ECLI:DK:KOL:2022:BS0000000195 Sag om, hvorvidt der er mangler ved ejen

Retten i Kolding Udskrift af domhogen DOM Afsagt den

oktober 201 Ii sag nr. BS 8-938/2010: Part A (Sagsøger) Adresse 1 By 1 mod Part A (Sagsøgte) Adresse 2 7200 Grindsted Sagens baggrund og parternes pästande Denne sag. der er anlagt den
april
drejer sig om hvorvidt der er Adresse 1 , By 1 mangler ved ejendommen beliggende . Part 1 og i bekræftende fald om sagsøgeren, har krav på erstatning fra Part A sagsøgte. , som følge heraf. Sagsøgerens principale påstand er, at sagsøgte skal tilpligtes at betale 18 1.875.00 kr. med procesrente fra den
april
Det påstævnie beløb fremkommer således: Reparation og tætning afvolclay membran i soveværelse: Reparation af væg i soveværelse: Ophugning af gulv langs med ydervæg ved have og tilslutning af tre tværgående dræn reetablering afdo.. Etablering af rensebmnd i toilet. Ny sandfangsbrond samt frostsikring af udløb til å, samt omforandring af udvendigt dræn: Maling af indvendige vægge/fodlister: 150.000 kr, 25.000 kr. I alt 181.875 kr. 2.500 kr. 4.375 kr. Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse. Oplysningerne i sagen Part 1 Person 1 Sagsøgeren, og underskrev den
maj 2008 købsaftale med overtagelsesdag den
juli 2008 vedrørende Adresse 1 . By 1 ejendommen beliggende . Den faste Part A ejendom blev køb af sagsøgte, . Handlen er omfattet af lov om forbwgerbeskyttelse ved køb af fast ejendom. Der er således udarbejdet tilstandsrapport af den
februar 2008 og oplysning om ejerskifteforsikring i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 2 stk.
Der fremgår blandt andet følgende aftilstandsrapporten: Påside2afl4: ...Den bygningssagkyndiges gennemgang af huset tager udgangspunkt i huse af tilsvarende alder og type og altså ikke et nyt hus. Du skal derfor være opmærksom på, at forhold, som er almindelige for disse huse, ikke nødvendigvis nævnes i tilstandsrapporten. Feks. er det almindeligt, at der er fugt i kælderen i et ældre hus, og det vil derfor kun blive nævnt i tilstandsrapporten, hvis fugten giver nærliggende risiko for skader.... — ..Tre vigtige ting, du skal vide om rapporten: • En tilstandsrapport er en s kad es rapport Den bygningssagkyndige foretager en visuel gennemgang af huset. Ved gennemgangen anvendes en systematisk metode, som afdækker synlige skader eller forhold, som kan udvikle sig til skader. Du får ikke oplysninger om ejendommens generelle vedligeholdelsesstand eller om feks. forventet restlevetid for bygningsdele. Tilstandsrapporten kan derfor ikke sammenlignes med en “varedeklaration”. • Omfatter synlige skader Der kan være skjulte skader, som den bygningssagkyndige ikke har mulighed for at finde. Eftersynet handler om synlige forhold ved huset, som har givet eller senere kan risikere at give en skade. Ejerskifteforsikringen kan beskytte mod omkostninger til skader, som ikke er synlige...” - - På side 3 af 14 Til dig, der skal købe Du kan bruge tilstandsrapporten som hjælp til at vurdere den ftsiske tilstand af den ejendom, du er interesseret i at købe. Når sælger har fået foretaget et huseftersyn. skriver den bygningssagkvndige en tilstandsrapport. Rapporten beskriver de skader eller tegn på skader, som den bygningssagkyndige har fundet ved huseftersynet. Derudover består rapporten af sælgers oplysninger om ejendommens tilstand. Hver skade i tilstandsrapporten har en karakter, der viser, hvor aLvorlig skaden er for den enkelte del af bygningen. Karaktererne er en byggeteknisk vurdering. Den siger ikke noget om, hvor meget det vil koste at udbedre en skade. Sådan foregår et huseftersyn Den bygningssagkyndige vurderer huset ud fra det, han umiddelbart kan se. Han må gerne bruge enkle tekniske hjælpemidler, men fjerner ikke gulvtæpper, sænkede lofter osv. Derfor kan der være skader, som den bygningssagkyndige ikke kan opdage, og som derfor ikke fremgår aftilstandsrapporten. Hvad kigger den bygningssagkyndige efter? Huseftersynet afdækker altså synlige skader, som reducerer bygningens funktion og værdi nævneværdigt. Det kan f.eks. være svampeskader, konstruktionsfeji eller sætningsskader. Huseftersynet afdækker også tegn på skader eller ‘siske forhold. der kan udvikle sig tit en skade på side 5 af 14 Du skal dog være klar over, at du som sælger fortsat kan komme til at hæfte for: • Forhold uden for bygningen (f.eks. forurenet jord) • Ulovligheder (feks. bygninger eller bygningsdele. der er opført i strid med gældende regler) • Hvis du bevidst eller groft uagtsomt har givet ukorrekte oplysninger i forbindelse med huseftersynet (f.eks. ved at fortie skjulte skader, du har kendskab til)..” På side 6 af 14 “...Bygningsbeskrivelse: Boligtype: Enfamilieshus Ejendommen: Opført i 1939, etager ud over kælder og tagetage 1, bebygget areal m2 beboelse total 78 m2, kælder 78 m2, uudnyttet tagetage 56 m2 og bruttoetageareal bolig 134 m
Oplysningerne i skemaet er ikke baseret på faktisk opmåling. men indhentet fra foreliggende materiale, herunder BBR-ejermeddelelse eller lignende. Alle bygninger er omfattet af huseftersynet. Bygningerne er opdelt i selvstændige litra, hver gang bygningers konstruktion, ftinktion eller opførelsesår skifter. Rigtigheden i opgørelsen af arealernes størrelse er ikke den bygningssagkyndiges ansvar...” På side 8 af 14 “..Registrering af bygningens tilstand A Beboelse
Fundamenter/sokler 1.2 Sokkel Kl Svindrevne i sokkelpuds mod vest ved læmur og K I sokkel/ kældervæg mangler færdiggorelse ved overgang til sokkelpuds samt pudslag på læmur mod syd
Kældre/krybekældre/terrændæk 2.
vægge KO spor efter flugt på væg mellem stue og værelse i kælder. Ingen målbar opfugtning og K I indvendig væg i kælder mellem opholdsrum og værelse mangler tilmuring i dorhul.
