ECLI:DK:BOR:2022:BS0000004291 Sag om anerkendelse af ophævelse af lejemål samt om udlejers udbedring af el-vandvarmer mv.

RETTEN PÅ BORNHOLM DOM afsagt den

1. juni 2020 Sag BS-27119/2019-BOR Udlejer (advokat Peter Paldan Sørensen) mod Lejer 1 (advokat Rikke Solberg Bruun) og Lejer 2 (advokat Rikke Solberg Bruun) Denne afgørelse er truffet af Dommer og lægdommerne Boligdommer 1 og Boligdommer
2. Sagens baggrund og parternes påstande Sagen er anlagt den
3. juni
4. Sagen vedrører mangler ved et lejemål, lovligheden af en ophævelse efter lejelovens § 93, stk. 1, og et krav om erstatning. Sagsøgeren, Udlejer, har fremsat følgende påstande: ”Der nedlægges påstand om, at sagsøgeren ikke skal foretage udbedring af elvandvarmer, ikke foretage retablering af varmekilde, ikke foretage udbedring af skotrender og ikke foretage retablering af afløb/kloak fra vaskerummet. (Udbedring af tagrender, vinduer, døre og garagetag er foretaget). 2 Der nedlægges endvidere påstand om, at lejemålet ophæves i medfør af leje-lovens § 93 e subsidiært § 93 m, hvorfor de sagsøgte tilpligtes at fraflytte lejemå-let 14 dage efter dommens afsigelse, da de sagsøgte har vanrøgtet det lejede (ødelagt varmesystemet). Der nedlægges påstand om, at de sagsøgte skal erstatte de udgifter, der er forbundet med retablering af varmesystemet. (Disse udgifter kan først opgøres i forbindelse med en faktisk retablering).” De sagsøgte, Lejer 2 og Lejer 1, har fremsat følgende påstande: ”Sagsøger tilpligtes at anerkende Huslejenævnets afgørelse af
5. maj
6. Frifindelse for så vidt angår ophævelsespåstanden. Frifindelse for så vidt angår erstatningspåstanden.” Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a. Oplysningerne i sagen Det fremgår af sagen, at Lejer 1 og Lejer 2 erhvervede ejendom-men Adresse i By 2 i november 1981, og at Udlejer på en tvangsauktion den Dato 2015 erhvervede ejendommen. Lejer 1 og Lejer 2 blev boede på ejendommen, nu som lejere, idet lejeforholdet dog først blev formaliseret ved lejekontrakt underskrevet den
7. oktober 2017 af Lejer 1 og Lejer 2, og den
8. december 2017 af Udlejer. Uenigheder om lejemålets stand og omfanget af udlejers og lejernes forpligtel-ser til vedligehold af lejemålet førte i april 2019 til, at Danske Lejere på vegne af Lejer 1 og Lejer 2 indbragte en sag for Huslejenævnet. Husleje-nævnet afgjorde den
9. maj 2019, at Udlejer skulle foretage et antal udbedringsarbejder i lejemålet, herunder reetablering af ejendommens var-mekilde. Der er enighed om, at Udlejer efterfølgende har udført vis-se af udbedringsarbejderne, og at Udlejer ikke har udbedret forhol-dene omkring ejendommens forsyning af varme og varmt vand. Udlejer har begrundet den manglende opfyldelse af Huslejenævnets afgørelse vedrørende varmeforsyningen med, at varmekilderne er blevet ødelagt af Lejer 1 og Lejer 2, og dette er baggrunden for påstandene vedrøren-de ophævelse af lejemålet og erstatning. Der fremgår af sagen, at Udlejer allerede den
10. november 2018 ophævede lejemålet og anmodede foged-retten om at udsætte Lejer 1 og Lejer 2 af lejemålet, men at fo- 3 gedretten ved kendelse af
11. december 2018 afviste sagen og henviste Udlejer til at anlægge sag ved boligretten. Sagen er forberedt og hovedforhandlet sammen med BS-29104/2019-BOR, der blev anlagt den
12. juli 2019, og hvori Udlejer over for Lejer 1 og Lejer 2 har fremsat påstand om at Lejer 1 og Lejer 2 skal fraflytte lejemålet, idet han selv ønsker at benytte det lejede. Lejer 1 og Lejer 2's påstand og synspunkter over for Udlejers på-stand om, at de skal erstatte de udgifter, der er forbundet med retablering af varmesystemet er fejlagtigt anført i påstandsdokumentet i BS29104/2019-BOR. De under hovedforhandlingen afgivne forklaringer er gengivet fuldt ud i begge domme. Forklaringer Udlejer har forklaret, at han er født og opvokset på Bornholm. Han flyttede fra øen som 20-årig og uddannede sig til bygningskonstruktør. Han ar-bejder som rådgivende ingeniør. Lejer 1 er hans mors kusine. En dag modtog han et brev om, at Lejer 2 og Lejer 1 ejendom røg på tvangsauk-tion, og han spurgte ind til, hvad det drejede sig om. Da han modtog salgsop-stillingen kunne han se, at der ikke var nogen varmeinstallation på ejendom-men. Han mødte op hos Lejer 2 og Lejer 1's advokat, Advokat, og til-bød at hjælpe Lejer 2 og Lejer 1 i to år, hvorefter de skulle købe ejendommen til-bage