antage, at sagsøgte har handlet erstatningspådragende. Efter størrelsen af arealafvigelsen sammenholdt med skønsmandens vurde ring, hvorefter arealafrigelsen har haft en ikke uvæsentlig betydning for ejendommens handelsværdi, finder retten imidlertid, at sagsøgeme er beret tiget til et afslag i købesummen som følge af arealmanglen. Der må ved fastsættelsen heraf tages udgangspunkt i skønsmandens udtalel se om dels, at arealafvigelsen har haft en prismæssig betydning på 75.000 kr., dels at ejendommens handelsværdi med det korrekte, lavere areal, ud 67006 116-SU I STOl K 94-T3LU I -MUOIOIU Side 5/5 gjorde ca. 1.400.000 kr. mod den købesum på 1.465.000 kr., som ejendom men blev handlet til. Retten fastsætter på den baggrund afslaget til 65.000 1cr. Der er ved fastsættelse af sagens omkostninger lagt vægt på sagens økono miske værdi og omfang og på, at sagsogeme må anses for at have fået over vejende medhold i sagen. Af sagsomkostningsbeløbet udgør 17.183,70 kr. dækning afsagsøgemes udgifier til syn og skøn, 1.860 kr. dækning afsagso gemes udgifter til retsafgift af det vundne beløb og 20.000 kr. delvis dæk ning af sagsøgemes udgifter til advokatbistand inklusive moms. Thi kendes for ret: Part A Part 1 Sagsøgte, , skal inden 14 dage til sagsøgeme, Part 2 , betale 65.000 1cr. med tillæg afprocesrente fra den og
19. november
20. Sagsøgte skal inden samme frist i sagsomkostninger til sagsøgerne betale 39.043,70 kr. Dommer 57000(416-SU 1-STO LK 94-LO-LO I.M-D36