ECLI:DK:VLR:2022:BS0000000196 HistoriskDokument

DOM afsagt den

1. oktober 2012 af Vestre Landsrets
2. afdeIin (dommerne Hanne Kildal. Chr. Bache og Carsten Busk (kstj) i ankesag V.L. B—2534—l I Part A (advokat Jørgen Makholm, Esbjerg) mod Part 1 (advokat Henning Dalgaard, Grindsted) Retten i Kolding har den
3. oktober 2011 afsagt dorn i I. instans (rettens nr. BS 8938/2010). Påstande For landsretten har appellanten, Part A , gentaget sin frifindelsespåstand for byret ten. Indstævnte, Part 1 , har påstået dommen stadfæstet. Supplerende sagsfremstilling For landsretten har skønsmanden ved erklæring af den
4. januar2012 yderligere besvaret følgende spørgsmål: 1, Spørgsmål 2: Det ønskes oplyst, om der allerede i 1995 var et krav at alle nfiøbsinstallati oner, herunder også dræn, skal udføres af autoriseret kloakmester og kræve godkendelse fra stedlig kommune. Der henvises til bilag 10, Vidne 1's syns- og skonserklæring af 29/12 2010, bilag 55, Notat af 16.12.2010 fra kloakmester Person 2 , næstsidste afsnit. Svar: Skønsmanden har kontaktet byggeriet kvalitetskontrol A/S som er godkendt afSikkerhedsstyrelsen som kontrolinstans på autorisationsområdeme (kloak, el og VVS). Her har man oplyst at der siden 1978 har krævet autori sation som kloakrnester for at udføre afløbsinstallationer. herunder om fangsdræn. Der kom en lempelse i 2003 hvilket er vedlagt denne besva relse.” — Den i svaret omtalte lempelse angår nedsivningsanlæg med tilhørende ledninger til bortledning afregnvand fra tag på beboelsesbygninger mv. Billund Kommune har i brev af
5. juli 2012 til brug for sagen oplyst følgende: a. Bygningen på ovenstående adresse er oprindeligt bygget med kælder hvor gulv ligger under det omkringliggende terræn. Kælder er ikke god kendt til beboelse. b. Af bilag 5 i det fremsendte materiale fremgår det at der i 1995/96 er sket ombygning af kælder, hvor blandt andet kælderguiv er sænket. Der har i forbindelse med ombygningen ikke været en byggesag, if. Byggeloven vil denne ombygning ikke kræve byggeansøgning. da der ikke skete en forøgelse af etagearealet eller anvendelsesændring. Byggelovens regler og normer kræves dog stadig overholdt af respektive ejer og/eller udfø rende. c. I forbindelse med ombygning af kælderen, er terræn langs en del af svdfacaden ændret og udgravet således en del af facaden er blotlagt over terræn. d. Inden en kælder kan ændre anvendelse fra almindelig kælderrum (bl rum) til beboelse skal der søges byggetilladelse, herudover skal mindst én hel facade være fri over terræn altså gulv i kælder skal være højere end terræn. Endvidere skal rumhojde være mindst 2,3rn og alle kon struktion mod der fri / omkringliggende jord skal opfylde gældende iso leringskrav, der er gældende på det tidspunkt ændringen sker. — e. Af bilag indeholdende syns- og skønsrapport fremgår det at der er konstateret skimmelsvamp i kælderen. Så længe der er skimmelsvamp kan Billund Kommunes Bygningsmyndighed ikke give godkendelse til -3- beboelse i kælderrummene.” Forklaringer Part A og Part 1 har afgivet supplerende forklaring for landsretten. Der er endvidere afgivet supplerende forklaring af syns- og skonsmand Part A Vidne 1 . har vedstået sin forklaring for byretten og har supplerende forklaret, at han har udført gulvet i kælderen i det væsentlige som beskrevet afskønsmanden. Der har ikke været problemer med fugt i kælderen, efter at det udvendige dræn blev lagt. Der var for dette tidspunkt fugt på nogle vægge med afskallet maling. Han besluttede derfor at lægge det udvendige dræn. Han ved ikke, hvad det er for spor afoplùgtning. som den bygningssagkyndige har omtalt. Den nye drænledning er modsat det indvendige dræn uden fiber dug, men med en konstruktion, der er virksom mod okkerproblemer. Det indvendige dræn blev spulet fra rensebrønden. Han har ikke haft problemer med det udvendige dræn. Han har ikke fortiet noget. Han hørte først om problemer med fugt Ca. 9 måneder efter salget. Der var ikke dræn under huset for 1995/