eller finde en anden løsning. Det var Lejer 2 og Lejer 1, som foreslog, at der blev lavet en tidsbegrænset lejekontrakt, og at de skulle betale 6.000 kr. om må-neden i husleje. Det accepterede han. Han blev højstbydende på auktionen den Dato 2015 og overtog ejendommen. Derefter opstod problemerne, for iføl-ge Advokat ville Lejer 2 og Lejer 1 have, at der også blev indgået en tilbagekøbsaftale, hvoraf fremgik, at den leje, som de havde betalt, skulle fra-trækkes i købesummen. Advokat rådede dem alle til at få lejekon-trakten på plads før tilbagekøbsaftalen, men Lejer 2 og Lejer 1 ville have vilkåre-ne for deres tilbagekøb på plads, før de underskrev en lejekontrakt. Grunden til, at lejekontrakten endte med ikke at blive en tidsbegrænset lejekontrakt, var, at man ikke kunne indgå en tidsbegrænset lejekontrakt, når der var gået mere end to år. Det var hele tiden meningen, at Lejer 2 og Lejer 1 skulle betale et deposi-tum og forudbetalt leje, og han har bedt om betaling siden januar
13. Huset i By 1 var hans fars barndomshjem, og han fik tilladelse til at overtage huset uden bopælspligt. Han har ikke forespurgt kommunen, om han kan bo i huset, men det regner han da med, at han ville få lov til. I maj 2018 fik han konstateret en kræftsvulst i hjernen, og han var i de følgende 19 måneder i kemoterapi. Behandlingen blev afsluttet i december
14. Han har af lægerne fået at vide, at han ikke vil kunne genoptage sit arbejde i fuldt omfang, og han arbejder da og-så kun 12 timer om ugen. 4 Han satte i april 2019 sit hus i By 3 til salg ved RobinHus. Det skyldtes, at han ikke har råd til at blive boende, og at han er blevet rådet til at trække sig til-bage og skabe sig et nyt liv. Det er korrekt, at huset er sat til salg som et såkaldt skuffesalg, men RobinHus har et køberkartotek, og ejendomsmægleren er in-strueret om, at huset kan handles. Der er for nylig indgået en ny formidlingsaf-tale med en nedsat salgspris på huset. Han ved, at salgsopstillingen er sendt til interesserede kunder, og at der har været tre fremvisninger. Det er ikke menin-gen, at han skal fortsætte med sit arbejde, og det er nogle forsikringsforhold som gør, at han stadig er tilknyttet firmaet. Han ønsker ikke at give oplysninger om sin privatøkonomi. Han vil anslå, at Adresse er knap 400.000 kr. værd, for huset er i virkelig dårlig stand. Det var på et møde den
15. november 2017 vedrørende lejekontrakten, at Lejer 2 fortalte, at termostaten i el-vandvarmeren var gået i stykker. Forsikringsselskabet afviste at dække skaden, fordi lejeren selv havde haft håndværkere til at foretage reparationen, og det orienterede han straks Lejer 2 om. Han er enig i, at det er udlejers ansvar at vedligeholde vandvar-meren, men en lejer skal selvfølgelig kontakte sin udlejer, hvis det fosser ud med kogende vand fra apparatet. Lejeren må også slukke for apparatet, men han skal ikke agere ejer og tilkalde håndværker. Hovedkilden til varme og varmt vand i ejendommen er oliefyret. På et tidspunkt fik han mails fra Lejer 2 om, at de ikke havde varmt vand. Han har opfyldt punkterne 3 – 6 af de punk-ter, som Huslejenævnet har krævet udbedret i nævnets afgørelse af
16. maj 2019, og Grundejernes Investeringsfond har efter en besigtigelse den
17. oktober 2019 godkendt arbejderne. Det var VVS-installatør Vidne, som fortalte, at oliefyret ikke var i orden. Han havde bestilt Vidne til at udføre det årlige efter-syn, som fandt sted den
18. oktober
19. Han havde 14 dage forinden sendt en mail til Lejer 2 og Lejer 1 om, at der i en varslingsperiode fra den
20. –
21. oktober 2018 skulle udføres arbejder på ejendommen. Det drejede sig om arbejder på skorstenen, taget og tagrenderne, og så skulle fyret serviceres. Han og hans far var også på ejendommen den
22. ok-tober 2018 for at beskære beplantningen. Lejer 2 og Lejer 1 var hjemme. Vidne gik i gang i fyrrummet, og kom ud for fortalte, at fyret var tømt for vand, og at han var nødt til at udskifte nogle rør og en termostat. Hans far kørte efter noget die-sel, så de kunne prøvekøre fyret, og da de fik det i gang, væltede det ud med vand. Vidne sagde, at han skulle få fat i Lejer
23. Vidne fortalte Lejer 2, at fyret var frostsprængt, og at det ikke kunne repareres. Lejer 2 fortalte den dag, at de i perioder tappede vandet af fyret. Vidne fortalte, at han ville se, om han havde et andet fyr, som den
