HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 1. september 2021 Sag BS-30911/2019-HJR (2. afdeling) Boligselskabet Kastelshaven (advokat Inger Stokvad Loft) mod KAB s.m.b.a. (advokat Knud-Erik Kofoed) I tidligere

§ 10

siger, at der skal ske modregning i grundfonden, hvis der ikke er dækning for udgifterne ved f.eks. fraflytning. En opskrivning af grundfonden med infla- / 6 tionen ville sikre, at værdien af et grundfondsbevis til enhver tid ville matche det nuværende prisniveau. Skønsmandens erklæring støttede, at en opskriv-ning af grundfonden med udviklingen i lejeværdien ville medføre, at istandsættelsesomkostningerne i 99 % af tilfældene ville kunne dækkes af grundfondsbeviserne. Det ville betyde, at den sikkerhed for istandsættelsesomkostningerne, som man har efter vedtægtens § 10, forholdsmæssigt ville være den samme i dag, som den var i 1928, og at lejlighedernes standard ville kunne holdes på et tilsvarende niveau som dengang. Han havde udarbejdet oversigten over fraflytningsomkostninger (bilag 45), som viste, at fraflytningsomkostningerne i perioden 2000-2018 svarede til en gennemsnitlig huslejestigning på mere end 10 % for beboere, som ikke havde noget med fraflytningerne at gøre. Beløbet på ca. 3 mio. kr. til bad og køkkener dækkede over nye badeværelser og køkkener. Udgiften til nye badeværelser og køkkener, som skulle sikre, at lejlighederne holdt standarden, burde de fraflyttede beboere ikke betale, medmindre der var tale om misligholdelse. Det totale beløb på ca. 6,5 mio. kr. kunne ikke uden videre reduceres med beløbet på ca. 3 mio. kr. for bad og køkkener, for nogen skulle betale udgiften. Hvis der kunne ske en opskrivning af grundfondsbeviset med værdien af nyt bad og køkken, ville Kastelshaven ikke skulle betale, og den nye beboer ville kunne få et bad og køk-ken, der svarede til standarden i

1. Efter istandsættelsen af Person 3's lej-lighed, hvor der ikke var midler i boet, og hvor regningen landede hos bebo-erne, blev der foretaget ændringer i fordelingen af vedligeholdelses- og istandsættelsesomkostninger mellem Kastelshaven og beboerne. Han kendte ikke den konkrete fordeling, men gik ud fra, at fordelingen skulle sikre, at alle blev behandlet ens i forhold til afholdelse af udgifter. Ændringen bidrog til at holde en god vedligeholdelsesstandard. Depositum 3-ordningen var en måde, hvorpå de kunne gennemføre større vedligeholdelsesprojekter, som tidligere ikke kunne gennemføres, fordi beboerne ikke ønskede huslejestigninger. Ordningen gik ud på, at der for hvert projekt blev oprettet et lånedokument mellem Kastelshaven og den enkelte beboer, således at beboeren optog et lån hos Kastelshaven, som skulle afdrages med en vis procentdel hver måned. På den måde tog beboerne selv risikoen og hæftede hver især for sin andel af forbedringerne. Opsparingen for forbedringer var depositum
2. KAB godkendte depositum 3-ordningen i 1991, men stoppede den i 2003 uden nogen nærmere forklaring. I 2006 skrev han til KAB med henblik på at få depositum 3-ordningen genoptaget, men her svarede KAB, at depositum 3 måtte betragtes som en dusør og derfor ikke kunne accepteres. Efter længere drøftelser med KAB skete der overførsel af depositum 3 til grundfonden med et beløb på 749.000 kr. i starten af 1990’erne, og der var også sket overførsel længere tilbage. Hvis opskrivning af depositum 3 var fortsat, ville det have skabt en opsparing, som kunne bruges til at dække istandsættelsesomkostningerne ved fraflytning. / 7 Han havde ikke modtaget oversigt over indestående på beboerkonto og havde heller ikke efterspurgt det. KAB foretog ikke opskrivning af grundfondsbeviset med værdien af forbedrin-ger på de enkelte lejligheder. Opskrivning af grundfondsbeviset ville kunne sikre midler til dækning af omkostninger til istandsættelse ved fraflytning og til opretholdelse af ejendommens vedligeholdelsesstandard. Opkrævning af et lejeretligt depositum kunne være en alternativ løsning, medmindre dette kunne anses som en dusør. Han ville ikke lægge sig fast på størrelsen af et eventuelt depositum. Anbringender Kastelshaven har anført navnlig, at grundfondens størrelse ikke er fastlagt i selskabets vedtægt, og at en forhøjelse af grundfonden ikke kræver en vedtægtsændring. Det forhold,

§ 6, stk.

