3 … 4 Nedenfor følger appellantens redegørelse for principperne og hensynene bag henholdsvis varsling af forbedringstillæg og forhøjelse til det lejedes værdi, ligesom der redegøres for småhusudlejeres øvrige muligheder for varsling af lejeforhøjelser og dennes valgfrihed mellem de pågældende varslingsmetoder. 5 6 Særligt vedrørende forbedringstillæg Indledningsvis bemærkes det, at der for en udlejer gælder en generel ret til at foretage forbedringer i eksisterende lejemål, jf. lejelovens § 55, samt til illustration TBB.2005.481 B. Udlejers adgang til at forbedre det lejede, er således ikke betinget af, at de pågældende forbedrings- og/eller renoveringsarbejder vedrører uopsættelige foranstaltninger, idet en udlejer til enhver tid kan vælge at forbedre 3 sin ejendom, forudsat at den pågældende udlejer iagttager reglerne om varsling af arbejdernes iværksættelse. 7 For så vidt angår lejemål som er reguleret efter boligreguleringsloven, gælder der – bortset fra reglerne om varsling i
kapitel IV – tillige ingen begrænsninger i udlejers ret til at foretage forbedringer og/eller renoveringer i eksisterende lejemål, jf. Karnovs note 412 til lejelovens § 55, stk.
5 jf. §§ 23, 24, 25 og 26. 13 Tilsvarende kan udlejer vælge at ikke at varsle forbedringsforhøjelse, men blot gennemføre forbedringerne. 14 Særligt vedrørende forhøjelse til det lejedes værdi I medfør af
5, 1. pkt. gælder
kapitel II om omkostningsbestemt lejeregulering ikke for småhusejendomme, idet lejeregulering af småhuslejemål i stedet foretages efter regler i lejelovens kapitel VIII vedrørende det lejedes værdi, jf.
pkt. 4 15 I forlængelse heraf fremgår af
pkt. en supplerende begrænsning for, hvilken leje der kan opkræves for småhuslejemål, idet den pågældende leje ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales i tilsvarende lejeforhold, hvor lejefastsættelsen og lejereguleringen sker efter
kapitel II, det vil sige reglerne om omkostningsbestemt leje. 16 Uanset at småhusejendomme principielt ikke er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, gælder reglerne om omkostningsbestemt leje således alligevel indirekte, idet der også for småhuse gælder en øvre grænse for småhuslejens størrelse, jf.
. 17 I medfør af lejelovens § 47, jf.
kan udlejer af en småhusejendom kræve lejen forhøjet, hvis den gældende leje er væsentligt lavere end det lejedes værdi. 18 En småhusudlejers adgang til at regulere lejen til det lejedes værdi i medfør af lejelovens § 47, jf.
udgør således en fravigelse af
almindelige regler om omkostningsbestemt leje. 19 Det lejedes værdi er ikke defineret i lejeloven, idet fastlæggelse af det lejedes værdi foretages på baggrund af en række parametre, som fremgår af lejelovens § 47, stk. 2,
-26 og udlejers adgang til at varsle forhøjelse til det lejedes værdi i medfør § 47, jf.
, er udlejer tillige berettiget til at gennemføre lejeforhøjelse på baggrund af skatte- og afgiftsforhøjelser vedrørende den omtvistede ejendom, jf. lejelovens §§ 50-
Det lejedes værdi, jf. lejelovens § 47, jf.
lejelovens §§ 50-51 4. Regulering i henhold til aftale om trappeleje, jf. lejelovens § 53, stk. 26 Lejelovgivningens regler om udlejers mulighed for at varsle lejeforhøjelse i henhold til de pågældende bestemmelser, indeholder imidlertid ikke en samtidig pligt for udlejer til at iagttage den ene mulighed forud for en anden, ligesom der heller ikke af lejelovgivningens regler kan udledes en begrænsning, som måtte afskære udlejer fra at varsle den ene lejeforhøjelsesmulighed i forlængelse af eller samtidig med en anden. 27 Lejelovgivningens regler vedrørende udlejers lovhjemlede adgang til at lejeforhøje, herunder i medfør af
-26 og lejelovens § 47, jf.
