Retten på Frederiksberg Den 3. juni 2013 kl. 09:00 blev fogedretten sat i Retten på Frederiksberg, Retssal K af Dommer. Der blev foretaget FS J11-6373/2013 NYKREDIT REALKREDIT A/S Kalvebod Brygge 1 15

§ 588

. Spørgsmålet er herefter, om der foreligger anden væsentlig misligholdelse, som bevirker, at rekvirenten kan overtage ejendommen til brugelig pant efter reglerne i

kapitel

1. Rekvirenten har gjort gældende, at følgende forhold kan begrunde brugelig pant:
2. Andelsboligforeningens bankskifte,
3. Ændringen af vedtægtens § 23,
4. Pålæg fra huslejenævnet om vedligeholdelse af ejendommens vandrør og
5. Den forestående generalforsamling den
6. juni 2013, hvor F17B094E-403A-423C-8A54-055BCF350657 / der er stillet forslag om foreningens opløsning og udmeldelse af likvidator til salg af ejendommen. Rekvisitus har protesteret herimod. Ad punkt 1: Den omstændighed, at andelsboligforeningen har oprettet en konto i et pengeinstitut til håndtering af foreningens løbende indtægter og udgifter uden i forvejen at have aftalt det med rekvirenten som panthaver, er ikke en væsentlig misligholdelse, som kan begrunde brugelig pant. Ad punkt 2: Ved ændringen af foreningens vedtægt § 23 er der skabt mulighed for, at andelshaverne kan opsige deres medlemskab af foreningen med den virkning, at andelen overtages af foreningen til 0 kr. inkl. forbedringer, og at foreningen har ret til at sælge andelen til tredjemand og bestemme vilkårene herfor. Da der ikke herved findes større risiko for, at foreningen vil miste sine medlemmer, og det tillige er oplyst, at ingen p.t. har udmeldt sig, og at andelene forholdsvis nemt kan sælges, finder fogedretten ikke, at vedtægtsændringen udgør en væsentlig misligholdelse, som kan begrunde brugelig pant. Ad punkt 3 og 4: Det fremgår af sagen, at foreningen har haft et driftsunderskud hvert år fra stiftelsen i 2007, som nu er akkumuleret til i alt ca. 12 mill. kr. Foreningen kører stadig med driftsunderskud, og der er ikke flertal for at forhøje boligafgiften, hvilket synes at være nødvendigt for at skabe balance på driften. Driftsgælden og det løbende driftsunderskud bevirker også, at der ikke er penge i foreningen til at gennemføre den nødvendige vedligeholdelse af ejendommen. Det har betydet, at foreningen har fået pålæg fra Frederiksberg Huslejenævn den
7. marts 2013 om at efterse og reparere det varme brugsvandssystem inden den
8. juni
9. Det er ikke sket, og der er ikke konkrete planer om, hvordan eller hvornår det vil ske, eftersom der ikke er penge i foreningen hertil. Bestyrelsen har indkaldt til ekstraordinær generalforsamling den
10. juni 2013, hvor der er stillet forslag om foreningens opløsning og valg af likvidator, som skal sælge foreningens ejendom. Foreningen er eneste debitor for gælden til rekvirenten, og en opløsning af foreningen vil derfor have alvorlige konsekvenser for betalingen af pantegælden og drifts- og vedligeholdelsesomkostningerne på ejendommen og dermed også pantesikkerheden. Fogedretten finder på baggrund af punkt 3 og 4, at der foreligger væsentlig misligholdelse – eller for så vidt angår punkt 4 i hvert fald nærliggende risiko for væsentlig misligholdelse – af rekvirentens pantesikkerhed. Da endvidere de øvrige betingelser for brugelig pant er opfyldt, herunder at ejendommen afkaster indtægter i form af lejeindtægter og boligafgifter, jf. også FM 2010.74, tager fogedretten rekvirentens påstand til følge, jf.

§ 588

. Spørgsmålet om sikkerhed blev drøftet, jf.

§ 590. Parterne var enige om, at sikkerheden bør fastsættes til 20 mill.

kr. og kan stilles i form af en bankgaranti fra Nykredit Bank A/S. Sagens omkostninger er fastsat ud fra et skøn over rekvirentens omkostninger til advokatbistand samt retsafgift. Derfor bestemmes: F17B094E-403A-423C-8A54-055BCF350657 / Rekvirenten Nykredit Realkredit A/S overtager ejendommen Matrikel nr., beliggende Adresse 3 og Adresse 4, 2000 Frederiksberg til brugelig pant, på betingelse af at rekvirenten senest den 5. juni 2013 stiller sikkerhed stor 20 mill. kr. I sagsomkostninger skal Modpart A/B inden 14 dage til rekvirenten betale 25.000 kr. plus moms 6.250 kr. samt retsafgift 300 kr. i alt 31.550 kr. Fogedretten hævet. Dommer F17B094E-403A-423C-8A54-055BCF350657 /