← Danmark

ECLI:DK:HJR:2022:BS0000004782 Dom

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den

  1. november 2022 Sag BS-17078/2022-HJR (
  2. afdeling) Appellant 2, tidligere Appelindstævnte (advokat Christian Lund Agerbæk) mod Appelindstævnte 2, tidligere Appellant (advokat Mogens Olesen) I tidligere instanser er afsagt dom af Boligretten i Aalborg den
  3. september 2020 (BS-56957/2019-ALB) og af Vestre Landsrets
  4. afdeling den
  5. juni 2021 (BS38671/2020-VLR). I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Poul Dahl Jensen, Lars Hjortnæs, Kurt Rasmussen, Kristian Korfits Nielsen og Rikke Foersom. Sagen er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens §
  6. Påstande Appellant 2, tidligere Appelindstævnte, har påstået stadfæstelse af bolig-rettens dom med den ændring, at Appelindstævnte 2, tidligere Appellant, skal tilbagebetale 130.288,50 kr. med nærmere angivet procesrente. Appelindstævnte 2, tidligere Appellant har påstået stadfæstelse af landsrettens dom og frifindelse for påstanden om tilbagebetaling af yderligere beløb, subsidiært at forpagtnings-afgiften for perioden fra den
  7. november 2020 til den
  8. oktober 2021 fastsæt-tes til 242.785,30 kr. og for perioden fra den
  9. november 2021 til den
  10. oktober 2022 til 245.570,60 kr. / 2 Supplerende sagsfremstilling Forpagtningskontrakten af
  11. januar 1987 vedrørende Restauration i Aalborg blev indgået mellem Virksomhed A/S 1, som bortforpagter og Person 1 og Person 2 som forpagtere. Af kontraktens pkt. 4 fremgår bl.a.: ”Den årlige forpagtningsafgift skal udgøre 120.000,00 kr. skriver ethundredetotitusinde kroner. Forpagtningsafgiften betales månedsvis hver den 1.ste med kr. 10.000,00 – første gang den 1/11
  12. Den aftalte forpagtningsafgift reguleres hvert år pr. 1/11 efter det til enhver tid gældende reguleringspristal, således som dette opgøres samme år pr.
  13. juli, således at regulering finder sted [første gang] pr. 1/11 1987 på grundlag af reguleringspristallet pr.
  14. juli 1985 på 150,3.” Med virkning fra den
  15. september 1990 overdrog Person 1 og Person 2 forpagtningskontrakten til Person 3 og Person
  16. Efter at Person 4 var udtrådt af forpagtningskontrakten, overdrog Person 3 med overtagelse den
  17. marts 2003 Restauration til Person
  18. Af købekontrakten underskrevet den
  19. januar 2003 fremgår bl.a.: ”Lokaler: Den af overdragelsen omfattede virksomhed drives på forpagtningsba-sis med Virksomhed A/S 2 som bortforpagter og køber som ny forpagter, idet nærværende købsaftale i det hele er betinget af, at køber kan godkendes som ny forpagter af Restauration. Køber er gjort bekendt med forpagtningskontraktens vilkår, og at forpagtningsafgiften p.t. pr. måned udgør kr. 14.082,50, hvortil kommer fællesudgifter med p.t. kr. 1.518,50, pr. måned og a´conto varme p.t. kr. 900, pr. måned. Sælger har oplyst, at bortforpagter i.f.m. nærværende kontrakt har lovet at nedsætte forpagtningsafgiften til kr. 13.082,50 pr. måned, hvortil kommer fællesudgifter p.t. kr. 1.518,08 pr. måned og a´conto varme p.t. kr. 900, pr. måned.” Virksomhed A/S 2, der – som det fremgår af den nævnte købekon-trakt – var indtrådt som bortforpagter efter Virksomhed A/S 1, regule-rede forpagtningsafgiften over for Person 5 med virkning fra / 3 den
  20. november
  21. Af brev af
  22. oktober 2008 fra Virksomhed A/S 2 fremgår: ”Regulering af forpagtningsafgift for Adresse, 9000 Aalborg Ifølge forpagtningskontrakten pristalsreguleres forpagtningsafgiften en gang årligt med den procentvise stigning i reguleringspristallet. Stigningen beregnes af den til enhver tid gældende forpagtningsafgift. Forpagtningsafgiften forhøjes dog altid minimum %. Forhøjelsen træder i kraft den 01-11-2008 Gammelt pristal 115,1 A Nyt pristal 120,2 B Nugældende forpagtningsafgift kr. 172.419,36 årlig Ny forpagtningsafgift 172.419,36 x B : A eller minimum % forhøjelse kr. 180.059,14 årlig Forhøjelse kr. 7.639,78 årlig” Appellant 2, tidligere Appelindstævnte købte Restauration af Person 5 ved købekontrakt af
  23. februar
  24. Af ”Tillæg til forpagtningskon-trakt” underskrevet af Virksomhed A/S 2 på et udateret tidspunkt og af Appellant 2, tidligere Appelindstævnte og Person 5 den
  25. februar 2017 fremgår bl.a.: ”Tillæg til forpagtningskontrakt mellem Virksomhed A/S 1 nu Virksomhed A/S 2 og Person 1 og Person 2 dateret den
  26. januar 1987 Pr.
