ECLI:DK:HJR:2023:BS0000002186 Højesteret ændrer landsrettens dom, således at ejerforeningen skal meddele Appellant fuldmagt til byggeansøgningen mod h

HØJESTERETS DOM afsagt tirsdag den

1. marts 2023 Sag BS-12284/2022-HJR (
2. afdeling) Appellant (advokat Jan Schøtt-Petersen) mod Appelindstævnte (Ejerforening), Matrikel nr. , Adresse 1, Adresse 2 1, 3, 5A, 7 og 9 (advokat Henrik Høpner) I tidligere instanser er afsagt dom af Boligretten på Frederiksberg den
3. au-gust 2019 (BS C-1948/2017) og af Østre Landsrets
4. afdeling den
5. juni 2021 (BS48070/2019-OLR). I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Hanne Schmidt, Kristian Korfits Nielsen, Rikke Foersom, Søren Højgaard Mørup og Peter Mørk Thomsen. Påstande Appellant, har gentaget sine principale påstande 1 og 2 for landsretten og påstået frifindelse for at skulle føre etageadskillelsen til-bage til oprindelig stand. Han har subsidiært nedlagt påstand om, at ejerfor-eningen skal meddele ham fuldmagt til byggeansøgning samt anerkende gen-nemførelse af fysisk sammenlægning som anført under de principale påstande 1 og 2 mod hans anerkendelse af, at fordelingstallet for ejerlejligheden forhøjes med 0,4 fra 3,2/100 til 3,6/100,
6. Appelindstævnte (Ejerforening), Matrikel nr. , Adresse 1, Adresse 2 1, 3, 5A, 7 og 9, har påstået stad-fæstelse. / 2 Supplerende sagsfremstilling Ejerforeningens generalforsamling vedtog den
7. april 2008 et forslag om frasalg af fællesarealer. Af referatet fra generalforsamlingen fremgår det bl.a., at samtlige repræsenterede ejerlejlighedsejere med undtagelse af en stemte for følgende forslag: ”Med henblik på delvis finansiering af udskiftningen af ejerforeningens tag bemyndiges bestyrelsen til at frasælge op til 600 kvm. af tagarealet til beboere på
8. sal i Adresse 2 1, 3, 5A samt Adresse 1, som vil kunne anvende de respektive arealer til udvidelse af deres lejligheder opad. Prisen udregnes efter den gældende markeds-pris for arealer af tilsvarende stand og geografisk placering på salgs-tidspunktet.” Den foreliggende sag blev efter det oplyste forsøgt forligt i boligretten med forslag om, at ejerforeningen gav fuldmagt til byggeansøgningen mod, at Appellant bl.a. accepterede en forhøjelse af fordelingstallet. Ifølge sagens oplysninger blev denne del af forligsforslaget tiltrådt på en generalforsamling i ejerforeningen, men Appellant afviste at indgå et sådant forlig. Også i forbindelse med landsrettens behandling af sagen blev det foreslået par-terne at forlige sagen på i al væsentligt samme vilkår som foreslået af boligret-ten. Af Østre Landsrets retsbog af
9. maj 2021 fremgår det bl.a., at Appellant tilkendegav at være indstillet på at forlige sagen i overensstem-melse med forslaget. Forlig blev dog ikke indgået, og der foreligger for Højeste-ret ikke oplysninger om årsagen hertil. Anbringender Appellant har supplerende anført navnlig, at der i relationen mellem lejlighedsejer og ejerforeningen gælder særlige krav til saglighed og ligebehandling, da der ikke er tale om et retsforhold mellem uafhængige parter. Hans anmodning om fuldmagt til byggeansøgning kan derfor alene afvises af ejerforeningen, hvis der er en saglig begrundelse for det. Det er ikke en saglig grund, at boligarealet udvides i forbindelse med gennembrydningen af etageadskillel-sen, og ejerforeningen kan derfor ikke nægte ham fuldmagt. Ændring af fordelingstallet, som blev fastsat af den oprindelige ejer i forbin-delse med ejendommens opdeling i ejerlejligheder, antages i den juridiske litte-ratur at forudsætte enstemmighed, da en ændret omkostningsfordeling medfø-rer en forskydning