Domsresume

Erstatning ved ophævelse af ejendomshandel Erstatning ved ophævelse af ejendomshandel opgjort som forskellen mellem den aftalte købspris og en vurdering af husets markedspris Sag BS-36449/2025-HJR Dom afsagt den

1. februar 2026 Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 mod Appelindstævnte, tidligere Appellant Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 solgte i november 2020 deres hus til Appelindstævnte, tidligere Appellant og Person 4, tidligere Sagsøgte
2. Købsaftalen blev indgået efter en uopfordret henvendelse fra en ejendomsmægler på vegne af Appelindstævnte, tidligere Appellant og Person 4, tidligere Sagsøgte
3. Kontantprisen var 5 mio. kr. Appelindstævnte, tidligere Appellant og Person 4, tidligere Sagsøgte 2 deponerede ikke rettidigt købesummen, hvorefter Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 hævede aftalen og krævede erstatning. I september 2021 anlagde Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 sag mod Appelindstævnte, tidligere Appellant og Person 4, tidligere Sagsøgte 2 med påstand om betaling af 250.000 kr. Kravet var opgjort som forskellen mellem den aftalte købspris og en vurdering af husets markedspris på ophævelsestidspunktet (abstrakt prisdifference), idet sælgerne ikke solgte eller forsøgte at sælge huset til en anden køber (dækningssalg). Byretten gav Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 medhold i påstanden om betaling af 250.000 kr. Den ene af køberne, Appelindstævnte, tidligere Appellant, ankede byrettens dom til landsretten, som frifandt Appelindstævnte, tidligere Appellant. Parterne var enige om, at Appelindstævnte, tidligere Appellant var erstatningsansvarlig for tab, som Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 måtte have lidt som følge af misligholdelsen af aftalen om købet af den faste ejendom. Sagen angik, om Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 havde godtgjort at have lidt et tab og i givet fald størrelsen heraf. Spørgsmålet var nærmere, om Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 kunne kræve erstatning i form af positiv opfyldelsesinteresse, selv om de ikke havde foretaget dækningssalg, og i bekræftende fald om de ved oplysningerne i sagen havde godtgjort deres tab. Højesteret udtalte, at efter almindelige obligationsretlige principper er det ikke en betingelse for at kræve erstatning i form af positiv opfyldelsesinteresse, at der foretages dækningssalg eller dækningskøb. Højesteret fandt, at disse principper også gælder for køb og salg af fast ejendom. Dette indebar, at Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 havde krav på betaling af differencen mellem den aftalte pris på 5 mio. kr. og markedsprisen, hvis de kunne godtgøre, at markedsprisen var lavere end den aftalte pris. En skønsmand, der var en lokal ejendomsmægler, havde vurderet ejendommens markedsværdi til 4.750.000 kr., hvilket gav en prisdifference på 250.000 kr. Højesteret fandt, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte skønsmandens vurdering af markedsprisen. Højesteret bemærkede herved, at omstændighederne ved indgåelsen af købsaftalen og det forhold, at ejendommen i januar 2026 var blevet solgt til 4.100.000 kr., understøttede, at markedsværdien ikke var over 4.750.000 kr., og at der dermed var tale om en prisdifference på mindst 250.000 kr. På den anførte baggrund fandt Højesteret det godtgjort, at Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 1, tidligere Appelindstævnte 1 havde lidt et tab på 250.000 kr., som følge af at ejendomshandlen ikke blev gennemført som aftalt. Landsretten var nået til et andet resultat.