  27. november 2016 indtræder Appellant 2, tidligere Appelindstævnte i forpagt-ningsaftale vedrørende ovennævnte Restauration på de i kontrakten nævnte vilkår, dog med følgende undtagelser:
  28. Den i punkt 5, afsnit 5-8 nævnte ”særlige vedligeholdelseskonto” er aldrig oprettet, og der indbetales ikke til den som et tillæg til den månedlige forpagtningsafgift. Afsnit 5 til 8 udgår således. / 4
  29. Forpagter betaler et kontant depositum på kr. 100.000 på bortforpagters konto til sikkerhed for opfyldelsen af samtlige bestemmel-ser i forpagtningskontrakten, jf. forpagtningsaftalens punkt 4, afsnit
  30. Indbetalt depositum af tidligere forpagter udbetales direkte til tidligere forpagter fra Virksomhed A/S 2, når Virksomhed A/S 2 har modtaget det fulde depositum fra ind-trædende forpagter.
  31. Bortforpagter er enig i, at vedhæftede inventarliste er det inventar, der findes i forbindelse med Appellant 2, tidligere Appelindstævnte eller ordres forpagtning af Restauration.” Appelindstævnte 2, tidligere Appellant overtog ejendommen og bortforpagtningen af Restauration den
  32. juli
  33. Den
  34. september 2019 varslede Appelindstævnte 2, tidligere Appellant en forhøjelse af den årlige for-pagtningsafgift. Af varslingsskrivelsen fremgår bl.a.: ”I henhold til din forpagtningskontrakt skal den årlige forpagtningsaf-gift reguleres pr. 1.11.
  35. Forpagtningsafgiften skal reguleres i forhold til stigningen i nettoprisindekset, således som dette opgøres samme år pr.
  36. juli. Da jeg imidlertid i forbindelse med min overtagelse af ejerlejligheden gennemgår forpagtningskontrakt samt tillæg til denne har jeg kunnet konstatere, at forpagtningsafgiften er forkert beregnet og ikke reguleret i henhold til underskrevne kontraktforhold. Udgangspunktet for senere beregninger er iht. kontrakt
  37. juli 1985 svarende til 51,7 i eksisterende nutidigt indeks. Pr.
  38. juli 2019 er indekset steget til 104,
  39. Dette medfører, at din årlige forpagtningsafgift fra 1.11.2019 kan beregnes til at skulle være - med udgangspunkt i startforpagtningsafgiften på kr. 120.000,- i 1987 - således: 120.000 x 104,1:51,7 = kr. 241.624,- årligt Dette beløb vil fremtidigt være udgangspunkt for næste års beregning. Den hidtidige betalte forpagtningsafgift udgør årligt…………………… kr. 188.598,36 Den fremtidige forpagtningsafgift vil udgøre…... kr. 241.624,00 / 5 Årlig stigning vil således blive……………………. kr. 53.025,64 Hvilket svarer til en månedlig stigning på………. kr. 4.418,80 Fra d. 1.11.2019 vil den månedlige rene forpagtningsafgift således fremover andrage kr. 20.135,
  40. Jeg er naturligvis godt klar over, at der er tale om en meget væsentlig ændring og stigning, men dette er jo kun en engangsforeteelse. Nettoprisindekset i disse år ligger ellers forholdsvist fladt.” Anbringender Appellant 2, tidligere Appelindstævnte har anført navnlig, at han indtrådte i den originale forpagtningsaftale med de tillæg og ændringer, der var sket igennem de ca. 30 år, som forpagtningen havde løbet. Tillægget af
  41. februar 2017, hvoraf det fremgår, at han indtræder i forpagtningsaftalen ”på de i kontrakten nævnte vilkår” , kan ikke føre til, at aftaler og tilkendegivelser i perioden fra 1987 til 2017 er uden betydning. Han var bekendt med de tidligere aftaler og tilkendegivelser, og disse var en del af baggrunden for hans beslutning om at overtage forpagtningen. Regulering af forpagtningsafgiften skal ske på baggrund af parternes aftale. Den seneste aftale, der findes i sagen, er reguleringen af
  42. oktober 2008, hvor-af det fremgår, at reguleringen beregnes af den til enhver tid gældende forpagtningsafgift. Reguleringsaftalen af
  43. oktober 2008 er udtryk for den metode, som både forpagter og tidligere bortforpagter anså som den aftalte og gældende reguleringsmetode. Forpagtningsafgiften udgjorde ifølge købekontrakten fra 2003 168.990 kr. årligt pr.