af retsstillingen mellem ejerlejlighedsejerne. At opstille en forhåndsbetingelse om medvirken til forhøjelse af det tinglyste eller det administrative fordelingstal er usagligt, idet der hverken er hjemmel i vedtægterne el-ler foreningsretlig praksis til en sådan fremgangsmåde. Der er derimod i den nugældende ejerlejlighedslovs § 7, stk. 2 (tidligere § 6, stk. 2), hjemmel til, at på- / 3 viselige merudgifter, som kan henføres til foranstaltninger, som en ejer har foretaget i sin lejlighed, kan kræves betalt af den pågældende lejlighedsejer. Ejerforeningen har supplerende anført navnlig, at det vil være i strid med fuldmagtslæren at afkræve ejerforeningen en fuldmagt, idet retten til at træffe beslutning om at bemyndige den befuldmægtigede tilkommer fuldmagtsgiver og ikke den befuldmægtigede. En sådan beslutning må efter grundlæggende aftaleretlige principper være fri og utvungen. Generalforsamlingen kan i hvert fald betinge fuldmagt til ansøgning om byggetilladelse af en forhøjelse af fordelingstallet. Generalforsamlingens afvisning af at meddele samtykke til udvidelse af det samlede beboelsesareal i foreningen samt gennembrydning af etageadskillelsen er ikke reguleret i ejerlejlighedslo-ven, jf. den nugældende lovs §§ 3, 7 og
10. Spørgsmålet om stemmeforholdene ved en forrykkelse af fordelingstallene, herunder hvorvidt dette alene kan ske ved enstemmighed, er sagen uvedkommende. En forhøjelse af fordelingstallet er ikke i strid med grundsætningen om ejerens fulde råderet, og generalforsamlingen har ikke indskrænket Appellants råderet, men alene stillet betingelser for at acceptere en udvidelse af hans eksisterende råderet. En forhøjelse af fordelingstallet er et sagligt velbe-grundet hensyn. Afvisning af at meddele fuldmagt sikrer ejerforeningen mod, at der sker en generel udvidelse også i andre loftsrum og dermed en risiko for flere tilsvarende sager, der vil belaste ejerforeningens øvrige medlemmer i for-hold til nedslidning og forbrug mv. Højesterets begrundelse og resultat Sagens baggrund og problemstillinger Appellant, der ejer en lejlighed beliggende Adresse 1,
11. tv., Frederiksberg, købte i februar 2016 et depotrum over sin lejlighed fra en anden ejerlejlighedshaver i Appelindstævnte (Ejerforening). Efter over-tagelsen af depotrummet ansøgte han bestyrelsen om fuldmagt til at søge om byggetilladelse til at foretage fysisk sammenlægning af depotrummet med sin lejlighed, således at beboelsesarealet blev forøget fra 261 m2 til 304 m2 . Der var i den forbindelse drøftelser om, hvorvidt ejerforeningen kunne betinge sit sam-tykke til fuldmagten af en ændring af fordelingstallet, hvilket der ikke kunne opnås enighed om. Sagen angår navnlig, om ejerforeningen kan nægte at meddele Appellant fuldmagt til ansøgning om byggetilladelse, og herunder om ejer-foreningen kan betinge en fuldmagt af, at der skal ske en justering af fordelings-tallet i ejerforeningen, således at fordelingstallet for Appellants lejlighed forhøjes. / 4 Meddelelse af fuldmagt Efter § 4 i den dagældende ejerlejlighedslov (nugældende § 26) anses hver ejerlejlighed som en selvstændig fast ejendom. Det indebærer bl.a., at ejeren af den enkelte lejlighed som udgangspunkt har fuld råderet over lejligheden og i almindelighed er berettiget til at foretage forandringer vedrørende lejlighedens indre. Dette gælder dog ikke, hvis der gøres indgreb i bl.a. bærende konstruktioner. Det er ubestridt, at sammenlægningen af Appellants lejlig-hed med depotrummet ovenover indebar en gennembrydning af etageadskillel-sen, som medførte indgreb i bygningens bærende konstruktioner. Byggeprojek-tet