ECLI:DK:VLR:2022:BS0000000159 Byrettens dom ændret, således at appellanten blev frifundet

DOM afsagt den

1. februar 2014 af Vestre Landsrets
2. afdeling (dommerne Annette Deligren, Elisabeth Mejnertz og Marie L. Boel Ubbesen (kst.)) i ankesag V.L. 8—0460—12 Ejerforeningen Strand (advokat Flemming Dahl, Aarhus) mod Part 1 og Part 2 (advokat Hans Henrik Wurlitzer, Gråsten) Retten i Sønderborg har den
3. februar 2012 afsagt dom i
4. instans (rettens nr. BS Cl 0660/2011). Påstande For landsretten har appellanten, Ejerforeningen Strand, gentaget sin påstand om frifindelse for indstævntes påstand I. De indstævnte, Part 1 stet. Supplerende sagsfremstilling og Part 2 , har påstået dommen stadfæ -9- For landsretten har der været udmeldt syn og skøn, og skønsmanden, ingeniør Skønsmand , har i erklæringer af
5. november2012 og
6. april 2013 besvaret de stillede spørgs mål således: Spørgsmål 1: På grundlag af en gennemgang af sagens akter, en besigtigelsesfonetning samt yderligere oplysninger, som skønsmanden skønner nødvendige, bedes skønsmanden anvise, hvorledes der fra et fællesareal mest hensigtsmæssigt kan etableres adgang til det af sagen omhandlede ventilationsanlæg. Skøns manden bedes i den forbindelse anslå de dermed forbundne omkostninger. Svar. Ventilationsanlægget er anbragt i et lofinun under taget. Dette lofirum grænser op til sagsøgtes lejlighed i den ene ende og op til etfiellesareal i den anden ende. Adgangen til ventilationsanlægget kan på nuværende tids punkt kitti ske gennem en lem fra sagsogtes lejlighed. Der kan relativt let etableres en adgang til ventilationsanlægget fra flles arealet i den modsatte ende afventilationsrummet, itien adgangen til dette fellesareal kan kun ske gennem nabolejligheden, ln’on’ed ‘problemet” flyttes til nabolejligheden. Omkostningerne ved at hilke den nuværende ad gang og til at etablere en ny adgang via nabolejligheden anslås til 10.000kr. inkl. ;zoms. Det skal bemærkes, at der ikke var adgang til nabolejligheden ved besigtigelsemi. En anden mulighed er at etablere et? izy adgang til lofirummet gennem taget via en såkaldt håndværkerudgang. I givet fbld skal adgangen til ventilati onsrummet ske via en liii. Udgifterne til etablering af denne adgang anslås til 40.000 kr. inkl. moms. Ekstraudgifier til leje af lift ved sen’icebesog ni. v. anslås til 2-3.000 kr. gang inkl. monis. Ved besigtigelsemi blev muligheden fbr adga mig gennem trappetåniets tag konstruktion zmndemogt, se bilag
7. På grund afde meget trange pladsfor hold i trappetårnets tagkonstruktion anses denne mulighed ikke for relevant. Spørgsmål A Syns- og skønsmanden oplyser, at de skønnede ekstraudgifter til leje af lift ved servicebesøg mv. anslås til kr. 2-3.000,00 pr. gang inkl. moms. Syns- og skønsmanden bedes oplyse, om følgende forhold skal iagttages ved udførelse afserviceefiersyn gennem “håndværkerudgang”:
8. Vil serviceeftersyn ved brug af lift medføre, at serviceeftersynet skal udføres af mere end én person og i bekræftende fald, hvad merom kostningeme skønnes at udgøre?
