Obsah (9)

§ 4§ 23§ 29§ 17§ 29c§7§ 25§ 26§ 27

RETTEN I LYNGBY DOM afsagt den 15. januar 2021 Sagerne BS-35019/2018-LYN og BS-35001/2018-LYN Udlejer ApS (advokat Michael Holsting) mod Lejer 1 og Lejer 2 (advokat Helle Vibeke Paulsen, for begge) De

§ 4, stk.

5, hvor der på tidspunktet for varslin-gen var 4 beboelseslejemål i ejendommen. Lejer har bedt nævnet om at tage stilling til om varslingsreglerne i boligreguleringsloven §§ 23-26 finder anvendelse, jf.

§ 4, stk.

1, om udvidet ejendomsbegreb, jf.

§ 4, stk.

5. Lejer har hertil anført, at når ejendommen er omfattet af denne bestemmelse kan udle-jer ikke vælge at bruge en anden regel, da det vil gøre beskyttelsen ved forbedringsarbejder illusorisk. Lejer har anført, at varslingen er et for-søg på at omgå varslingsreglerne i boligreguleringsloven, da udlejer har varslet i nær tilknytning til og under arbejdets udførelse, samt har angi-vet i varslingen, at lejestigningen skyldes forbedringsarbejdet. Lejer har anført, at de omhandlede arbejder er almindelig vedligehol-delse, og at der ikke er varslet iværksættelse eller forbedringsforhøjelse efter

§ 23

. Lejer har tillige anført, at der ikke er udført forbedringer, der kan begrunde den pågældende lejestigning, og at de omhandlede arbejder overvejende er almindelig vedligeholdelse og derfor indeholdt i udlejers vedligeholdelsespligt. Lejer har oplyst, at lejer ikke har været gjort bekendt med hvilket arbejder, der helt konkret skulle udføres eller omfanget heraf. Lejer har subsidiært anført, at den varslede lejestigning overstiger lejen ved sammenligning med tilsvarende lejemål, jf.

g 29c. … Udlejer har oplyst, at varslingen af lejeforhøjelsen er foretaget på baggrund af reglerne om det lejedes værdi jf. lejelovens § 47, hvorfor baggrunden for varslingen er, at den gældende leje vurderes at være væsentligt lavere end det lejedes værdi. Udlejer har anført, at de nyligt udførte forbedringsarbejder på ejendommen og i lejemålet indgår som en del af begrundelsen for gennemførel-se af lejeforhøjelsen, da forbedringsarbejder som hovedregel fastsættes på samme måde jf. lejelovens § 58, Udlejer har fastholdt, at størstedelen af arbejderne, der er foretaget, karakteriseres som forbedringsarbejder og ikke vedligeholdelsesarbejder, da arbejderne væsentligt har øget brugsværdien af lejemålet. Udlejer har i den forbindelse anført, at arbejderne er lavet efter aftale med lejer, da lejer har været bekendt med ar- / 5 bejderne på ejendommen og i det lejede under hele forløbet, hvor udle-jer løbende har orienteret lejer. Udlejer har endvidere oplyst, at sagen har været drøftet i flere år, hvor lejer selv har efterspurgt, at arbejdet blev lavet. Besigtigelse Lejemålet blev besigtiget af huslejenævnet den

1. august
2. Ved besigtigelsen var lejer og udlejer til stede. Ejendommen, som lejemålet er beliggende i, er en rød murstensejen-dom. Der er opsat individuelle postkasser ude foran ejendommen i star-ten af adkomstarealet. Opgangen fremstår nyligt renoveret. Lejemålet består af en entre/fordelingsgang med adgang til badeværelse og køk-ken/stue. Fra badeværelset er der adgang til udvendig elevatorbygning. Fra køkken/stue er der adgang til et værelse ligesom der er adgang til altan med plads til bord og stole. Fra køkken/stue er der endvidere ad-gang til hems via trappestige, der kan hives ud. På hemsen er der plads til en soveplads. Badeværelset fremstår moderniseret med gråt gulv og hvide fliser med grå fuge på væggene. Der er opsat bruser med for-hæng og særskilt brusegulv. Al sanitet er hvidt. Under håndvasken er der hvidt skabsmøbel. Køkkenet fremstår nyligt opsat med hvide skabs-moduler (både under- og overskabe) med stål greb. Bordpladen er i sort laminat med nedsunket vask inkl. annatur i stål. Kogeplade er ligeledes nedsunket og ovn fremstår indbygget i skabsmodul. Opvaskemaskinen er integreret i skabsmodulet, men er ikke indbygget med skabsfront. Køleskabet er ikke en del af det opsatte køkken, men er sat for enden af entre/fordelingsgang i tilknytning til køkken/stue. Gulve i stue i køkken og værelse er lyst parketgulv. Der er nye vinduer og døre i lejemålet. Lovgrundlag Huslejenævnet har behandlet sagen efter lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1, jf. §§ 47 og 48 sammenholdt med

g 29 b og c. Lejelovens § 106. De i henhold til lov om midlertidig regulering af boligforholdene nedsatte huslejenævn træffer afgørelse efter regler-ne i den nævnte lovs kapitel VI i følgende tvister: l) Tvister om lejeregulering efter reglerne i §§ 47-52 og § 53, stk. 2, og om lejefastsættelse efter kapitel VIII A. …

§ 4

. Reglerne i kapitel II-IV gælder for lejeforhold, der omfattes af lov om leje, når det lejede helt eller delvis anvendes til beboelse, jf. dog stk. 2-

1. … / 6 Stk.
2. Reglerne i kapitel II-IV, bortset fra §§ 4 a, 15, stk. 3, 17 og 27 b, gælder ikke for lejeforhold i ejendomme, som den
3. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. For de i
4. pkt. nævnte ejendomme gælder §§ 23, 24, 25 og 26, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder. …

§ 29b. Reglerne i dette kapitel gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 1.

januar 1995 omfattede 6 eller flere beboelseslejligheder. I ejendomme, som ejes af andelsboligforeninger, gælder reglerne, såfremt der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlej et af andelsboligforeningen.

