ECLI:DK:HJR:2026:BS0000000049 Dom

HØJESTERETS DOM afsagt mandag den

1. februar 2026 Sag BS-36449/2025-HJR (
2. afdeling) Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 og Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 (advokat Casper Gammelgaard for begge, beskikket) mod Appelindstævnte, tidligere Appellant (advokat Simon Mejlholm, beskikket) I tidligere instanser er afsagt dom af Retten i Hjørring den
3. december 2022 (BS-37087/2021-HJO) og af Vestre Landsrets
4. afdeling den
5. februar 2025 (BS-53946/2022-VLR). I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Jens Peter Christensen, Michael Rekling, Oliver Talevski, Lars Apostoli og Peter Mørk Thomsen. Påstande Appellanterne, Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 og Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2, har påstået stadfæstelse af byrettens dom, således at Appelindstævnte, tidligere Appellant skal betale 250.000 kr. med procesrente fra den
6. september
7. Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 og Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 har endvidere nedlagt påstand om, at Appelindstævnte, tidligere Appellant skal betale dem 85.000 kr. med procesrente fra den
8. marts
9. Påstanden angår tilbagebetaling af de sagsomkostninger, som de ved landsrettens dom blev pålagt at betale til Appelindstævnte, tidligere Appellant. 2 Appelindstævnte, tidligere Appellant har påstået stadfæstelse af landsrettens dom, hvorved hun blev frifundet. Supplerende sagsfremstilling Det er oplyst for Højesteret, at Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 for nylig har solgt deres ejendom for 4.100.000 kr. Højesterets begrundelse og resultat Ved købsaftale af
10. november 2020 solgte Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 deres hus i Hjørring til Appelindstævnte, tidligere Appellant og Person 4, tidligere Sagsøgte
11. Aftalen blev indgået efter en uopfordret henvendelse fra en ejendomsmægler på vegne af Appelindstævnte, tidligere Appellant og Person 4, tidligere Sagsøgte
12. Af købsaftalen fremgik, at kontantprisen var 5 mio. kr. Appelindstævnte, tidligere Appellant og Person 4, tidligere Sagsøgte 2 deponerede ikke rettidigt købesummen, hvorefter Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 hævede aftalen og krævede erstatning. I september 2021 anlagde Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 sag mod Appelindstævnte, tidligere Appellant og Person 4, tidligere Sagsøgte 2 med endelig påstand om beta-ling af 250.000 kr. Kravet var opgjort som forskellen mellem den aftalte købspris og en vurdering af husets markedspris på ophævelsestidspunktet (abstrakt prisdifference), idet sælgerne ikke solgte eller forsøgte at sælge huset til en an-den køber (dækningssalg). Byretten gav Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 medhold i påstanden om betaling af 250.000 kr. Kun den ene af køberne, Appelindstævnte, tidligere Appellant, ankede by-rettens dom. Landsretten ændrede byrettens dom og frifandt Appelindstævnte, tidligere Appellant. Parterne er enige om, at Appelindstævnte, tidligere Appellant er erstatningsansvarlig for et tab, som Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 måtte have lidt som følge af misligholdelsen af aftalen om købet af den faste ejendom. Sagen angår, om Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 har godtgjort at have lidt et tab og i givet fald størrelsen heraf. Spørgsmålet er nærmere, om Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 kan kræve erstatning i form af positiv opfyl-delsesinteresse, selv om de ikke har foretaget dækningssalg, og i bekræftende fald om de ved oplysningerne i sagen har godtgjort deres tab. Efter almindelige obligationsretlige principper er det ikke en betingelse for at kræve erstatning i form af positiv opfyldelsesinteresse, at der foretages dækningssalg eller dækningskøb. Højesteret finder, at disse principper også gælder for køb og salg af fast ejendom. 3 Dette indebærer, at Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 har krav på betaling af differencen mellem den aftalte pris på 5 mio. kr. og markedsprisen, hvis de kan godtgøre, at markedsprisen var lavere end den aftalte pris. Som anført af landsretten har en skønsmand, der er en lokal ejendomsmægler, vurderet ejendommens markedsværdi til 4.750.000 kr., hvilket giver en prisdifference på 250.000 kr. Højesteret finder, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte skønsmandens vurdering af markedsprisen. Det bemærkes herved, at omstændighederne ved indgåelsen af købsaftalen og det forhold, at ejendommen i januar 2026 er blevet solgt til 4.100.000 kr., understøtter, at markedsværdien ikke var over 4.750.000 kr., og at der dermed er tale om en prisdifference på mindst 250.000 kr. På den anførte baggrund finder Højesteret det godtgjort, at Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 har lidt et tab på 250.000 kr., som følge af at ejendomshand-len ikke blev gennemført som aftalt. Højesteret stadfæster herefter byrettens dom for så vidt angår Appelindstævnte, tidligere Appellant, således at hun (solidarisk med Person 4, tidligere Sagsøgte 2) skal betale 250.000 kr. til Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte
13. Beløbet forrentes som an-ført i byrettens dom fra den
14. september
15. Appelindstævnte, tidligere Appellant skal endvidere til Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 tilbagebetale 85.000 kr. med procesrente fra den
16. marts
17. Sagsomkostninger I sagsomkostninger for landsretten skal Appelindstævnte, tidligere Appellant betale 40.000 kr. til Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 til dækning af advokatudgift. Begge parter er for Højesteret meddelt fri proces, og begge parter har efter det oplyste retshjælpsforsikring. I sagsomkostninger for Højesteret skal Appelindstævnte, tidligere Appellant herefter betale 58.500 kr. til Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte
18. Heraf er 8.500 kr. til dækning af den retsafgift, der skulle have været be-talt, hvis der ikke var givet fri proces, jf. retsplejelovens § 332, og 50.000 kr. til dækning af advokatudgift. I det omfang sagsomkostningsbeløbet for Højesteret dækkes af Appelindstævntes, tidligere Appellant retshjælpsforsikring, skal beløbet indbetales til Højesteret, der efter dækning af udgifterne til fri proces for Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 afregner med deres retshjælpsforsikring. I det omfang sags-omkostningsbeløbet ikke dækkes af Appelindstævntes, tidligere Appellant retshjælpsforsikring, dækkes dette under den fri proces af statskassen. 4 THI KENDES FOR RET: Byrettens dom stadfæstes. Appelindstævnte, tidligere Appellant skal til Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 betale 85.000 kr. med procesrente fra den
19. marts
20. I sagsomkostninger for landsretten skal Appelindstævnte, tidligere Appellant betale i alt 40.000 kr. til Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte
21. I sagsomkostninger for Højesteret skal Appelindstævnte, tidligere Appellant (hendes retshjælps-forsikring), subsidiært statskassen, betale 58.500 kr., der indbetales til Højeste-ret. De idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a. Publiceret til portalen d. 09-02-2026 kl. 12:01 Modtagere: Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1, Appelindstævnte, tidligere Appellant, Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2, Advokat (H) Casper Gammelgaard, Advokat (H) Simon Mejlholm