  44. marts
  45. Det fremgår således, at forpagtningsafgiften ikke hidtil har været reguleret i henhold til reguleringsbestemmelsen i den originale forpagtningsaftales pkt.
  46. Det fremgår ligeledes, at bortforpagter havde givet tilsagn om en nedsættelse af forpagtningsafgiften til 156.990 kr. årligt. Højesteret har i dommen i UfR 2001.399 anført, at det afgørende for håndhævelsen – uanset hvad en juridisk korrekt forståelse af en kontrakt måtte være – er, hvorledes parterne hidtil har forstået kontraktens indhold, og hvorledes der er administreret. I denne sag har aftaleparterne frem til Appelindstævnte 2's, tidligere Appellant overtagelse af bortfor-pagtningen i 2019 forstået reguleringsbestemmelsen sådan, at regulering skulle ske ud fra den til enhver tid gældende forpagtningsafgift, og aftaleparterne har / 6 administreret i overensstemmelse med denne forståelse de gange, der har været foretaget reguleringer. Den aftalte forpagtningsafgift, der kan reguleres, kan herefter højst være 188.598,36 kr. årligt svarende til den forpagtningsafgift, som han betalte fra sin overtagelse i 2016 og frem til Appelindstævnte 2's, tidligere Appellant varsling pr.
  47. november
  48. Appelindstævnte 2, tidligere Appellant indtrådte ved sin overtagelse i tidligere bortforpagteres retsstil-ling. Eventuelle rettigheder til at forhøje forpagtningsafgiften som varslet er fortabt ved passivitet, idet tidligere bortforpagtere gennem mere end 30 år har undladt at foretage forhøjelser i henhold til den originale forpagtningsaftale. Han har været i god tro i forhold til reguleringen af forpagtningsafgiften. In-dretningshensyn taler også for, at forpagtningsafgiften alene kan reguleres på baggrund af den til enhver tid gældende forpagtningsafgift. Appelindstævnte 2, tidligere Appellant har anført navnlig, at Appellant 2, tidligere Appelindstævnte ved tillæg af
  49. februar 2017 accepterede at indtræde i den oprindelige forpagtningskontrakt fra 1987 ”på de i kontrakten nævnte vilkår” . Hun har derfor ret til at foretage regulering af forpagtningsafgiften i overensstemmelse med forpagtningskontraktens pkt.
  50. Appellant 2, tidligere Appelindstævnte indtrådte i den oprindelige forpagtningsaftale efter forhandlinger med bortforpagter og efter at have modtaget advokatbi-stand. Det kontraktlige forhold, der opstod med tillægget af
  51. februar 2017, er videreoverdraget til hende. Der er ikke i tillægget af
  52. februar 2017 noget holdepunkt for, at forpagtningsafgiften skal reguleres efter andre metoder, end hvad der fremgår af den oprindelige forpagtningskontrakt. Appellant 2, tidligere Appelindstævnte har ikke dokumen-teret, at tillægget skal opfattes på en anden måde. Da hun købte ejendommen, blev det oplyst, at den årlige forpagtningsindtægt udgjorde 188.598 kr. pr.