24. oktober 2018 kunne stilles op som en midlertidig løsning. Lejer 2 fortalte, at fyret havde kørt den
25. oktober
26. Lejer 2 sagde, at han ville fylde olie på fyret den
27. november 2018, hvor de igen havde de råd til det. Vidne og en ansat kom med det midlertidige fyr den
28. oktober 2018 og tog det gamle fyr med sig. De behandlede ikke det gamle fyr hårdhændet. Der var ikke opsat frostvag-ter i fyrrummet den
29. oktober 2018, og frostvagterne var der heller ikke den
30. november 2018, da han og Vidne fjernede det midlertidige fyr. De fjernede det 5 midlertidige fyr, fordi Lejer 2 ikke som lovet havde fyldt olie på, og så kunne de ikke komme videre og måtte afslutte sagen. Vidne havde fortalt Lejer 2, at de var nødt til at trykprøve det midlertidige fyr i forbindelse med installationen. Grun-den til, at fyret alene var en midlertidig løsning, var, at det jo ikke var udlejer, der havde frostsprængt det gamle fyr. Desuden var økonomien på ejendommen ikke til et oliefyr. Det var ham, som i årene 2015 – 2017 købte olie til Lejer 2 og Lejer 1, som så betalte afdrag til ham. Det er korrekt, at han de
31. november 2018 ophævede lejemålet med henvisning til, at Lejer 2 og Lejer 1 havde ødelagt fyret. Fotografierne i ekstraktens side 48 og 49 tog han og Vidne den
32. november 2018, og fotografiet i ekstraktens side 50 tog han den
33. januar
34. Det er først på det sidstnævnte fotografi, at der ses en frostvagt. Lejer 2 har forklaret, at han er uddannet maskiningeniør og at han i 20 år havde ansættelse på Teknologisk Institut. Det var under denne ansættelse, at han flyttede til Bornholm. Derefter etablerede han og Lejer 1 en rådgivende ingeniørvirksomhed, hvor de blandt andet arbejdede med kvalitetsstyring. Han etablerede også Udeladt pga. personhenførbare oplysninger. Efter konkursen fortsatte han med at arbejde som ingeniør, indtil han den
35. maj 2017 gik på pen-sion. Det er ikke reelt, når Udlejer siger, at han vil flytte ind på ejen-dommen. Ejendommen er på 400 m2, og grunden er på 10 ha. Udlejer kan som følge af sin sygdom ikke vedligeholde ejendommen, som de har gjort. Udlejer vil blot score kassen ved at sælge ejendommen og slippe for at have noget med le-jere at gøre. Den offentlige ejendomsvurdering er 1.4 mio. kr., og det kan ejen-dommen også sælges for. Ejendommen i By 1 ligger til gengæld centralt og er bedre egnet som bolig for Udlejer. Adresse har været hans og Lejer 1's hjem siden
36. Da de overtog ejendommen, lå den på en brakmark. De har be-plantet hele ejendommen og med tiden fået et rigt dyreliv som følge heraf. Des-uden har de både hun og kat. De lever af deres folkepensioner, for pensionerne, som blev tegnet i forbindelse med deres ansættelser, forsvandt i forbindelse med tvangsauktionen. Han kan ikke genkende det, som Udlejer fortæller med, at han ville hjælpe dem i to år. Planen var, at de skulle købe huset tilbage, hvis de fik gældssanering. De har to gange forsøgt at få gældssanering, men begge gan-ge er det blevet afslået, fordi de ikke har et tilstrækkeligt økonomisk råderum. Der var aldrig tale om, at de skulle betale et depositum og forudbetalt leje. Pludselig fremgik de to ting af udkastet til lejekontrakten. Selvom de gjorde indsigelser, var de tvunget til at skrive under, for Udlejer truede med at smide dem ud. Der blev aftalt en afdragsordning, for de kunne ikke betale beløbene ad én gang. El-vandvarmeren gik i stykker den
37. november
38. De tændte for vandet i badeværelset og konstaterede, at der kun kom koldt vand ud af hanen. Fyrrum-met var til gengæld fyldt med damp, og vandet fossede ud af el-vandvarmeren. Han lukkede for alt vand og kontaktede en VVS-installatør, som han bad lave en midlertidig løsning, så de igen havde vand i huset. De fik dog kun koldt 6 vand. Installatøren konstaterede, at termostaten var stået af. Den efterfølgende dag for talte han Udlejer, hvad der var sket. Han bad flere gange Udlejer kontakte sin forsikring og få el-vandvarmeren repareret, men Udlejer vendte aldrig tilba-ge. I tiden indtil den