§ 29

c. For ejendomme, hvis opførelse ikke er finansieret med indekslån efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit, gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lov om leje. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7, Ved afgørelse efter 2. pkt. skal derfor lejeforhold i ejendomme med loka-ler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme. Såfremt der ikke fin-des sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 40 indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 7. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 53, stk. 3-5, i lov om leje. Efter disse regler, må udlejer ikke kræve en væsentligt højere leje end den, der betales i tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er reguleret på grundlag af et driftsbudget (sammenligningslejemål, hvor der betales omkostningsbestemt leje). Et driftsbudget i et omkostningsbestemt lejemål udarbejdes på grundlag af ejendommens udgifter til skatter, afgif-ter, renholdelse, administration og forsikringer samt hensættelser til ind- og udvendig vedligeholdelse. Dertil lægges et afkast beregnet på grundlag af ejendomsværdien som fastsat ved 15. almindelige vurde-ring den l april 1973 samt tillæg for eventuelle forbedringer i lejemålet. Lejelovens § 47. Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra: / 7

1. a)lejeforhøjelser efter § 58, stk. 3 og 4, og § 62 b og forbedringer efter § 46 a, stk. 3, § 58, stk. 3, og § 62b,
2. b)lejeforhøjelse efter § 58 a og aftalte forbedringer efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer,
3. c)lejeforhøjelser efter § 63 b, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, og forbedringer, der er udført for beløb omfattet af § 63 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010,
4. d)lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 3-6, i lov om byfornyelse og boligforbedringer,
5. e)lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse,
6. f)lejeforhøjelser uden fradrag af tilskud og forbedringsarbejder med hertil knyttede nødvendige følgearbejder efter lov om privat byfornyelse, og
7. g)forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse. Ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støt-te efter lov om sanering eller lov om byfornyelse og boligforbedring, finder reglen i litra d dog ikke anvendelse. Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1, 1. pkt., skal der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Ved sammenligningen ses bort fra lejemål, der er forbedret efter § 58, stk. 3, og § 62 b, samt lejemål omfattet af kapitel VIII A, § 53, stk. 3-5, og lov om privat byfornyelse samt kapitel 5 i lov om byfornyelse. Ligeledes ses bort fra lejemål i ejendomme, der er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse og boligforbedring, hvortil der efter samme lovs § 67, stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter udgangen af 1994, medmindre lejemålet er beliggende i en ejendom, der er omfattet af en beslutning, hvor boligministeren har tilladt, at bestemmelserne om lejefastsættelse i kapitel VII i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, fortsat finder anvendelse efter udgangen af 1994. Der ses tillige bort fra lejemål i ejendomme, som er omfattet af en be-slutning efter lov om byfornyelse. Stk. 3. Ved sammenligningen af lejemål efter stk. 2 tillægges det vægt, når lejen i sammenligningslejemål har været genstand for særskilt prø-velse. Stk. 4. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi. Stk. 5. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udleje-ren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen. / 8

§ 17

. Har udlejeren opkrævet højere leje, depositum, indskud eller lignende end tilladt, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbage, ligesom lejeren vil kunne kræve lejen nedsat med virk-ning for fremtiden. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav være gjort gældende for huslejenævnet inden 1 år fra fraflytningstidspunktet. Stk.

1. Lejeren kan uanset stk. 1 ikke kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje med den begrundelse, at lejen overstiger det lejedes værdi, med mindre krav om nedsættelse af lejen er fremsat for huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales. Stk.
2. Tilbagebetalingskrav forrentes fra betalingstidspunktet med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling mv. Hvor særlige forhold begrun-der det, kan det bestemmes, at der skal betales en højere eller lavere rente. Afgørelse Det omtvistede for sagen er udlejers varslede lejeforhøjelse i henhold til lejelovens g 47 med henvisning til, at lejen for lejemålet er væsentlig lavere end det lejedes værdi. Nævnet har noteret, som oplyst af udlejer i varslingsbrevet og under høringsprocessen, at varslingen blandt andet er foranlediget af forbedringsarbejder ved det lejede. Ejendommen, som det lejede er beliggende i, indeholder 4 beboelseslejligheder, og ejendommen har derfor karakter af et småhus jf.

§ 4, stk.

5. Lejen i lejemål i småhuse fastsættes ikke omkostningsbestemt, men er i stedet underlagt reglerne om det lejedes værdi i overensstemmelse med lejelovens kap. VIII med den begræns-ning, der følger af

§ 29c

. Da småhuse i overens-stemmelse med

§ 4, stk.

5, i udgangspunktet er undtaget fra reglerne i

kap. II-IV, er det ikke ale-ne reglerne om omkostningsbestemt leje, der ikke finder anvendelse for småhuse, men også

regler om forbedringsarbej-de. Lejeforhøjelse i forbindelse med forbedringsarbejde i småhuse er i stedet for underlagt lejelovens regler. En undtagelse hertil gælder "sto-re" småhuse, således ejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder, der jf.

