ECLI:DK:FRB:2022:BS0000002558 Sagen vedrører spørgsmålet, om en overdragelse af en ejerlejlighed fra far til datter er ugyldig i henhold til aftalelov

Retten på Frederiksberg Udskrift af dombogen DOM Afsagt den

1. oktober 2012 i sag nr. BS K-3473/2010: Sagsøger Adresse 1 2900 Hellerup mod Sagsøgte Sagens baggrund og parternes påstande Sagen vedrører spørgsmålet, om en overdragelse af en ejerlejlighed fra far til datter er ugyldig i henhold til aftalelovens § 31, § 33 og/eller §
2. Sagsøgers, påstand er, at Sagsøgte, til sagsøgeren skal betale kr. 1.867.500,00 med tillæg af rente fra sagens anlæg den
3. december 2010 til betaling sker. Sagsøgtes påstand er frifindelse. Oplysningerne i sagen Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk.
4. Sagsøger, der havde 2 døtre, var ejer af en ejerlejlighed beliggende Adresse
5. I en periode omkring 1998 opholdt sagsøger sig ofte i Thailand. I april 2004 afgik sagsøgers ene datter ved døden. I den følgende periode på 18 måneder blev sagsøger ramt af 3 hjerneblødninger. I samme periode besluttede sagsøger at opdele ejerlejligheden i 2 ejerlejlighe-der og derefter frasælge lejligheden beliggende på
6. sal. Ibrugtagningstilla-delse blev meddelt den
7. september 2005, og matrikuleringen blev tinglyst den
8. oktober
9. I perioden
10. november-
11. december 2005 var sagsøger hospitalsindlagt efter sin tredje hjerneblødning. STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52 Side 2/5 I samme periode var
12. sals-lejligheden udbudt til salg for en kontantpris på 5,2 mio. kr. Den
13. januar 2006 blev sagsøger akut indlagt på Frederiksberg Hospital. I perioden efter udskrivningen den
14. januar 2006 og til den
15. marts 2006 opholdt sagsøger sig i Thailand. Der er under sagen dokumenteret thailandsk lægejournal for denne periode. Den
16. januar 2006 fremsendte sagsøger via sin bekendte Person pr. mail en hensigtserklæring, hvorefter han ønskede at sælge lejligheden på
17. sal til sagsøgte, der er sagsøgers anden datter, til den offentlige vurde-ringspris med fradrag af 15%. Det fremgår af erklæringen, at den offentlige vurdering som følge af opdelingen ikke ville foreligge før 2007, hvorfor den offentlige vurderingspris for underboens identiske lejlighed skulle lægges til grund ved handlen. Den
18. marts 2006 rejste sagsøger fra Thailand til Danmark. Den
19. marts 2006 underskrev parterne skøde på de i hensigserklæringen anførte økonomiske vilkår. Købsprisen udgjorde herefter 2.082.500,00, svarende til den offentlige vurderingspris af underboens lejlighed med fradrag af 15%. I hvert fald omkring den
20. maj 2006 afviste sagsøger, at der var indgået nogen handel. I oktober/november 2008 var der mailkorrespondance herom mellem sagsøgers daværende advokat og sagsøgte. Pr.
21. december 2010 videresolgte sagsøgte lejligheden for 3.950.000,00 kr. Sagsøger anlagde denne sag den
22. december
23. Retten har givet sagsøger advokatpålæg. Retslægerådet har til brug for sagen udtalt, at sagsøger havde en organisk hjernesygdom, epilepsisuspekte forandringer samt flere episoder med desorientering og hukommelsestab, at der i den beskrevne tilstand næppe ville være tvivl hos omkringværende personer om, at der er noget galt, men at der ikke er nogen lægelig vurdering af hans helbredstilstand fra udskrivningen den
24. januar -marts
25. Efter Retslægerådets opfattelse er der ikke sikre holde-punkter for at antage, at sagsøger befandt sig i den beskrevne eller en lignen-de tilstand i marts
26. Påstandsbeløbet fremkommer som differencen mellem sagsøgtes videresalgs-pris og den mellem parterne aftalte købspris. STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52 Side 3/5 Forklaringer Der er under hovedforhandlingen afgivet forklaring af parterne, Vidne 1 (sagsøgers bankrådgiver), advokat Vidne 2 (berigtigende advokat) og Vidne 3 (vitterlighedsvidne) Parternes synspunkter Parterne har under hovedforhandlingen uddybet anbringenderne anført i de respektive påstandsdokumenter, der er sålydende: Sagsøger: Til støtte for påstanden gøres det gældende, at sagsøger helt klart var svækket fysisk såvel som psykisk på underskrifts tidspunktet, hvilket må have været sagsøgte bekendt, at det må have været klart for sagsøgte, at sagsøger efter 18 timers flyv ning fra Thailand var ude af stand til at vurdere, hvad det var, sagsøger skrev under på, at sagsøgte var fuldt opmærksom på, at sagsøger var diffus og forvirret, at sagsøgte havde overvejelser om, hvorvidt sagsøgte var i stand til at ad ministrere nøgler, kreditkort mv, at det må have været klart for sagsøgte, at sagsøger ikke havde noget ønske om at overdrage lejligheden til den meget lave pris til sagsøgte, at det ikke kan udledes af Retlægerådets udtalelse af