Yder- og indervægge 3.1 Facader/gavle K2 Mortelfuger er på store dele af ejendommen udkradset. Note: Sælger er i gang med facaderenovering. Kl afskallende vandskuring på læmur mod syd... På side 10 af 14 ..Sælgers oplysninger om ejendommen Sælgers opmærksomhed henledes på, at forkerte oplysninger kan være ansvarspådragende. Sælger skal derfor afgive oplysningerne efter bedste overbevisning og bør rådføre sig med den beskikkede bygningssagkyndige ved besvarelserne. Kobers opmærksomhed henledes på, at det ikke forventes, at sælgeren i alle tilfælde har et dækkende kendskab til forholdene, især ikke hvis de ligger før sælgers overtagelse af ejendommen eller adskillige år tilbage. Sælgers besvarelse af spørgsmålene givets udfra kendskab til ejendommen. Svarene tilsigter ikke at være en garanti. Der kan være fagudtryk, så det anbefales at gennemgå dette skema med den beskikkede bygningssagkyndige. Bemærk, at de efterspurgte oplysninger er generelle. Skemaet skal dække alle typer boliger, så der kan være spørgsmål, som ikke er relevante for netop din ejendom. Er du i tvivl om de tekniske ords betydning, kan du besøge www.boligejer.dk, hvor der er en ordforklaring over de mest benyttede betegnelser... .
Generelle oplysninger 0.1 Hvor mange år har du boet i ejendommen? Siden 1995 .0.4 Er der foretaget tilbygninger eller ombygninger i din ejertid? Hvis ja, hvilke og hvornår? 2001 tag + renoveret indendørs 0.5 Er bygninger eller dele af bygninger udført som selvbyg eller medbyg? Hvis ja. hvilke dele af bygningerne? Alt mur og tag indendorsarb... ...0.7 Er grunden periodevis oversvømmet? Hvis ja, hvor? En del fugtig/våd på græsplænen men ikke rigtig oversvommet .
Fundamenter/sokler 1.2 Er huset efterfunderet? Hvis ja, hvornår? 1996” side 11 af 14 “.2.5 Har der været trængt vand gennem kælderydervægge eller op gennem gulvet (ikke gulvafløb)? Hvis ja, hvor og hvornår? For ny dræn og isolering 2007 100 mm 2.6 Har der været konstateret fugtproblemer i kælderenlkrybekælderen! ventilerede hulrum? NEJ Hvis ja, hvor? 2.7 Har der været foretaget reparationer efter fugt-, råd-, svampe- eller insektskader? Hvis ja, hvor? Du vi skiftede tag blev sprojtet for insektskader (Tryg Forsikring)... .
Gulve 6.2 Har der været foretaget reparationer efter fugt-, råd-, svampe- eller insektskader? Hvis ja, hvor? I forbindelse med nyt dræn brækket gulv op + lagt ny isolering ny beton påsmurt Vandes 8875 i baggang, værelse. Fugt rep. Nederst på vægge i stue. Side 13 af 14 “Sælgers øvrige bemærkninger vedrørende fejl og mangler: Oplysninger har ikke kunnet fremskaffes på grund af: Andet: Kælder —2007 lavet nyt dræn omkring kælder...” I salgsopstillingen af den
maj 2008 ligeledes vedlagt kobsaftalen fremgår følgende: Kælderen er indrettet med hyggelig stue med brændeovn, klinkegulv med gulvvamie og udgang til terrasse, godt disp. rum(indr. til værelse). disp. rum(indr. til soveværelse), toilet med klinkegulv med gulvvarme. dejlig baggang med plads til vaskemaskine. tonetumbler og udgang til overdækket terrasse...” Den
januar 2009 fremsendte sagsøgeren en anmeldelse til ejerskifteforsikringen Nykredit AlS, idet sagsøgeren havde konstateret vandindtrængning og begyndende skimmeldannelse i ejendommens kælderetage, således at kælderetagen var uanvendelig til opholdsrum. Den
januar 2009 modtog sagsøgeren afslag på dækning fra ejerskifteforsikringen Nykredit AiS. Den
marts 2009 fremsendte sagsøgeren skrivelse til sagsøgte og fremsatte krav om forholdsmæssig afslag i købesummen. Den II. maj 2009 meddelte sagsøgte i brev af den
maj 2009 til sagsøgeren, at gulvet i kælderen ved en ombygning af ejendommen i 1995/ 1996 blev sænket ca. 30 cm, og der blev støbt ny sokkel under huset. Den
maj 2009 oplyste sagsøgeren ejerskifteforsikringen, Nykredit A/S. at gulvet i kælderen er sænket Ca. 30 cm, og at der endvidere er støbt ny sokkel under huset. Den
juni 2009 oplyse ejerskifteforsikringen, at den ikke ville ændre sin afgørelse, og at sagsøgeren har tegnet en basisdækning, hvorfor der ikke er dækning for ulovlige bygningsindretninger og såfremt, at sagsøgeren finder, at der er tale om en ulovlig bygningsindretning. må sagsøgeren rette sit krav direkte mod sælger. Den
juli 2009 indbringer sagsøgeren sagen for ejerskifteforsikringens klageafdel ing. Den
juli 2009 fastholder ejerskifteforsikringen, Nykredit AIS. sin afvisning af dækning. DenS. februar 2010 meddeler sagsøgeren til sagsøgte, at ejerskifteforsikringens afgørelse er indbragt for Ankenævnet for Forsikring, idet ejerskifteforsikringen ikke vil dække skaden. Det oplyses ligeledes, at ejendommens kælder er ubeboelig og ubrugelig, henset til sagsogtes mangelfulde selvbyg. Det bliver oplyst, at der vil blive udtaget stævning mod sagsøgte. Den
juni 2010 afsiger Ankenævnet for Forsikring kendelse. Af kendelsen fremgår det blandt andet: “..Nævnet udtaler: Det forhold, at bygningen opført i 1939— er blevet renoveret, bevirker ikke, at det anmeldte forhold skal vurderes i forhold til bygninger opført i 1995/
Dette vil kræve, at de udførte renoveringsarbejder var så omfattende, at bygningsmyndighederne krævede, at ændringerne skulle opfylde de på renoveringstidspunktet gældende krav, hvilket nævnet ikke har grundlagt for at antage er tilfældet. — Nævnet finder herefter, at det anmeldte forhold ikke kan anses for at nedsætte bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte renoverede bygninger fra 1939 i almindelig god vedligeholdelsesstand og derfor ikke udgør en skade i ejerskifteforsikringens forstand. Nævnet kan herefter ikke kritisere selskabets afgørelse, hvorfor Bestemmes: Klagen tages ikke til følge...” Under sagen har der været afholdt syn og skøn ved skønsmanden Vidne 1 , som har udfærdiget skonserklæring af
december
Af skønserklæringen fremgår det bla.: ..Sporgsmål i Såfremt der lægges til grund, at kælderen i 1995/1996 er blevet ombygget af sagsøgte selv, der er faguddannet murer, bedes skonsmanden vurdere hvorvidt ombygningen er foretaget fagmæssigt korrekt. Svaret ønskes udførligt besvaret. Svar: Det er skonsmandens opfattelse. at for så vidt angår det murenekniske. er arbejdet udført fagmæssigt korrekt. Den anvendte membran kan i.h.t. til datablade anvendes til tætning af kælder det forudsættes at den er udlagt korrekt. Den udførte murfolie imellem skiheme vil under normale omstændigheder være nok men hvis en mursten kommer til at stå konstant i vand vil der ske en kapilarsugning så fugt breder sig op i væggen p.g.a. murfoliens manglende dækning. Det er skonsmandens opfattelse at der har været en eller anden form for utæthed i membranen idet der ellers ikke burde kunne komme fugt op i vægge/gulve. Efter at der har været hugget hul i gulvet har dette bevirket at der er trængt fugt ud i yderligere skillevægge. Det er skonsmandens opfattelse, at det er afgørende for den samlede konstruktion at de under gulvet indbyggede dræn er fttnktionsdygtige. Idet. når drænene er tilstoppet vil vandtn’kket blive så stort at der angiveligt kan ske gennembrydninger afmernbranen. Efter det oplyste har de indvendige dræn ikke være efterset /gennemskvllet side de blev taget i brug i
