ECLI:DK:LYN:2022:BS0000002426 Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøgerne har ret til erstatning/nedslag i købesum for en andel i A/B Forening med brugsr

RETTEN I LYNGBY RETSBOG Den

1. juni 2021 holdt Retten i Lyngby offentligt retsmøde i retsbygningen. Dommer behandlede sagen. Sag BS-16379/2020-LYN Sagsøger 1 og Sagsøger 2 mod Sagsøgte Supplerende redegørelse, jf. retsplejelovens § 218 a, stk.
2. Sagsøger 1 har forklaret bl.a., at hun er dyrlæge og gift med Sagsøger 2, der er kli-maforsker. Ingen af dem har særlig håndværksmæssig forstand. Hun boede i nabolejligheden, da hun og Sagsøger 2 sammen købte lejligheden
3. th. På tidspunktet for købet var lejligheden
4. th. fremlejet til Sagsøger 2, mens hun boede i og var ejer af
5. tv. Hun fik viden om, at Sagsøgte på det tidspunkt gerne ville sælge sin lejlighed, og da hun og Sagsøger 2 ventede barn sammen, så de en mulighed for at få mere plads ved at sammenlægge de to lejligheder. Der var ingen prisforhandlinger. De købte til maksimal prisen med tillæg af forbedringer og løsøre i form af et skab. Skemaet over forbedringer med tilhørende bilag - ekstrakten side 312ff - fik de udleveret sammen med overdragelsesafta- 2 len. De fik bilagene af foreningen. Hun var opmærksom på, at der ud for værdi af eget arbejde ved opsætning af badeværelse var noteret: ”Gulv dårlig lagt. Fu-ger dårligt udført. Væg mangler enkelte steder fuger.” Hun tænkte, at det angik udseendet. Før overtagelsen havde de ikke oplevet problemer med badeværelset bortset li-ge fra den første dag, hvor Sagsøger 2 havde overtaget lejligheden som lejer. Den dag havde der været problemer med vand inde i brusekabinen. De skrev til Sagsøgte herom. Sagsøgte svarede, at han ikke var vidende om, at der var nogen proble-mer, men at hans far ville komme forbi og kigge på det. Sagsøgtes far kom forbi og ordnede problemet. De fik forklaret, at der var lagt to lag fliser. Det var en utæt-hed i fugerne i det øverste lag, og nu var det ordnet. Laget nedenunder var in-takt. De var dobbelt sikret mod vandskade. Siden havde der ikke været problemer, og hun havde ingen mistanke om noget, da de købte. De fik lagt lejlighederne fysisk sammen i 2016/
6. De fik ikke lavet ændringer i badeværelse og tagterrasse i den anledning. De havde nu to badeværelser; et i lejligheden 5.th. og et i lejligheden 5.tv. De havde ingen planer om at renovere eller nedlægge nogen af badeværelserne. Det var ikke før slutningen af 2019, formentlig starten af november måned 2019, at de første gang opdagede, at der var problemer med gulvet i badeværelset. Der kom en svag knagende lyd, når de gik på gulvet, navnlig når de gik lige der, hvor man trådte ud på gulvet fra brusekabinen. Hvis de gav sig til at hoppe på gulvet, så fornemmede de, at gulvet gyngede. De havde ikke oplevet vand-skader eller problemer med at komme af med vandet, bortset fra den ene gang. Det var den første dag som lejer, hvor der om morge-nen efter brusebad havde stået vand inde i brusekabinen. Det problem havde Sagsøger 2's far løst for dem ved fugearbejde, og der havde ikke siden været noget problem. De havde derfor ingen mistanke om, at noget var galt med gulvet i pe-rioden fra de købte og frem til slutningen af 2019, hvor gulvet begyndte at kna-ge. De havde ingen planer om at renovere badeværelset i
7. De tilkaldte en murer, for at få undersøgt forholdene, fordi gulvet begyndte at gynge og knage. Mureren lukkede op og fandt først en opfugtet plade og derefter de nedskårne bjælker. Der var skåret i de bærende konstruktioner for at få plads til rørførin-gen hen til afløbet. De indså nu, at hele gulvet måtte tages op, og først da be-sluttede de sig for en renovering af badeværelset i tilknytning til, at bjælkelaget skulle understøttes og gulvet alligevel lægges om. 3 Der blev ikke konstateret en vandskade i forbindelse med, at gulvet blev taget op, men man kunne se en sort plet der, hvor afløbet var ført igennem. Hun tog kontakt til advokat den
8. december. På det tidspunkt havde mureren fundet de overskårne bjælker den