§ 4, stk.

5, 2. pkt., er omfattet af

§§ 23-26.

Da en ejer af en småhusejendom (stor som lille) ikke er forpligtet til at varsle lejeforhøjelse efter reglerne om forbedringsarbejde, men kan vælge imellem dem og lejeforhøjelsesreglerne i lejelovens §§ 47 og 48, jf.

§ 29

c, får undtagelses- / 9 bestemmelsen i

§ 4, stk.

5, 2. pkt., alene betyd-ning for ejer af en "stor" småhusejendom i de tilfælde. hvor ejer varsler forbedringsforhøjelse med henvisning til reglerne om forbedringsarbej-de. I de tilfælde finder

§§ 23

-26 jf.

g 4, stk. 5, 2. pkt., anvendelse. Nævnet har noteret, at udlejer i nærværende sag har valgt at varsle lejeforhøjelse med henvisning til lejelovens § 47, således en "det lejedes værdi" lejeforhøjelse. Da udlejer ikke har varslet lejeforhøjelse med henvisning til reglerne om lejeforhøjelse som følge af forbedringsarbejde, finder

§§ 23-26, ikke anvendelse.

Sagens behandling omfatter herefter alene en stillingtagen til varslingen i overensstemmelse med lejelovens §§ 47 og 48 samt

g 29c. Formalitets- og gyldighedsbetingelser Udlejer har ved brev af

1. januar 2018 til lejer varslet lejeforhøjelse i henhold til lejelovens g
2. Huslejenævnet kan konstatere, at de form-krav, der fremgår af lejelovens § 48, stk. 2, er overholdt, idet kravet er fremsendt skriftligt, indeholder en angivelse af lejeforhøjelsens størrel-se, oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt oplysning om lejers adgang til at gøre indsigelse. Nævnet kan endvidere konstatere, at leje-forhøjelsen er varslet med de i henhold til lejelovens § 48, stk. 2, anførte 3 måneder til ikrafttræden
3. maj
4. Lejers indsigelse af
5. februar 2018 samt udlejers indbringelse af sagen for nævnet ved mail af
6. april 2018 er tillige sket inden for de angivne frister i lejelovens § 48, stk.
7. Lejeforhøjelsen Udlejer er berettiget til med hjemmel i lejelovens § 47 og med den begrænsning, der følger af

§ 29

c, at forlange lejen for lejemålet forhøjet, hvis den gældende leje er væsentlig lavere end det lejedes værdi, Det er således en forudsætning for selve forhøjelsen, at den leje, som lejer betaler inden forhøjelsen, er væsentlig lavere end det lejedes værdi. Ved fastlæggelse af det lejedes værdi, skal der foreta-ges en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i om-rådet for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestand. For lejemål som omtvistede i småhusejendomme er sammenligningsgrundlaget jf.

§ 29c

, indskrænket til lejemål omfattet af reglerne i

kap. II-IV, og hvor lejen er reguleret efter

§7. Nævnet har i den forbindelse besigtiget lejemålet.

/ 10 Nævnet har ved sagens afgørelse taget afsæt i den leje, som lejer betalte på varslingstidspunktet, således årligt 53.061,00 kr., svarende til måned-ligt 4.427,75 kr. eller en årlig m2 -leje på 869,85 kr. Nævnet har tillige ta-get udgangspunkt i det i BBR registrerede boligareal på 6l m2 . Huslejenævnet finder under indtryk af besigtigelsen den 23. august 2018 og efter nævnets generelle kendskab til det omkostningsbestemte lejeniveau i området, at den på varslingstidspunktet gældende årlige le-je på 869,85 kr./m2 , er væsentligt lavere end den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand omfattet af

kap. IIIV, og hvor lejen er reguleret efter

§ 7

(omkostningsbestemt leje), jf.

§ 29c, jf.

§ 47. Huslejenævnet finder dog, at den varslede leje på 2.163,93kr./m2 , væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand omfattet af

kap. II-IV, og hvor lejen er reguleret efter

§ 7

(omkostningsbestemt leje), jf.

g 29c jf. §

1. Huslejenævnet fastsætter herefter lejen til 1.200 kr./m2 , svarende til 73.200 kr./år eller 6.100 kr./mdr. Nævnet har ved fastsættelsen af lejens størrelse lagt vægt på, at den gennemsnitlige omkostningsbestemte budgetleje i området inkl. hensættelser på konto for indvendig vedligeholdelse andrager ca. 650 kr./m2 . Nævnet har endvidere lagt vægt på, at lejemålet fremstår gennemgribende moderniseret, herunder med nyetableret altan, nyt køkken, hems og nye vinduer. I det omfang udlejer har opkrævet den varslede lejeforhøjelse, pålægges udlejer senest den
2. oktober 2018 at tilbagebetale den for meget opkrævede lejeforhøjelse med tillæg af renter i henhold til rentelovens bestemmelser herom, jf.

§ 17, stk.