Der er ikke tilsikret at indvendige dræn kan renses korrekt. Såvel det indvendige som det udvendige dræn bor p.g.a. det høje okkerindhold gennemsklles en gang om året. Den aktuelle vandstand indikerer at der ikke er tilstrækkeligt gennemlob i drænene og/eller der er problemer med udløbet ved åen p.g.a. frost. — — — Spørgsmål 2 Såfremt spørgsmål i er besvaret benægtende, bedes skønsmanden udførlig beskrive de forhold der ikke er udført fagmæssigt korrekt Svar: Det er skonmandens opfattelse at, ved en ændring af såvel indvendig som udvendig dræn, vil det være muligt at vedligeholde disse således at kælderen i fremtiden forbliver tør og tæt- på trods af det faktum at grundvandet står højt og man ligger tæt på vand i form af den nærliggende å. Det er ikke muligt i dag at udføre en effektiv rensning af den indvendige dræninstallation. Der findes i dag en udvendig rensebrond og da samling inde ved hus er udført med T stykke vil der allerede der være problemer med at få en spuleslange rundt. Ligeledes er det ikke muligt at komme til at rense de tre tværgående dræn. Dræninstallationen er ligeledes ført til en å i haven, hvor det kan være problematisk med hensyn til tilfrysning af ledning. Den eksisterende dræninstallation er udført uden sandfang og okkemdfældning det er et krav at alle dræninstallationer skal udføres med sandfang inden udledning i å systemer. — Den udvendige drænledning er ligeledes besværlig at rense og vedligeholde. idet dette skal ske fra et opføringsror. Udvendige dræn fra de to frilagte sider af kælder er ikke muligt at rense og vedligeholde. Der henvises i øvrigt til bilag Sl Sporgsmål 3 Skonsmanden bedes angive prisen for udbedringen af de enkelte forhold. Udbedring skal i den forbindelse ske, således kælderen efter udbedring igen er egnet til ophold. Svar: • • • • Reparation og tætning af volclay membran i soveværelse er anslået til : 2000,- kr. + moms. Reparation af væg i soveværelse : 3500,- kr. + moms Ophugning af gulv langs med ydervæg ved have og tilslutning af tre tværgående dræn samt retablering afdo. Etablering afrensebrond i toilet. Ny sandfangsbrønd samt frostsikring af udløb til å. Omforandring af udvendige dræn: 120.000 kr. + moms Maling af indvendige vægge/fodlister: 20.000 kr. + moms” Skønserklæringen er vedlagt notat af den
december 2010 fra kloakmester Person 2 . Af notatet fremgår det bl.a.: “..Den eksisterende dræninstallation er udført uden sandfang og okkerudfældning. Det er et krav at alle dræninstallationer udføres med sandfang inden drænvandet udledes i å eller anden recipient. Det gøres opmærksom på at alle afløbsinstallationer herunder også dræn, skal udføres af en aut. kloakmester og kræver godkendelse fra stedlig kommune. I områder med store okkerforekomster vil kommunen ofte stille krav om okkerudfældning inden udledning i å eller lignende. Overslag på omforandring afdræninstallation, så der opnås mulighed for rensning af alle dræn, som vist på vedlagte skitsetegning. Overslagspris ca. 110.000 kr. ex. moms. Under sagen har der ligeledes været afholdt syn og skøn ved skonsmanden, Vidne 2 , som har udfærdiget skonserklæring af
januar ingeniør
Af skonserklæringen fremgår det bl.a.: “Sporgsmûl 1: Syns- og skonsmanden bedes efter bedste evne, efter foretagen besigtigelse samt gennemgang af sagens akter, vurdere hvorvidt kælderetagen i Adresse 1 , By 1 ejendommen beliggende er angrebet af skimmelsvamp og i hvilket omfang der er vækstbetingelser for skimmel svamp. Svar: På alle indvendige skillevægge var der tydelige tegn på opfugtning af murværket i form af saltudblomstringer og afskalninger i overfladen. De udvendige vægge var i værelser og opholdsstue beklædt med gipsplader på et stålskelet. og det var kun muligt at undersøge væggen i et mindre område i soveværelset, hvor beklædningen var demonteret. I dette område var der også tydelige tegn på opfugtning af væggen. Fugtforholdene i væggene blev målt ved hjælp af en GANN-fugtmåler. Resultaterne viste, at der i den nedre del af alle vægge var et så højt fugtindhold i materialerne, at der var vækstbetingelser for skimmeisvamp. For at undersøge om der forefandtes skimmelsvamp blev der taget 3 stk. kontaktaftn’k. Pladerne med V8-dvrkningsmedie analyseres efter 4-6 dages inkubation ved stuetemperatur. Den fremkomne vækst analyseres ved mikroskopi. Afhængigt af antallet af de fremvoksede skimmelsvampekolonier på kontaktaftn’kket vurderes skimmelsvampeforekomsten som ringe (1-10 kolonier). moderat (11-50 kolonier) eller massiv (mere end 50 kolonier). Dominerende aner/slægter er markeret med fed skrift. Der kan på kontaktaftryk KAi og KA2 konstateres massiv vækst af fugtskadeskimmelsvampe. Omfanget af skimmelsvampeangrebet vil kunne påvirke indeklimaet og give beboere helbredsmæssige problemer. Spørgsmål 3: Syns- og skønsmanden anmodes nærmere om at beskrive, hvorvidt ejendommen er egnet til beboelse. Svaret bedes udførligt begrundet. Svar: Hvorvidt de konstaterede skimmelsvampe vil kunne foffinge indeklimaet, athænger især af omfanget af skimmelsvampeangrebet. By og Byg-anvisning 204 (‘Undersøgelse og vurdering af fugt og skimmelsvampe i bygninger) fra Statens Bggeforskningsinstitut angiver, at det kan være forbundet med stor sundhedsmæssig risiko at opho’de sig i rum på 15-20 m2, hvis der rummet forekommer skimmelsvampevækst på mere end 3 m
Sundhedsstyrelsen beskriver ligeledes i sin udgivelse “Personers ophold i bygninger med fugt og skimmelsvamp anbefalinger for sundhedsfaglig rådgivning’ — fra 2009, at det kan være nødvendigt at fraflytte en bolig, såfremt der konstateres lokaler med eller i umiddelbar nærhed af”omfattende skimmelsvampeangreb”. Omfanget af fugthelastede områder er så stort, at der vil være vækstbetingelser for skimmelsvampe i et omfang, der overskrider de ovenfor anførte grænser. Både på grund af fugtbelastningen og påvirkningen fra skimmelsvampevæksten vil kælderen være uegnet som beboelse. Spørgsmål 4: Såfremt spr. 3 er besvaret i benægtende form, bedes syns- og skonsmanden vurdere. hvorvidt en genhusning af ejendommens beboere er påkrævet, samt i bekræftende fald. hvorfor. Svar: Stueetagen i ejendommen vil uden problemer kunne beboes, såfremt forbindelsen til kælderen alNændes. En genhusning er således ikke påkrævet. Spørgsmål A: Hvornår må skimmeisvampen antages at være opstået? Svar: Det er sandsynligt, at der altid har været vækst afskimmelsvamp i kælderen. Væksten er tiltaget i omfang, efter at kælderen er indrettet til beboelse på grund af den øgede mængde organiske materialer, der er indbygget i rummene. F. eks. tapet, tapetklister, gipsplader med papoverflader, tekstiler og træ hvilket giver gode vækstbetingelser for svampene. Forklaringer Part 1 Sagsøgeren. , har blandt andet forklaret, at hun er beskæftiget som kommunal dagplejer. Hun har været ansat som sådan siden