9. december, og de havde haft en ingeniør ude, der havde fortalt dem, at det hele skulle laves om. Advokaten fortalte hen-de, at de skulle informere sælger, og at der skulle en uvildig ud for at kigge. Advokaten fortalte, at der ville gå nogen tid hermed. Først tænkte hun, at det kunne vel klares på nogle uger, men advokaten sagde, at det her ville komme til at tage meget længere tid. Advokaten rådgav dem til, at de skulle have nogen ud at kigge, før de fik gulvet udbedret, men advokaten kunne ikke fortælle no-get om tidshorisonten. Advokaten sagde blot, at det ville tage lang tid. Da det ikke kunne blive i indeværende uge men ville tage lang tid, besluttede de at gå videre med renoveringen. De stod med 2 små børn og kunne ikke vente mange måneder med et opbrudt gulv på badeværelset. Derfor tog de billeder og fort-satte renoveringen. De har i alt betalt mellem 250.000 – 275.000 kr. for renovering af badeværelset. Det var først i oktober 2019, at de opdagede problemer med tagterrassen. Når de trådte ud på terrassen kunne de fornemme, at brædderne løsnede sig i den anden ende. De havde ikke brugt tagterrassen ret meget, men naturligvis havde de været der oppe. De har renset brædder af og olieret hvert år. De havde ikke konstateret løse brædder før oktober
10. Det var en pludselig skade. De fik en tømrer ud for at kigge på problemet. Tømreren sagde, at de blev nødt til at tage terrassebrædderne af. Da terrassebrædderne var taget af, kunne de se, at de underliggende bjælker var rådne. De fik af tømreren at vide, at det an-vendte træ til bjælker ikke kunne bruges til at ligge under en tagterrasse. Det var først i oktober 2019, at man kunne begynde at fornemme, at brædderne løsnede sig, når man trådte ud på terrassen, fordi de underliggende bærende bjælker var begyndt at rådne, hvorfor terrassebrædderne ikke længere sad fast. Brædderne gik løs, fordi bjælkerne rådnede. De havde ingen mulighed haft for at opdage problemstillingen på et tidligere tidspunkt. Hun kan bekræfte, at hun har siddet i bestyrelsen for andelsboligforeningen i flere perioder. Hun var selv formand for bestyrelsen i den periode, hvor de køb-te lejligheden af Sagsøgte. Hun husker ikke i dag, om hun også sad i bestyrelsen den
11. maj 2016, hvor de gjorde indsigelser mod lejlighedens areal. 4 Sagsøgte har forklaret bl.a., at han sælger kaffe og te. Han har ingen håndværksmæssig uddannelse og har aldrig udført VVS-arbejde. I ekstrakten på side 240 er indsat en regning for en gas regulator. Den vedrører gassen ud til køkkenet og angår ikke badeværelset. På side 241 er regningen for rørene brugt til afløb og vand under gulvet i badeværelset. Materialerne er indkøbt af Virksomhed
12. Det er også Virksomhed 2, der har udført arbej-det med rørlægning herunder skåret ud i bjælkerne. På side 242 er indsat reg-ningen på arbejdsløn for VVS arbejde på badeværelset. Der blev lagt en krydsfi-nerplade ovenpå de bærende bjælker. VVS-manden har lavet alt under krydsfi-nerpladen. Selv udførte han alt det arbejde, han lovligt kunne lave fra krydsfi-nerpladen og op. Da han havde lagt gulvet, kom VVS-manden tilbage og tilslut-tede afløbet. Alt arbejde under krydsfinerpladen og alt arbejde, der kræver au-torisation, er udført af autoriseret VVS-installatør. Han har ikke selv indgået nogen aftale med andelsboligforeningen vedrørende tagterrassen svarende til den aftale, som der er indgået med nabolejligheden
14. tv., og som er indsat i ekstrakten på side
15. Han tog fat i en tegnestue, da han etablerede tagterrassen. Tegnestuen stod også for myndighedsprojektet med godkendelser. Arbejdet med at lægge de bæren-de bjælker er udført af et tømrerfirma. Regningen fra håndværkerne er desvær-re bortkommet, men i ekstrakten på side 214 – 216 er billeder af håndværkerne i færd med at udføre arbejdet. Ekstrakten side 315 – post 4 - tømrer arbejdsløn 29.600 kr. angår tagterrassen. Han har selv indkøbt materialerne til brug for tagterrassen. Da tømrerne havde lagt bjælkerne, skruede han selv terrassebrædder-ne på. Gelænderet lavede han sammen med sin far. Hans far har et firma, der laver landbrugsmaskiner. Til faderens firma, er der tilknyttet et smedeværk-sted, og materialer til tagterrassen kunne han få billigt ved at indkøbe dem gen-nem faderens firma. Arkitekt Skønsmand har som skønsmand sammen med ingeniør Vidne som assisterende skønsmand vedstået skønserklæring af
