RETTEN I AALBORG DOM afsagt den 22. juni 2026 Sag BS-38091/2022-ALB SPRITTEN A/S (advokat Louise Faber) mod Aalborg Kommune (advokat Nikolaj Jagd Sørensen) Denne afgørelse er truffet af Dommer 1, Domm

§ 9, stk.

1, 1. pkt. Aalborg Kommune reklamerede ikke uden ugrundet ophold som foreskrevet i

§ 9, stk.

1, 2. pkt. Aalborg Kommune er derfor bundet af tilbuddet den 14/32019 om salg af P-pladserne til en pris på 1.539.200 kr., jf.

§ 9, stk.

1, 3. pkt. 42 Spritten A/S allerede af den grund er berettiget til tilbagebetaling af beløbet på 710.800 kr., som købesummen ensidigt og uretmæssigt blev forhøjet med den 4/10-2019 (Bilag 27). at Aalborg Kommune derudover har handlet ansvarspådragende (culpøst) ved i sine forhandlinger at tilsidesætte grundlæggende krav til forvaltningsmyndigheders virke om saglighed, lighed og sandhed, og under udøvelse af magtfordrejning at forsøge at tilgodese en anden bygherre inden for samme lokalplanområde på Sprittens bekostning og uden hensyntagen til Sprittens interesser. Aalborg Kommune benytter sin position som planmyndighed til at forsøge at fremvirke sagsøgers samtykke til udbygningsaftalerne ved at besværliggøre planprocessen og forsinke købet af P-pladserne. Aalborg Kommunes ansatte bl.a. kommunaldirektør Vidne 12, direktør Vidne 11, stadsarkitekt Vidne 3 og Vidne 4, varetog et usagligt hensyn til sin eller andres økonomiske interesser og udøvende magtfordrejning i forhandlingsforløbene vedr. sagsøgers køb P-pladser C. A Olsensgade. Dels ved at forhøje købesummen med 710.800 kr. Dels ved på utilbørligvis at udnytte Sprittens’ kendte forudsætning og afhængighed af P-plads arealet, jf.

§ 31til at presse Spritten A/S til at acceptere en 710.800 kr.

højere købesum end aftalt. Til støtte herfor henvises til, at væsentlige oplysninger tilbageholdes for Sprittens vidende: Aalborg Kommune forholdt Spritten viden om købsaftalen var godkendt af By-og landskabsudvalget for at formå Spritten A/S til at indgå en udbygningsaftale den 2/10-2019 (Bilag 135), men forhøjede i stedet købesummen med 710.800 kr. til 2.250.000 kr. den 4/10-2019 (Bilag 27), og anførte, at den af Advokat 1's mail 18/10-2019 (Bilag 139), udgjorde en uoverensstemmende accept. Aalborg Kommune forholdt Spritten viden om parallelle møder og korrespondance med AE om købesummen, blandt andet mødet nævnt i mailen sendt om natten den 22/10-2019 (Bilag 144), samt AE’s mulige tilkendegivelse om ”pris og proces” og egen interesse i køb af arealet eller i at hindre Sprittens udnyttelse af sin option. 4.2.