3. For så vidt angår depositum og forudbetalt leje er udlejer alene beretti-get til at regulere disse i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Huslejenævnets afgørelse er truffet på baggrund af oplysninger i Bygnings- og Boligregistret.” / 11 Parternes anbringender Ad spørgsmålet om, hvorvidt udlejer kan vælge mellem at varsle efter småhuskapitlet, jf. brl. § 29 c, eller er udlejer henvist til at varsle efter forbedringsreglerne efter reglerne i brl. § 4, stk. 5, jf. §§ 23-26 Udlejer ApS har i sit påstandsdokument påberåbt følgende anbringender: ”Særligt vedrørende sagsøgers varsling af lejeforhøjelse Med henvisning til Ejendommens karakter af småhus gøres det gælden-de, at der for de omtvistede lejemål kan foretages lejeregulering til det lejedes værdi, efter reglerne i lejelovens § 47, jf.

§ 29c

. Idet Ejendommen har karakter af et småhus, kan sagsøger vælge at foretage lejeregulering til det lejedes værdi, efter reglerne i lejelovens § 47, jf.

§ 29cog også Huslejenævnets afgørelse af 24.

august 2018 (bilag 2). Endvidere kan sagsøger alternativt vælge at varsle forbedringsforhøjel-se efter reglerne om forbedringer i

§ 4, stk.

5 jf. §§ 23, 24, 25 og 26. Sagsøger har iagttaget reglerne for varsling korrekt, idet sagsøger valg-te at varsle lejeforhøjelse til det lejedes værdi med henvisning til leje-lovens § 47, jf. boligreguleringsloven § 29c. Som følge heraf bestrides det, at varslingerne om lejeforhøjelse (bilag 3 og bilag 4) er ugyldige ligesom det bestrides, at Huslejenævnets retsanvendelse er forkert, idet Huslejenævnet netop korrekt har anført, at sagsøger kan vælge mellem at varsle forbedringsforhøjelse efter regler-ne om forbedringer i

§ 4, stk.

5 jf. §§ 23, 24, 25 og 26, eller at varsle forhøjelse til det lejedes værdi efter at forbedringerne er gennemført. Lejeforhøjelserne er således ikke foretaget på baggrund af regnskab for afholdte forbedringsudgifter, og følgelig heraf ikke med henvisning til

§§ 23-26.

Det bestrides, at arbejderne i Lejemålene er foretaget uden forinden at orientere de sagsøgte herom, idet der mellem sagsøger og de sagsøgte er foregået regelmæssig dialog om blandt andet arbejdernes omfang og udstrækning samt udførelsen af arbejderne. Til støtte for påstanden henvises til sagsøgers partsforklaring i Huslejenævnets afgørelser af

1. august 2018 (bilag 2, side 2). Heraf fremgår, at udlejer løbende har orienteret lejer om arbejderne, samt at (bygge)sagen / 12 har været drøftet i flere år, hvor lejer selv har efterspurgt, hvornår arbej-det blev lavet. … De sagsøgte har nedlagt påstand om, at Huslejenævnets afgørelse af
2. august 2018 ophæves, og at sagen skal hjemvises til fornyet behandling. Med henvisning til nærværende påstandsdokuments afsnit ”Særligt vedrørende sagsøgers varsling af lejeforhøjelse” bestrides det, at Huslejenævnets retsanvendelse er forkert og i strid med de præceptive bestemmelser i lejeloven og boligreguleringsloven.” Lejer 1 og Lejer 2 har i deres påstandsdokument på-beråbt følgende anbringender: ”Det følger … af brl. § 4, stk. 5,
3. pkt., at ejendommen er omfattet af reglerne i brl. §§ 23, 24, 25 og
4. Brl. § 4, stk. 5,
5. pkt. blev indsat ved lov nr. 470 af
6. juni 2004, og sikrer lejere i eksisterende lejeforhold mod pludselige store huslejespring som følge af gennemførelse af omfattende forbedringsarbejder. Der er ikke i loven eller i lovens bemærkninger eller i forarbejderne i øvrigt givet mulighed for, at en udlejer i et bestående småhus lejefor-hold kan vælge mellem at varsle forbedringsforhøjelse efter reglerne i brl. § 4, stk. 5,
7. pkt., jf. brl. §§ 23 - 26, eller at varsle forhøjelse til det le-jedes værdi, jf. lejelovens § 47, efter, at forbedringerne er gennemført. Huslejenævnet antager således urigtigt, at udlejeren kan vælge mellem at varsle forbedringsforhøjelse efter reglerne om forbedringer i brl. § 4, stk. 5, jf. §§ 23, 24, 25 og 26, eller at varsle efter det lejedes værdi efter at forbedringerne er gennemført. Der henvises herved til betænkning afgivet af Boligudvalget den
8. december 2003, hvor udvalget fremsatte det ændringsforslag til L 78 for så vidt angår bestemmelsen i brl. § 4, der endte med at blive i vedtaget med denne ordlyd i det endelige lovforslag L 78 B efter yderligere udvalgsarbejde. Af betænkningen fremgår blandt andet: "Denne ændring skal ses i sammenhæng med begrænsningen af udlejerens adgang til at opsige lejerne på grund af ombygningsarbejder, jf. lejelovens § 83, stk. 1, litra b. Herefter vil også større ombygnings- / 13 arbejder skulle gennemføres efter de almindelige forbedringsregler. Med ændringen af

§ 4, stk.

5, foreslås det, at lejere i småejendomme med 4 eller flere beboelses-lejligheder skal være omfattet af de samme regler om varsling af forbedrings- arbej-ders iværksættelse som lejere i store ejendomme, herunder ret til erstatningsbolig ved større forbedringsforhøjelser. Disse regler er omfattet af

§§ 23, 24, 25 og 26.