16. januar 2021 med supplerende skønserklæring. Supplerende hertil blev det bl.a. forklaret, at skønsmanden har besvaret spørgsmålene alene på baggrund af billeder og en forevist videostrimmel, hvor man ser en mand, der kan pumpe vand op ved at lave gymnastiske øvelser. Ved af-givelsen af skønserklæring havde skønsmanden kun billederne i sort / hvid, men farvefotos havde ikke ændret konklusionen. Det var ikke muligt at lave en 5 åsteds besigtigelse ved syn og skønsforretningen. Gulvkonstruktionen var retableret, og der var udført et helt nyt badeværelse. Der blev ikke lavet destrukti-ve indgreb i forbindelse med skønsforretningen. Baseret på videoen og striben af fotos fra man nedbrød gulvet lægger skønsmanden til grund, at gulvkonstruktionen øverst har været et klinkegulv med utæthed. Der er trængt vand ned under den øverste gulvbelægning. Videoen viser tydeligt, at fugerne er revnede i den øverste flisebelægning. Det sker, når gulvopbygningen er udført med et undergulv, der er for elastisk. Under skønsforretningen blev det oplyst, at gulvopbygningen var udført med et gammelt klinkegulv under det øverste klinkegulv. Skønsmanden erindrer ik-ke i dag, hvem der kom med denne oplysning, og det kan ikke ses på billeder-ne, at gulvkonstruktionen var med to lag fliser. Det er ikke i sig selv en fejl at udføre en gulvkonstruktion ovenpå bærende bjælker, hvor man først lægger krydsfinerplader ovenpå bjælkerne, udfører behørig vådrumssikring af pladerne, og herefter lægger fliser øverst. Problemet er at få undergulvet stabilt. Det forudsætter, at afstanden mellem de bærende bjælker ikke er for stor, eller i hvert fald at der foretages tilstrækkelig understøt-ning, hvis afstanden er stor. Der er ingen mulighed for bevægelse i et flisegulv. Er undergulvet elastisk, vil det over tid medføre sprækker og revner i klinke-gulvet, når gulvet bliver udsat for bevægelse. På billederne kan man se, at un-dergulvet ikke er korrekt udført. Afstanden mellem de bærende bjælker er for stor. Hertil kommer, at man har fremført VVS-installationer på tværs af de ud-lagte bjælker. For at få plads til rørene er der skåret ned i bjælkerne. Derved har man svækket bjælkerne yderligere, og gjort undergulvet mere elastisk. Arbejdet med at udlægge rør og i den forbindelse skære i de bærende bjælker er givetvis udført af en VVSinstallatør. Det er ikke i sig selv en fejl at anvende krydsfinerplader til undergulv, men det forudsætter, at man etablerer en vådrumsmembran, der skal gå et stykke op ad væggen. Man kan ikke se på billederne, at der er etableret en sådan membran. Ekstrakten side 195 er det eneste billede i sagen, der kan vise noget om, hvor-vidt der er udført vådrumssikring eller ej. Hvis der havde været vådrumssik-ring op ad væggen, ville man kunne se det på billedet. Det ses ikke. Man kan se sorte skjolder på pladen ved afløbet. De sorte skjolder kan kun ses på pladen. De genfindes ikke på bjælkerne neden under. Skønsmanden kan ikke på bag-grund af billederne sige noget med sikkerhed om, hvorvidt der har været en in-takt vådrumssikring, men en membran har i hvert fald ikke været ført op ad 6 den væg, man kan se på billede
17. Skønsmanden kan ikke afvise, at der har siddet en vådrumsmembran på gulvet. Vedrørende tagterrassen og svar på spørgsmål 5 er det ikke opbygningen af tagterrassen, den er gal med, men materialevalget, der er dårligt. Det er forkert anvendelse af de valgte bjælker, der er årsagen til, at der kommer råd. Bjælker kan ikke ligge mere udsat, end de gjorde på dette tag. De valgte bjælker er ud-ført i limtræ og ikke anvendelige til formålet. Man burde have valgt trykim-prægneret træ eller hårdt træ, når bjælkerne skal ligge som her, hvor det ikke er muligt at komme til at vedligeholde dem.