2, angiver én måde, hvorpå grundfonden kan forøges, kan ikke tages til indtægt for, at grundfonden ikke kan forøges på anden vis. Grundfondsbevisets værdi afhænger ifølge vedtægtens § 7 af værdien af en bestemt bolig og dennes nuværende og fremtidige lejeværdi. Vedtægtens § 7 og § 9 hjemler udtrykkeligt, at værdifastsættelsen af grundfondsbeviserne er af-hængig af udviklingen i lejeværdien, og at der kan fastsættes et overdragelses-vederlag for grundfondsbeviser, hvis øvre grænse afhænger af udviklingen i le-jeværdien for den enkelte bolig. Udviklingen i lejeværdien må forstås som det lejedes værdi i overensstemmelse med det lejeretlige begreb. Der er således hjemmel i § 7, stk. 2, til at regulere grundfondsbeviserne på grundlag af udvik-lingen i lejeværdien for den enkelte bolig. Efter skønsmandens vurdering af lejeværdien vil den principale påstand maksimalt kunne indebære en opskrivning på 6.004 % svarende til, at grundfonden opskrives til 11.252.724 kr. En sådan opskrivning vil nogenlunde modsvare det beløb, som Kastelshaven afholder til istandsættelser ved fraflytninger. Det vil ikke være i overensstemmelse med vedtægtens § 10 at opkræve et større depo-situm til sikkerhed for istandsættelsesomkostninger, da § 10 udtrykkeligt anvi-ser grundfondsbevisets kapital som selskabets sikkerhed. Vedtægtens § 9, der omtaler kursregulering af grundfondsbeviser i nedadgå-ende retning, bestyrker, at grundfondsbeviser kan værdireguleres. Kursnedre-gulering efter § 9 kræver KAB’s samtykke. Samtykke kræves ikke ved kursop-regulering som følge af udviklingen i lejeværdien for den enkelte bolig til med-lemmets konto efter § 7. / 8 Vedtægten indeholder ingen begrænsning med hensyn til Kastelshavens mulig-hed for kursfastsættelse af grundfondsbeviserne, så længe en sådan regulering holdes inden for udviklingen i lejeværdien. Hvis KAB havde ønsket en fastfrys-ning af værdien af medlemmernes grundfondsbeviser til den nominelle påly-dende værdi eller en lignende fastfrysning af medlemmernes konti, skulle der være optaget en udtrykkelig vedtægtsbestemmelse herom. KAB må bære risi-koen for uklarheder i Kastelshavens vedtægt, der ikke har været genstand for forhandling, jf. aftalelovens § 38 b. KAB har endvidere ad flere omgange accepteret en egentlig opskrivning af grundfondsbeviserne, hvilket viser, at grundfondsbeviserne kan reguleres. KAB har således været klar over,

§ 6ikke udtømmende gør op med muligheden for opskrivning af grundfondsbeviserne.

KAB’s adfærd giver grundlag for at statuere retsfortabende passivitet med den virkning, at KAB er bundet af denne forståelse af vedtægten. Hvis Kastelshavens vedtægt forhindrer en opskrivning af grundfondsbeviserne som følge af udviklingen i lejeværdien for den enkelte bolig, er en sådan begrænsning i vedtægten urimelig og stridende imod redelig handlemåde, jf. aftalelovens § 36. Da Kastelshaven må anses for at være en andelsboligforening omfattet af andelsboligforeningsloven, er en sådan begrænsning i vedtægten tillige stridende mod denne lovs § 2, stk. 5 og 6, eller principperne heri. Højesteret fastslog i UfR 2021.1178, at vedtægten for Boligselskabet Vibevænget ikke indeholdt hjemmel til mod KAB’s protest at opskrive værdien af grundfondsbeviserne baseret på en valuarvurdering af ejendommen. Kastelshavens påstand angår en regulering af værdien af grundfondsbeviserne baseret på udviklingen i lejeværdien. Højesterets dom i sagen om Vibevænget er derfor ikke relevant for den foreliggende sag. Kastelshaven har til støtte for den subsidiære påstand om tilskrivning af værdiforøgelse som følge af forbedringer af Kastelshavens ejendom anført navnlig,

