DOM afsagt den
- september 2014 af Vestre Landsrets
- afdelina (dommerne Lisbeth Parbo. Eva Staal og Mia Grosen Skovbo (kst.)) i ankesag V.L. B—2288—13 Part A (advokat Claus Bonnez, Aarhus v/advokat Lasse Hummelhof Frandsen, Videbæk mod Cepheus Ejendomme AIS (advokat Pia Egsgaard, Bjerringbro) Retten i Randers har som boligret den
- september 2013 afsagt dom i
- instans (rettens nr. BS 6-54/2012). Påstande For landsretten har appellanten, Part A , nedlagt påstand om, at boligrettens dom ophæves, og sagen hjemvises til fornyet behandling ved boligretten. Subsidiært har Part A 1 nedlagt påstand om, at statskassen skal betale sagens omkostninger for byretten til Cepheus Ejendomme A/S. Indstævnte, Cepheus Ejendommes AIS, har påstået dommen stadfæstet. Part A's proces i boligretten. subsidiære påstand er nedlagt under henvisning til, at hun havde fri -2- Procedure Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbdngender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed. Retsgrundlaget Ved lov nr. 238 af
- juni 1979 om midlertidig regulering af boligforholdene (boligregule ringsloven) fik § 17 følgende ordlyd: 17 Har udlejeren opkrævet højere leje, depositum, indskud el. lign., kan lejeren kræve det for meget betalte tilbage. “ Stk.
- Sag om nedsættelse af lejen med den begrundelse. at lejen overstiger det lejedes værdi, skal være rejst inden I är efter det tidspunkt. lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales. I bemærkningerne til lovforslag nr. 142 (Folketingstidende 1978-79, Tillæg A) er det ved rørende bestemmelsen i § 17 anført (sp. 2600): Bestemmelsen vedrører som den gældende lovs § 21 lejerens ret til at kræve det for meget betalte tilbage. Ligesom efter lejeloven foreslås det, at tilba gebetalingskravet skal være ubetinget. I den gældende lovs § 21 stk.
- er det fastsat, at lejerens krav på tilbagebe taling forældes på et år fra det tidspunkt. da lejeren er kommet til kendskab om sit krav. Efter at man har indført den omkostningsbestemte leje, hvor en offentlig myndigheds godkendelse kun er påkrævet, når parterne ikke er enige, synes denne regel mindre hensigtsmæssig. Reglen foreslås afløst af en bestemmelse, hvorefter en lejer, der ønsker ned sættelse, fordi lejen overstiger det lejedes værdi, skal rejse sag over for nævnet senest 1 år efter det tidspunkt, hvor lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales. Denne regel svarer til lejelovens forældelsesregel vedrørende misforholdslejen. I andre situationer f. eks. hvor lejenedsæt telse kræves som følge af for høj budgetleje foreslås ingen specielle regler om forældelse i loven. — — -3- Ved lov nr. 610 af2l. december 1983 blev § 17, stk. I. ændret, således at der som
- pkt. blev indsat følgende bestemmelse: “Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav være gjort gældende for husle jenævnet inden i år fra fraflytningstidspunktet.” I Tillægsbetænkning til lovforslag nr. 8 og 9 om ændring af lejeloven og boligreguledngs loven er der vedrørende bestemmelsen i § 17, stk. I,
- pkt., henvist til bemærkningerne til lejelovens § 7, stk. 1,
- pkt. Af disse bemærkninger fremgår bla. (Folketingstidende 198384, Tillæg B, sp. 1951’.): Det er en almindelig formueretlig regel, at en skyldner i et gensidigt bebyr dende retsforhold ikke kan sætte en anden skyldner i sit sted. Således kan en lejer medmindre der er aftalt afståelsesret ikke sætte en anden lejer i sit sted. En af de få undtagelser fra dette hovedprincip er, at en udlejer i et lejeforhold kan sætte en anden skyldner i sit sted, nemlig ved salg af ejendom men. Med lejerettigheder forholder det sig på samme måde som med seiwi tutter og andre byrder, nemlig at de uden særlig aftale mellem en sælger og en køber går over på den nye køber, samt at dette ikke kræver den servitut berettigedes eller andre berettigedes samtykke. Lejeretten er på lige fod med en servitut en byrde, der hviler på ejendommen. Modstykket til denne ad gang til for en udlejer at sætte en anden skyldner en ny udlejer i sit sted er, at den pågældende nye udlejer indtræder i forgængerens forpligtelser over for lejerne. Dette hovedprincip brydes udelukkende afekstinktions reglerne i tinglysningslovens §
