Retten i Glostrup Den 5. november 2012 kl. 09:00 blev retten sat på tingstedet af Dommer. Der blev foretaget i ikke offentligt retsmøde sag nr. BS 10H-4760/2011: Ballerup Kommune Hold-An Vej 7 2750 Ba

§ 218b, jf.

§ 218a, stk. 2. De sagsøgte, Lejer (Haveforening) og de øvrige sagsøgte, har fremsat begæring om, at sagen behandles som en boligeretsag med tiltræden af bo-ligdommere. De sagsøgte har subsidiært fremsat begæring om, at de lejeret-lige spørgsmål udskilles til særskilt behandling ved boligretten. De sagsøgte har i relation til sagsøgerens subsidiære påstand om, at en boligret skal sæt-tes med 3 juridiske dommere, jf.

§ 12, stk.

3, anført, at sagen skal behandles af en almindelig boligret uden kollegial behandling. Sagsøgeren, Ballerup Kommune, har protesteret mod, at sagen behandles som en boligretssag. STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41 Side 5/10 Sagsøgeren har subsidiært anført, at såfremt retten bestemmer, at sagen skal behandles af boligretten, vil sagsøger undlade at fremsætte en formel protest mod samlet behandling af alle sagens spørgsmål, jf. retplejelovens § 249, stk. 2, såfremt det samtidig besluttes, at boligretten sættes med tre juridiske dommere, jf.

§ 12, stk.

3. Sagsøgeren har i den forbindelse henvist til

§ 12, stk.

3, nr. 1, nr. 3 og nr.