§ 21

, der sammenholdt med § 6 indeholder hjemmel til opskrivning af grundfondsbeviserne, må forstås således, at det er forbedringer af Kastelsha-vens bygninger, derunder de enkelte boliger, der berettiger til opskrivning af grundfondsbeviset. Begrebet ”forbedring af boligen” må forstås på samme måde som ”forbedringer ved lejligheden” i lejeretlig henseende. Lejeforhøjelser efter lejeloven er ikke begrænset til individuelle forbedringer, men omfatter ef-ter fast praksis også generelle forbedringer af ejendommen, som øger den en-kelte boligs værdi. Der er da også tidligere sket opskrivning af grundfondsbevi-serne som følge af forbedringer af ejendommen, uden at KAB har protesteret mod det. / 9 Til støtte for den subsidiære påstand om, at hvert medlems konto forholdsmæs-sigt kan tilskrives de afdrag, der er betalt på de oprindelige lån i ejendommen, har Kastelshaven anført navnlig, at en sådan tilskrivning kan ske efter vedtæg-tens §

1. Vedtægtens § 25 hjemler ikke direkte denne løsning, men bestemmel-sen tilsiger medlemmerne en godtgørelse for deres betaling af afdrag. Kastelshaven har vedrørende påstanden om nedsættelse af sagsomkostningerne for landsretten anført, at landsretten ved udmåling af sagsomkostninger fejlag-tigt har forudsat, at de nedlagte påstande angik muligheden for at overdrage boligerne til markedsværdi. Sagen må imidlertid anses for at være uden værdi, da der ikke er taget stilling til størrelsen af et overdragelsesvederlag for grund-fondsbeviserne. KAB har anført navnlig, at grundfondsbeviserne i Kastelshaven ikke kan opskrives eller kursreguleres på grundlag af udviklingen i lejeværdien for den enkelte bolig eller udviklingen i ejendommens værdi. Vedtægten for Kastelshaven hjemler ikke en ret til opskrivning af hverken grundfondsbeviserne eller af medlemmernes konti baseret på udviklingen i lejeværdien. En sådan opskriv-ning vil stride mod Kastelshavens formålsbestemmelse og mod grundtanken om, at beboerne ikke skal kunne opnå en gevinst som følge af deres ejerskab af et grundfondsbevis. UfR 2021.1178 H er relevant for afgørelsen af den foreliggende sag, da de bestemmelser i Boligselskabet Vibevængets vedtægt, som Højesteret fremhæver i dommen, er identiske med de tilsvarende bestemmelser i Kastelshavens ved-tægt. Højesteret må derfor nå til samme resultat i denne sag som i sagen om Vibevænget. Kastelshavens vedtægt indeholder ikke mulighed for, at en generalforsamling mod KAB’s protest kan træffe beslutning om, at grundfondsbevi-serne kan overdrages for et beløb, der overstiger det nominelle pålydende. Det er i den forbindelse uden betydning, at Vibevænget i UfR 2021.1178 havde ned-lagt påstand om opskrivning på baggrund af en valuarvurdering. Lejeværdien og ejendomsværdien hænger uløseligt sammen. Højesteret har således i sagen om Vibevænget fastslået, at vedtægten ikke indeholdt hjemmel til en regulering af værdien af grundfondsbeviserne baseret på udviklingen i lejeværdien. Ud over de bestemmelser i Vibevængets vedtægt, som Højesteret har fremhæ-vet i præmisserne i sagen om Vibevænget, fremgår det af § 16, stk. 5, i Kastels-havens vedtægt, at boligafgiften med KAB´s samtykke kan forhøjes eller ned-sættes ved almindelig svingning i lejeniveauet. Hvis svingninger i lejeniveauet også skulle kunne påvirke grundfondsbevisernes værdi, ville der på samme måde som med boligafgiften være optaget en udtrykkelig bestemmelse herom i vedtægten. / 10 Kastelshaven er ikke direkte omfattet af andelsboligforeningsloven. Selv hvis det var tilfældet, ville det ikke ændre KAB’s indflydelse, da KAB har en række vedtægtsbestemte rettigheder i relation til forholdene i Kastelshaven. Hvis Kastelshaven er omfattet af andelsboligforeningsloven, medfører det heller ikke i sig selv, at grundfondsbeviserne kan opskrives. Der er ikke noget til hinder for, at vedtægten i et boligselskab indeholder bestemmelser om, at en andel kan overdrages til en lavere pris end den maksimalpris, som andelsboligforeningsloven tilsiger. Der er ikke grundlag for helt eller delvist at tilsidesætte bestemmelser i Kastelshavens vedtægt med henvisning til aftalelovens § 36, aftalelovens § 38 b eller andelsboligforeningslovens § 2, stk. 5 og
2. KAB har ikke udvist retsfortabende passivitet ved i en kortere periode at have forholdt sig passivt over for Kastelshavens opskrivning af grundfonden og etablering af det såkaldte depositum