Det er opfattelsen, at disse bestemmelser udgør en helhed, og at de pågældende lejere derfor bør være omfattet heraf. Når lejerne i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder omfattes af de samme regler om forbedringsarbejders iværksættelse som lejere i store ejendomme, vil det medvirke til at skabe tryghed omkring den enkelte husstands boligsituation og dermed for disse lejere skabe en stabilitet i hverdagen, der medvirker til at sikre den enkeltes livskvalitet. Det er dog opfattelsen, at de mindste småejendomme ikke bør være omfattet, da disse ejendomme ikke har karakter af egentlige udlejningsejendomme. På den baggrund foreslås det, at udlejere af småejendomme med 1 -3 beboelseslejligheder ikke skal være omfattet af de regler om forbedringsarbejders iværksættelse, som også gælder for store ejendomme. Af forslaget om ændring af

§ 4, stk.

5, følger, at forud for forbedringsarbejdernes påbegyndelse skal udlejer over-holde de formelle betingelser i § 23 eller § 24, hvis forbedringsforhø-jelsen forventes at overstige den nærmere bestemte beløbsgrænse på 78 kr. pr. m2 (2004- niveau) sammen med øvrige forbedringsforhøjel-ser varslet i løbet af de seneste 3 år. Om § 23 eller § 24 skal følges, af-hænger af, om der er valgt en beboerrepræsentation eller ej. Udlejer skal skriftligt oplyse om forbedringsarbejdernes art, om størrelsen af den forventede lejeforhøjelse og om lejernes ret til at gøre indsigelse. Betydningen af, at småejendommene med 4 eller flere beboelseslejligheder foreslås omfattet af

§ 25

, er, at lejerne får mulighed for at lade huslejenævnet tage stilling til og eventuelt modsætte sig forbedringsarbejdernes iværksættelse, hvis forbedrin-gen må anses for uhensigtsmæssig. Når lejerne i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder foreslås omfattet af

§ 26

, har de ret til en passende erstatningsbolig, hvis udlejer ønsker at gennemføre forbedringsarbejder, der vil medføre forbedringsforhøjelser på mere end / 14 155 kr. pr. m2 (2004 - niveau) sammen med øvrige forbedringsforhøjelser varslet i løbet af de seneste 3 år. Det skal bemærkes, at småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder ikke foreslås omfattet af

§ 27

. Dette skyldes, at disse småejendomme ellers ville blive omfattet af procedurereglerne for den omkostnings-bestemte husleje. Det følger imidlertid af hhv. § 23 og § 24, at hvis udlejer ikke overholder formkrave-ne i disse varslingsbestemmelser, kan forbedringsforhøjelsen ikke overstige den nærmere fastsatte beløbsgrænse. Det følger ligeledes af § 26, at hvis lejerne ikke tilbydes erstatningsbolig, kan der ikke opkræves en huslejestigning, der overstiger beløbsgrænsen. Det følger af forslaget, at det er antallet af beboelseslejligheder i ejendommen på varslingstidspunktet, der er afgørende for, om reglerne gælder. Dette indebærer, at udlejeren må tage udgangspunkt i det aktuelle antal beboelseslejligheder på det tidspunkt, hvor der efter reglerne vil skulle ske varsling af arbejdernes iværksættelse, idet det-te antal kan ændres, f.eks. som følge af lejlighedssammenlægninger eller opdelinger. Det bemærkes, at en beboelseslej-lighed, der bebos af udlejeren, medregnes." Af brl. § 23, stk. 1, fremgår, at inden udlejeren i en ejendom uden beboerrepræsentation iværksætter en forbedring, der vil medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med forbedringsforhøjelser gennemført de sidste 3 år — vil udgøre mere end 64 kr. (aktuelt 98 kr.) pr. m2 bruttoareal, skal han fremsætte skriftligt varsel herom over for de lejere, hvis leje-mål ønskes forbedret. Det skal indeholde oplysning om forbedringsar-bejdets art og en angivelse af lejeforhøjelsens forventede størrelse. Vars-let skal endvidere indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk.