  53. marts
  54. Hun modtog ikke oplysninger om tidligere regulering af forpagtningsafgiften. Der er ikke ved reguleringsskrivelsen af
  55. oktober 2008 indgået en reguleringsaftale, der afviger fra forpagtningsaftalen. Hvis det var tilfældet, burde Appellant 2, tidligere Appelindstævnte, der var repræsenteret ved advokat, have sikret sig, at dette blev tilføjet forpagtningsaftalen. I stedet tiltrådte han forpagtnings-aftalen uden at tage relevante forbehold vedrørende regulering af forpagtnings-afgiften. Det er fast antaget inden for lejeretten, at udlejer ikke mister retten til at ind-hente forsømte kontrakthjemlede reguleringer, når regulering sker med virk/ 7 ning for fremtiden. Lejeretten må antages at være mere restriktiv over for ejendommens ejer, end det er tiltænkt inden for aftaleretten. Der er ikke belæg for at ændre den reguleringsmekanisme, der er aftalt i forpagtningskontrakten. En eventuel dom, der giver Appellant 2, tidligere Appelindstævnte medhold, kan derfor alene have virkning for den varslede periode fra den
  56. november 2019 til den
  57. oktober
  58. Højesterets begrundelse og resultat Sagens baggrund og problemstilling Appellant 2, tidligere Appelindstævnte overtog pr.
  59. november 2016 forpagtningen af Restauration i Aalborg. Vilkårene for forpagtningsforholdet fremgår af en aftale af
  60. februar 2017 med den daværende ejer af ejendommen, Virksomhed A/S
  61. Appelindstævnte 2, tidligere Appellant overtog ejendommen den
  62. juli 2019 og blev samtidig ny bort-forpagter af Restauration. Den
  63. september 2019 varslede hun en forhø-jelse af den årlige forpagtningsafgift fra 188.598,36 kr. til 241.624 kr. med virk-ning fra den
  64. november
  65. Sagen angår, om den varslede forhøjelse af forpagtningsafgiften var berettiget. Regulering af forpagtningsafgiften Aftalen af
  66. februar 2017 mellem Virksomhed A/S 2 og Appellant 2, tidligere Appelindstævnte var et tillæg til forpagtningskontrakt indgået den
  67. januar 1987 mellem Virksomhed A/S 1, og Person 1 og Person
  68. Af aftalen fremgår, at Appellant 2, tidligere Appelindstævnte indtrådte i forpagtningsaftalen ved-rørende Restauration på de i kontrakten nævnte vilkår. Det følger af ordlyden af pkt. 4 i forpagtningskontrakten fra 1987, at den aftalte forpagtningsafgift på 120.000 kr. årligt reguleres hvert år pr.
  69. november, såle-des at regulering finder sted første gang pr.
  70. november 1987 på grundlag af reguleringspristallet pr.
  71. juli
  72. Det fremgår ikke af oplysningerne i sagen, hvordan reguleringsbestemmelsen i kontraktens pkt. 4 er blevet administreret i perioden fra 1987 til 2003, men det fremgår af købekontrakten af
  73. januar 2003, hvor Restauration blev overdraget fra Person 3 til Person 5, at forpagtningsafgif-ten på dette tidspunkt udgjorde 14.082,50 kr. pr. måned svarende til 168.990 kr. årligt. I købekontrakten fra 2003 er det endvidere anført, at Virksomhed A/S 2, der havde overtaget ejendommen, havde givet tilsagn om nedsættelse af den månedlige forpagtningsafgift til 13.082,50 kr. svarende til 156.990 kr. år-ligt. / 8 Ved brev af
  74. oktober 2008 foretog Virksomhed A/S 2 en pristalsregu-lering af forpagtningsafgiften med virkning fra den
  75. november
  76. Det fremgår af brevet, at stigningen beregnes af ”den til enhver tid gældende for-pagtningsafgift” , og at forpagtningsafgiften på tidspunktet udgjorde 172.419,36 kr. årligt. Efter forhøjelsen ville den nye forpagtningsafgift udgøre 180.059,14 kr. årligt. Den årlige forpagtningsafgift udgjorde 188.598,36 kr., da Appellant 2, tidligere Appelindstævnte indtrådte som forpagter af restauranten i
  77. Efter de foreliggende oplysninger kan det ikke lægges til grund, at der i kontraktperioden er sket regulering af forpagtningsafgiften i overensstemmelse med ordlyden af forpagtningskontraktens pkt.