27. juni d.å., at sagsøger ikke kan have befundet sig i en sådan tilstand, så han ikke var bevidst om indholdet af - og konsekvenserne af - det skøde, han underskrev, at sagsøger havde udstykket den store lejlighed i to lejligheder med hen blik på at sælge den ene og bo i den anden, hvilket var baggrunden for, at lejligheden blev givet i kommission til en mægler, at sagsøgte, uagte at lejligheden var sat til salg ved en mægler i novem ber 2005, stod klar med et skøde, da sagsøger landede den
28. marts 2006, at sagsøger ingen intention - eller ønske - havde om at forære sin datter kr. 3.000.000 at sagsøger, som ikke havde nogen indkomst ud over sin penion, ikke havde råd til at forære sin datter kr. 3.000.000 at sagsøger som følge af 3 hjerneblødninger ikke har nogen arbejdsmæs STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52 Side 4/5 sig kapacitet, og således var afhængig af den fortjeneste, han ville ha ve kunnet opnå ved salg af den ene lejlighed, at sagsøger i forsørgelsesøjemed havde behov for de midler, der ville væ re tilvejebragt gennem salget af lejligheden til
29. mand, at sagsøger i dag bor med sin ægtefælle og lille datter i en lejlighed på 69 m2, at omstændighederne omkring underskrift af skødet og vitterlighedspå tegning af dette alt i alt forekommer usædvanlige, at der foreligger en meget atypisk hensigtserklæring og at sagsøger ved handelen ikke var repræsenteret af rådgiver (advokat). Videre gøres det gældende, at sagsøger, da det gik op for ham, at han havde solgt lejlighe-den til datteren, reagerede overfor sagsøgtes advokat, Advokatfirma, idet han gjor-de indsigelse mod handlen, da sagsøger af egen bank blev anmodet om underskrift på do-kumenter vedrørende indfrielse af lån i lejligheden. Sammenfattende gøres det gældende, at aftalen om overdragelse af lejligheden fra sagsø-ger til sagsøgte skal tilsidesættes, idet det ville stride mod almindelig hæderlighed og idet det ville være urimeligt og i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende, jf. §§ 33 og 36 i aftaleloven. Sagsøgte Det gøres gældende at sagsøger fuldt ud har været klar over, hvad han foretog sig, bekræftet ved Retslægerådets udtalelse, at sagsøger ved sin inkassation af gældsbrev udstedt ved ejendomshandlen ikke har gjort krav gældende eller fremsat bemærkninger til vilkårene for ejendomshandelen, at vilkårene for ejendomshandelen har været ganske normale, at prisen er udtryk for parternes aftale og at der er underskrevet hensigtserklæring, jf. bilag A. Rettens begrundelse og afgørelse Det må efter Retslægerådets udtalelse i sagen læges til grund, at det ikke med sikkerhed kan antages, at sagsøger ved skødets underskrift havde personlige vanskeligheder, manglede indsigt, eller at sagsøgte i øvrigt på dette tidspunkt befandt sig i en tilstand, der gjorde, at det ville være stridende mod almindelig hæderlighed at gøre aftalen gældende. Parternes aftale kan herefter ikke tilsidesættes efter aftalelovens §§ 31 og
30. Uanset det må antages, at den aftalte købspris lå noget under ejerlejlighedens handelsværdi, er ejendomsoverdragelser til den offentlige vurderingspris med STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52 Side 5/5 fradrag af 15 % et ikke usædvanlige i handler mellem familiemedlemmer ind-byrdes. Sagøger havde allerede den
31. februar 2006 underskrevet en hen-sigtserklæring, hvis økonomiske forudsætninger svarede til de økonomiske vilkår i parternes handel. Det kan efter bevisførelsen ikke lægges til grund, at sagsøger alene som følge af flyrejsen fra Thailand ikke var klar over, at han ved sin underskrift på skødet overdrog lejligheden til sin datter. Den retsan-mærkning om eksisterende panthæftelse, som skødet fik ved tinglysningen, blev slettet den
32. september 2006 som følge af købesummens anvendelse til indfrielse af den tidligere prioritetsgæld, og det er ikke dokumenteret at sag-søger efter dette tidspunkt og i perioden frem til oktober/november 2008 har gjort indsigelse mod handlen. Under de nævne omstændigheder finder retten ikke, at det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre aftalen gældende, hverken når der tages hensyn til forholdene på underskriftstidspunktet eller senere indtrufne omstændigheder. Parternes aftale kan herefter heller ikke tilsidesættes efter aftalelovens §§
33. Herefter tages sagsøgtes frifindelsespåstand til følge. Nedennævnte omkostningsbeløb er fastsat til dækning af sagsøgtes advokatudgifter. Thi kendes for ret: Sagsøgte frifindes. I sagsomkostninger betaler Sagsøger, inden 14 dage til sagsøgte kr. 70.000,00, der forrentes i henhold til rentelovens § 8a. Dommer STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52