Sagen drejer sig om, hvorvidt de sagsøgte hæfter for en indeståelse for betaling af leje i 3 år

DOM Afsagt den

1. december 2013 af Retten i Aarhus i sag BS 9-1412/2013 Aberdeen Property Copenhagen Beta ApS c/o Aberdeen Assert Management Denmark AIS (advokat Karsten Havkrog Pedersen) mod Advokaterne Part A og Part B (advokat Lone Møller) Sagens baggrund. Parternes påstande Part A Part B , solgte i De sagsøgte, advokaterne og Adresse 1 foråret 2010 udlejningsejendommen / Adresse 2 København K til sagsøgeren, Aberdeen Propeity Copenhagen Beta ApS, for 184 mio. 1cr. I forbindelse med handlen påtog de sagsøgte sig en indeståelse for betaling af leje i 3 år for et lejemål på ejendommens
2. sal, som på handelstidspunktet ikke var udlejet. For det
3. år (
4. maj 2012 til
5. april 2013) var garantien maksimeret til 797.100 kr. Til sikkerhed for indeståelsen stillede de sagsøgte en bankgaranti med en gyldighedsperiode til
6. maj
7. Sagsøgerne fremsatte i brev af
8. maj 2013 over for de sagsøgte krav om betaling af det garanterede beløb, 797.100 1cr. De sagsøgte har afvist at betale under henvisning til, at garantien er udløbet. Sagsøgerens påstand er, at de sagsøgte solidarisk skal betale 797.100 1cr. med tillæg af renter fra
9. juni 2013, subsidiært fra tidspunktet for sagens anlæg, den
10. juni
11. De sagsøgte har påstået frifindelse. Sagen har været behandlet uden mundtlig hovedforhandling, jf. retsplejelovens §
12. Sagens oplysninger 2 Det fremgår afkøbsaftalen, som de sagsøgte har underskrevet
13. mai-ts 2010, at der i den solgte ejendom var et ledigt kontorlejemål på
14. sal med et nettoareal på 702 m2 inklusive tagterrasse. Overtagelsesdagen var den I. maj
15. I købsaftalens punkt 4.
16. findes der bestemmelser om sælgernes garanti for lejeindtægter. Det hedder her: a) Sælger indestår over for Køber for, at leje og andre pligtige pengevdelser for de ledige kontorlokaler som beskrevet i punkt 4.1 betales fra og med overtagelsesdagen. Køber sørger uden ugrnndet ophold for at foretage rimelige udLejningsbestræbelser. og afholder udgifterne herved. Denne garanti gælder i tre år fra overtagelsesdagen det vil sige til den I. maj 2013 og garantibeløbet er for h&e denne 3 års periode maksimeret til 2.841.900 kr., hvilket garantibeløb for de enkelte tre garantiår
17. maj 2010 til
18. april 2011, I. maj 2011 til
19. april 2012 og I. maj 2012 til
20. april 2013 er maksimeret således: — - — - For garantiåret 2012-2013: Leje og andre pligtige ydelser op til i alt 797.100 1cr., fordelt med 737.100 kr. som leje og 60.000 kr. som lejemålets bidrag til ejendommens driftsudgifter. Ovennævnte driftsudgifter er fastsat ved aftale og kan ikke kræves reguleret i tilfælde af, at de faktiske udgifter afviger fra de aftalte udgifter. I tilfælde af at det lykkes Køberen at udleje disse ledige kontorlokaler og Sælgers garanti således helt eller delvis ikke bliver aktuel, betaler Sælger til Køber kontant 25 % (altså en fjerdedel) af den besparelse, som Sælger derved har opnået ved, at der ikke helt eller delvis udløses betaling under lejegarantien. Hvis Køber ønsker udbetaling i henhold til denne garanti, også som nævnt i det foregående afsnit, skal det skriftligt meddeles til Sælger med angivelse af arten af kravet og eventuelt den påståede misligholdelse og størrelsen af det krævede beløb. Der stilles af Sælger efter aftale med Køber fuldgod sikkerhed for opfyldelse af denne garanti; hvis enighed ikke opnås om formen for sikkerheden forbliver et beløb på 2.841.900 kr. indestående på depotkontoen efter § 7, punkt 7.2 nedenfor, til sikkerhed for sælgers opfyldelse af garantien, og Køber er i så fald berettiget til at hæve sine tilgodehavender i henhold til nærværende garanti fra denne konto. Garantien ophører den
21. maj 2013 kl. 14, men i den forudgående garantiperiode nedskrives garantien efter udløb af hvert garantiår med det beløb, som Køber ikke måtte have krævet udbetalt, dog maksimalt med det enkelte garantiårs maksimumsbeløb, og dette beløb kan (hvis dette bliver sikkerhedsordningen) af Sæiger hæves med renter fra depotkontoen. Det gælder dog ikke, hvis Køber forinden over for Sælger skriftligt har fremsat krav i henhold til garantien. I så fald 3 nedskrives. respektive ophører garantien, når Kobers tilgodehavende er betalt, eventuel gennem hævning på depotkontoen.-I købsaftalens § 7, punlct 7.2 hedder det: Den