1. Tabet udgør 710.800 kr. 43 Det gøres gældende, at tabet udgør 710.800 kr., idet kommunens ansvarspådragende handlinger har påført sagsøger et tab, svarende til det beløb, som købesummen forhøjes med den 4/10-2019 (Bilag 27). 4.2.
2. Årsagssammenhæng og påregnelighed Det gøres gældende, at der er årsagssammenhæng mellem kommunens ansvarspådragende handling og Sprittens tab, og det er fuldt påregneligt, at Aalborg Kommunes ansvarspådragende handlinger ville medføre dette tab. 4.2.
3. Kravet er ikke forældet Det gøres gældende, at kravet ikke er forældet, idet forældelsesfristen på 3 år, tidligst kan regnes fra den 4/10-2019, hvor købesummen forhøjes. Forældelse er dermed ikke indtrådt den 4/10-2022, hvor stævning blev indleveret, jf. forældelseslovens § 3, stk.
4. Forældelsesfristen må desuden anses for suspenderet indtil Spritten A/S gennem sine mange aktindsigter kunne erkende at være blevet udsat for usaglig sagsbehandling, magtfordrejning og svig. Til støtte herfor henvises til, at Aalborg Kommune indtil 16/5-2022 (Bilag 143) uberettiget har tilbageholdt de relevante akter, hvoraf magtfordrejning kunne udledes, jf. forældelseslovens § 3, stk.
5. 4.
6. Forhandlinger om udbygningsaftaler: tab 4.817.808 kr. Planloven muliggør indgåelse af udbygningsaftaler, jf. planlovens § 21b. Planlovens § 21b, stk. 1 og stk. 5 fastsætter formkravene for aftalens indgåelse. Bestemmelserne lyder således (de for denne retssag relevante dele fremhæves): Stk.
7. På opfordring fra en grundejer kan kommunalbestyrelsen indgå en udbygningsaftale med grundejeren for områder, der i kommuneplanen er udlagt til byzone eller sommerhusområde, jf. § 11 a, stk. 1, nr. 1, samt for områder i landzone. Stk.
8. Kommunalbestyrelsens indgåelse af udbygningsaftalen skal vedtages samtidig med lokalplanens endelige vedtagelse, og oplysning om aftalens indgåelse skal offentligt bekendtgøres. Oplysninger om udbygningsaftalen skal være offentligt tilgængelig. Offentliggørelse skal ske i det register, som erhvervsministeren har oprettet i medfør af § 54b. Planlovens § 21b, stk. 2 og stk. 3, fastlægger de materielle krav til udbygningsaftalens indhold: Stk.
9. Udbygningsaftaler kan indgås med henblik på at: 44 1) opnå en højere kvalitet eller standard af den planlagte infrastruktur i et område, 2) fremrykke lokalplanlægningen for et område, der i kommuneplanens rammebestemmelser er forudsat lokalplanlagt for bebyggelse, herunder byomdannelse, men hvor lokalplanlægning vil være i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser, eller 3) ændre eller udvide de byggemuligheder, der fremgår af kommuneplanens rammebestemmelser eller lokalplanen for det pågældende område, på betingelse af, at grundejeren kun skal bidrage til at finansiere infrastrukturanlæg, som det ikke vil påhvile kommunen at etablere. Stk.
10. Udbygningsaftalen kan kun indeholde bestemmelser om, at grundejeren helt eller delvis skal udføre eller afholde udgifterne til de fysiske infrastrukturanlæg, som skal etableres i eller uden for området for at virkeliggøre planlægningen. Stk.
11. Oplysning om, at der foreligger et udkast til udbygningsaftale, skal offentliggøres samtidig med offentliggørelsen efter § 24 af forslag til kommuneplantillæg og lokalplan. Offentliggørelse skal ske i det register, som erhvervsministeren har oprettet i medfør af § 54b. Planlovens § 21b indeholder en snæver undtagelse til udgangspunktet om, at udgifterne til kommunal infrastruktur skal finansieres af kommunen. Bestemmelsen skal derfor fortolkes indskrænkende. 4.3.
12. Erstatningsbetingelserne er opfyldt Det gøres gældende, at kommunen har handlet ansvarspådragende i forbindelse med forhandlingerne om Aalborg Kommunes salg af dele af Matrikel nr. 1 til Spritten og i forhandlingsforløbet vedr. udbygningsaftale I og udbygningsaftale II, i forhold til forhandlingsforløbet i perioden fra vedtagelsen af lokalplan 1-3-113 juni 2017 til 29/4-2021 (culpa in contrahendo), idet der ikke er hjemmel til de foreslåede aftaler. Forhandlingerne er ansvarspådragende, selvom forhandlingerne ikke udmunder i en bindende aftale, da der foreligger forsæt til at Spritten skal tiltræde udbygningsaftalerne. Den for kommunen ansvarspådragende adfærd er udøvet af stadsarkitekt Vidne 3 og ansatte under ham. Forhandlingsforløbene, er gennemført med Borgmester Vidne 10, direktør 45 Vidne 12, direktør Vidne 11 og rådmand Vidne 9's fulde kendskab og indforståelse helt frem til den 29/4-