1. Indeholder varslet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt. Af § 23, stk. 2, fremgår, at har mindst 1/4 af lejerne senest 6 uger efter, at varslingsskrivelse er kommet frem til dem, skriftligt fremsat indsigelse mod iværksættelsen af en forbedring som nævnt i stk. 1, skal udlejeren inden yderligere 6 uger forelægge sagen for Huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om forbedringen. Af brl. § 25 fremgår, at indbringes en sag for Huslejenævnet, kan Huslejenævnet modsætte sig forbedringen under forskellige nærmere opreg-nede omstændigheder, og i så fald kan udlejeren ikke oppebære en lejeforhøjelse for forbedringerne, hvis disse gennemføres alligevel. / 15 Endvidere fremgår det af brl. § 26, at vil en forbedring medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med forbedrings-forhøjelser gennemført de sidste 3 år — vil udgøre mere end 127 kr. (aktuelt 195 kr.) pr. m2 brutto-areal, skal udlejeren senest 3 måneder før forbedringens iværksættelse underrette lejeren om, at han kan kræve at få tilbudt anden passende bolig inden udløbet af den i § 26, stk. 2 fastsatte 6 ugers frist. Af brl. § 26, stk. 4, fremgår, at over for en lejer, der ikke har fået underretning efter stk. 1 om sin ret til at kræve en anden bolig, kan lejeforhøjelse som følge af forbedringen ikke gennemføres ud over den i stk. 1 angivne grænse. *** Det bestrides med henvisning til sagsøgers replik af
2. februar 2019, at der mellem parterne har været regelmæssig dialog om arbejdernes om-fang og udstrækning samt udførelsen af arbejderne eller at der skulle foreligge nogen aftaler herom. Det fremgår ikke af Huslejenævnets afgørelse af
3. august 2018, at der er foregået dialog. Tværtimod. Sagsøger er opfordret — provokation 3) - til at fremlægge skriftlig dokumentation for sin påstand i replikken, idet sagsøger ikke kan løfte sin bevisbyrde på dette punkt ved sin partsforklaring, da de sagsøgte bestrider, at der er sket orientering på nogen måde forud for, at de gennemførte arbejder blev iværksat af sagsøger. Da sagsøger ikke har besvaret de sagsøgtes provokation 3) gøres det gældende, at dette skal tillægges processuel skadevirkning for sagsøger med den virkning, at det i overensstemmelse med de sagsøgtes sagsfremstilling lægges til grund, at der ikke er sket nogen relevant orientering af de sagsøgte forud for iværksættelse af arbejderne i ejendommen, herunder om de arbejder, der er udført indvendigt i de sagsøgtes leje-mål. … Sagsøgeren har i forhold til sagsøgte Lejer 2 fremlagt den til grund for lejeforhøjelsen fremsendte varsling af
4. januar 2018, bilag 3, og i forhold til sagsøgte Lejer 1 varslingen af
5. januar 2018, bilag
6. Af begge "varslinger" (og i øvrigt også af de af de sagsøgte fremlagte bilag C-D) fremgår, at der er sket iværksættelse af forbedringsarbejderne / 16 inden lejerne modtog varslingen, og varslingerne opfylder allerede der-for ikke betingelserne i nogen af de præceptive bestemmelser i brl. §§ 23 — 26, hvorved bemærkes, at forbedringsforhøjelsen langt overstiger beløbsgrænsen i de ovenfor anførte bestemmelser, og varslingerne er der-for ugyldige. Sagsøgte Lejer 2 gjorde indsigelse mod sin lejeforhøjelse i brev af
7. februar 2018, bilag 6, og Lejer 1 gjorde indsigelse den
8. fe-bruar 2018, hvorefter sagsøgeren indbragte sagen for Huslejenævnet, men som en varsling om det lejedes værdi efter brl. § 29c. Huslejenævnets retsanvendelse i de indankede afgørelser er som det fremgår af redegørelsen ovenfor, herunder navnlig henvisningerne til lovbemærkningerne, åbenbart forkert og i øvrigt i strid med almindeli-ge obligationsretlige principper. Ved en vurdering af, om der kan ske lejeforhøjelse efter det lejedes vær-di, skulle Huslejenævnet have set bort fra de moderniseringsarbejder, der er sket ved sagsøgers ensidige, uvarslede, gennemførte arbejder indvendigt i lejemålet, og også udvendigt, i hvert fald for den del, der ikke kan karakteriseres som andet end vedligeholdelse. Huslejenævnets afgørelser skal derfor principielt ophæves og sagerne hjemvises til fornyet behandling. Det er sagsøgerens bevisbyrde 1) at godtgøre, at der i det hele taget er grundlag for en forbedringsforhøjelse, herunder såvel retligt som materielt, og 2) at dernæst at godtgøre, at der konkret er grundlag for en lejeforhøjelse svarende til sagsøgerens påstande i stævningerne. Det er ubestridt, at sagsøgeren ikke har iagttaget reglerne om varsling af forbedringsforhøjelser for "store" småhuse, jf. brl. § 4, stk. 5, jf. brl. §§ 2326, forud for, at de omfattende ombygningsarbejder blev iværksat. Sagsøger har som følge af den manglende varsling ikke krav på lejeforhøjelse for de på ejendommen gennemførte bygningsarbejder, som i øvrigt ikke kan anses for afsluttede, da arbejderne fortsat ikke er godkendt af det offentlige, ligesom de tidligere i skriftvekslingen og i eksempelvis bilag H beskrevne forhold om elevatoren og den delte altan m.v. ikke er udbedret. Hertil kommer, at det med skønserklæringerne er dokumenteret, at de sagsøgtes lejemål allerede på grund af de væsentlige ændringer i lejemålenes areal før, jf. bilag I, side 38, og efter byggearbejderne, jf. skønserklæringerne, har ændret identitet. / 17 Endvidere er der tale om væsentlige ændringer i lejemålenes indretning og mulighed for benyttelse, som også i sig selv gør, at det lejede har æn-dret identitet. … I forhold til Lejer 2 lejemål (
9. tv.) bestrides det fortsat med henvis-ning til sagsøgerens brev af
10. januar 2018, at der skulle være indgået en aftale om lejeforhøjelse på et møde den
11. december 2017, hvorved bemærkes, at det fremgår med al tydelighed af det af de sagsøgte frem-lagte materiale fra weblager.dk, bilag I, at sagsøgeren i det hele handler enerådigt og hen over hovedet på de sagsøgte. ” Ad spørgsmålet om, hvilken betydning det har, at huslejenævnet har anvendt forkert le-jekontrakt for så vidt angår Lejer
12. Udlejer ApS har i sin skriftlige procedure anført bl.a.: Af de sagsøgtes procedureindlæg fremgår, at ”Huslejenævnet har såle-des vurderet det lejedes værdi ud fra forkerte forudsætninger om, at le-jemålet består af 3 værelser, og at lejemålet er overtaget nyistandsat ved indflytningen.” Af Huslejenævnets afgørelse (bilag 2 – ekstraktens side 155 ff.) fremgår imidlertid, at Huslejenævnet ved besigtigelse den
13. august 2018 kun-ne konstatere, at ”Lejemålet består af en entre/fordelingsgang med ad-gang til badeværelse og køkken/stue.” , samt at ”Nævnet har tillige taget udgangspunkt i det i BBR registrerede boligareal på 61 m2.” Det fremgår således explicit af huslejenævnsafgørelsen af
14. august 2018 (bilag 2), at Huslejenævnet har besigtiget det omtvistede lejemål – hvor Huslejenævnet tillige har noteret lejemålets rumfordeling og antal - samt at Huslejenævnet har taget udgangspunkt i det BBR-registrerede bruttoetageareal på 61 m2 , som i øvrigt under nærværende sag er bekræftet ved arealopmåling under syn og skøn, jf. skønserklæring af
15. september
16. Huslejenævnets afgørelse (bilag 2) er således foretaget efter de aktuelle forhold – det vil sige under hensyntagen til, at lejemålet udgør en 2-værelses lejlighed på 61 m2 , hvorfor eventuelle modstridende oplysninger i henhold til lejekontrakten, misvisende BBR-meddelelser mv. har været uden relevans for Huslejenævnets afgørelse. Af samme årsag er de pågældende forhold tillige uden relevans for nærværende sag. / 18 Huslejenævnets afgørelse af
17. august 2018 (bilag 2) er således truffet på materielt korrekt grundlag. Lejer 2 har i sin skriftlige procedure anført bl.a.: I afgørelsen af
18. august 2018 om sagsøgte Lejer 2's lejemål, belig-gende Adresse 1 (ekstrakt s. 155 f.f.) har Husle-jenævnet indledningsvis anført, at det omtvistede lejemål i henhold til BBR er en 3-værelses lejlighed på 61 m2 . Huslejenævnet har endvidere lagt til grund, at lejeforholdet er påbegyndt den
19. august 2007, og leje-målet blev overtaget nyistandsat. Baggrunden herfor er, at sagsøger — ligesom det var tilfældet ved sagens indbringelse for Boligretten — ved sagens indbringelse for Huslejenævnet har fremlagt en tidligere lejers lejeaftale. Lejer 2's lejeaftale, der er indgået med virkning fra den
20. november 2011, er fremlagt i nærværende sag som bilag G (ekstrakt s. 117 ff.). Heraf fremgår, at der rettelig er tale om leje af en opdelt ejerlej-lighed med et brutto-etageareal på 45 m2, der består af 2 værelser. Af sagsøgers mail af
21. februar 2011, hvormed lejeaftalen blev fremsendt til Lejer 2, fremgår præciserende, at det lejede består af 2 væ-relser samt bad på Adresse
22. Ifølge lejeaf-talen i bilag G var Lejer 2's lejemål ikke nyistandsat ved indflytnin-gen. Huslejenævnet har således vurderet det lejedes værdi ud fra en af forkerte forudsætninger om, at lejemålet består af 3 værelser, og at leje-målet er overtaget nyistandsat ved indflytningen. Parterne har i de skriftlige procedureindlæg nærmere redegjort for deres opfat-telse af sagen. Rettens begrundelse og resultat Kan udlejer vælge mellem at varsle efter småhuskapitlet, jf. brl. § 29 c, eller er udlejer henvist til at varsle efter forbedringsreglerne efter reglerne i brl. § 4, stk. 5, jf. §§ 23-26? Der er mellem parterne enighed om, at den i sagen omhandlede udlejningsejen-dom er et såkaldt stort småhus, jf.