3. Risikoen for tab ved fraflytninger som følge af medlemmernes misligholdelse af den indvendige vedligeholdelsespligt kan elimineres ved opkrævning af større depositum ved indflytning. Det bemærkes i den forbindelse, at KAB allerede i 2006 nævnte muligheden for etablering af højere sikkerhed i et brev til Kastelshaven. KAB har vedrørende Kastelshavens subsidiære påstand om tilskrivning af værdiforøgelse ved forbedringer af ejendommen anført navnlig, at bestemmelsen i § 21 udelukkende relaterer sig til individuelle forbedringer af et medlems bolig. Der er ikke i vedtægtens § 6 sammenholdt med § 21, stk. 2, hjemmel til at op-skrive grundfonden ved forbedringer af den fælles ejendom. For så vidt angår Kastelshavens subsidiære påstand om, at hvert medlems konto forholdsmæssigt kan tilskrives de afdrag, der er betalt på de oprindelige lån i ejendommen, har KAB anført, at der ikke i vedtægtens § 25 er hjemmel til en sådan tilskrivning. Der skal ved fastsættelse af sagens værdi tages udgangspunkt i værdien af Kastelshavens ejendom med fradrag af grundfondens værdi. Som Kastelshavens påstande var formuleret for landsretten, er der ikke grundlag for at ændre landsrettens omkostningsafgørelse. Højesterets begrundelse og resultat Sagen angår for Højesteret, om grundfondsbeviserne i Boligselskabet Kastelshaven uden KAB s.m.b.a.’s godkendelse kan opskrives på grundlag af udviklin-gen i lejeværdien for den bolig, grundfondsbeviset knytter sig til. Hvis dette ikke er tilfældet, er spørgsmålet, om grundfondsbeviserne kan tilskrives værdi- / 11 forøgelse som følge af forbedringer af Kastelshavens ejendom, og om hvert medlems konto forholdsmæssigt kan tilskrives de afdrag, der er betalt på de oprindelige lån i ejendommen. Højesteret har ved dom af
4. december 2020 (UfR 2021.1178) fastslået, at § 7 i vedtægten for Boligselskabet Vibevænget ikke indeholder selvstændig hjemmel til at opskrive grundfondsbeviserne. Parterne er enige om, at de relevante bestemmelser i Vibevængets vedtægt, herunder § 7, er enslydende med de tilsvarende bestemmelser i Kastelshavens vedtægt. På den baggrund tiltræder Højesteret, at § 7 i Kastelshavens vedtægt ikke indeholder selvstændig hjemmel til at foretage opskrivning af grundfondsbeviserne. Der kan således ikke med hjemmel i denne bestemmelse ske opskrivning af grundfondsbeviserne på grundlag af udviklingen i lejeværdien for den enkelte bolig. Der er heller ikke i andre bestemmelser i Kastelshavens vedtægt hjemmel til en opskrivning på grundlag af udviklingen i lejeværdien. For så vidt angår spørgsmålet om tilskrivning af grundfondsbeviserne som følge af forbedringer af Kastelshavens ejendom, finder Højesteret, at vedtæg-tens § 21, stk. 2, må forstås således, at den alene angår individuelle forbedringer af et medlems bolig. § 21, stk. 2, sammenholdt med § 6 indeholder derfor ikke hjemmel til forholdsmæssigt at tilskrive grundfondsbeviserne værdiforøgelse som følge af generelle forbedringer af ejendommen, uanset om sådanne gene-relle forbedringer medfører en værdiforøgelse af de enkelte boliger. For så vidt angår spørgsmålet, om hvert medlems konto forholdsmæssigt kan tilskrives de afdrag, der er betalt på de oprindelige lån i ejendommen, finder Højesteret, at der ikke i vedtægtens § 25 eller i de øvrige vedtægtsbestemmelser er hjemmel til en sådan tilskrivning. Herefter og da det, som Kastelshaven i øvrigt har anført, ikke kan føre til et an-det resultat, stadfæster Højesteret landsrettens dom i det omfang, den er anket, og frifinder KAB for Kastelshavens subsidiære påstande. Det bemærkes herved, at Højesteret efter de påstande, der var nedlagt for landsretten, ikke har fundet grundlag for at ændre landsrettens afgørelse om sagsomkostninger. Kastelshaven skal efter sagens udfald betale sagsomkostninger for Højesteret til KAB med i alt 430.000 kr. Heraf er 400.000 kr. til dækning af advokatudgift, og 30.000 kr. er til dækning af KAB’s udgifter til syn og skøn. Der er ved fastsættelsen af sagsomkostningerne lagt vægt på sagens værdi, karakter og omfang. / 12 THI KENDES FOR RET: Landsrettens dom stadfæstes. KAB s.m.b.a. frifindes for Boligselskabet Kastelshavens subsidiære påstande. I sagsomkostninger for Højesteret skal Boligselskabet Kastelshaven betale 430.000 kr. til KAB s.m.b.a. De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a. / /