august Adresse 1 , By 1
Ejendommen beliggende blev erhvervet med henblik på, at hun kunne blive ansat som dagplejer i By 1 . For inden hun og hendes mand købte ejendommen. besigtigede de ejendommen 2-3 gange herunder med familie. Ved besigtigelserne deltog ejendomsmægleren, og ved en afbesigtigelserne var ligeledes sælger til Part A Person 3 . stede repræsenteret ved og hans kone Hun besigti2ede kælderetagen grundigt. og den fremstod nyrenoveret. Der var et soveværelse, et badeværelse og en stue. Murerarbejdet var udført rigtig pænt. Hun blev ikke gjort bekendt med, at kælderetagen ikke kunne anvendes til beboelse. Hun så ingen tegn på fugt. selv om hun var meget opmærksom på dette. idet hun har hørt fra andre, at der kan være problemer Part A med fugt i kælderetager. Hun spurgte således og Person 3 direkte, om der var problemer med fugt i kælderetagen. Part A Person 3 og havde sammenstemmende svaret, at der ikke var problemer med fugt i kælderetagen. De oplyste, at der havde været problemer tidligere, men dette var blevet afbjulpet. Hun gjorde dem bekendt Person 3 med, at hun skulle benytte ejendommen som dagplejer. oplyste, at hun selv havde været ansat ved kommunen som dagplejer, og kommunen havde fundet ejendommen egnet til dette formål. Kælderetagen udgør en stor del af bebyggelsen på ejendommen. og det er hendes opfattelse, at ejendommen er uden værdi, hvis ikke at kælderetagen er anvendelig. Der er ikke mange rum i bebyggelsen, hvis ikke rummene i kælderetagen kan anvendes. Da hun flyttede ind med hendes familie i juli 2008 så alt ud til at være i orden, men efter at de havde beboet huset i 2-3 uger, opdagede hendes mand en plet inde i soveværelset i kælderetagen. Hun troede, at der var sket en fejl i forbindelse med maling af væggen og skød det hen. Ca. i V2 måned senere begyndte malingen at skalle affodpaneleme. Hun og hendes mand var forundrede og forstod ikke hvad, der kunne være årsagen. Herefter blev situationen værre og værre, og hun tog kontakt til en lokal entreprenør og Person 4 . Hun kontaktede herefter en autoriseret kloakmester ved navn Person 4 advokat efter råd fra . I julen 2009 havde hun besøg af sin familie. Der var nu plamager på væggene, og problemerne havde bredt sig til kælderetagens stue. Kendes familie var chokeret over situationen. Efterfølgende trængte der vand op i gulvtæppet, og hun fik våde fødder, når hun stod ud af sengen. Hun fjernede derfor gulvtæppet sammen med hendes mand og kunne konstatere, at der var mørke pletter over alt på gulvet. Hun indså, at familien ikke kunne opholde sig i kælderetagen. Hun kom herefter i kontakt med sine nabokone, der oplyste, at hendes mand var murer, og hun forespurgte, om naboens mand vil komme og se på problemerne i kælderetagen, idet situationen var meget forværret. Naboens Vidne 3 mand indvilligede i at komme og se på kælderen. Vidne 3 mente, at der skulle foretages et indgreb ved at lave et hul i gulvet. Hun kontaktede sin advokat og efter, at advokaten har givet samtykke til, at Vidne 3 der kunne laves et hul i gulvet, kontaktede hun , og han lavede således et hul i kældergulvet ijanuar
Det blev kort efter konstateret skimmelsvamp i kælderetagen. Hendes barn blev umiddelbart efter denne konstatering alvorlig syg, og hun måtte tage orlov som dagplejer i et år. Da hun skulle begynde som dagplejer på ny, var kommunen underrettet om, at der var skimmelsvamp i kælderen, og kommunen fik undersogt. om kommunens børn kunne opholde sig i huset. Ved undersøgelsen blev det konstateret, at skimmelsvampen fra kælderen havde bredt sig til stueetagen med luften, hvorfor der ikke kunne gennemføres pasning af børnene i huset. Hun og hendes familie var således nødsaget til at leje et andet hus, hvor hun kunne passet sit arbejde som dagplejer. Efterfølgende har de fået muret op ned til kælderetagen, og de er således flyttet tilbage til ejendommen i påsken
Hun kan ikke huske proceduren i forbindelse med, at ejendomshandlen blev indgået. Hun kan således ikke huske, om hun underskrev købsaftalen før eller efter, at hun havde gennemgået handlen med advokat. Hun kan ikke huske, om advokaten gennemgik alle handlens bilag med hende, men hun har fået gennemgået købet med advokat. Foreholdt bygningsbeskrivelsen i Tilstandsrapporten af den
februar 2011 side 6 af 14, forklarede hun, at hun ikke med sin advokat drøftede angivelsen af kvadratmeter til bolig sammenholdt med angivelse af bebygget areal og udnyttet tagetage. Hun var ikke opmærksom på, at kælderetagen ikke var anvendelig som beboelse. Hun havde ved selvsyn forinden handlen set, at kælderetagen var indrettet til beboelse og antog. at den kunne anvendes som sådan. Hun kan i dag foreholdt bygningsbeskrivelsen i Tilstandsrapporten af den
februar 2011 side 6 af 14 godt se, at der ikke er overensstemmelse mellem kvadratmeter til bebygget areal total og — - - - kælder samt udnyttet tagetage og angivet brutto etageareal i kvadratmeter, men hun har ikke tidligere været opmærksom på dette. Der er ikke i forbindelse med handlen taget særlige forbehold for, at hun skulle kunne anvende ejendommen til dagplejebøm, idet huset opfyldte kriteriet om, at der skal være et værelse til dagplejebomene. Kun har benyttet kælderetagen til beboelse, idet hun har haft den opfattelse. at den var egnet til beboelse henset til kælderetagens indretning. Hun er ikke bekendt med hvorfor, der ved sagens start alene blev rettet krav mod ejerskifieforsikringen og først efterfolgende rettet krav mod sælger. Hun har ladet sagen føre ved advokat, og hun har ikke haft indflydelse pà processen. Hun har drøftet, den skrivelse advokaten har sendt til sælger. forinden den blev sendt til sælger. Det fremgår af brevet. at huset var nyrenoveret, idet huset for hende fremstod som nyrenoveret. [lun havde ikke forventninger om. at det var et nyt hus, hun kobte. men hun havde heller ikke regnet med, at der ville være fugtpletter på væggene i kælderetagen 3 uger efter, at hun var flyttet ind i huset. Hun mente, at hun havde taget sine forholdsregler vedrorende kælderetagen ved at spørge sælgerne, om der var fugt i kælderetagen. [lun har ikke tidligere boet i et hus med kælder, men hun har været gjort bekendt med de problemer, der kan være i en kælderetage, hvorfor hun havde spurgt ind til dette og besigtiget kælderetagen grundigt. - - Der er en bæk nær ejendommen. og man kan gå direkte ud i haven fra kælderen. Kælderetagen er frilagt på to sider og dækket på to sider. Der har ikke været renset dræn i hendes ejer tid, idet hun ikke har været opmærksom på dette. Hun vidste ikke, at drænet skulle renses, idet dette ikke var