, indeholder således ikke koblinger eller henvisninger de pågældende bestemmelser imellem, som måtte medføre at de pågældende lejeforhøjelsesmuligheder udelukker hinanden, eller skal anvendes i en prioriteret rækkefølge. 28 Idet det lejedes værdi udgør den overliggende barre for lejens størrelse, er udlejer dog følgelig afskåret fra at varsle forbedringsforhøjelse i medfør af
-26, for så vidt den varslede leje i så fald vil overstige det lejedes værdi, herunder i medfør af
, hvorefter huslejenævnet er tillagt kompetence til at træffe afgørelse 6 vedrørende størrelsen af den lejeforhøjelse, der vil kunne gennemføres som følge af udlejers forbedringer. 29 Varsling af lejeforhøjelse til det lejedes værdi vil selvsagt opsluge eventuelle forbedringer og/eller skatte- og afgiftsreguleringer, ligesom udlejer ikke kan varsle forbedringsforhøjelse vedrørende eventuelle forbedringer af det lejede, som var tilstede på tidspunktet for udlejers varsling af en forhøjelse til det lejedes værdi. 30 At udlejer naturligt er afskåret fra at varsle forbedringsforhøjelse efter
-26 vedrørende forbedringer som var tilstede på tidspunktet for udlejers varsling af forhøjelse til det lejedes værdi i medfør af lejelovens § 47, jf.
følger af, at udlejer ved samtidig eller senere forbedringsforhøjelse vil blive godtgjort for de samme forbedringsarbejder 2 gange. 31 Modsætningsvis er udlejer ikke afskåret fra at varsle forhøjelse til det lejedes værdi i umiddelbar forlængelse af udlejers varsling af forbedringsforhøjelse i medfør af
-26, idet udlejers eventuelle tidligere forbedringsforhøjelser er fastsættelsen af det lejedes værdi uvedkommende – dog med undtagelse af helt specifikke undtagelser i medfør af lejelovens § 47, stk. 1, litra a-g, som i sit hele vedrører energibesparende foranstaltninger eller byfornyelsessituationer. 32 Lejelovgivningens regler, herunder
kapitler IV og IV A, indeholder således ikke retningslinjer for eller en pligt for udlejer til at iagttage reglerne om forbedringsforhøjelse forud for reglerne om forhøjelse til det lejedes værdi, idet udlejer derimod har valgfrihed for så vidt angår lejeforhøjelsesmetoden under forudsætning af, at den af udlejer valgte lejeforhøjelsesmetode ikke medfører et lejeniveau, som ligger højere end det lejedes værdi. 33 En eventuel begrænsning eller ufravigelig fremgangsmetode vedrørende en udlejers valgfrihed til at vælge lejeforhøjelsesmetode forudsætter en særlig hjemmel – en sådan hjemmel findes imidlertid ikke i hverken lov, bemærkninger eller forarbejder. 34 Udlejers adgang til at varsle forhøjelse til det lejedes værdi, gælder således ved siden af udlejers adgang til at varsle lejeforhøjelse i medfør af
35 Udlejer kan således frit vælge, om udlejer ønsker at varsle lejeforhøjelse på baggrund af en teknisk beregning af en eller flere forbedringer af det leje- 7 de i medfør af
-26, eller at varsle en samlet lejeforhøjelse på baggrund af det lejedes værdi i medfør af lejelovens § 47, jf.
