Retten i Svendborg DOM Afsagt den 1. august 2012 i sag nr. BS R5-878/2010: Sagsøger Adresse 1 By 1 mod Sagsøgte Adresse 2 By 2 Sagens baggrund og parternes påstande Sagen der er anlagt den 9. juli 201

§ 24, stk.

1. Det påhviler Sagsøgte at opfylde de krav, der kan stilles til en sagkyndig ejendomsformidling. Sagsøgte, der har formuleret købsaftalen for en klient, der ikke var repræsenteret af advokat, har påtaget sig et særligt ansvar for, at denne kan opfyldes efter sin ordlyd. Det følger af dommen afsagt den
2. august 2009 vedrørende tvist mellem køber af ejendommen og Sagsøger, at en af de i tilstandsrapporten anførte mangler efter sin natur ikke kunne udbedres i overensstemmelse med kravet i købsaftalen. Sagsøger er derfor i dommen pålagt at betale 45.000 kr. i godtgørelse til køber. Sagsøgte er i medfør af

§ 14, jf.

§ 24, stk. 1, erstatningsansvarlig over for Sagsøger for dennes tab ved, at han ikke i nødvendigt omfang har undersøgt, om købsaftalen kunne opfyldes. Under disse særlige omstændigheder er Sagsøgte tillige erstatningsansvarlig for den del af sagsomkostningerne fra sagen mellem køber og Sagsøger, der kan henføres til dette krav. Dette beløb kan skønsmæssigt ansættes til 20.000 kr. Sagsøgte skal således betale 65.000 kr. til Sagsøger. ... Thi kendes for ret: Sagsøgte betaler inden 14 dage 65.000 kr. med tillæg af procesrente fra sagens anlæg til Sagsøger. ..." Efter yderligere skriftveksling parterne imellem afsagde Klagenævnet for Ejendomsformidling den

1. maj 2010 kendelse i sagen. I klagenævnets præmisser hedder det blandt andet: "... Nævnet finder, at indklagede ikke i forbindelse med handlen har varetaget sin opdragsgivers interesser ved at formidle en handel med vilkår og klagers betaling af udbedring af mangler uden undersøgelse af udgifternes størrelse, uden angivelse af maksimal udgift for klager og uden adgang for klager til at STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43 / Side 7/11 annullere handlen, hvis omkostningerne blev for høje. Nævnet skal herefter udtale sin alvorligst kritik af indklagedes arbejde. Nævnet finder, at indklagedes arbejde er så alvorligt mangelfuldt, at dette skal medføre, at indklagede skal fortabe sit salær, kr. 37.000 inkl. moms, også selvom klager har modtaget erstatning fra indklagede for sit tab i forbindelse med, at hun ikke kunne levere en tilstandsrapport uden bemærkninger og for sine delvise sagsomkostninger i forbindelse emed retssagen mellem køber og klager. ... Nævnet udtaler derfor videre, at da indklagede ikke har dokumenteret at have afholdt udlæg til tingbogsattest og restgældsoplysninger, kan nævnet ikke godkende indklagedes krav på betaling herfor, i alt 1.000 kr. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på 700 kr. I konklusionen i Klagenævnet for Ejendomsformidling hedder det blandt andet: "Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr. 39.200 kr. med tillæg af årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 38.500 kr. fra
2. oktober 2006, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. ..." Der er mellem parterne enighed om, at forklaringerne afgivet i forbindelse med de to nævnte sager ved Retten i Svendborg kan lægges til grund ved denne sags afgørelse. Parternes synspunkter Sagsøgeren har i sit påstandsdokument gjort følgende gældende, "at at at sagsøgte har udført mangelfuldt mæglerarbejde, sagsøgte derfor er uberettiget til at oppebære salær på kr. 37.500, sagsøgte skal tilbagebetale dokumentationsomkostninger kr. 1.000,00, der ikke er dokumenteret afholdt, samt klagegebyr, kr. 700,00, vedrørende klage til Klagenævnet for Ejendomsformidling. Det gøres yderligere gældende, at sagsøgte skal erstatte sagsøger, hvad denne har betalt for det udførte mæglerarbejde, der har været værdiløst og påført sagsøger tab. STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43 / Side 8/11 Det gøres gældende, at at at at at at at at at sagsøgte indbragte sagen for Klagenævnet for Ejendomsformidling den
3. oktober 2006 med påstand om, at sagsøgte skulle frakendes retten til salær, der yderligere, i forbindelse med klagesagen, blev nedlagt påstand om erstatning, fordi den opnåede handelspris var lavere end markedsprisen, jf. skrivelse af den
4. januar 2008 til Klagenævnet for Ejendomsformidling, Klagenævnet for Ejendomsformidling meddelte, at de ikke kunne tage stilling til, om den opnåede handelspris var lavere end markedsprisen på handelstidspunktet, fordi nævnte forudsatte syn og skøn, der ligger uden for rammerne for nævnets behandling, sagsøgte herefter anlagde retssag ved retten vedrørende denne del af kravet, sagen vedrørende Klagenævnet for Ejendomsformidling herefter alene vedrørte spørgsmålet om salærfortabelse, denne sag blev sat i bero, sagsøgtes advokat var bekendt hermed, jf. skrivelse af den
5. september 2009 fra Klagenævnet for Ejendomsformidling (bilag 21), Klagenævnet for Ejendomsformidling er kompetent til at træffe afgørelse i sagen, dommen afsagt den
6. januar 2010, bilag 5, ikke har en sådan retskraft, at denne udelukker, at retten træffer afgørelse vedrørende spørgsmålet om salærfortabelse." Sagsøgte har i sit påstandsdokument gjort følgende gældende, "Til støtte for de nedlagte påstande gøres det gældende, at tvisten mellem parterne endeligt er afgjort ved Svendborg Rets dom af
7. januar 2010, sagen BS R6-775/
8. Retten afviste at tilkende sagsøger erstatning efter