6. Han lagde det indvendige dræn, da man ved sænkningen afkældergulvet kom ned i et vandrigt område, Han konstaterede dette ved udførelsen af arbejdet med det ny kældergulv. Det indvendige dræn fungerede ikke opti malt, da det blev lukket til afokker. På grund afvolclay-rnembranen burde det i princippet ikke være nødvendigt at lægge drænet. Han kan ikke vide, hvorfra vandet, der gav ftigtpro blemer i kælderen, kom fra. Ved at lægge det udvendige dræn ville han fJerne det udven dige vandtryk. Han spurgte en autoriseret kloakmester, hvordan man lagde et sådant dræn. Han lagde det selv. Han kan ikke sige, han sagde til Part 1 , at han selv havde lavet drænet i 1995/
7. Det samme gælder drænet i
8. Han husker ikke, hvad han nærmere måtte have sagt i den forbindelse. Part 1 har supplerende forklaret, at gengivelsen af hendes forklaring i byretten i dommen er korrekt, bortset fra at der er et værelse mere i kælderen, og at hendes dreng blev syg allerede efter ca. 2 måneder. Sælger fortalte ikke om det indvendige dræn. Hun spurgte meget ind til fugt, og det blev benægtet, at der havde været fugt, efter at det udven dige dræn var lagt. Hun fik helt sikkert ikke at vide, at der var dræn under huset, der ikke fungerede, for så havde hun slet ikke købt huset. Hun spurgte ikke om dræn. Part A for klarede, at han havde lagt det udvendige dræn, og at der derefter ikke var problemer. Der blev ikke talt om vedligeholdelse af dræn. Hun gik ud fra, at drænet ikke skulle vedlige- -4- holdes, da hun ikke fik noget sådant at vide. Når hun spurgte til flugt, var det fordi, man har hørt om fugt i kældre. Hun fik at vide, at det skulle hun ikke bekymre sig om. Hendes tid ligere mand er ufaglært fabriksarbejder. Hun bor ikke længere i huset, men er stadig med ejer. Problemerne med flugt var meget omfattende, inden der blev hugget hul i gulvet. Hun vidste ikke, at der var et indvendigt dræn og har derfor heller ikke søgt at foretage nogen vedligeholdelse heraf. Vidne 1 har vedstået sin forklaring for byTetten, idet dog problemet med det ind vendige dræn var, at det ikke fingerede. Han har endvidere vedstået sin supplerende erklæ ring af
9. januar
10. Han har supplerende forklaret, at drænene er ulovlige som følge af, at der ikke er sandfang. Sandfang skal modvirke forurening af vandløb. Eventuelt kan der stilles krav om okkerfilter. Udførelsen med et t-stykke bevirker, at det er svært at komme rundt med en slange. Efter kravene skal dræn kunne renses, og det er her ikke muligt. Det er en mangel ved drænet. Manglende sikring mod tilfrysning er næppe en ulovlighed, men en mangel. I den bageste del af huset kunne rensning kun ske, fordi der var slået hul i gul vet. Professionelt udstyr med fuldt tryk kunne ikke komme rundt. Eiler de oplysninger, han har fået, har det indvendige dræn aldrig været renset, og der var da også store propper af okker. Man bør kunne rense dræn med en haveslange med et egnet spulehoved. Der er tre t-stykker med 90 graders bøjninger tilbage på tegningen over kloakmesterens ændringsfor slag. Men man vil kunne komme til at rense drænet dels gennem den skitserede udvendige rensebrond, idet der er 45 graders bojninger i den ende af huset, og dels gennem den skitse rede indvendige rensebrond. Han fik oplyst af Part A , at han aldrig havde renset drænet. og det har han skrevet i rapporten. Hele systemet var lukket til med propper afok ker. Erfaringsmæssigt skal man rense en gang om året. Det tog to timer at få hul på det. Vandstanden sank markant i løbet af de par timer, de var der. Hvis det var stoppet til på et år. så var der i hvert fald et problem. Det er hans vurdering, at det ikke var afny dato. Det er svært at sige, hvor længe det har været der. Drænene har givet fungeret på et tidspunkt, før de blev stoppet til. Procedure Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed. Part A har yderligere anført, at det indvendige dræn har kunnet renses, og at det -5- ikke påhviler en sælger at oplyse en køber om, hvorledes vedligeholdelse skal ske. Part 1 har yderligere anført, at det for landsretten er dokumenteret, at drænene skulle have været udført af en autoriseret kloakmester, og at drænene er mangelfulde med hensyn til rensningsmulighed og er ulovlige med hensyn til manglende sandfang. Der er ikke afgi vet tilbud fra sælger om betaling af halvdelen af en udvidet efterskifteforsikring. Part A's udførelse af drænene strider mod offentligretlige forskrifter om, at dræn skal udfø res af en autoriseret kloakmester. Hans ansvar skal endvidere bedømmes som selvbyggeransvar og skærpes af. at han er murer. Fugtproblememe må være fortsat efter udførelsen af drænet i