22. april 2010 opgør Realkredit Danmark kontantværdien af de to i ejendommen indestående og tinglyste realkreditlån. Ligeledes den
23. april 2009 deponerer Køber kontant et beløb svarende til differencen mellem købesummen (184 mio. 1cr.) og kontantværdien af ovennævnte to lån på en særskilt nyoprettet deponeringskonto i Danske Bank til fordel for Sælger. ... Den
24. juni 2010 udstedte Danske Bank en garanti, hvorefter banken på foranledning af de sagsøgte holdt 2.841.900 1cr. til disposition for sagsøgeren (garantinummer 2470810). Det hedder i garantien: Beløbet, der vedrører sikkerhedsstillelse for Part B og Part A's forpligtelser ved salg af ejendommen i henhold til købsaftale af
25. marts 2010 § 4.4.a betales, til Dem på anforddng uden rettergang og uden forudgående henvendelse til garantirekvirenten med henvisning til misligholdelse af den indgåede aftale. --- Garantien er gyldig til den
26. maj
27. Hvis banken ikice har modtaget skriftligt påkrav under garantien senest nævnte dato, er bankens betalingsforpligtelse ophørt, og garantibrevet skal leveres tilbage til banken. Det er oplyst, at maksimalbelobene blev aktuelle og blev betalt i garantiårene 2010-2011 og 2011-
28. Der er ikke fremlagt bilag til belysning af dokumentgangen. I brev af2l. maj 2013 til de sagsøgte opgjorde sagsøgerens administrationsselskab lejetabet for det
29. år inklusive fællesudgifter og varme til 1.042.708 kr. og anmodede om betaling afgarantibeløbet på 797.100 kr. Brevet var vedlagt fællesregnskab for 2012 (udateret) og varmeregnskab, udskrevet
30. april
31. De sagsøgte bekræftede i brev af
32. maj 2013 modtagelsen af brevet, men afviste betaling under henvisning til, at sælgergarantien i henhold til den indgåede købsaftale var ophørt den
33. maj 2013, kl. 14.
34. De sagsøgte bemærkede, at der efter det oplyste heller ikke var fremsat krav over for Danske Bank under garantien 2470810, der var gyldig til den
35. maj
36. 4 Sagsøgeren fastholdt imidlertid kravet. Parternes synspunkter (anbringender) Sagsøgeren har gjort gældende, at det krav, der er rejst, er omfattet af de sagsøgtes forpligtelse i henhold til garantien efter købsaflalens punkt 4.4.a. Anmeldelsen og opgørelsen af
37. maj 2013 opfylder de aftalte vilkår og ligger indenfor garantiens indhold, idet kravet vedrører tab, der ligger indenfor den sidste tidsperiode for sælgernes lejegaranti. Tidsgrænsen udløbet af det tredje garantiår/
38. maj 2013 er overholdt. Der er ingen indsigelser imod kravets opgørelse. Der er ikke aftalt nogen anmeldelsesfrist i forhold til de sagsøgte. De to sagsøgte har påtaget sig over for sagsøgeren en indeslåelse for leje og andre pligtige pengeydelser for lejemålet på
39. sal i den solgte ejendom og har påtaget sig at afdække denne garanti med en “ffildgod sikkerhed”. Denne sikkerhed var ikke til afløsning af de sagsøgtes personlige garanti, men til sikkerhed for deres opfyldelse af deres garanti. Der er i købsaftalen intet belæg for, at de sagsøgtes garanti for leje er blevet afløst af en bankgaranti. Det fremgår ikke afbankgarantien eller sagens dokumenter i øvrigt, at der skulle være foretaget ændringer i købsaftalens handelsvilkår. De sagsøgtes anbringende om, at bankgarantien har afløst den personlige garanti er uforenelig med vilkårene i købsaftalen. De sagsøgte har hele tiden været og er fortsat forpligtede overfor sagsøgeren efter kobsaftalens indhold. Banken har tilføjet et særskilt vilkår om ophør af bankens betalingsforpligtelse. Det er ikke ukendt, at banker for deres vedkommende indføjer sådanne anmeldelsesvilkår. men det ændrer ikke ved aftalen mellem køber og sælger. — — Der er ikke i købsaftalens punkt 4,4.a aftalt nogen anmeldeisesfrist for sælgergarantien. Der er heller ikke identitet mellem de to forskellige garantiers anmeldelsesvilkår. Sagsøgeren accepterede