1. Sagen, der er anlagt den
2. december 2011, vedrører blandt andet spørgsmålet om, hvorvidt de sagsøgte, Lejer (Haveforening), skal aner-kende, at Lejer (Haveforening)s lejekontrakt med sagsøger, der er underskrevet af sagsøger den
3. juni 2003, med senere allonger, er udløbet, og de sagsøgte medlemmer af Lejer (Haveforening) skal anerkende, at deres adgang til at råde over et eller flere havelodder er bortfaldet, herunder om der var til-budspligt, subsidiært, om de sagsøgte har et erstatningskrav. Det fremgår af sagen, at det område, sagsøgte, Lejer (Haveforening), er beliggende på, siden 50´erne har været anvendt til kolonihaver, og at sagsøg-te, Lejer (Haveforening) blev stiftet i
4. Det fremgår videre af sa-gen, at sagsøger i 1994 vedtog en lokalplan for området, der fastlagde den fremtidige anvendelse af området som fritidsformål, og at der samtidig ting-lystes en deklaration på ejendommen om afvikling af kolonihaveområdet se-nest den
5. september
6. Den tidligere ejer solgte ejendommen til sag-søger i
7. Det fremgår af ovenfor nævnte lejekontrakt mellem sagsøger og sagsøgte, Lejer (Haveforening), blandt andet, at sagsøger udlejer til sagsøgte Lejer (Haveforening), areal opdelt i ca. 50 havelodder beliggende Adresse 1, By 2, Matrikel nr., jf. §
8. Det fremgår af lejekontraktens § 2 blandt andet, at områdets anvendelse er fastlagt til landskabsområde til støtte for friluftslivet, at der kan etableres fritidshaver med tilhørende småbygninger, friarealer og fællesfaciliteter, og at fritidshavelodderne - i et antal op til 50 - ikke er selvstændigt udmatrikule-ret, men udlagt i området efter en samlet plan, godkendt af Ballerup Kommunalbestyrelse, jf. kortbilag. Af lejekontraktens § 3 fremgår blandt andet, at lejemålet træder i kraft den
9. januar 2003 og udløber den
10. december 2005, og at lejemålet herefter kan søges forlænget yderligere 2 år, dog for et år ad gangen. Det fremgår lejekontraktens § 6 blandt andet, at der på hver havelod kun må opføres et enkelt havehus med tilhørende udhuse m.m., at det bebyggede areal ikke må overstige 50 m2 alt inklusive, og at al ny bebyggelse på have-lodderne opføres og vedligeholdes på haveholdernes egen regning og risiko og er Ballerup Kommune uvedkommende. Det fremgår videre af § 6, at om-rådets fælleshus (den tidligere skydebanes klubhus) tilhører kommunen og i STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41 Side 6/10 lejeperioden kan benyttes af foreningen, at foreningen forestår den løbende vedligeholdelse, og at en eventuel fordeling af udgifter til forbedringer og større vedligeholdelsesarbejder aftales nærmere. Ved senere allonger er lejemålet forlænget. Ved brev af
11. januar 2009 meddelte sagsøgeren til sagsøgte, Lejer (Haveforening), at lejemålets eksi-sterede anvendelse af området ønskedes afviklet inden
12. marts
13. Der pågik derefter forhandlinger mellem sagsøger og sagsøgte, Lejer (Haveforening). Sagsøgte, Lejer (Haveforening), accepterede ikke noget af-viklingsforslag fra sagsøgeren. I januar 2010 blev sagen af sagsøgeren ind-bragt for fogedretten, der den
14. juni 2010 afviste sagen, jf. kendelse af samme dato, hvilket blev stadfæstet af Østre Landsret den
15. august
16. Sagsøgte har til støtte for påstanden om, at sagen skal behandles af boligret-ten under medvirken af lægdommere henvist til blandt andet, at der var tale om leje af mindst et hus, fælleshuset, der er en bygning på 200 m2, der inde-holder selvstændigt køkken, der udelukkende bruges af foreningens med-lemmer, og at der er tale om en selvstændig enhed og ikke et ubetydeligt skur eller lignende, samt at det desuden fremgår af sagens bilag B og Å, at der udover fælleshuset var et antal bygninger, der tilhørte udlejer, og at sa-gen derfor skal afgøres med brug af lejelovens regler. Sagsøgte har endvide-re henvist til, at det af pkt. 11 i bilagene B1, B2 og B23 fremgår: "Lejer kan frit indrette huset. Der må ikke nedtages døre eller vinduer, samt saves eller bores i træværket. Overtrædelse medfører fradrag i depositum ved fraflyt-ning", og at det af pkt. 15 fremgår "Det lejede må ikke benyttes til overnat-ning i tiden
17. nov. til
18. april, samt at det af bilag Å fremgår, at et havelod uden hus udlejes for kr. 220,00 pr. måned og af pkt. 13 i bilagene B1, B2 og B3 fremgår, at lejen for et lod med hus var kr. 900/måned. Sagsøgte har endvidere gjort gældende, at fogedretten i forbindelse med sagsøgerens begæring om, at de sagsøgte blev udsat ved en umiddelbar fogedforretning, tog de sagsøgtes påstand om afvisning til følge med følgende hovedpræmis: "Efter indholdet af den foreliggende lejekontrakt og sagens omstændigheder finder fogedretten, at sagen indeholder en række momenter af lejeretlig karakter. Fogedretten finder herefter ikke med fornøden sikkerhed at kunne afvise, at sagens afgørelse skal finde sted efter lejelovgivningens regler eller en analogi heraf", hvilken beslutning landsretten tiltrådte af de grunde, som fogedretten anførte. Sagsøgte har videre henvist til UfR 1946.1017Ø, UfR 1963.876Ø og UfR 1963.876Ø mf. Sagsøgte har endvidere henvist til, at alene fælleshuset gør, at der er tale om leje af hus eller husrum, samt at blandede lejemål er omfat-tet af lejeloven. Sagsøgte har videre henvist til, at det ikke alene er efter kolonihaveloven, at spørgsmålet, om hvorvidt ejendommen skulle have været tilbudt lejerne, skal bedømmes, men at der også er efter lejelovens § 100 er tilbudspligt. STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41 Side 7/10 Sagsøgte har endvidere anført, at andre tvister, der ikke direkte vedrører boliglejeretten, kan fremsættes under en boligsag, jf. UfR 1993.657H samt U 1939.1159 samt UfR 1980.712H mf., og at det under alle omstændigheder af procesøkonomiske grunde er mest praktisk, hvis de boligretlige og de ikke boligretlige spørgsmål behandles under et, i hvilken forbindelse der henvises til TBB 2005.461Ø. Sagsøgte har endelig anført, at sagen skal afgøres af en almindelig boligret uden kollegial behandling, jf.