13. Ansvarsgrundlaget uddybes i afsnit 4.3.
14. at de ansvarspådragende handlinger har medført, at Spritten A/S forgæves har afholdt omkostninger i tillid til, at kommunen indfriende sine løfter om salg af del af Matrikel nr. 1, således at Harbourgate bygningen kunne realiseres. at den negative kontraktsinteresse kan opgøres til i alt 4.817.808,00 kr., der omfatter forgæves afholdte omkostninger til projektering af Harbour Gate bygningen, svarende til honorarer (uden moms) betalt til: 1) BIG, i alt 2.808.601 kr. (Bilag 31) 2) Dimensions Design, i alt 245.000 kr. (Bilag 32) 3) COWI vedr. beregninger og omberegninger, i alt 1.317.850 kr. (Bilag 33) 4) Geopartner vedr. landinspektørydelser, i alt 57.312 kr. (Bilag 34) 5) Andreasen og Hvidberg vedr. geotekniske undersøgelser, i alt 203.045 kr. (Bilag 35) 6) Skov advokater, i alt 186.000 kr. (Bilag 36) Honorarerne angår et projektet udfærdiget i medfør af bygningsreglement
15. Projektet vil i dag skulle udfærdiges i medfør af bygningsreglement
16. Tegningerne er ikke længere tidssvarende. Projektet er ikke tilpasset de forhøjede byggeomkostninger på grund af inflation og prisstigninger i perioden efter. En bygning, der skal opføres i dag, vil skulle opfylde helt andre krav, end de i tegnings-grundlaget og beregningsgrundlaget forudsatte, og skulle kunne imødekomme helt andre faktiske forhold. Harbourgate bygningen kan ikke længere realiseres som tegnet og beregnet på grund af projektets mangeårige forsinkelse. Det bestrides, at de anførte tabsposter, har nogen sammenhæng med de problemer, der fremgår af Aalborg Kommunes Bilag H. Det bestrides, at tegningerne kan genbruges til opførelse af Harbour Gate bygningen, såfremt der senere indgås aftale med Aalborg Kommune om køb af del af Matrikel nr.
17. at der er årsagssammenhæng mellem kommunens ansvarspådragende handling og Sprittens tab, og at det er fuldt påregneligt, at Aalborg Kommunes ansvarspådragende handlinger ville medføre tabet. 46 at erstatningskravet ikke er forældet den 4/10-2022, hvor stævning blev indleveret med henblik på fristens afbrydelse, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1, jf. forældelseslovens § 3, stk.
18. Forældelsesfristen på 3 år desuden må anses for suspenderet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2, og tidligst kan regnes fra den 29/4-2021 (Bilag 132), hvor Spritten opnår kendskab til de interne dokumenter om udbygningsaftalerne og kommunens forhandlinger om fordelingsnøgle med AE, idet denne viden i den mellemliggende periode forsætligt er tilbageholdt for Spritten. 4.3.
19. Uddybende om ansvarsgrundlaget Kommunen har ikke virket for planens realisering Det gøres gældende, at Aalborg Kommune ikke har virket for lokalplanen 1-3113’s realisering, som forpligtet, jf. planlovens § 15 i perioden fra 23/6-2017 og frem til 29/4-2021, hvor byggeriet sættes i bero. Retsvildfarelse om anvendelsesområdet af Planlovens § 21b Det gøres gældende, at kommunen lider af retsvildfarelser om anvendelsesområdet for hjemmel i planlovens § 21b, der er ansvarspådragende. Forhandlingerne om udbygningsaftalerne beror på en retsvildfarelse, om at kommunen er berettiget til at kræve, at grundejere afholder omkostninger, der påhviler kommunen. Dette udgør en betaling af en skat i strid med Grundlovens §
20. Vidne 3 og ansatte under hans ledelse forsøger i sin sagsbehandling at forpligte Spritten til at indgå en udbygningsaftale, der omfatter forhold, som kommunen selv er forpligtet til at finansiere i strid med planlovens § 21b, stk. 2, nr.
21. Det støtte herfor henvises til, at Aalborg Kommunes antagelser, der fremgår af indstilling vedr. lokalplan 1-3-113 om Havnefrontarealet om indtægterne ved grundsalg heraf, og hvad køber skal forpligtet sig til at bekoste. Retsvildfarelse/magtfordrejning vedr. opnåelse af samtykke ved forhaling Det gøres gældende, at kommunen tillige lider af en retsvildfarelse om at være berettiget til at selv, at fremsætte opfordringer til indgåelse af en udbygningsaftale, og at fremvirke samtykke hertil ved at ”sidde på hænderne” o.l. 47 Opfordringen til indgåelse af udbygningsaftale I og udbygningsaftale II er ikke fremkommet på opfordring fra Spritten, men er fremsat af Vidne 3 på vegne af Aalborg