en ordning med en bankgaranti (på beløbet) i stedet for et kontant depot, men det ændrer ikke de aftalte handelsvilkår ifølge købsaftalen. Garantiens indhold efter købsaftalen er en indeståelse fra sælgernes side for lejen i den aftalte tidsperiode. Denne tidsperiode er ikke en tidsfrist for anmeldelse, heller ikke med prækluderende virkning: I bankgarantien er der som et udtrykkeligt supplement tilføjet en anmeldelsesfrist og virkningen af manglende overholdelse, men sådanne bestemmelser findes ikke i de aftalte vilkår (punkt 4.4.a). Der er således ikke aftalt en præklusiv anmeldelsesfrist i kobsaftalens punkt 4.4.a. Tidsbegrænsningen er for begge garantier (de sagsøgtes og bankens) i materiel henseende den
40. maj 2013 og dækker begge tab i tidsperioden op til den I. maj
41. Datoen i bankens garanti er ikke en præcis angivelse af det tidspunkt, på hvilket der skal have været foretaget en anmeldelse eller fremsat 5 et påkrav overfor sælgerne i henhold til kobsaftalens vilkår. Sælgergaramien i handlen med sagsøgeren er ikke en anfordringsgaranti, men forudsætter opgørelse af kravet. Tidsbegrænsning afsælgergarantien angår forpligtelsens indhold, ikke dens varighed. Den omstændighed, at bankgarantien indeholder en udtrykkelig supplerende anmeldelsesfrist, har ikke den virkning, at den primære garanti sælgernes garanti er bortfaldet. Det sekundære dokument (bankgarantien) er ikke styrende for indholdet eller fortolkningen af indholdet af eller anmeldelsesvilkåret i sælgernes garanti i henhold til købsaftalens punkt 4.4.a. — — Den fortolkning, som de sagsøgte støtter deres påstand på, har ikke støtte i retspraksis på området. Der henvises til de i UIR 1991.95 H,
42. 390 11,
43. 228 H og 2001.1543 H samt
44. 2837 H refererede højesteretsdomme. I den førstnævnte afgørelse, hvor en kaution “løber til 15.8.1988” udtalte Højesteret, at “tidsbestemmelsen i kautionserklæringen kun begrænser kautionsforpligtelsens indhold Afgørelsen fra 1992, hvor der var sket deponering i en bank til sikkerhed for en lejeforpligtelse” gældende frem til 1.3.89.” er ganske på linje hermed. Køjesteretsafgørelsen fra 1994 viser, hvad der kræves i henseende til klarhed, for at en tidsbegrænsning kan være en prækluderende anrneldelsesfrist. I sagen havde banken på eget initiativ indføjet en tidsbegrænsning af følgende indhold: “Nærværende garanti er gyldig til og med ovennævnte dato. Eventuelle krav i henhold til garantien skal senest nævnte dato være banken i hænde, idet garantien i modsat fald anses for bortfaldet.” I afgørelsen fra 2001 antog Højesteret (under fremhævelse af en række konkrete omstændigheder), at en udtalelse om, at en kautionsforpligtelse bor faldt en bestemt dato, ikke kunne forstås som en begrænsning af varigheden afkautionsforpligtelsen. men alene sigtede til kautionsforpligtelsens genstand, således at kautionen ikke omfattede gæld, stiftet efter den nævnte dato. Der var således ikke tale om en prækluderende anmeldelsesfrist. I afgørelsen fra 2005 var den omtvistede ordlyd: “This guarantee is valid until the 31 of December 1999”, hvorom Højesteret udtalte, at “en tidsbegrænsning i en sådan garanti (må) forstås som en begrænsning, der alene angår forpligtelsens genstand, medmindre der er klare holdepunkter for, at begrænsningen vedrører forpligtelsens varighed.” Den juridiske litteratur er på linje hermed, jE feks. Hans Viggo Godsk Petersen Kaution (
45. udgave, 1999) side 46ff og Bankgarantier (2 udgave, 2003) side 106 ff. ... ...“. Om renter henvises til rentelovens § 3, stk. 2 og stk. 4, der er grundlaget for påstandens rentekrav. 6 De sagsogte har gjort gældende, at den eneste garantiforpligtelse, som sagsøgeren kan påberåbe sig, er bankgarantien af
46. juni
47. Der er i parternes aftalegrundlag, der er formuleret af sagsøgeren, detaljerede regler om den sikkerhed, som blev etableret og skulle etableres af de sagsøgte, idet det indledningsvist var aftalt, at der skulle henstå et deponeret kontantbeløb, som sagsøger kunne trække på, indtil det resterende deponerede kontantbeløb måtte udbetales til sælger den
48. maj 2013 kl. 14.