- hvorfra der igen gøres undtagelser med hensyn til rettigheder, der er gyldige mod enhver uden tinglysning. Dette er en gentagelse atÇ hvad der foran er sagt om, at også tinglysningslovens § 3 og 4 er undtagelser fra ekstinktionsreglen §
- På samme måde er som nævnt lejelovens § 7, stk. I, en undtagelse fra ekstinktionsmuligheden i tinglysningsloven § I. — — — — Imidlertid kan der være noget rimeligt i, at en erhverver af en fast ejendom ikke skal kunne mødes med krav fra lejere, som er bortfly4tet for lang tid si den. Der føles intet særligt behov for at give lejere, som er fraflyttet for mere end I år siden, adgang til pludselig at fremsætte krav over for en køber af ejendommen, når køberen er i god tro med hensyn til lejerens krav. Da nogle spørgsmål vedrørende lejeres rettigheder mod en ny udlejer afgø res afhuslejenævnet, findes det urimeligt, at lejere skal være tvunget til at anlægge sag ved boligretten inden I år efter lejeforholdets ophør. Når sag kan indbringes for huslejenævnet eller måske oven i købet er indbragt for huslejenævnet, vil det være urimeligt at kræve sagsanlæg. Derfor foreslås en tilsvarende regel indsat i boligreguleringslovens § 17 stk. I, blot med den -4- forskel, at kravet skal være gjort gældende for huslejenævnet inden I år fra ophorstidspunktet. Samme regel bør gælde tilbagebetalingskrav i anledning af ulovligt opkrævede forbedringsforhøj elser. Landsrettens begrundelse og resultat Efter indholdet afhuslejenævnets afgørelse af2l. december 2011 vedrører Part A's krav om lejenedsættelse en række poster i det budget, der har dannet grundlag for fastsættelsen af den aftalte leje, jf herved boligreguleringslovens § 5, stk.
- Kravet er ind bragt for huslejenævnet mere end I år efter hendes fraflytning, og tvisten drejer sig herefter om — således som parterne også er enige om — hvorvidt boligreguleringslovens § 17, stk. I,
- pkt., medfører, at kravet skal afvises i en situation, hvor der ikke er sket ejerskifte på udlejersiden. Lejelovens § 7, stk. I,
- pkt., om, at lejerens krav skal være gjort gældende ved sagsanlæg inden I år fra ophørstidspunktet, regulerer efter sammenhængen med bestemmelsens
- og
- pkt. lejerens rettigheder i forbindelse med ejerskifte på udlejersiden. Hverken ordlyden afboligreguleringslovens § 17, stk. 1,
- pkt., eller sammenhængen med bestemmelsens
- pkt., giver et tilsvarende grundlag for at fastslå, at 1 års fristen kun kan gøres gældende i forbindelse med ejerskifte på udlejersiden. Efter forarbejdeme til boligreguleringslovens § 17, stk. I,
- pkt., der henviser til bemærk ningerne til lejelovens § 7, stk. 1,
- pkt., er bestemmelsen i
- pkt. i boligreguleringslovens § 17 foreslået som en tilsvarende regel i forhold til lejelovens § 7, stk. 1,
- pkt., og med baggrund i, at nogle spørgsmål vedrørende lejeres rettigheder mod en ny udlejer afgøres af huslejenævnet. Bestemmelsen i
- pkt, begrænser lejerens rettigheder og er en undtagelse til de almindelige forældelsesregler. På denne baggrund må bestemmelsen i § 17, stk. I,
- pkt., forstås således, at den kun omfatter den situation, hvor der er sket ejerskifte på udle jersiden. Det er ikke tilfældet i denne sag, og landsretten tager derfor påstand om ophævelse og hjemvisning til følge. Efter sagens udfald tager landsretten ikke stilling til sagens omkostninger. Part A's -5- Thi kendes for ret: Boligrettens dom ophæves, og sagen hjemvises til fornyet behandling ved boligretten. Lisbeth Parbo Eva Staal Mia Grosen Skovbo (kst.)
🔗 Til officiel kilde
AI-forklaring ud fra den officielle lovtekst. Vejledende, erstatter ikke juridisk rådgivning.