§ 4, stk.

5, 2. pkt. Der er ikke beboerrepræsentation i ejendommen, og ejendommen er ikke finansieret med indekslån. Det følger heraf, at udlejer i forbindelse med iværksættelse af forbedringer, der vil medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med forbedringsforhøjelser gen-nemført i de sidste 3 år - vil udgøre mere end 64 kr. pr. m² bruttoetageareal, er begrænset af reglerne i

§§ 23og 25.

Vil en forbedring medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med lejeforhøjelser for forbedringer / 19 gennemført i de sidste 3 år - vil udgøre mere end 127 kr. pr. m² bruttoetageare-al, er udlejer tillige begrænset af bestemmelsen i lovens § 26. I medfør af

§ 29

c er ejendommen omfattet af reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven, herunder bestemmelsen i leje-lovens § 47 om misforholdsleje. Udlejer har derfor adgang til at varsle lejeforhø-jelse over for lejerne i bygningen, hvis lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi, dog kan lejen i medfør af begrænsningen i

§ 29c, 2.

pkt. ikke forhøjes til et beløb, der væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i

kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter lovens § 7. Tvisten angår spørgsmålet, om de to adgange til at varsle lejeforhøjelse er alternative, eller bestemmelserne om forbedringer begrænser udlejers ret til at kræ-ve lejeforhøjelse i medfør af bestemmelserne om misforholdsleje. Boligrettens flertal (Dommer og Boligdommer 1) udtaler: Bestemmelsen i

§ 4, stk.