39. oktober 2018, hvor oliefyret blev skiftet ud med et an-det, havde de i perioder klaret sig med ejendommens tre store brændeovne. Der er en masse træ på ejendommen, og brændeovnene kunne opvarme ejendom-men. Elvandvarmeren forsynede ejendommen med varmt vand i hanerne og i bruseren. De fyldte kun olie på fyret og tændte det, når det blev rigtig koldt i vejret. Når de løb tør for olie, slukkede han fyret og tappede vandet af anlæg-get. Frostvagterne i fyrrummet var placeret under vinduerne, men han flyttede dem hen ved rørinstallationerne, da det nye fyr blev fjernet. Samtidig satte han en træplade foran et stort hul ind til skorstenen, som var blevet slået i forbindel-se med, at fyret var blevet fjernet. Han havde aldrig problemer med at starte fy-ret. Når han fyldte vand på, sørgede han for at lufte ventilerne i radiatorerne. Den
40. oktober 2018 ville han fylde vand på fyret, fordi Udlejer havde meddelt, at han ville komme med en VVS’er og trykprøve anlægget. Han aftalte med Lejer 1, at hun skulle stå ved fyret, mens han gik op på stuehusets loft for at un-dersøge, om rørene var tætte. Det silede fra en kobberrørsamling, og han sagde til Lejer 1, at hun skulle lukke for vandet med det samme. Da han ikke havde remedierne til at reparere røret, gik han ned i fyrrummet og tappede vandet af fyret igen. Han gjorde helt, som han plejede at gøre, og der var ingen utætheder i eller ved kedlen. Nogle dage senere loddede han kobberrøret. Det var ikke no-get, han orienterede Udlejer om. Fyret blev efterset den
41. oktober
42. Vidne spurgte, hvor han fyldte vand på anlægget, og han viste Vidne den ventil, som han plejede at dreje på. Han fik ikke den dag at vide, at der var noget galt med fyret. Den
43. oktober 2018 var han og Lejer 1 ikke hjemme, for Lejer 1 skulle opereres i øjnene. Da de kom hjem om aftenen, konstaterede de, at fyret var væk. Han sendte en meget hidsig mail til Udlejer og spurgte, hvad Udlejer havde gang i, sådan at fjerne fyret som en tyv om natten. Udlejer svarede ikke. Han meddelte Udlejer, at han ikke ville fylde olie på det fyr, der var stillet i stedet, før han vidste, om fyret havde samme fornuftige forbrug som det gamle fyr. Han havde lovet, at han ville fyl-de olie på den
44. november
45. Det nye fyr blev også fjernet en dag, hvor de ikke var hjemme. Han kontaktede Udlejer men kan ikke huske, om han fik en re-aktion. Den
46. januar 2019 blev der sat en gasvandvarmer op i badeværelset, så de havde varmt vand i bruseren. Den dag i dag er det det eneste sted, de har varmt vand. Ved en besigtigelse af ejendommen den
47. maj 2019 sagde advo-kat Peter Paldan Sørensen, at han skulle køre med hen og deltage i et syn af oliefyret. Det ville han ikke, for han var slet ikke forberedt på det. Så dukkede et fotografi fra Virksomhed ApS op med et stort hul i fyret. Da han så hullet under skønsforretningen, så det ud som, at der var gjort vold på fyret. Der var gløde-skaller på fotografiet fra Virksomhed ApS, og glødeskallerne var væk på skøns-mandens fotografier. Han har selv i 8 år fungeret som skønsmand for Østre 7 Landsret, og han har aldrig besigtiget noget, som ikke befandt sig på åstedet. Fyrrummet er 12,2 m2 stort. Han satte frostvagterne op for at holde fyrrummet frostfrit. Frostvagterne lover at holde for eksempel lofter og garager på op til 32 m2 frostfrie, og der har da heller ikke været frostgrader i fyrrummet. Lejer 1 har forklaret, at hun er uddannet bygningsingeniør, og at hun kom til Bornholm i forbindelse med sin ansættelse på Teknologisk Institut. Det var et generelt problem, at Udlejer kom uanmeldt på ejendom-men. I weekenderne kom han og arbejdede på grunden. Huslejekontrakten kom til at indeholde elementer, som ikke var aftalt. Det drejede sig om depositum og forudbetalt leje. Udlejer købte ejendommen for at hjælpe dem, og han sagde i den forbindelse, at han blot skulle have dækket de udgifter, han havde haft ved at hjælpe dem. Selvom de insisterede på, at der ikke havde været tale om, at de skulle betale et depositum og forudbetalt leje, krævede Udlejer, at det skulle med i lejekontrakten, og de har sort på hvidt, at de ville blive opsagt, hvis de ik-ke underskrev lejekontrakten. Det var i den forbindelse, at de meldte sig ind i foreningen Danske Lejere. Hun fører dagbog, og hun har udfærdiget det i sagen fremlagte bilag ”Fakta omkring oliefyr” ud fra sine dagbogsnotater. Udlejer har udbedret nogle af de mangler, som de ønskede udbedret, for eksempel skotren-derne. Det er ikke alle tagrender, der er blevet repareret, og tagrenden på udhu-set har Udlejer blot fjernet, hvilket er meget generende. Vandvarmeren gik i stykker den
48. november 2017, og først den
49. januar 2019 kom Udlejer med en ny. I perioden
50. november 2017 -