§ 12

, og har herunder henvist til, at sagen ikke er principiel, og at sagen ikke indeholder vanskelige retlige eller bevismæssige spørgsmål. Sagsøgeren har til støtte for påstanden om, at sagen ikke skal behandles ved boligretten anført blandt andet, lejeloven ikke finder anvendelse i forholdet mellem kommunen og Lejer (Haveforening), subsidiært at det i givet fald er erhvervslejeloven, der regulerer forholdet. Lejelovgivningen finder alene anvendelse, såfremt det lejede består af "hus eller husrum". I forholdet mellem sagsøger og Lejer (Haveforening) er den lejede genstand det areal, hvor havelod-derne ligger. Lejeforholdet omfatter ganske vist også en bygning, fælleshu-set, der er ejet af kommunen, men bygningen udgør en helt marginal del af samlede lejeforhold, og har karakter af et accesorium til lejeaftalens hoved-bestanddel, som er det samlede haveareal. Det bringer ikke lejeaftalen inden for lejelovgivningen, at fælleshuset blev stillet til Lejer (Haveforening)s rådighed. Sagsøgeren har endvidere anført, at det væsentlige ved indgåelse af en aftale med en haveforening må anses for brugsretten til jordarealer og ikke til et fælleshus. Det bærende element i en haveforening er netop, at et jordareal kan opdeles i enkelte lodder, hvorpå den enkelte haveholder eventuelt kan bygge et lille hus og gøre brug af udearealet. Det væsentlige moment for en haveforening er derimod næppe brugsretten til et fælles hus, der endda på tidspunktet for aftalens indgåelse, var i meget dårlig stand. Sagsøgeren har endvidere anført, at det følger af lejelovens § 107, stk. 1, at "tvister, der er omfattet af denne lov" indbringes for boligretten, og at det tilsvarende fremgår af erhvervslejelovens § 76, stk. 1, at "tvister, som udsprin-ger af denne lov eller lejeaftalen, om lokaler, der er omfattet af denne lov"indbringes for boligretten. Sagsøgeren har endvidere anført, at behandling ved boligretten således er reserveret sager, der angår forhold, de er reguleret enten af lejeloven eller erhvervslejeloven, og at der ikke er nogen af tvistepunkterne i nærværende sag, der er reguleret af lejeloven eller erhvervslejeloven, og at sagen allerede af denne grund ikke afgøres af boligretten men af byretten, jf. retspleje-lovens § 224, stk.

1. Sagsøgeren har videre anført, at der ikke består lejeafta-ler eller lejeforhold mellem kommunen og de enkelte haveholdere (de indi-viduelle sagsøgte), og at den indgåede lejekontrakt mellem kommunen og STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41 Side 8/10 sagsøgte, Lejer (Haveforening), efter sit indhold ikke reguleres af erhvervslejelo-ven. Lejelovgivningen omfatter således kun lejeforhold vedrørende "hus el-ler husrum". Sagsøgeren har videre anført, at nærværende sag ikke vedrører lejeretlige forhold og således falder udenfor boligrettens kompetenceområde, jf. lejelovens §
2. Sagsøger har videre anført, at såfremt lejeforholdet reguleres af lejelovgivningen, er det erhvervslejeloven, der finder anvendelse. Aftalen mellem kommunen og Lejer (Haveforening) var en aftale, der udelukkende angik andet end beboelse. Foreningen hverken kunne eller skulle anvende det lejede grundareal til beboelse for sig selv. Lejeforholdet var derfor ikke reguleret af den almindelige lejelov, jf. herved bestemmelsen i lejelovens § 2 smh. erhvervslejelovens §
3. Boligreguleringsloven finder derfor heller ikke anvendelse mellem sagsøger og Lejer (Haveforening). Sagsøgeren har videre anført, at det følger af praksis, at byretten (ikke boligretten) skal træffe afgørelse om, hvorvidt en sag skal behandles af boligret-ten, jf. herved UfR 1959.321 HKK, og at udgangspunktet således er, at sa-gen skal behandles af de ordinære domstole, medmindre det ligger fast, eller i hvert fald med høj grad af sandsynlighed må antages, at den omhandlede tvist angår forhold, der er reguleret af lejelovgivningen, og at såfremt at der er berettiget tvivl om, hvorvidt betingelserne for behandling ved (den særli-ge) boligeret er opfyldt, må konsekvensen være, at man falder tilbage på ho-vedreglen om, at sager behandles ved (den almindelige) byret som
4. in-stans. Sagsøgeren har videre anført, at hertil kommer, at der er tale om en sag, der som et af sine elementer vedrører fortolkning af kolonihaveloven, hvilket med sikkerhed er et område, der klart falder uden for boligrettens kompeten-ce, og at sagsøgeren er modstander af, at et spørgsmål, er helt åbenbart er af juridisk karakter og som uomtvisteligt ikke angår et lejeretligt forhold, skal behandles af en domstol med et flertal af læge dommere, samt at sagens øv-rige tvistepunkter heller ikke er af en sådan karakter, at de med nogen styrke taler for, at der bør deltage lægdommere ved pådømmelsen. Sagsøgeren har videre anført, at det med sikkerhed falder uden for boligret-tens kompetence at tage stilling til sagsøgte, Lejer (Haveforening)s, subsidiære påstand om, at Lejer (Haveforening) har ret til at overtage området for kr. 800.000 kr., og at denne påstand støttes af regler i kolonihaveloven og klart falder uden for boligrettens område. Sagsøgeren har videre anført, at tilsvarende gælder for de anbringender om betydningen af kolonihaveloven, som de sagsøgte gør gældende til støtte for deres øvrige påstande. Der er tale om spørgsmål, der vedrører fortolkning af kolonihaveloven og som ingen direk-te sammenhæng har med et eventuelt lejeretligt spørgsmål, som måtte være reguleret af lejelovene. Det følger herefter af