blevet oplyst. Kun har ikke set, at der er en studs på nordsiden, der kan anvendes til rensning afdrænet. Hendes mand er ufaglært fabriksarbejder og har ligeledes ikke forstand på dette. Der er ikke på nuværende tidspunkt anlagt retssag mod Nykredit Forsikring AIS. Part A Sagsøgte, , har blandt andet forklaret, at han er uddannet murer, og ansat som fungerende afdelingsleder i et murerfirma. Adresse 1 , By 1 Han solgte ejendommen beliggende til Part 1 og hendes familie. I forbindelse med ejendomshandlen blev der udarbejdet en tilstandsrapport. Foreholdt tilstandsrapportens punkt 2.2., oplyste han, at han ikke har bemærket det i tilstandsrapporten anførte vedrørende fugt. Der har tidligere været problemer med fugt i huset men efter, at huset var blevet renoveret. og der var lagt udvendigt dræn på ejendommen, har han ikke oplevet problemer med ftigt i huset. Han har lagt det udvendige dræn, idet han var bekendt med, at det indvendige dræn ikke var funktionsdygtigt pà grund af store aflejringer af okker i drænet. Der er i forbindelse med det udvendige dræn blev lagt opført en studs, der kan anvendes til at rense det udvendige dræn. Studsen kan ikke anvendes til rengøring af det indvendige dræn. - - Han er ikke autoriseret kloakmester, og han ved således intet om dette fagområde, selv om han er uddannet murer. Det er ham, der har lagt drænet indvendigt og ligeledes drænet udvendigt. Han har ikke haft en autoriseret kloakrnester til at godkende drænene. lian var ikke bekendt med, at drænene skulle godkendes af en autoriseret kloakmester. eller at der skulle indhentes godkendelse fra kommunen. Han har i en anden sammenhæng haft besøg af kommunen, der ikke kommenterede på ejendommens drænforhold. Han blev i forbindelse med at det udvendige dræn skulle lægges anbefalet, at lægge drænet i ral. således at det ikke blev lukket til afokker. Det er særligt for omrädet. hvor ejendommen er beliggende, at der kommer store aflejringer afokker. — — Det er ham personlig, der har lagt dræn indvendigt under huset. Dette dræn fungerede ikke optimalt, idet det lukker til på grund afokker. Det indvendige dræn kan renses, men effekten er ikke optimal. Han har således lagt et dræn udvendigt for at afhjælpe problemerne med det indvendige dræn. Han har skyllet det indvendige dræn 1-2 gange om äret. lian har ikke spulet det udvendige dræn, idet han har solgt huset kort efter, at drænet var lagt. Efter at der blev nedlagt et udvendigt dræn, oplevede lian ingen problemer med fugt frem til maj
hvor han solgte huset. lian har ikke undertnkt problemer ved huset. Han er ikke blevet forespurgt af Part 1 , om hvorvidt kælderetagen Part 1 kunne anvendes til beboelse. har oplyst, at hun onskede at benytte ejendommen som dagplejer. Han har meddelt hende, at hans kone har været dagplejer. mens de beboede ejendommen, og det havde ikke været noget problem, at få kommunens godkendelse til dette. Ejendommen blev fundet egnet af kommunen, idet børnene kunne gøre brug af stue og køkken i stueetagen. Børnene havde ikke adgang til kælderen eller loftet, mens hans kone var ansat som dagplejer. Der er gulvvarme i kælderen, og der er etableret en brændeovn for at få en varmekilde. Han og hans familie har opholdt sig i kælderen og har benyttet soveværelset hver nat til at sove i. De har selv malet kælderetagen. men han kan ikke huske, hvornår kælderetagen sidst blev malet. Huset er beliggende meget lavt, og det ligger således under vejen. Fluset Bæk ligger ligeledes tæt på . Vidne 3 har blandt andet forklaret, at han siden 1968 har været udlært som murer, og han er i dag selvstændig erhvervsdrivende med Part 1 . Han har været nabo til eget murerfirma. Han er nabo til Adresse 1 , By 1 ejendommen beliggende siden
Part 1 , idet Part 1 Han blev kontaktet af havde vand, der trængte op i kælderetagen. Den
december 2009 var han for første gang på ejendommen og besigtigede kælderetagen. Der var meget vand, der var trængt op væggene samt gulvene, og der var render af saltpeterssyre. Det så alvorligt ud. Han foretog sig ikke noget, og mente at det var Part A , der skulle komme og se på det, da det var ham, der havde udført arbejdet på Part 1 , at det var hans vurdering, at der ejendommen. Han meddelte skulle laves et hul i gulvet for at få syn for skademes omfang. Efter jul huggede han et hul i gulvet og kunne konstatere, at vandet ikke væltede op men blot stod i samme højde. Ejendommen er beliggende ved et vandløb Bækken . der danner skel Part 1 . Han har selv et drænanlæg med afløb til mellem ham og bækken. Han gennemskylder drænet ca. hver tredje måned. Han har aldrig haft problemer i sin kælderetage, der er godkendt til beboelse. Vidne 1 Syn- og skonsmanden. har blandt andet forklaret, at han som sagkyndig i sagen kan vedstå sin syn- og skonsrapport af den
december
Han er enig i det notat, der er udarbejdet af autoriseret kloakmester Person 2 den
december
Part A Der var ingen tegninger over det af udførte arbejde, hvorfor der blev udarbejdet tegninger i et forsogt på rekonstruktion. Han er enig i de bemærkninger. der er påført disse tegninger af kloakmester Person 2 . Det blev klarlagt ved syn og skonsforretningen, at drænene stopper til, og dette er årsagen til at vandstanden stiger i kælderetagen. Det er således vitalt, at drænene fungerer. Han havde pü forretningen fokuseret på, hvad der var blevet lavet på ejendommen. og hvordan det var bygget op. Han opdagede hurtigt, at der var anvendt en speciel membran og fik hjælp fra en specialist i Volelay. — Der er ikke umiddelbart fejl ved det murertekniske, idet at membranen kan anvendes til tætning af kældre, og idet et udsnit har vist at membranen umiddelbart er lagt korrekt. Den udførte murfolie imellem skifteme vil under normale omstændigheder være nok, men hvis en mursten kommer i konstant vand, vil der ske en kapilarsugning sâ flugt breder sig op i væggen på grund afmurfoliens manglende dækning. Han kunne ved selvsyn konstatere, al membranen blev gennembrudt ved sokleme. idet der er et meget stort vandtn’k under den pågældende ejendom. Det kan ligeledes ikke udelukkes, at membranen andre steder ikke var lagt korrekt, idet der alene er tale om et udsnit, der er undersøgt. Han er ikke autoriseret kloakmester, og han kan således ikke oplyse, hvorvidt det i 1996 og i 2007 var et krav at alle dræninstallationer udføres med sandfang inden drænvandet ledes i å eller anden recipient. Han ved heller ikke om alle aflobsinstallationer herunder dræn skal udføres af en autoriseret kloakmester og krævede godkendelse fra stedlig kommune i 1996 og
Der skal være et sandfang, idet okker går i sandfanget. De opgjorte udbedringsomkostninger er inklusiv okkerudfældning. Hvis drænet fungerer, vil der formentlig være opnået en bedre situation end hvis, man havde købt en ejendom fra