5, 2. pkt., er nyere end bestem-melsen i § 29 c. Bestemmelserne om forbedringsforhøjelser i boligreguleringslo-vens §§ 32 og 2526 vedrører et specialområde inden for lejeforhøjelser, medens bestemmelserne om forhøjelse som følge af misforholdsleje i boligreguleringslo-vens § 29 c, jf. lejelovens § 47 vedrører et mere generelt område inden for leje-forhøjelser. Af forarbejderne til

§ 4, stk.

5, 2. pkt. (Folketingstidende 2003-2004, Tillæg A, side 446-447) fremgår, at lovgiver uden forbehold har ønsket, at lejere i store småhuse skulle være omfattet af

regler om forbedringsforhøjeler med henblik på at skabe tryghed omkring den enkelte husstands boligsituation og dermed for disse lejere skabe en stabilitet i hverdagen, der medvirker til at sikre den enkeltes livskvalitet. Almindelige lovfortolkningsprincipper, herunder formålet med indførelsen af bestemmelsen i

§ 4, stk.

5, 2. pkt., taler efter flertallets opfattelse derfor imod, at en udlejer, der har forsømt at følge reglerne om forbedringsforhøjelser i stedet kan gennemføre lejeforhøjelse efter reglerne om misforholdsleje. Det må under alle omstændigheder gælde i et tilfælde som det foreliggende, hvor lejeforhøjelsen er varslet i umiddelbar tilknytning til forbedringsarbejderne og med en udtrykkelig henvisning til disse. Flertallet finder derfor huslejenævnets retsanvendelse forkert og tager derfor de sagsøgtes påstand om ophævelse og hjemvisning til følge. Boligrettens mindretal (Boligdommer 2) udtaler: / 20 Mindretallet forstår forarbejderne til

§ 4, stk.

5,

1. pkt. således, at man med bestemmelsen har ønsket, at lejeforhøjelsen - i de tilfælde hvor udlejer vælger at varsle forhøjelsen efter reglerne om forbedringsforhøjel-ser - er underlagt de samme begrænsninger som gælder for storhuse, for så vidt angår erstatningsboliger m.m. Dette således, at udlejer ikke i disse ejendomme kan vælge at varsle en forbedringsforhøjelse efter de relativt set mere lempelige regler om varsling af forbedringsforhøjelser som følger af lejelovens §
2. Hovedreglen for lejefastsættelse og lejeregulering i småhuse er imidlertid fort-sat reglerne om det lejedes værdi, jf. lejelovens §§ 47 og 48, jf.

§ 29

c. Ved vurderingen af det lejedes værdi ved aftalens indgåelse indgår blandt an-det omfanget af udførte forbedringsarbejder på ejendommen og i det enkelte le-jemål, som anses for indeholdt i lejen. På samme vis kan nyligt udførte forbedringsarbejder i lejeperioden således væ-re begrundelse for en forhøjelse af lejen til det lejedes værdi, idet forbedringer som hovedregel værdifastsættes på samme måde, jf. lejelovens § 58. Udlejer kan alternativt vælge at forhøje lejen ved at varsle forbedringsforhøjelse efter reglerne om forbedringer i

§ 4, stk.

5 jf. §§ 23, 24, 25 og 26. Opfattelsen af de to varslingsadgange som alternativer har været grundlag for såvel praksis som litteratur på området de seneste 15 år. Det er på denne baggrund mindretallets overbevisning, at udlejer kan vælge mellem, om han vil varsle lejeforhøjelse som en forbedringsforhøjelse efter

§ 23- 26 eller som en forhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi, jf.

lejelovens §§ 47 og 48, jf.

§ 29c. Mindretallet tager derfor sagsøgers påstand om sagens fremme til følge.

Der afsiges dom efter stemmeflertallet. Hvilken betydning har det, at huslejenævnet har anvendt forkert lejekontrakt for så vidt angår Lejer 2? Boligretten finder det ikke godtgjort, at en fejl i huslejenævnets oplysningsgrundlag i form af en forkert lejekontrakt har været konkret væsentlig. Under alle omstændigheder er der tale om et forhold, som boligretten ville kunne tage / 21 højde for i sin behandling af sagen. Boligretten finder derfor, at dette spørgsmål ikke kan føre til sagens hjemvisning. Sagsomkostninger Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af de sagsøgtes advokatudgift inklusive moms med 35.000 kr. til hver. Retten har lagt vægt på sagernes økonomiske værdi og udfald. Retten har tillige lagt vægt på arbejdets omfang, herunder det gennemførte syn og skøn, samt at de sambehandlede sager i vidt omfang har haft et identisk faktum, og at de sagsøgte har været repræsenteret ved samme advokat. Statskassen betaler delvise sagsomkostninger for begge parters advokatudgift inklusive moms vedrørende det forgæves fremmøde til hovedforhandlingen den 2. november 2020. THI KENDES FOR RET: Huslejenævnets afgørelser af 24. august 2018 i sagsnr.: EMN-2018-01726 og EMN-2018-01724 ophæves, og sagerne hjemvises til fornyet behandling i Huslejenævnet. Udlejer ApS skal til Lejer 1 betale sagsomkostninger med 35.000 kr. Udlejer ApS skal til Lejer 2 betale sagsomkostninger med 35.000 kr. Statskassen betaler sagsomkostninger til Udlejer ApS med 5.370 kr. Statskassen betaler sagsomkostninger til Lejer 1 og Lejer 2 med i alt 5.370 kr. Beløbene skal betales inden 14 dage. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a. / / 2 /