Domsresume

Ophævelse af lejemål Ophævelse af lejemål var berettiget Sag BS-31891/2025-HJR Dom afsagt den

1. januar 2026 Lejer mod Udlejer ApS Virksomhed ApS (nu Udlejer ApS) overtog med virkning fra den
2. september 2017 Andelsboligforenings ejendom, efter at andelsboligforeningen var gået konkurs. Lejer var andelshaver i Andelsboligforening. Han indgik i tidsnær sammenhæng med Udlejer ApS' overtagelse af konkursboets ejendom aftale med sin søn, Vidne 1, om sønnens fremleje af lejligheden i henhold til andelsboligforeningens vedtægter. Vidne 1 flyttede ind i lejligheden den
3. september 2017, dvs. samme dag som Udlejer ApS' overtagelse af ejendommen. I maj 2022 fremsendte Udlejer ApS påkrav til Lejer om ophævelse af lejeaftalen under henvisning til, at han i strid med lejelovens regler var fraflyttet lejligheden i utide og havde fremlejet den. I påkravet blev det meddelt bl.a., at lejemålet ville blive ophævet, hvis han ikke selv tog det i brug. Ved brev af
4. juli 2022 blev lejeaftalen ophævet. Sagen angik, om Udlejer ApS havde været berettiget til at ophæve lejeaftalen. Efter andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1, har en andelshaver ret til fortsat brugsret som lejer, når en andelsboligforenings ejendom erhverves af en ny ejer. For så vidt angår personer, som på ejerskiftetidspunktet allerede var lejere af en lejlighed i kraft af en gyldig aftale med en andelshaver, udtalte Højesteret, at denne lejer har ret til efter ejerskiftet at forblive i lejemålet som fremlejetager. Det er dog en forudsætning herfor, at den tidligere andelshaver ønsker at gøre sin ret i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 gældende. En sådan fremlejetager opnår ikke bedre ret end den tidligere andelshaver (nu lejer), hvorfor en udlejer vil være berettiget til at opsige eller ophæve lejeaftalen med den tidligere andelshaver efter bestemmelserne i den gældende lejelovgivning. Lejeaftalen kan imidlertid ikke ophæves under henvisning til lejelovens § 182, stk. 1, nr. 4 eller 6 (tidligere § 93, stk. 1, litra d og f), om lejerens fraflytning i utide uden aftale med udlejeren, og om lejerens overladelse af brugen til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er berettiget hertil, hvis det konkrete fremlejeforhold ikke var uberettiget, da det blev etableret. I den konkrete sag fandt Højesteret det efter en samlet vurdering ikke godtgjort, at fremlejeforholdet blev etableret forud for ejerskiftet den
5. september
6. Det indebar, at lejelovens regler om bl.a. fremleje i den dagældende lejelovs § 70 (nugældende § 158) fandt anvendelse, og at fremleje af hele lejligheden herefter kun kunne ske i op til 2 år, hvis Lejers fravær var midlertidigt og skyldtes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el.lign. Da det var ubestridt, at Lejers fravær ikke var midlertidigt, var betingelserne for, at Udlejer ApS kunne hæve lejeaftalen opfyldt. På denne baggrund, og da Højesteret tiltrådte, at Udlejer ApS ikke havde udvist retsfortabende passivitet, fandt Højesteret, at Udlejer ApS' ophævelse af lejemålet var berettiget. Landsretten var nået til samme resultat.