  78. Det må derimod lægges til grund, at Virksomhed A/S 2 i hvert fald fra 2003 havde den forståelse, at pristalsregulering skulle ske med udgangspunkt i den til enhver tid gæl-dende forpagtningsafgift. Denne forståelse af reguleringsmåden fremgik ud-trykkeligt af brevet af
  79. oktober 2008, og reguleringen af forpagtningsafgiften skete i overensstemmelse hermed. Højesteret finder på den anførte baggrund, at aftalegrundlaget, før Appellant 2, tidligere Appelindstævnte indtrådte i forpagtningskontrakten i 2016, var blevet fast-lagt sådan, at den årlige pristalsregulering, som er hjemlet i den oprindelige kontrakt fra 1987, skulle ske af den til enhver tid gældende forpagtningsafgift. Der er efter Højesterets opfattelse ikke grundlag for at forstå tillægget af
  80. fe-bruar 2017 sådan, at ordningen herved blev ændret til, at pristalsreguleringen skulle ske med udgangspunkt i den oprindeligt fastsatte forpagtningsafgift på 120.000 kr. Virksomhed A/S 2 regulerede da heller ikke forpagtningsaf-giften på denne måde i 2017 og 2018, men regulerede den slet ikke, så forpagt-ningsafgiften fortsat udgjorde 188.598,36 kr., da Appelindstævnte 2, tidligere Appellant i 2019 overtog ejendommen og indtrådte i forpagtningsaftalen mellem Virksomhed A/S 2 og Appellant 2, tidligere Appelindstævnte. Sammenfattende finder Højesteret, at Appelindstævnte 2, tidligere Appellant med hensyn til regule-ringsordningen var indtrådt i Virksomhed A/S 2's retsstilling, og at hun derfor ikke er berettiget til at foretage pristalsregulering som varslet med ud-gangspunkt i den aftalte forpagtningsafgift på 120.000 kr. årligt i
  81. Højesteret stadfæster herefter boligrettens dom med den ændring, at det beløb, som Appelindstævnte 2, tidligere Appellant skal tilbagebetale, forhøjes til 130.288,50 kr. med proces-rente. Sagsomkostninger / 9 I sagsomkostninger for landsret og Højesteret skal Appelindstævnte 2, tidligere Appellant betale i alt 86.000 kr. til Appellant 2, tidligere Appelindstævnte. Heraf er 70.000 kr. til dækning af advokatudgift, og 16.000 kr. er til dækning af retsafgift for Højesteret. THI KENDES FOR RET: Boligrettens dom stadfæstes med den ændring, at Appelindstævnte 2, tidligere Appellant skal tilbage-betale 130.288,50 kr. med procesrente af: 4.342,95 kr. fra den
  82. november 2019 4.342,95 kr. fra den
  83. december 2019 4.342,95 kr. fra den
  84. januar 2020 4.342,95 kr. fra den
  85. februar 2020 4.342,95 kr. fra den
  86. marts 2020 4.342,95 kr. fra den
  87. april 2020 4.342,95 kr. fra den
  88. maj 2020 4.342,95 kr. fra den
  89. juni 2020 4.342,95 kr. fra den
  90. juli 2020 4.342,95 kr. fra den
  91. august 2020 4.342,95 kr. fra den
  92. september 2020 4.342,95 kr. fra den
  93. oktober 2020 4.342,95 kr. fra den
  94. november 2020 4.342,95 kr. fra den
  95. december 2020 4.342,95 kr. fra den
  96. januar 2021 4.342,95 kr. fra den
  97. februar 2021 4.342,95 kr. fra den
  98. marts 2021 4.342,95 kr. fra den
  99. april 2021 4.342,95 kr. fra den
  100. maj 2021 4.342,95 kr. fra den
  101. juni 2021 4.342,95 kr. fra den
  102. juli 2021 4.342,95 kr. fra den
  103. august 2021 4.342,95 kr. fra den
  104. september 2021 4.342,95 kr. fra den
  105. oktober 2021 4.342,95 kr. fra den
  106. november 2021 4.342,95 kr. fra den
  107. december 2021 4.342,95 kr. fra den
  108. januar 2022 4.342,95 kr. fra den
  109. februar 2022 4.342,95 kr. fra den
  110. marts 2022 4.342,95 kr. fra den
  111. april
  112. I sagsomkostninger for landsret og Højesteret skal Appelindstævnte 2, tidligere Appellant betale 86.000 kr. til Appellant 2, tidligere Appelindstævnte. / 10 De idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsi-gelse. Sagsomkostningsbeløbene forrentes efter rentelovens § 8 a. / /

🔗 Til officiel kilde

AI-forklaring ud fra den officielle lovtekst. Vejledende, erstatter ikke juridisk rådgivning.