§ 249, stk.

2, at STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41 Side 9/10 Lejer (Haveforening)s subsidiære påstand ikke kan indtales under sagen, såfremt sagen skal behandles af en boligret, og at der ikke foreligger sådanne særlige forhold, som kan føre til, at den selvstændige påstand alligevel skal kunne tages under påkendelse af en boligret, cfr. TBB 205.461Ø. Sagsøgeren har videre anført, at såfremt retten bestemmer, at sagen skal behandles af boligretten, vil sagsøger dog undlade at fremsætte en formel pro-test mod samlet behandling af alle sagens spørgsmål, jf. retplejelovens § 249, stk. 2, såfremt det samtidig besluttes, at boligretten sættes med tre juri-diske dommere, jf.

§ 12, stk.

3. Der skal i den forbindelse ske en fortolkning af kolonihavelovens anvendelsesområde, der ikke tidlige-re er behandlet i trygt praksis, og som kan have betydning for den fremtidige anvendelse af loven for andre, og at sagen på den baggrund må anses for at være af principiel karakter, jf.

§ 12, stk.

3, nr. 1. Sagsøgeren har videre anført, at sagen derudover frembyder en omfattende bevisbedøm-melse, jf. retplejelovens § 12, stk. 3, nr. 3, med hensyn til hvilke forhold der har været gældende i området over den periode Lejer (Haveforening) har rådet over arealet. Sagsøgeren har endelig anført, at det endelig bør få betydning for rettens sammensætning, såfremt Lejer (Haveforening) får medhold i, at sagen skal behandles som en boligretssag. En lang række spørgsmål i sagen vedrø-rer ikke lejeret, men vil under en boligretssag desuagtet komme til pådøm-melse ved lægdommere. Dette vil give sagen en helt særlig karakter, der gør kollektiv behandling påkrævet, jf.

§ 12, stk.

3, nr.

1. Med 3 juridiske dommere vil det være mindre betænkeligt at lade den principielle lovfortolkning ske ved boligretten. Retten bemærkninger: Efter en samlet vurdering af kontraktsforholdet mellem sagsøgeren og sagsøgte, Lejer (Haveforening), finder retten, at dets væsentligste indhold er leje af et grundareal opdelt i ca. 50 haveloddder, Matrikel nr., og således andet end brugen af hus eller husrum, og at byg-ningen, der anvendes til fælleshus, som af sagsøger blev stillet til havefore-ningens rådighed, udgør en helt marginal del af det samlede lejeforhold. Retten finder herefter, at retsforholdet falder uden for lejeloven/erhvervsleje-loven, jf. lejelovens § 1 og § 107, stk. 1, / erhvervslejelovens § 1 og § 76, stk.
2. De sagsøgtes begæring om, at sagens henvises til boligretten med til-træden af boligdommere tages derfor ikke til følge. Efter de foreliggende oplysninger finder retten ikke, at sagen indeholder principielle spørgsmål, jf.

§ 12, stk.

3, nr. 1, eller at sagen frembyder særlig omfattende eller vanskelige retlige eller bevismæssige spørgsmål, jf.

§ 12, stk.

3, nr. 3. Sagsøgerens begæring om, at 3 dommere skal deltage i afgørelsen med henvisning til disse bestemmel-ser, tages herefter ikke til følge. Vedrørende sagsøgerens begæring, at 3 dommere skal deltage i afgørelsen af STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41 Side 10/10 sagen, jf.

§ 12, stk.

3, nr. 4, bemærkes, at denne begæring fra sagsøgeren forstås således, at den kun gælder, såfremt retten havde truf-fet bestemmelse om henvisning til boligretten. Herefter bestemmes: Sagen henvises ikke til boligretten. 3 dommere skal ikke deltage i afgørelsen af sagen. Retten hævet. Dommer STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41