51. februar 2018 havde de slet ikke varmt vand på ejendommen. Når de skulle bruge varmt vand, brugte de el-kedlen, og de fik lov at bade hos hendes kusine. Alt, hvad der har med ejendommens vand- og varmeinstallationer at gøre, er Lejer 2's bord. Det eneste, hun har hjulpet med, var at lukke for vandet, da Lejer 2 var oppe på loftet for at finde ud af, om der var utætheder på systemet. Adresse har været hendes og Lejer 2's hjem i snart 40 år. De elsker deres plet og det mangfoldige dyreliv på ejendommen. Hun tror ikke på, at Udlejer vil bo på ejendommen. Det drejer sig for ham kun om at få fred til at lave det, han ønsker på grunden, og derefter sælge ejendom-men med fortjeneste. Hun ved, at han elsker sin farmors hus i By 1, så han kan da lige så godt bo der, hvis han vil flytte til øen. Skønsmand har forklaret, at han vurdering var, at skaden i kedlen enten havde været udsat for frostpåvirkning eller vandslag. Sidstnævnte kan ske ved enhver form for brat hindring af strømforholdene, for eksempel hvis en ventil lukkes for brat, eller hvis pumpen kobler ind eller ud. Vandslaget vil brede sig gennem rørsystemer og køre frem og tilbage, indtil det dør ud. Sik-kerhedsventilerne var på 3 bar, og kedlens maksimale tryk er 6 bar. Han konsta-terede ikke, om ventilerne var defekte, men ingen af dem var slået fra. Frosts-prængninger kan opstå på flere måder. De kunne i dette tilfælde skyldes kolde vindnedslag fra skorstenen, som var muret og uden skorstenskerne. Da anlæg-get ikke havde været i drift i perioder, hvor det var temmelig koldt udenfor, har 8 der været stillestående vand i rørsystemet. Det er hans teori, at en frostspræng-ning vil opstå, hvor vandmængden er mindst. Det er den i vandkammeret, og det var også der, hvor deformationen blev konstateret. Det er rigtig svært at tappe vandet af anlægget, og der vil ofte være vand tilbage i vandkammeret. Dertil kommer, at der sagtens kan komme luft i anlægget, når man tapper van-det af, og luft er farlig, da luft hindre cirkulation, når anlægget igen fyldes med vand. Han fik oplyst, at der i fyrrummet var opsat to el-varmelegemer på hver 200 watt, hvilket ikke er tilstrækkeligt til at holde rummet frostfrit. Det ville kræve i alt 1.000 – 1.500 watt. Skaden på kedlen ville ikke se ud som den gjorde, såfremt der var slået på den. I så fald ville der have været revnedannelser i jer-net, ligesom pladeinddækningen og isoleringsmaterialet uden om kedlen ikke ville være intakt. Skaden er helt klart opstået som følge af noget, der er kommet indefra og ud. Glødeskaller kan for eksempel være svejserester. Han konstatere-de ikke sådanne ved gennemgang af kedlen, og det ”fnulder” , der ses på foto-grafiet af kedelstykket, kan være afslag i forbindelse med afskydningen. Brudfladen var meget interessant, og han umiddelbare indtryk var, at det næ-sten måtte være planlagt, at skaden på kedlen skulle ske, hvor den skete. Den geometriske udformning af bruddet svarer imidlertid til, at en isklump har lig-get lige bag. Det rene afslag kunne indikere, at der var en støbefejl i legeringen netop det sted på kedlen. En eventuel støbefejl kan dog i sig selv ikke forårsage bruddet, men det kan være en medvirkende årsag. Rørledningen, der ses på fo-tografiet nederst til højre i ekstraktens side 32 er en koldtvandsledning. Vandet i kedlen vil så afgjort fryse før vandet i ledningen. Det skyldes, at vandet i ked-len var stillestående og at kedlens rørvægge er tyndere end ledningens rørvæg. Hans teori om, at skaden skyldes en frostsprængning forudsætter, at der var vand i kedlen. Det er absolut en mulighed, at kold vind er slået ned i kedlen gennem skorstenen. Som han konkluderede i sit svar på skønstemaets spørgs-mål 2, så er det vanskeligt at afgøre, hvad der udløste overtrykket i kedlen, som efter hans opfattelse medførte afskydningen af et stykke af kedlen. Såfremt det skete i forbindelse med VVSinstallatørens forsøg på at sætte vand på anlægget, forudsætter det, at der har været en deformation i vandkammerets væg og at vandkammeret var blokeret af for eksempel is. Det skyldes, at kedlen fra fabrik-ken bliver trykprøvet ved 6 bar, og det tryk, som VVS-installatøren sætter på er formentlig 3 – 3½ bar. Hans besvarelse af skønstemaets spørgsmål IA og IB var nok baseret på udtalelsen fra VVS-installatøren om, at det ikke var lykkedes at fylde vand på kedlen, inden den blev demonteret. De anslåede 70.000 kr. ekskl. moms er til dækning af udgifterne til etablering af et nyt kedelanlæg i fyrrum-met. Udgifterne til at erstatte det, som er fjernet, vil han anslå til 35.000 kr. eks-kl. moms. I dette beløb er der ikke medtaget udgifter til forbedringer. Man må dog ikke overse, at der bør etableres en ordentlig friskluftsventil, ligesom rum-met skal sikres mod frost ved opsætning af radiatorer. 9 Vidne har forklaret, at han er autoriseret VVS-installatør. Han var på ejendommen Adresse i By 2 den