Der befinder sig en studs på ejendommen, så der kan ske rensning. Der skal ske rensning ca. I gang om året. Det er ikke muligt at udføre en effektiv rensning af den indvendige dræninstallation. Der findes en udvendig rensebrond og da samling inde ved huset er udført med T-stykke. vil der allerede være problemer med at få spuleslangen rundt. Ligeledes er det ikke muligt at komme til at rense de tre tværgående dræn. Dræninstallationen er ligeledes fort til en å i haven, hvor det kan være problematisk med hensyn til tilfsning af ledning. Den udvendige drænledning er ligeledes besværlig at rense og vedligeholde, idet dette skal ske fra et opføringsror. Det udvendige dræn &a de to frilagte sider af kælderen er ikke muligt al rense og vedligeholde. Der kunne alene ske rensning i det indvendige dræn. idet han var i besiddelse af professionelt udstyr. og idet der var lavet et hul i gulvet. Drænene kan ikke renses med en almindelig haveslange. Problemet er, at gulvet siden 1939 er blevet sænket med 20-30 cm. Der er lavet et lavere gulv for at få mere højde til loftet. I forbindelse med at gulvet er blevet sænket, er det kommet for tæt pâ vandet. Elvis kælderen skal være tør uanset om det skal være til beboelse eller ophold er de i skonsrapporten anførte tiltag nødvendige. Situationen nu er umiddelbart være end hvis man intet havde foretaget sig ved en kælder fra
idet gulvet er blevet sænket, hvorved gulvet er kommet tættere på grundvandet. Det er særligt det indvendige dræn, der medfører, at der er vand i kælderetagen. Det var alene muligt at rense drænet. idet der var lavet et hul i gulvet. Det udvendige dræn kan ikke holde kælderetagen tør. Det udvendige dræn er en forbedring men afhjælper ikke problemerne med det indvendige dræn. Det vil således være problemer med vand i kælderen uanset, om Part 1 havde renset det udvendige dræn eller ej. Det er de faktiske forhold. der er indgået i hans vurdering, og indholdet af tilstandsrapporten eller andre af sagens øvrige bilag har ikke haft betydning. - — Vidne 2 Syn- og skonsmanden. , har blandt andet forklaret, at han kan vedkende sig syn- og skonsrapporten underskrevet af ham den
januar
Han oplyste, at han ved begrebet beboelse ligeledes forstår ophold. Han har taget stilling til, hvorvidt kælderetagen er egnet til beboelse og fundet, al den er uegnet. Kælderetagen er således også uegnet til ophold. Fugt er ikke et egentligt problem, men skimmelsvampen som er et stort problem trives i og opstår på grund af fugt. Det kan ikke oplyses præcis, hvor længe man skal opholde i kælderetagen for at blive syg af skimmelsvampen, idet dette vil være individuelt fra person til person. Han arbejder med gennemsnitsværdier og ifølge de generelle anvisninger, er kælderetagen ikke anvendelig til ophold eller beboelse henset til antallet af fremvoksende skimmelsvampekolonier. Han mener, at besigtigelsen på ejendommen er gennemført i december
Han kan bekræfte, at det ikke fremgår al’ syn- og skonsrapporten. hvornår besigtigelsen er gennemført på ejendommen. Sagsøgerens synspunkter: Sagsøgte er rette sagvolder. idet Ankenævnet for Forsikring ved sin kendelse af
juni 2010 frifandt ejerskifteforsikringsselskabet, Nykredit Forsikring PJS. for dækningspligt i henhold til ejerskifteforsikringen. Sagsøgte kan ikke pålægge sagsøgeren at anlægge civilretssag mod Nykredit Forsikring A!
Sagsøgte er uddannet murer og har og burde have kendskab til, at kælderens renovering ikke var udført fagmæssigt korrekt. Der er ikke fejl ved det murertekniske arbejde, men drænsystemet er ikke en del af det muretrekniske arbejde, og der er konstateret mangler ved drænsystemet. Sagsøgte har i 1996 sænket gulvet med ca. 30cm. I forbindelse med at gulvet blev sænket, kom gulvet meget tættere på vandet. Der er således ikke problemer med kælderetagen på grund af at huset er fra 1939, men idet sælger har sænket gulvet Ca. 30 cm. Sagsøgte har selv udført drænarbejdet i kælderen, hvilket er culpøst. Sagsøgte er håndværker og burde have været bekendt med, at der er krav, der skal være opfyldt for at sikre et håndværksmæssigt forsvarligt drænsystem. Sagsogtes selvbyg har medført fugt. der har resulteret i skimmelsvamp. hvorfor kælderen er gjort uegnet til Vidne 2 beboelse såvel som ophold. Syn- og skonsmanden har således forklaret, at der er fund afskimmelsvamp i kælderen, der langt Vidne 2 overstiger de tilladte værdier. har ligeledes forklaret, at renoveringen udført af sagsøgte har givet de optimale vækstbetingelserne for skimmelsvampen på grund af organiske materialer herunder tapet. Sagsogtes selvbyg har således påført ejendommen farlige egenskaber. Sagsøgeren har ikke anført, at kælderen skulle være købt med henblik på beboelse men med henblik på ophold i denne forbindelse med sagsøgerens hverv som dagplejer. Det er ikke relevant. hvorvidt kælderen er godkendt til beboelse, det afgørende er, at kælderen fremtræder som beboelse, hvilket ligeledes understønes af salgsopstillingen hvor af del fremgår, at kælderen er indrettet med hyggelig stue med brændeovn, klinkegulv med gulvvarme og udgang til terrasse, godt disp. Rum (mdr. Til værelse), disp. Rum (mdr, til soveværelse), toilet med klinkegulv med gulvvarme, dejlig baggang med plads til vaskemaskine, tøretumbler og udgang til overdækket terrasse. Hertil kommer, at billederne der er i salgsopstillingen ligeledes understøtter. at kælderen kan anvendes til beboelse. Sagsøgte har selv anvendt soveværelset i kælderen, og sagsøgeren har oplyst sagsøgte om, at kælderen skulle anvendes til beboelse uden modsigelse fra sagsøgte. Sagsøgeren har i forbindelse med handlen taget et advokatforbehold, men dette ændrer intet, idet advokaten ikke kunne gøres bekendt med kælderens status. Vidne 1 Syn- og skønsmanden har forklaret, at drænsystemet er konstrueret således, at drænene ikke kan renses. Det har således alene været muligt for syn- og skonsmanden at rense drænene ved besigtigeLse. idet synog skonsmanden var i besiddelse af professionelt udstyr, og idet der var lavet et hul i kældergulvet. Der vil ikke kunne foretages rensning afdrænene ved spuling med en almindelig haveslange. Syn- og skønsmanden har forklaret, at udbedringsomkostninger omfatter de udbedringer. der skal gennemføres for, at kælderen kan blive tør. Udbedringerne er således nødvendige, uanset om kælderen skal anvendes til beboelse eller blot op’lde kravene til en kælder, der ikke er anvendelig til beboelser. Syn- og skonsmandens udbedringsforslag vil således ikke medføre en forbedring. Manglernes omfang er dokumenteret ved afholdelse af syn- og skonsforretning. Sagsøgerens krav kan således opgøres til 181.875 kr. svarende til de af syn- og skønsmanden anførte udbedringsomkostninger. Sagsøgte kan ikke påberåbe sig ansvarsfrihed i medfør af lov om lbrbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. § 2 stk. l.jf. lov om forbrugerbeskvttelse ved erhvervelse af fast ejendom §
stk.