9. Skal der udlægges køreplader til lifien og i bekræftende fald, hvad er -3- omkostningerne hertil? Svar: Der skal ved eftersyn fra lift være en fodmand ved liften. Udgiften til denne fodmand er ikke medtaget i den første skønserklæring. Ekstraudgiften anslås til 1.000 kr. inkl. moms pr. eftersyn. Bemærk, skønsmanden er efter besvarelsen af spørgsmål I det oprindelige skønstema blevet opmærksom på, at en adgang fra lift til ventilationsrum met gennem en håndværkerlem kun må ske efter en dispensation fra Ar bej dstil synet. Det skønnes ikke nødvendigt at udlægge køreplader, hvis eftersynet udføres på tidspunkter, hvor jorden ikke er opblødt. Sporgsmål B Det bedes oplyst, om der er andre installationer, eksempelvis brandinstalla tioner,jf. bygningsreglementet BR1O, kap. 5.4., eller elinstallationer,jf. stærkstrømsbekendtgørelsens afsnit 6, i rummet, hvor ventilationsanlægget er placeret, og om etablering af adgang gennem en håndværkerlem vil op fylde de krav, der stilles til adgang til sådanne installationer. Svar: Den beskrevne adgang gennem en håndværkerlem er tilstrækkelig for ser vicering af elinstallationerne. Sporgsmål C Skønsmanden bedes oplyse om ventilationsanlægget kan placeres på taget og hvilke udgifter der i givet fald vil være forbundet dermed. Svar: Selve ventilatoren kan placeres på taget, men der er brandspjæld og andre installationer, som ikke kan flyttes op påtaget, og hvor der stadig skal være adgang til, hvorfor det ikke har noget formål at flytte ventilatoren.” Forklaringer For landsretten har Vidne 2 afgivet forklaring, og givet supplerende forklaring. Endvidere har Skønsmand Part 1 har af afgivet forklaring. Vidne 2 har forklaret, at han købte sin lejlighed, der ligger i stueplan, i eftersom meren 2004 efter at have set en annonce. De havde mulighed for at følge med under byg geriet. På et tidspunkt blev køberne indkaldt til et møde angående valg af fliser etc., og i forbindelse hermed fik køberne tilbud om at købe supplementer, herunder hemse mv. Kø berkredsen besluttede på et tidspunkt at etablere en køberforening og rekvirerede tegninger hos kommunen, hvoraf det fremgik, at der var projekteret fælles udsugning fra badeværel -4- serne. Motorerne hertil havde ca. samme placering, som motorerne til den fælles udsug ning har i det færdige byggeri. De oprindeligt projekterede udtræk til de individuelle ud sugninger til emhætter var på tegningen placeret der, hvor der nu er hemse eller frilagt til kip. Der er nu 6 adgangslåger fra lejligheder til fælles lofisarealer, heraf 2 adgangslåger til motorer til udsugningsanlæg, og der er kun I loftsrum, der ikke er adgang til. Ejerforenin gen har kun I gang fået udført service på udsugningsanlægget. Part 1 har supplerende forklaret, at de nævnte skader i forbindelse med teknikerbesøget ikke var omkring lemmen, men på de skrå vægge. Lejligheden var oprin delig solgt til en anden køber, som sprang fra, og da hun og hendes ægtefælle købte lejlig heden, var det besluttet, at der skulle være hems, hvilket de også gerne ville have. Hun og hendes ægtefælle bestilte for egen regning den tegning fra arkitekten, som er fremlagt som sagens bilag 4, og på den tegning fremgår det, at rørene til udsugning går uden om lejlig heden. På det tidspunkt havde de stadig indflydelse på, at der kunne foretages ændringer. På et tidligt tidspunkt under byggeriet så hun ikke en lem, men et hul der, hvor lemmen nu er, og de fik at vide af bygherrens daværende direktør, Person 2 , at det var en mid lertidig adgang for håndværkerne under byggeriet. Først da de så den nuværende lem, fik de at vide af Person 2 at det var en lem, der skulle anvendes ved servicering af ud sugningsanlægget. De protesterede straks over dette. De er ikke på noget tidspunkt blevet spurgt, om de ønskede etablering af adgang til udsugningsanlægget udefra, og det er såle des ikke korrekt, som det fremgår af brev af
10. marts 2007 fra bygherrens advokat til ejerforeningens advokat, at de ikke har ønsket sådan adgang. Skønsmand har forklaret, at varigheden af et serviceeftersyn via en taglem vil være 1-2 timer. Han blev opmærksom på kravet om dispensation i forbindelse med, at han ringede til Arbejdstilsynet vedrørende kravet til en fodmand ved stigen. Oplysningen kom spontant fra den pågældende medarbejder i Arbejdstilsynet, og pågældende gav udtryk for, at di spensation kun ville blive givet, hvis det var eneste mulighed for adgang. Der er også elin stallationer i lofisrummet, som har forbindelse med udsugningsanlægget. Han finder det mest sandsynligt, at ejendommen fra starten er projekteret med et fælles ventilationsanlæg fra badeværelserne. Han finder, at det ville være unaturligt ikke at projektere med adgang indefra til fælles anlæg, især når der som her er tale om et skråt tag. Han har tidligere set tegningen fremlagt som bilag
11. De rør, der er indtegnet, er efter hans opfattelse rørene til det fælles udsugningsanlæg. -5- Procedure Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har proeederet i overensstemmelse hermed. Landsrettens begrundelse og resultat Det fremgår af ejerlejlighedslovens § 5, stk.