Kommune. Aalborg Kommune benytter retsstridigt sin position som planmyndighed til at forsøge at fremvirke sagsøgers samtykke til udbygningsaftalerne. Dels ved at besværliggøre planprocessen. Dels ved at forsinke købet af P-pladserne og forsinke salg af havnefrontgrunden for opnåelse af samtykke. Vejledningen ikke er i overensstemmelse med gældende ret for planlovens § 21b og heller ikke forenelig med god forvaltningsskik. Vidne 3 og ansatte under hans ledelse har derved udøvet magtfordrejning i forhandlingerne og på grov og uansvarligvis tilsidesat de retssikkerhedsgarantier, der gælder i forhold til spritten, for at tilgodese sig selv eller andre på bekostning af sagsøger. Retsvildfarelse/magtfordrejning vedr. kompensation i byggeretter Det gøres gældende, at Aalborg Kommune lider af en retsvildfarelse om anvendelsesområdet for hjemlen i planlovens § 21b, stk.
22. Det er i strid med planlovens § 21b, stk. 1, at Vidne 3 og ansatte under hans ledelse i sin sagsbehandling opfordrer sagsøger til at indgå en udbygningsaftale ved at tilbyde kompenserende byggeretter for den udgift, der er følger af udbygningsaftalerne, i den forventede samtidig vedtagelse af ny lokalplan, der muliggør kompensation i form af ekstra byggeretter. De ekstra byggeretter har ikke sammenhæng med behovet for udbygningen. Aalborg Kommunes tilbud om kompensationen i form af ekstra byggeretter udgør et ulovligt tilbud (returkommission) uden hjemmel i planlovens § 21b. Når der ikke er den i loven påkrævede planmæssigt begrundende sammenhæng mellem, hvad der betales for med udbygningsaftalen, og den værdiforøgelse, der opnås, har Aalborg Kommune uberettiget og under udøvelse af magtfordrejning forhalet realiseringen af den vedtagne lokalplan og salget af dele af Matrikel nr. 1 ved på eget initiativ vedholdende at insistere på aftaleindgåelse, i strid med planlovens § 21b, stk. 1 (Bilag 48, Bilag 51, side 7 og side 8, Bilag 53) Såfremt Retten finder, at der er hjemmel til kompensation, gøres gældende, at tilbuddet er usagligt og uproportionel og medfører en berigelse af AE, jf. Person 5's beregninger i Bilag 91, der ikke står mål med de af AE påtagne økonomiske forpligtelser, og at tilbuddet indebærer en ulovlig forskelsbehandling af de to grundejere i strid med lighedsprincippet. 48 Magtfordrejning om uberettiget at begunstige sig eller andre Det gøres gældende, at Aalborg Kommune har handlet ansvarspådragende ved under udøvelse af magtfordrejning at have forsøgt at tilgodese sig selv eller en anden bygherre inden for samme lokalplanområde på Sprittens bekostning. Vidne 3 og ansatte under hans ledelse, har haft det usaglige økonomiske formål at opnå medfinansiering af et projekt om omlægning af områdets hovedkloakledning, som ellers skulle afholdes af Aalborg Kommune eller AE. Aalborg Kommune har udøvet magtfordrejning og usaglig interessevaretagelse, idet formålet med forhandlingerne om udbygningsaftalerne er, at kommunen skal opnå andel i Spritten A/S’ provenu og herved få nedbragt kommunens udgifter til infrastruktur, herunder udgifterne Til støtte herfor henvises til, at Aalborg Kommune i den periode forhandlingerne med Spritten på- går, er forpligtet til at betale helt eller delvist for udgifterne til placering af hovedkloakledningen med tilhørende stenkastning i henhold til aftale mellem Aalborg Kommune og AE. Det gøres gældende, at Aalborg Kommunes fremsættelse af oplæg til udbygningsaftale I fremsættes for at opnå en uberettiget økonomisk berigelse til sig eller andre på Sprittens bekostning, første gang den 18/3-2020 og vedvarende herefter frem til 29/4-
23. I perioden 18/3-2020 til 17/11-2020 søges økonomisk begunstigelse opnået gennem forhandlingerne om udbygningsaftale I og II i forbindelse med projekt ”landindvinding til hovedkloakledningens placering i bassinet langs Matrikel nr. 1 med tilhørende stenkastning.” I perioden 17/11-2020 til 25/2-2021 søges økonomisk begunstigelse opnået gennem forhandlingerne om udbygningsaftale I og II i forbindelse med projekt: ”hovedkloakledningens placering i havnearealet” på Matrikel nr. 1 med tilhørende stenkastning. Tilsidesættelse af grundlæggende aftaleretlige principper Det gøres gældende, at Aalborg Kommune har handlet ansvarspådragende ved at tilrettelægge sine forhandlinger i strid med de grundlæggende aftaleretlige principper, som fremgår af