Sagsøgte har udvist svig ved at have fortiet væsentlige oplysninger fra sagsøger, om ikke andet har sagsøgte i hvert fald handlet groft uagtsomt. Sagsøgte har selv oplevet vand og fugt efter 1996, og sælger har derFor i 2007 lagt et udvendigt dræn til udbedring af problemerne med det indvendige dræn. Der er konstwktionsmangler ved drænene. og sagsøgte mâ have konstateret fugtproblemer i kælderen efter
Der er årsagssammenhæng og adækvans mellem sagsøgerens tab ved, at kælderen er uegnet til ophold, og årsagen hertil, nemlig sagsøgtes mangelfuld renovering af kælderen. hvorfor sagsøgte er erstatningsansvarlig for sagsøgerens tab. Der skal i forbindelse med fastsættelse afsagsomkostningeme i sagen tages hensyn til, at der har været gennemført 2 syn- og skonsforretninger, samt at sagens genstand har en værdi på 181.875 kr. Sagsogtes synspunkter: Sagsøgte er ikke rette sagsøgte, idet sagsøgte rettelig er Nykredit Forsikring A/S. Sagsøgeren kunne i nærværende sag uden problemer ligeledes have stævnet Nykredit Forsikring A/S. Sagsøgte er ansvars fri, idet sagsøgte opI’lder betingelserne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom,jf. købsaftale af den
maj 2008, pkt. 8 hvor af det fremgår, at handlen er omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom og pkt. 27, der oplyser hvilke dokumenter, der er udleveret og udarbejde i forbindelse med handlen. Der foreligger ikke mangler, idet der ikke ses dokumenteret relevante mangler, idet kælderen ikke er godkendt til beboelse, hvorfor det bestrides, at der foreligger en anprisning, som skal gøre, at sagsøgte er forpligtet til at levere en kælder i nyrenoveret stand. der skal anvendes til beboelse. Sagsøgte har opl’Idt sin loyale oplysningspilgi. Sagsøgte er ikke forpligtiget til at gennemgå tilstandsrapporten og tjekker. om der er ting, der er blevet overset af den byggesagkyndige. Der skal ikke ske oplysning om synlige forhold. Sagsøgte har loyalt oplyst, at der har været fugt i huset, og det fremgår aftilstandsrapporten, at der var fugtskjolder, hvilket sagsøgeren ikke har fået undersøgt nærmere. Det er ligeledes synligt, at ejendommen har en bæk beliggende i skel. Sagsøgte har ligeledes oplyst, at han selv har lavet drænet. Sagsøgte har ikke oplevet fugt i ejendommen efter 2007, og den byggesagkyndige kunne ligeledes ikke konstatere en målbar fugtophobning. jE tilstandsrapporten pkt. 2.
Der er mest fugt om efteråret. Sagsøgte har renset drænet indvendigt en gang om året, men det har ikke været nødvendigt at rense det udvendige dræn i hans ejer tid. Sagsøgte er ikke forpligtiget til. at gøre sagsøgeren opmærksom på, at drænene skal skyldes I gang om året. Det af sagsøgte udførte murerarbejde er udført håndværksmæssigt korrekt. Sagsøgte er ikke fagmand i relation til manglerne ved drænsystemet. Problemerne i kælderetagen er opstået efter ovenagelsesdagen. og kan således ikke påberåbes af sagsøgeren. Sagsøgte var ikke bekendt med disse. Syn- og skønsmanden syn- og skonsrapport. Vidne 1 har ikke inddraget sagens bilag i sin Sagsøgte har anvendt kælderen til beboelse, men det har ikke været oplyst, at kælderen var lovlig beboelse. Sagsøgte har ingen problemer haft, mens han anvendte kælderen til beboelse. Der kan udføres selvbyg og selv om det ikke er udført håndværksmæssigt korrekt, er dette ikke grundlag for at statuere svig eller grov uagtsomhed fra sagsøgtes side. Der foreligger ikke selvbyggeransvar. Sagsøgte har ikke i salgsopstillingen fremsat en garanti. Der er alene tale om en beskrivelse afkælderens indretning. Der er ikke taget forbehold for i forbindelse med handlens gennemførelse, at kælderen kunne anvendes i forbindelse med sagsøgerens hverv som kommunal dagplejer. Ankenævnet for forsikring har i kendelse af den
juni 2010 udtalt, at det forhold, at bygningen opført i 1939— er blevet renoveret, bevirker ikke, at det anmeldte forhold skal vurderes i forhold til bygninger opført i 1995/
Dette ville kræve, at de udførte renoveringsarbejder var så omfattende, at bygningsmyndighedeme krævede, at ændringerne skulle opfilde de på renoveringstidspunktet gældende krav, hvilket nævnet ikke har grundlag for at antage er tilfældet. Nævnet finder herefter, at det anmeldte forhold ikke kan anses for at nedsætte bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte renoverede bygninger fra 1939 i almindelig god vedligeholdelsesstand og derfor ikke udgør en skade i ejerskifteforsikringens forstand. Der er således ikke tale om en mangel. — Rettens begrundelse og afgorelse Vidne 1's Det lægges efter syn- og skonsmanden, , besvarelse af spørgsmål 1-3 i skønstemaet samt efter skonsmandens forklaring for retten til grund, at det er skønsmandens opfattelse, at problemet er, at kældergulvet efter 1939 er blevet sænket med 20-30 cm. I forbindelse med at gulvet er blevet sænket, er gulvet kommet for tæt på grundvandet. Det er afgørende for den samlede konstruktion, at de under kældergulvet indbyggede dræn er funktionsdygtige. Idet når drænene er tilstoppet vil vandtrykket blive så stort, at der angiveligt kan ske gennembiydninger afmembranen. Efter det oplyste har det ikke været tilsikret. at de indvendige dræn kunne renses korrekt, siden de blev etableret af sagsøgte i