12. at “Ejeren skal give adgang til sin lejlighed. når dette er nødvendigt af hensyn til eftersyn og reparationer”. I betænkning nr. 395/1965 angående ejerlejligheder m.v. hedder det om bestemmelsen: “Af hensyn til at kunne opnå fogdens bistand i tilfælde, hvor en enkelt ejer modsætter sig, at håndværkere tr adgang til hans lejlighed for at reparere fælles installationer etc., er det fundet ønskeligt at medtage en udtrykkelig lovbestemmelse om dette spørgsmål”. På denne baggrund finder landsretten, at bestemmelsen hverken efter sin ordlyd eller forarbejderne er begrænset til reparationer og eftersyn inde i lejligheden, men at bestemmelsen også omfatter en situation som den fore liggende, hvor den eneste adgang til installationen er via en afejerlejlighederne i ejerlejlig hedsejendommen. Som udgangspunkt skal Part 1 og Part 2 således give adgang til eftersyn og reparation afventilationsanlægget via deres ejerlejlighed, hvis betingelsen om nødvendighed er opfyldt, medmindre ejerforeningen på andet grundlag er blevet afskå ret herfra. Det er ubestridt, at der aktuelt ikke er anden fysisk adgang til ventilationsanlægsinstallatio nen end gennem ejerlejligheden. Efter skonserklæringerne lægger landsretten til grund, at det vil være muligt at etablere adgang via en taglem for en etableringsudgift på ca. 40.000 kr. inkl. moms, og at ekstraudgiften ved sen’icebesog til leje af lift og til fodmand ved lif ten vil udgøre ca. 3.-4.000 kr. inkl. moms pr. gang. Imidlertid må adgang via en taglem kun ske efter en dispensation fra Arbejdstilsynet, og det er uafidaret, om ejerforeningen kan opnå en sådan dispensation. Herudover vil der kunne etableres adgang via en anden ejerlejlighed, men det er uaflclaret, om ejeren af denne vil tillade dette. Efter det oplyste vil der være tale om et årligt servicebesøg. Efter anlæggets karakter og betydning for de ejerlejligheder, som er tilsluttet dette, er det nødvendigt, at der er adgang til reparation og eftersyn af installationen. Efter en afrejning -6- af vanskelighederne for ejerforeningen med at opnå adgang til ventilationsanlægget på an den måde over for de ulemper, adgang til ventilationsanlægget ca. I gang om året vil inde Part 1 bære for Part 2 og finder landsretten herefter, at betingelsen om nødvendighed er opfyldt. Det er oplyst, at ejerforeningen i forbindelse med afleveringen af byggeriet medtog Part 1 og Part 2's indsigelser mod, at der var etableret adgang til venti lationsanlægget via en lem fra hemsen i deres lejlighed, på listen over mangler. Det er op lyst, at bygherren på et tidspunkt har stillet sig positivt over for at etablere anden adgang, men at bygherren gik konkurs uden at have etableret anden adgang. Det fremgår videre af den syns- og skønserklæring, som blev afgivet i forbindelse med en sag om mangler ved byggeriet, at “Det er syns- og skønsmandens opfattelse, at der er sikret adgang til ventilati onsanlæggene, således at der kan foretages almindelig service m.v.” Skønsmanden i nær værende sag har endvidere forklaret, at han anser det som unaturligt ikke at etablere en adgangsvej til det fælles anlæg indefra. Det forhold, at adgangsvejen er etableret fra en ejerlejlighed som sket, kan herefter ikke karakteriseres som en bygningsmæssig mangel. Under disse omstændigheder har ejerforeningen ikke ved håndteringen af indsigelserne mod adgangsvejen gennem ejerlejligheden på andet grundlag afskåret foreningen fra at gå frem efter ejerlejlighedslovens § 5, stk.
13. Landsretten tager derfor ejerforeningens påstand om frifindelse til følge. Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal Part 2 Part 1 og betale sagsomkostninger for begge retter til Ejerforeningen Strand med i alt 55.100 kr. Beløbet omfatter 5.100 kr. til retsafgift og 50.000 kr. til udgifter til advokatbistand. Beløbet til dækning af udgifter til advokatbistand er inkl. moms, da Ejerforeningen Strand ikke er momsregistreret. Landsretten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagens økonomiske værdi og dens omfang. Thi kendes for ret: Appellanten, Ejerforeningen Strand, frifindes. -7- De indstævnte Part 1 og Part 2 skal inden 14 dage betale sagens omkostninger for begge retter til Ejerforeningen Strand med 55.100 kr. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a. Annette Deligren Elisabeth Mejnertz Marie L. Boel Ubbesen (ksL) Udskriflen udstedes uden betaling. Udskriftens rigtighed bekræftes. Vestre Landsret, Viborg den
14. februar 2014