§ 24. stk.

2, og tilkendte i stedet sagsøger erstatning efter samme lovs § 24, stk.

1. Dommen har retskraft, hvilket udelukker en ny prøvelse af sagen, jf. Civilprocessen,
2. udgave, kapitel 45.4., side
3. Dommen og Klagenævnet for Ejendomsformidlings afgørelse beror på de samme præmisser. Når der er ydet erstatning, kan der ikke også ske en reduktion af salæret eller en fortabelse af dette på samme grundlag. Retten har i dommen vurderet sagsøger tab i relation til sagsøgtes arbejde. Ejendommen havde væsentlige mangler og blev solgt i et svært marked. Sagsøger har ikke dokumenteret noget tab ud over det i dommen anførte. Erstatning kompenserer tab, og kun tab erstattes. STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43 / Side 9/11 Når modpartens tab er kompenseret, vil salærfortabelse herudover virke som en bødestraf. Kun domstolene og Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere har mulighed for at pålægge sagsøgte en pønal sanktion. En praksis for Ejendomsmæglernævnet, hvorefter man ud over kompensation ved erstatning frakender ejendomsmægleren salær, er uhjemlet. Modparten har ikke indgivet en klage til Disciplinærnævnet. Såfremt at sagsøger ville være sikker på at Klagenævnet og ikke Retten skulle behandle spørgsmålet om evt. salærfortabelse, burde sagsøger have tilkendegivet dette overfor Retten, jf. § 4 stk. 3 i vedtægterne for Klagenævnet for Ejendomsformidling. Dette har sagsøger ikke gjort. Sagsøgte har på et tidligt tidspunkt af sagsforløbet afvist, at Klagenævnet for Ejendomsformidling havde kompetence til at behandle sagen, hvilket sagsøger såvel som klagenævnet burde have taget til efterretning forud for retssagen jf. de dagældende regler, se bilag C. Klagenævnet er en privat klageinstans, der drives af Dansk Ejendomsmæglerforening, Grundejernes Landsorganisation samt Forbrugerrådet. Det er sagsøgtes opfattelse, at Klagenævnet for Ejendomsformidling er inhabilt til at behandle dennes sag, grundet nævnets sammensætning og sagsøgtes medlemskab af en konkurrerende organisation til Dansk Ejendomsmæglerforening." Rettens begrundelse og afgørelse Det fremgår af Retten i Svendborgs dom af
4. januar 2010, at sagsøgerens påstand i sagen vedrørte to krav som følge af Retten i Svendborgs dom af
5. august 2009: delvis erstatning for sagsomkostninger, som sagsøgeren blev pålagt at betale til køberen af den faste ejendom og erstatning som følge af mangler samt yderligere et krav som følge af manglede provenu ved salg af huset. Det ses således, at sagsøgeren ikke under den tidligere sag mellem parterne, hvori der blev afsagt dom den
6. januar 2010 har nedlagt påstand om tilbagebetaling af salær. Rettens stillingtagen til om sagsøgeren har krav på erstatning i medfør af