- - Det er ligeledes skonmandens opfattelse, at ved en ændring af såvel indvendigt som udvendigt dræn, vil det være muligt at vedligeholde disse således, at kælderen i fremtiden forbliver tør og tæt på trods af det faktum, at grundvandet står højt, og man ligger tæt på vand i form af den nærliggende å. Det er ikke muligt i dag at udføre en effektiv rensning af den indvendige dræninstallation. Der findes i dag en udvendig rensebrond, og da samlingen inde ved huset er udført med T stykke, vil derfor allerede der være problemer med at få en spuleslange rundt. Ligeledes er det ikke muligt at komme til at rense de tre tværgående dræn. Dræninstallationen er ligeledes ført til en å i haven, hvor det kan være problematisk med hensyn til tilfrysning af ledning. Den eksisterende dræninstallation er udført uden sandfang og okkerudfældning til trods for, at det er et krav at alle dræninstallationer skal udføres med sandfang inden udledning i å systemer. Det er særligt det indvendige dræn, der medfører, at der er vand i kælderetagen. Det var alene muligt for skønsmanden at rense drænet, idet der var lavet et hul i gulvet. Den udvendige drænledning er ligeledes besværlig at rense og vedligeholde, idet dette skal ske fra et opforingsror. Det udvendige dræn fra de to frilagte sider af kælderen er ikke muligt at rense og vedligeholde. Det udvendige dræn kan ikke holde kælderetagen tør. Det udvendige dræn er en forbedring men afhjælper ikke problemerne med det indvendige dræn. Det er således skønsmandens opfattelse, at der vil være problemer med vand i kælderen Part 1 , havde renset det udvendige dræn eller uanset, om sagsøgeren, ej. Hvis kælderen skal være tør uanset om det skal være til beboelse eller ophold er de i skønsrapporten anførte tiltag nødvendige. Situationen nu er umiddelbart værre, end hvis man intet havde foretaget sig ved en kælder fra 1939, idet gulvet er blevet sænket, hvorved gulvet er kommet tættere på grundvandet. - — Vidne 2 Syn- og skønsmanden har ved besvarelsen af spørgsmål 14 i skønstemaet samt efter skønsmandens forklaring for retten oplyst, at kælderen er uegnet til beboelse samt ophold, både på grund af fugtbelastningen og påvirkningen fra skimmelsvampevæksten, og stueetagen i ejendommen kan alene beboes, såfremt forbindelsen til kælderen afblændes. Det er sandsynligt, at der altid har været vækst af skimmelsvamp i kælderen, men væksten er tiltaget i omfang, efter at kælderen er indrettet til beboelse på grund af den øgede mængde organiske materialer, der er indbygget i rummene, hvilket giver gode vækstbetingelser for ski mmc lsvamp. Uanset at det i overensstemmelse med sagsogtes forklaring lægges til grund, at der ikke har været fugtproblemer i kælderrummene i den forløbne periode fra installering af udvendigt dræn i 2007, og til sagsøgte flyttede ud af ejendommen den
juli 2008, tiltrædes det herefter af retten. at manglerne må anses for retligt relevante. - - Efter bevisforelsen er det bevis, at det er sagsøgte, der i 1996 sænkede gulvet i kælderen med Ca. 30 centimeter, og selv har udført arbejdet forbundet med installering af det indvendige og det udvendige dræn. Kælderetagen kan ikke anvendes til ophold uden, at der sker udbedring af såvel det indvendige som det udvendige dræn på ejendommen. Sagsøgte der er murer har ikke i forbindelse med installering af det udvendige eller det indvendige dræn indhentet fagkyndig bistand, til trods for at sagsøgte efter selv at have installeret det indvendige dræn måtte konstatere, at den af ham installerede dræninstallation ikke fungerede. - - - — Sagsøgte har ikke oplyst sagsøgeren om, at sagsøgte selv har udført arbejdet forbundet med installering af udvendigt og indvendigt dræn, ligesom at sagsøgte har undladt at oplyse sagsøgeren om, at det af ham installerede indvendige dræn ikke var funktionsdygtigt, og at han derfor selv har installeret et udvendigt dræn uden om kælderen med henblik på affijælpning. Retten finder herefter, at sagsøgte der er murer i forbindelse med det udførte selvbyg har begået grove fejl og forsømmelser, der har medført væsentlige mangler ved den indvendige såvel som den udvendige — — dræninstallation samt, at sagsøgte har undladt at opfylde sin oplysningspligt på en sådan måde, der må betegnes groft uagtsom. Herefter findes sagsøgte at skulle erstatte sagsøgerens udbedringsudgifter. Erstatningskravet har retten fastsat til 181.875 kr. inklusiv moms, der fremkommer således: Reparation og tætning af Volclay membran i soveværelse: 2.500 1cr. Reparation af væg i soveværelse: 4.375 kr. Ophugning af gulv langs med yden’æg ved have og tilslutning af tre tværgående dræn reetablering afdo.. Etablering afrensebrønd i toilet. Ny sandfangsbrønd. samt frostsikring af udløb til å samt omforandring af udvendigt dræn: 150.000 kr. Maling af indvendige vægge/fodlister: 25.000 kr. Efter udfaldet af sagen skal sagsøgte afholde egne sagsomkostninger, og retten pålægger sagsøgte at betale sagsomkostninger til sagsøgeren. Retten finder, at sagsøgeren skal tilkendes omkostninger til dækning af syn og skøn med 39.171,23 kr. inkl. moms, retsafgift samt berammelseafgift på 4.680,00 kr. henset til at sagsøgerens krav er nedsat fra 200.000,00 1cr. til 181.875,00 kr. omkostninger forbundet med afhjælpning fra syn- og Vidne 3 skønsmændene samt afhøring af vidnet på 8.468,70 1cr., og til dækning af sagsøgerens rimelige advokatudgifter skal sagsøgte betale 40.000 1cr. inkl. moms. Der er i fastsættelsen af rimelige advokatudgifter lagt vægt på. at sagsøgeren har fået fuld medhold, at der er afholdt to syn- og skønsforretninger, omfanget af skriftsveksling i sagen samt sagens karakter og størrelse. - -, Thi kendes for ret: Part A Sagsøgte, , skal inden 14 dage betale 181.875,00 kr. til sagsø Part 1 , med procesrente fra den
april
geren, Part A Sagsøgte, , skal inden samme frist betale 92.319,93 1cr. i sags Part 1 . omkostninger til sagsøgeren, Dommer

🔗 Til officiel kilde

AI-forklaring ud fra den officielle lovtekst. Vejledende, erstatter ikke juridisk rådgivning.

ECLI:DK:KOL:2022:BS0000000195 Sag om, hvorvidt der er mangler ved ejendommen og om sagsøgeren har krav på erstatning fra sagsøgte som følge heraf