11. Landsrettens begrundelse og resultat Det er ikke under denne sag, der angår et spørgsmål om mangler ved drænledninger, gjort gældende, at lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom ikke finder an vendelse. Det forhold, at krav mod forsikringsselskabet ikke er indbragt for domstolene, kan ikke føre til, at Part 1 ikke kan rejse krav mod Part A . Ændring afkælderens anvendelse til beboelse kræver byggetilladelse, jE herved Billund Kommunes brev af
12. juli
13. Det må derfor lægges til grund. at kælderen ikke lovligt kan anvendes til beboelse. Det er ikke gjort gældende, at kælderen efter salgsafialen skulle kunne anvendes til bebo else. Imidlertid fremstod kælderen såvel efter beskrivelsen i salgsopstillingen som eller de fysi ske forhold på de vedhæftede fotos som indrettet til beboelse. Part 1 har derfor hall en berettiget forventning om, at kælderen var tør. Oplysningerne i tilstandsrapporten må anses som egnede til at bekræfte en antagelse om, at kælderen faktisk var tør. Trods en bemærkning om spor af fugt anføres det således, at der ikke var “målbar opfugtning”. Sælgers oplysninger om vandindtrængen i kælder “Før ny dræn og isolering 2007 100 mm” og om reparationer i forbindelse hermed mà ligeledes -6- forstås således, at kælderen nu var tør. Det må lægges til grund. at Part A i strid med kravet om anvendelse af autoriseret kloakmester selv har udført både det indvendige dræn i forbindelse med sænkningen af kældergulvet i 1995/96 og det udvendige dræn i
14. Efter skønsmandens oplysninger er dræning nødvendig for at holde kælderen tør, og de udførte dræn er mangelfulde, dels med hensyn til mulighederne for rensning, dels som følge af manglende sandfang, der er i strid med offentligretlige forskrifter. På denne baggrund må drænenes tilstand anses for at være en mangel, hvis udbedring kræ ver de afskonsmanden foreslåede foranstaltninger. Det må anses for at være ansvarspådragende for Part A , der er uddannet som mu rer og arbejdede i denne egenskab, at have udført drænene som sket. Selvom Part A har givet oplysning til brug for tilstandsrapporten om sclvbyg. må det lægges til grund, at han ikke for salget har givet oplysning om, at han sænkede gulvet i kælderen i 1995/96, hvorved han stødte på et særligt vandrigt område, at han uden autori seret kloakmester derfor udførte det indvendige dræn, at dette dræn med ftigtskader til følge ikke fi.mgerede, og at han udførte det udvendige dræn i 2007 ligeledes uden autorise ret kloakmester. Efter de oplysninger, som skønsmanden har afgivet om drænforholdene. har Part A der solgte ejendommen i
15. endvidere ikke haft noget rimeligt grundlag for at antage, at ftugtproblemerne var løst som følge af etableringen af det udven dige dræn i
16. På denne baggrund tiltræder landsretten, at Part A har udvist rov uagtsomhed. Landsretten stadfæster derfor byrettens dom. Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal omkostninger for landsretten til Part 1 Part A betale sags- med i alt 38.895,63 kr. Beløbet omfatter 8.895,63 kr. i skonsudgifter for landsretten og 30.000 kr. til udgifter til advokatbistand. Beløbene er inkl. moms, da Part 1 ikke er momsregistreret. -7- Thi kendes for ret: Byrettens dom stadfæstes. Part A skal betale sagens omkostninger for landsretten til Part 1 med 38.895,63 kr. Det idomte skal betales inden 14 dage. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a. Hanne Kildal Chr. Bache Carsten Busk (kst.) Anonymiseret