49. Således som parterne havde aftalt, blev der ikke etableret noget kontant depot, og det, som sagsøger herefter kan rette et krav imod, er udelukkende bankgarantien. Der er således ikke ved siden af garantien nogen hæftelse eller forpligtelse for de sagsøgte, idet den indeståelse, som de sagsøgte indledningsvist havde påtaget sig som sælgere, blev afløst af den etablerede garanti, som sagsøgeren krævede, og som de sagsøgte etablerede. Denne garanti er herefter cii selvstændig fordring, som sagsøgeren kan gøre gældende forudsat, at garantivilkårene tillægger sagsøgeren denne ret. Selvstændigheden har den retsvirkning, at den ikke er afhængig af det underliggende retsforhold, men er løsrevet herfra og fastsætter egne betingelser for udbetaling mv. Det er herefter alene er denne selvstændige kontrakt, som sagsøgeren kan rette sit krav imod. Det er uomtvistet, at Danske Bank ikke fra sagsøgeren modtog et påkrav om udbetaling inden udløbet af garantiens gyldighedsperiode den
50. maj
51. Bestemmelsen om garantiens gyldighedsperiode (
52. maj 2013) kan enten forstås således, at udløbsdagen angiver afslutningen af den periode, inden for hvilket krav skal være stiftet, eller som den dato, der er den seneste for at gøre et krav gældende. Om bestemmelsen må forstås på den ene eller anden måde må afgøres ved fortolkning, hvor parternes aftalegrundlag har afgørende betydning. Det bemærkes i den ibrbindelse, at den selvstændige garanti, der efter aftale mellem parterne blev etableret af Danske Bank, medførte, at sagsøgeren accepterede, at det depot, som er beskrevet i købsaftalen, blev udbetalt. Såfremt der blev etableret depot, kunne sagsøgeren efter aftalegrundlaget kræve udbetaling løbende i de 3 beskrevne garantiår inden for de angivne maksimumbeløb. Hvis garantibeløbet for det enkelte garantiår ikke blev udbetalt. kunne de sagsøgte kræve deres indeståelse nedskrevet med det ikke anvendte beløb, således at et eventuelt restbelob. der ikke var anvendt af sagsøgeren den
53. maj 2013 kl. 14.00, kunne hæves af de sagsøgte. Såfremt denne fremgangsmåde var blevet valgt, ville der således være udbetalt til de sagsøgte inklusive renter indtil det tidspunkt, hvor sagsøgeren fremsatte kravet 7 om betaling af det påstævnte beløb b. 797.
54. Dette understotter, at bankgarantien, der efter sit indhold har helt den samme udlobsdato, skal forstås på samme måde. Denne dato var for længst passeret. da sagsøgeren fremsatte sit krav. Garantien skal fortolkes i overensstemmelse med købsaftalen og bankgarantien, hvilket fører til, at den I. maj 2013 er den seneste dato, hvor et krav kan gøres gældende. Der er et almindeligt fortolkningsprincip, at hvis en garanti er etableret for en gæld, der skal opstå for fremtiden, vil der formentlig være en formodning for, at en angiven dato må anses for at være en periodeafgrænsning, således at kravet blot skal være opstået inden for den angivne dato. I nærværende sag er garantien etableret for i alt 3 garantiår og afdækker betaling af husleje og andre forpligtelser i henhold til fællesregnskab og varmeregnskab for perioden
55. januar til
56. december
57. Udover udgifter i henhold til regnskaber, der afsluttes
58. december 2012, dækker garantien manglende lejebetaling indtil ultimo april 2013, og dette lejebeløb har sagsøgeren kunnet opgøre allerede primo april. da det viste sig, at lejemålet ikke blev genudlejet ved en lejekontrakt med ikrafttræden senest
59. april
60. Sagsøger har således, uanset at garantien var formuleret for hvert garantiår som en garanti for fremtidig forfaldne krav, haft mulighed for inden udløbsdatoen at gøre garantikravet op. Der er således ikke nogen anledning til at tilsidesætte den klare bestemmelse om udløbsdato i aftalegrundlag (for så vidt angår et deponeret beløb). Måtte retten komme frem til, at de sagsøgte uanset bankgarantien i Danske Bank, fortsat er forpligtet af den oprindeligt afgivne indeståelse, gøres det gældende, at indholdet af indeståelsen, herunder indeståelsens udlobsdato, er sammenfaldende med garantiens udløbsdato,jf. ovenfor, det vil sige
61. maj 2013 kl. 14.