52. oktober 2018 for at udføre al-mindeligt oliefyrseftersyn og -service. Han var rekvireret af Udlejer. Foruden Udlejer var dennes far og Lejer 2 på ejendommen. De talte lidt sammen, og så gik han i gang. Lejer 2 var ganske kort tid i fyr-rummet, da vidnet skulle til at gå i gang. Han konstaterede, at der manglede olie i tanken, og Udlejers far kørte efter en dunk olie. I mellemtiden skiftede han filter og dyser og rengjorde det hele, hvorefter han samlede det igen. Da der var kommet olie i tanken, og han skulle til at starte fyret, konstate-rede han, at der ikke var vand på anlægget. Hanen på fyret var åben. Han satte en slange fra fyret hen til en vandhane og fyldte langsomt vand på fyret. Der begyndte at løbe vand ud flere steder bag på kedlen, og han måtte skære et rør over og svejsede det sammen igen. Derefter fyldte han mere vand på, og denne gang løb der vand ud i vaskehuset. Det viste sig at skyldes en frostsprængt ra-diatorventil. Han skiftede ventilen og fyldte derefter mere vand på fyret. Denne gang løb der vand ud af kedlen. Det så ikke godt ud, og han valgte at stoppe med at fylde vand på. Vandværkstrykket er 3 -4 bar, og sikkerhedsventilen ud-løses ved 2½ bar. Ventilen blev ikke udløst, og det blev sikkerhedsventilen over kedlen heller ikke. Det var tydeligt, at utæthederne skyldtes frostsprængninger. Han så ingen frostvagter i fyrrummet. Han så sig ellers omkring i rummet, for han husker vinduerne og at han registrerede, at rummet var dårligt isoleret. Den
53. oktober 2018 installerede han et andet fyr på ejendommen. Det blev sat op som en midlertidig løsning, så Lejer 1 og Lejer 2 kunne få noget varme. Som det udviklede sig, ville Lejer 2 ikke have fyret. Som han husker det, bad Lejer 2 dem allerede samme dag fjerne fyret, men han fjer-nede det først 2 dage senere. Det er muligt, at der gik længere tid, før han fjer-nede det midlertidige fyr, men det hele blev i hvert fald stoppet, og så fjernede de på et tidspunkt fyret. Det var Udlejer, som fortalte, at Lejer 2 ikke ville have fyret. Det oprindelige fyr fra ejendommen blev sat på vidnets værksted, for Udlejer ville have, at det skulle gemmes på et opvar-met værksted. Efter 14 dage pillede han isolationen af for at finde ud af, hvad der var galt med fyret. Han har ikke på noget tidspunkt tabt kedlen eller slået på den. Deformationen i kedlen kan heller ikke påføres på den måde. Parternes synspunkter Udlejer har i sit påstandsdokument anført følgende: ”Det blev i oktober 2018 af sagsøgerens VVS’er konstateret, at kedlen var utæt og ikke i funktion på dette tidspunkt. De sagsøgte har selv forestået opvarmning af ejendommen, og det må på baggrund af bilag fra YX Danmark A/S konstateres, at sidste leve-ring af fyringsolie skete
54. januar
55. 10 Der vil under sagen ved parts- og vidneforklaring blive erklæret, at det omhandlede hul på kedlen ikke er foretaget efter, at kedlen blev nedta-get, og det vil også blive erklæret, at hverken sagsøgeren eller VVS-manden har påført et hul efter bortfjernelsen fra lejemålet. Det er således alene de sagsøgte, der har foretaget fyring/ikke fyring, og det er ubestrideligt, at fyret/kedlen/varmeanlægget periodevis har væ-ret i ikke-funktion. Da det alene er de sagsøgte, der har haft adgang til ejendommen, gøres det gældende, at de sagsøgte ikke har løftet deres bevisbyrde for, at hul-let i kedlen skyldes andet end deres egne forhold – at kedlen ikke har været i funktion hele tiden. Det fremgår af skønsmandens besvarelse, at årsagen til hullet skyldes, at anlægget har været ude af drift, kombineret med lave udetemperatu-rer og eventuelt vandslag. Alle forhold, der skyldes de sagsøgtes for-hold. Det gøres således til støtte for den nedlagte påstand gældende, at de sagsøgte har ødelagt selve varmesystemet, og dette er at betegne som vanrøgt af lejemålet, jf. lejelovens § 93e subsidiært § 93l, hvorfor lejemålet ophæves. Til støtte for erstatningspåstanden gøres det gældende, at det er de sagsøgtes kulpøse forhold, der er årsag til, at varmesystemet er øde-lagt.” Lejer 2 og Lejer 1 har i deres påstandsdokument og i påstands-dokumentet i BS29104/2019-BOR anført følgende: ”… Det gøres gældende, at sagsøger skal foretage udbedring af el-vandvarmeren, da lejemålet indbefatter en el-vandvarmer, jf. lejekontraktens §