forudsatte derfor ejerforeningens samtykke. Der er hverken efter ejerforeningens vedtægter, ejerlejlighedsloven eller de almindelige principper, der gælder for sådanne foreninger, noget til hinder for, at ejerforeningen stiller sagligt begrundede betingelser for at give sit samtykke til byggeprojektet. Højesteret finder, at en justering af fordelingstallene er en saglig betingelse, da der ved sammenlægning af Appellants lejlighed med depotrum-met sker en forøgelse af lejlighedens beboelsesareal. Appellant har således ikke et ubetinget krav på, at ejerforeningen meddeler ham fuldmagt til byggeansøgningen. Spørgsmålet er herefter, om ejerforeningen kan nægte at meddele fuldmagt til byggeansøgningen, hvis Appellant anerkender, at der kan ske en forhøjelse af fordelingstallet for hans ejerlejlighed, således som det fremgår af hans subsidiære påstand. Efter de foreliggende oplysninger må det lægges til grund, at ejerforeningen oprindelig var indstillet på at meddele Appellant fuldmagt til byg-geansøgningen på betingelse af navnlig, at der skete en justering af fordelings-tallene, således at fordelingstallet for hans lejlighed blev forhøjet til 3,6/100,
12. For boligretten nedlagde ejerforeningen også en subsidiær påstand om, at ejer-foreningen meddelte fuldmagt til byggeansøgningen betinget af navnlig en ju-stering af fordelingstallet, ligesom foreningen var indstillet på at indgå forlig i overensstemmelse med denne påstand og boligrettens forligsforslag herom. Højesteret finder, at ejerforeningen ikke har givet nogen saglig begrundelse for at nægte at meddele Appellant fuldmagt til ansøgning om bygge-tilladelse, hvis han accepterer en justering af fordelingstallet. Det er i den fore-liggende sag uden betydning, om projektet byggeteknisk er gennemført kor-rekt, idet dette er forhold, der skal påses ved byggemyndighedernes byggetek-niske prøvelse af projektet. / 5 På denne baggrund tages Appellants subsidiære påstand delvist til følge, således at ejerforeningen skal meddele ham fuldmagt til byggeansøg-ningen som anført under hans principale påstand 1 mod hans anerkendelse af, at fordelingstallet justeres, så det for hans ejerlejlighed forhøjes til 3,6/100,
13. Som følge heraf frifindes ejerforeningen og Appellant for de øv-rige påstande. Konklusion og sagsomkostninger Højesteret ændrer landsrettens dom, således at ejerforeningen skal meddele Appellant fuldmagt til byggeansøgningen mod hans anerken-delse af, at fordelingstallet justeres, så det for hans ejerlejlighed forhøjes til 3,6/100,
14. Efter sagens udfald for Højesteret skal hver part bære egne omkostninger for Højesteret. Højesteret finder ikke grundlag for at ændre boligrettens og landsrettens afgørelser om sagsomkostninger. THI KENDES FOR RET: Appelindstævnte (Ejerforening), Matrikel nr. , Adresse 1, Adresse 2 1, 3, 5A, 7 og 9 skal meddele Appellant fuldmagt til ansøgning om byggetilladelse til Frederiksberg Kom-mune, i henhold til hvilken Appellants loftsrum beliggende Adresse 1, 5., Frederiksberg, sammenlægges fysisk med hans beboel-seslejlighed beliggende Adresse 1,
15. tv., mod Appellants anerkendelse af, at fordelingstallet for ejerlejligheden forhøjes med 0,4 til 3,6/100,
16. Appelindstævnte (Ejerforening), Matrikel nr. , Adresse 1, Adresse 2 1, 3, 5A, 7 og 9 og Appellant frifindes i øvrigt for de påstande, der er nedlagt for Højesteret. Ingen af parterne skal betale sagsomkostninger for Højesteret til den anden part. I øvrigt stadfæstes boligrettens og landsrettens afgørelser om sagsomkostnin-ger. De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a. / 6 / /