§§ 30

(svig) og 31 (udnyttelse) Til støtte herfor henvises til, at aftalen om P-pladserne forså vidt angår købesummens forhøjelse, er behæftet med en ugyldighedsgrund, og at aftalerne om udbygningsaftalerne – hvis de var kommet i stand – ligeledes ville have kunnet tilsidesættes som aftaleretligt ugyldige. 49

§ 31

– utilbørlig udnyttelse Aalborg Kommune har handlet ansvarspådragende ved på utilbørligvis at have forsøgt at udnyttet Spritten A/S’ kendte forudsætning og afhængighed af havnefrontarealet, jf.

§ 31til at opkræve et beløb på henholdsvis 2,5 millioner kr.

i udbygnings-aftale 1 og 3,3 millioner kr. i udbygningsaftale II, som Spritten A/S ikke var forpligtet til at betale. Aalborg Kommune tillige har handlet ansvarspådragende ved på utilbørligvis at have forsøgt at udnytte Spritten A/S’ kendte forudsætning og afhængighed af havnefront-arealet, jf.

§ 31

til at formå Spritten A/S til at påtage sig at betale mere gennem udbygningsaftaler end havnefrontarealet ville give anledning til. Til støtte herfor, henvises til at Spritten har en kendt og berettiget forventning fra 2017 og frem om at kunne realisere Harbourgate-bygningen indenfor rammerne af lokalplan 1-3-13 ved erhvervelse af dele af Matrikel nr. 1. Forudsætningen fremgår bl.a. af optionsaftalens, punkt 2.2.1.2 (Bilag 41), allonge III til optionsaftale (se Bilag 45 under punkt 4.5), der er omtalt i samarbejdet med Aalborg Kommune som kernen i visionen om det samlende projekt, og af den savtakkede havnefront, der fremgår af lokalplan 1-3- 113 både i tekst og billeder (Bilag 1). Handlen er en af Aalborg Kommune kendt og nødvendig forudsætning for Sprittens realisering af Harbourgate-bygningen i sin planlagte længde frem mod kajkanten. Det ansvarspådragende forløb knytter sig til Aalborg K