56. Det gøres gældende, at sagsøger skal foretage retablering af varmekil-de, som beskrevet i Huslejenævnets afgørelse, da det må lægges til grund, at sagsøger uden gyldig grund har fjernet et funktionsdygtigt oliefyr. Det bestrides således, at fyret ikke var funktionsdygtigt, da det uden grund og uanmeldt blev fjernet fra ejendommen den
57. oktober
58. 11 Det gøres gældende, at sagsøger i øvrigt skal foretage udbedring af de arbejder han er blevet pålagt af huslejenævnet, da disse arbejder påhvi-ler ham i henhold til lejekontrakten og lejeloven. Det gøres gældende, at de sagsøgte overholder deres forpligtelser som lejere og sagsøger har således ikke ført bevis for, at han er berettiget til at hæve lejemålet. Det gøres gældende, at fyret var funktionsdygtigt, da de sagsøgte senest tilså fyret, som var få dage før sagsøger uanmeldt fjernede fyret fra lejemålet den
59. oktober 2018, at de sagsøgte, som begge er uddannet ingeniører, selv har købt fyret i 2009 og derfor har indgående kendskab til fyret, at det har formodningen mod sig, at de sagsøgtes brug af fyret (hvor fyret typisk ikke er i brug, når der ikke er frostgrader), er årsag til hullet i kedlen, da de har benyttet denne praksis igennem mange år uden problemer (når fyret er slukket, er anlægget tømt for vand). Dette underbygges af, at fyret starter uden problemer den
60. marts 2018 efter der har været frostgrader, se skønsmandens tidslinje sidste i besvarelse af spørgsmål 2, at det har formodningen for sig, at hullet i kedlen ikke skyldes de sagsøgte, at sagsøger ikke har ført bevis for, at de sagsøgte er ansvarlige for det konstaterede hul på kedlen, at det af sagsøger rekvirerede syn og skøn er overflødig bevisførelse, da sagsøger uden de sagsøgtes vidende har fjernet fyret fra lejemå-let og dermed afskåret de sagsøgte for at føre bevis for, at fyret var funktionsdygtigt, da det blev fjernet, at det må lægges sagsøger til last, at han har fjernet fyret fra lejemålet og, at det har den konsekvens, at man dermed ikke kan udelukke, at skaden er sket efter fyret er fjernet. Dette underbygges af skønsmandens besvarelse af spørgsmål IA og IB, hvor skønsmanden ik-ke kan udelukket, at kedlen har været i brug andre steder efter fjernelsen fra lejemålet og heller ikke kan udelukke, at det konstatere-de hul er opstået efter fjernelsen fra lejemålet. Dette underbygges endvidere af skønsmandens besvarelse af spørgsmål 2 med hensyn til, hvornår hullet er opstået, hvor skønsmanden blandt andet sva-rer ".. Det er vanskeligt at svare konkret på hvornår hullet i kedlen er op- stået. Forskellige faktorer kan have haft indflydelse på hændelsesforløbet.. " Rekvirenten har forgæves forsøgt at få skønsmanden til at være mere præcis med hensyn til tidsfastsættelsen, hvilket skønsmanden afslår fra og i stedet for understreger, at ".. Den formodede frosts- 12 at at at prængning af kedlen kan udmærket have fundet sted på andre tidspunkter end skønsmanden har antydet.. " sagsøger i øvrigt ikke kan bruge skønsmandens besvarelser som dokumentation for, at de sagsøgte er ansvarlige for, at fyret ikke længere er funktionsdygtigt, da man med skønsmandens svar ikke med fornøden sikkerhed kan fastslå, hvad årsagen er til det konstaterede hul på kedlen. Følgende fremgår blandt andet af skønsmandens svar på spørgsmål 1 om årsagen til hullet i kedlen ".. Efter skønsmandens vurdering er der således indikationer som peger på en op-frysning i kedlens vandkammer med risiko for frostsprængning.. " og vi-dere ".. Skønsmanden er klar over at ovennævnte betragtninger er teoreti-ske, men betingelserne for et hændelsesforløb som beskrevet, er absolut til stede. Det er derfor skønsmandens vurdering at årsagen til deformation af kedlen skyldes en kombination af anlæg ude afdrift, lave udetemperaturer og et evt. vandslag.. " Dette skal sammenholdes med skønsmandens øvrige besvarelse, herunder besvarelsen af spørgsmål 2, hvor føl-gende står anført: ".. Ligeledes kan det heller ikke udelukkes at vvs-in-stallatørens forsøg på at påsætte vand på anlægget, har udløst det overtryk som slår hul i vandkammeret.. ", det bestrides, at det koster 72.000 kr. at få leveret og monteret et nyt fyr til erstatning for det, som sagsøger uberettiget fjernede fra lejemålet, jf. skønsmandens besvarelse, sagsøger under alle omstændigheder er forpligtet til selv at sørge for at få leveret og monteret et nyt fyr til erstatning for det, som han uberettiget fjernede fra lejemålet, da han ikke kan bevise, at de sagsøgte er ansvarlige for det konstaterede hul i kedlen.” Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen. Lejer 1 og Lejer 2's synspunkter i forhold til påstanden om erstatning har alene vedrørt erstatningspligten, da Udlejer ikke har påstået sig tilkendt et bestemt beløb. Rettens begrundelse og resultat Huslejenævnet har ved afgørelse af
61. maj 2019 bestemt, at Udlejer skulle udføre et antal reparationsarbejder på ejendommen Adresse i By 2, og der er enighed om, at en del af arbejderne er udført. Udlejer har da også under sagen alene afvist at opfylde Huslejenævnets afgørelse for så vidt angår de reparationsarbejder, som angår ejendommens forsyning af varme og varmt vand, og to mindre forhold, som ifølge Udlejer var til stede ved hans overtagelse af ejendommen og var accepteret af Lejer 1 og Lejer
62. Udlejers begrundelse for ikke at ville udfø-re de reparationsarbejder, som angår ejendommens forsyning af varme og varmt vand, og for påstanden om ophævelse af lejemålet og om erstatning, er, 13 at Lejer 1 og Lejer 2 har vanrøgtet lejemålet, herunder ved at ødelægge varmesystemet. Forpligtelsen til at sikre, at lejemålet stedse kan forsynes med varme og varmt vand påhviler Udlejer, og han er som ejer forpligtet til at vedligehol-de ejendommens varmekilder og til at udbedre eventuelle skader på disse. Hvorvidt udgifterne til en udbedring af skader kan kræves betalt af Lejer 1 og Lejer 2 vil afhænge af, om skaderne kan tilskrives Lejer 1 og Lejer 2 som culpøse. Den under sagen indhentede skønser-klæring vedrørende ejendommens oliefyr har fastslået, at der på et tidspunkt er opstået en kraftig deformation i kedlens støbte mellemelement. Ifølge skøns-manden ”er der indikationer som peger på en opfrysning i kedlens vandkammer med risiko for frostsprængning. ”, og skønsmanden vurderer, ”… at årsagen til deforma-tionen skyldes en kombination af anlæg ude af drift, lave udetemperaturer og et evt. vandslag. ” Retten finder ikke, at Udlejer har godtgjort, at skaden på oliefyret er forårsaget af Lejer 1 og Lejer 2's culpøse forhold – og dette uan-set, om Lejer 2's periodevise tømning af vandtanken i forbindelse med, at han slukkede fyret, har været en medvirkende årsag til skaden. Det er endvide-re ikke godtgjort, at skaden på ejendommens el-vandvarmer kan tilskrives Lejer 1 og Lejer 2's culpøse forhold. Der er på denne baggrund de-sto mindre grundlag for at fastslå, at Lejer 1 og Lejer 2 har van-røgtet det lejede, eller at de i øvrigt har misligholdt deres forpligtelser på en så-dan måde, at deres fjernelse er påkrævet. Som følge heraf frifindes Lejer 1 og Lejer 2 for påstanden om erstatning og om ophævelse af leje-målet. Herefter, og da Udlejer ikke har godtgjort, at det som følge af forhold hos Lejer 1 og Lejer 2 eller af anden grund ikke kan på-lægges ham at udføre de øvrige reparationsarbejder, som fremgår af Husleje-nævnets afgørelse og som endnu ikke er udført, tages Lejer 1 og Lejer 2's påstand om, at Udlejer skal anerkende Huslejenævnets afgørelse af
63. maj 2019, ligeledes til følge. Sagsomkostningerne er efter sagens værdi og forløb, herunder at der har været afholdt syn og skøn, og at sagen er blevet hovedforhandlet sammen med BS29104/2019-BOR, fastsat til dækning af advokatudgift med 43.750 kr. Beløbet er inkl. moms, da Lejer 1 og Lejer 2 ikke er momsregistreret. THI KENDES FOR RET: Sagsøgeren, Udlejer, tilpligtes at anerkende Huslejenævnets afgørel-se af
64. maj
65. 14 De sagsøgte, Lejer 1 og Lejer 2, frifindes for påstanden om op-hævelse af lejemålet Adresse, By
66. Lejer 1 og Lejer 2 frifindes for påstanden om, at de skal erstatte de udgifter, der er forbundet med retablering af varmesystemet. Udlejer skal til Lejer 1 og Lejer 2 betale sagsomkost-ninger med 43.750 kr. Sagsomkostningerne, som skal betales inden 14 dage, forrentes efter rente-lovens § 8 a.