62. Da der ikke er fremsat krav over for den afgivne indeståelse inden dette tidspunkt, er den dermed bortfaldet. Retspraksis støtter de sagsøgtes synspunkt. I Højesterets afgørelse, U1994.228H, var der oprettet en bankgaranti på bankens sædvanlige garantiformular. Garantien angav at være gyldig til og med I. marts 1989, og det var bestemt, at eventuelle krav i henhold til garantien senest skulle være banken i hænde inden den nævnte dato, idet garantien i modsat fald anses for bortfaldet”. Højesteret fandt, at gyldighedsperioden medførte, at krav fremsat senere end udløbsdatoen ikke kunne gøres gældende under garantien. “ Det bestrides, at sagsøger har hjemmel til at opkræve renter fra et tidligere tidspunkt end sagsanlægget. 8 Byrettens afgorelse og begrundelse Det fremgår afkobsaftalens punkt 4,4 a), at de sagsøgte efter nærmere aftale mellem parterne skal stille “fuldgod sikkerhed” for opfyldelsen af den garanti, som de sagsøgte, som sælgere, har påtaget sig i købsaftalen for betaling af leje for et ledigt lejemål. Det fremgår videre af bestemmelsen, at sikkerheden stilles ved deponering af så stor en del af købesummen, som garantien maksimalt kan gøres gældende med, medmindre parterne bliver enige om andet. Det er nøje aftalt, hvilke krav, der med angivne maksimumbelob kan gøres gældende i henhold til garantien. Det fremgår endvidere, at garantien ophører
63. maj 2013 kl. 14.00, og at de sagsøgte kan hæve et restbelob, medmindre sagsøgeren inden garantiens ophør over for sælger skriftligt har fremsat krav i henhold til garantien. Den angivne frist er således en præklusiv anmeldelsesfrist og ikke blot en begrænsning, der knytter sig til forpligtelsens genstand. Kobsaflalen må forstås således, at der ikice udover det deponerede beløb vil kunne gøres noget personligt krav gældende mod de sagsøgte i anledning af det ledige lejemål. Da de sagsøgte ønskede frigivet hele købesummen, blev der i stedet stillet en bankgaranti. Det kan ikke antages, at det har været meningen, at de sagsøgte herved skulle forpligte sig i videre omfang, end hvad der følger afkøbsaftalen, således at de sagsøgtes hæftelse i anledning afhuslejeindeståelsen er begrænset til bankgarantien, hvis vilkår kun på et enkelt punkt afviger fra købsaftalen, idet gyldighedsperioden er angivet til den
64. maj 2013, hvilket må forstås som ved udløbet af den pågældende bankdag. Sagsøgeren har ikke fremsat noget krav i henhold til bankgarantien og kan ikke længere fremsætte et sådant, hvorfor også de sagsogtes hæftelse er bortfaldet. Det tilføjes, at resultatet i øvrigt støttes af. al det aftalte beløb til dækning af driftsomkostninger for de 3 garantiår ikke kan ændres og derfor er uafhængig af det konkrete driftsresultat. Anmeldelsesfristen er derfor ikke urimelig kort. De sagsøgtes frifindelsespåstand tages således til følge. Efter sagens udfald skal sagsøgeren betale sagsomkostninger til de sagsøgte til dækning af deres advokatomkostninger. Efter sagens værdi og forløb, herunder at der ikke har været mundtlig hovedforhandling. fastsættes beløbet til 25.000 kr. Thi kendes for ret: Part A Part B , frifindes. De sagsøgte, advokaterne og Inden 14 dage skal sagsøgeren, Aberdeen Property Copenhagen Beta ApS, i sagsomkostninger til de sagsøgte betale 25.000 kr. 6 Dommer Udskrifiens Rette: bekræftes. december
65. 670065548-SC I -3101 1(899.03-fl-LO IM 14-IR Ifl