§ 24

ses ligeledes ikke at have indebåret en stillingtagen til, om sagsøgte har krav på salær. Retten i Svendborgs dom af

1. januar 2010 har således ikke en sådan retskraft at den afskærer prøvelsen af sagsøgerens krav i denne sag Da sagsøgerens salærklage blev fastholdt også efter sagsanlæg vedrørende erstatningen, hvilket sagsøgte var fuldt ud klar over, og da den nævnte sag som anført ikke vedrørte sagsøgerens påstand om salærfortabelse men alene den del af sagsøgerens krav, der var blevet afvist fra Klagenævnet for Ejendomsformidling, kan den af sagsøgeren påberåbte bestemmelse i § 4, stk. 3 i vedtægterne for Klagenævnet for Ejendomsformidling ikke medføre, at nævnet har været afskåret fra at behandle sagsøgerens salærklage. STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43 / Side 10/11 Retten finder ikke, at sagsøgeren har oplyst sådanne omstændigheder, der kan begrunde, at Klagenævnet for Ejendomsformidling som følge af sine vedtægter, jf. vedtægternes § 2 og § 5 modsætningsvis, som er godkendt af Erhvervs- og Vækstministeren, eller som følge af inhabilitet skulle have været afskåret fra at behandle sagsøgerens klage. Retten bemærker særligt, at klagenævnet ikke er inhabilt alene, fordi sagsøgte ikke er medlem af en af de tilknyttede organisationer. Det lægges under hensyn til oplysningerne i Retten i Svendborgs dom af
2. januar 2010 (BS R6-775/2008) til grund, at sagsøgeren ikke var repræsenteret af advokat i forbindelse med handlens indgåelse, ligesom det efter sagsøgtes forklaring under den nævnte sag lægges til grund, at sagsøgte efter krav fra køberen indsatte de refererede betingelser i købsaftalen uden at undersøgte størrelsen af de omkostninger betingelserne kunne medføre for sagsøgeren. Under hensyn hertil samt til det af Klagenævnet for Ejendomsformidling anførte om, at der ikke i købsaftalen var fastsat et maksimum for de udgifter sagsøgeren kunne påføres eller mulighed for, at sagsøgeren kunne annullere handlen, tiltræder retten, at sagsøgtes ikke i forbindelse med handlen har varetaget sin opdraggivers interesser, og at sagsøgtes arbejde er så mangelfuldt, at dette uanset den ved Retten i Svendborgs dom af
3. januar 2010 tildelte erstatning skal medføre at sagsøgte skal fortabe sit salær. Under hensyn til sagen udfald og da sagsøgte ikke har godtgjort at have afholdt dokumentationsomkostninger tages sagsøgerens påstand om betaling af henholdsvis 1.000 kr. for opkrævet betaling for dokumentationsomkostninger og 700 kr. afholdt i forbindelse med behandlingen af sagen ved Klagenævnet for Ejendomsformidling. Som følge af det anførte og da sagsøgerens rentepåstand ikke er bestridt tages sagsøgerens principale påstand til følge. Sagsøgte skal betale sagens omkostninger til sagsøgeren med 20.500 kr. Af dette beløb dækker 20.000 kr. der er inklusive moms omkostninger til advokat og 500 kr. dækker omkostninger til retsafgift. Retten har herved lagt vægt på sagens resultat og værdi, samt det med sagen forbundne arbejde herunder, at der har været udvekslet 12 processkrifter foruden påstandsdokumenter. Thi kendes for ret: Sagsøgte, skal inden 14 dage til Sagsøger, betale 39.200 kr. med tillæg af procesrente fra den
4. oktober
5. STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43 / Side 11/11 Sagsøgte skal inden for samme frist betale sagens omkostninger til sagsøgeren med 20.500 kr. Dommer STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43 /