, hvorefter eventuelt berettigede forbedringstillæg opsluges under en samlet lejeforhøjelse, som tager udgangspunkt i de i lejelovens 47, stk. 2, 1. pkt. angivne parametre, herunder tillige lejemålets vedligeholdelsesmæssige stand, udstyr og kvalitet. 36 Det eksakt samme princip gælder desuden for gennemgribende renoverede lejemål, hvor udlejer kan vælge
1 (omkostningsbestemt leje plus forbedringstillæg), alt efter hvilken metode udlejer finder mest gunstig. 37 Til illustration af udlejers adgang til forbedringsforhøjelse ved siden af udlejers adgang til at varsle forhøjelse til det lejedes værdi fremhæves
, hvoraf det fremgår, at ”Udover de i §§ 29c og 29d nævnte regler gælder reglerne om forbedringer mv. i kapitel X i lov om leje.” 38 I medfør af en lovfortolkning af
, herunder at lejelovgivningen ikke indeholder modstridende bestemmelser i form af eventuelle lejeforhøjelsesmetoders forrang for andre lejeforhøjelsesmetoder, kan det tillige af boligreguleringsloven udledes, at lejelovgivningens forbedringsregler gælder ”udover” – og således ved siden af – lejelovgivningens øvrige lejeforhøjelsesmetoder, hvormed udlejer efterlades med en valgret for så vidt angår lejeforhøjelsesmetode. 39 Lejelovgivningens opbygning bekræfter således udlejers valgfrihed og det faktum, at udlejer ikke er bundet til at varsle forbedringsforhøjelse som følge af udlejers forbedringsarbejder i den omtvistede ejendom, idet udlejer alternativt kan vælge at varsle en samlet lejeforhøjelse, som opsluger såvel berettigede forbedringstillæg som øvrige faktorer der måtte berettige udlejer til at varsle lejeforhøjelse. 40 På baggrund af ovenstående gøres det gældende, at de indstævntes anbringende om at der ikke i lov, bemærkninger eller forarbejder findes hjemmel eller i øvrigt noget der understøtter, at en udlejer kan vælge mellem at foretage lejeregulering til det lejedes værdi, eller alternativt vælge at varsle forbedringsforhøjelse er ukorrekt, og i direkte strid med det af appellanten dokumenterede. 41 Til støtte for de indstævntes anbringende, fremlagde de indstævnte for byretten – ved de indstævntes procedurebemærkninger af 23. november 2020, side 3 – uddrag af betænkning afgivet af Boligudvalget den 9. december 2003. Af det pågældende uddrag fremgår der imidlertid ingen 8 forhold som understøtter de indstævntes anbringende, ligesom det pågældende uddrag heller ikke i øvrigt vedrører eller behandler den omtvistede situation, herunder regulering til det lejedes værdi eller betingelserne herfor i øvrigt. 42 Uddraget af Boligudvalgets betænkning af 9. december 2003 vedrører følgerne ved en ændring af
5, herunder krav til varsling af forbedringsarbejders iværksættelse og adgang til at lade Huslejenævnet tage stilling til lejeres eventuelle modsættelse af forbedringsarbejders iværksættelse, for så vidt forbedringen må anses for uhensigtsmæssig. 43 Boligudvalgets betænkning af
c, eller om en udlejer er begrænset til at varsle forbedringsforhøjelse efter reglerne i
5, jf. §§ 23-26. Boligrettens flertal traf afgørelse om, at en udlejer ikke kan vælge mellem at varsle enten forbedringsforhøjelse eller forhøjelse til det lejedes værdi, idet
5, 2. pkt. er nyere end § 29 c, samt med henvisning til, at bestemmelserne i
og 25-26 vedrører et specialområde inden for lejeforhøjelser, og at almindelige lovfortolkningsprincipper taler imod, at en udlejer der har forsømt at følge 9 reglerne om forbedringsforhøjelser i stedet kan gennemføre lejeforhøjelse efter reglerne om misforholdsleje. 48 Boligrettens dissenterende dommer fandt imidlertid, at nyligt udførte forbedringsarbejder i lejeperioden kan være begrundelse for en forhøjelse til det lejedes værdi, at en udlejer alternativt kan vælge at forhøje lejen ved at varsle forbedringsforhøjelse efter
5, jf. §§ 23-26, samt at opfattelsen af udlejers adgang til at vælge i mellem henholdsvis forbedringsforhøjelse eller lejeforhøjelse til det lejedes værdi, har været grundlag for såvel praksis som litteratur på området de seneste 15 år. 49 50 Det er appellantens opfattelse, at boligrettens flertals fortolkning af formålet med indførelsen af
regler om småhuse, herunder § 4, stk. 5 er ukorrekt, herunder henset til at boligrettens afgørelse ikke er truffet med henvisning til eller støtte i hverken lov, forarbejder, litteratur eller praksis. Særligt vedrørende varslingsadgang Der er ved indførelsen af småhusreglerne i boligreguleringsloven ikke – i hverken boligreguleringsloven eller dennes forarbejder – anført begrænsninger i reglernes anvendelse, for så vidt angår nærværende sags problemstilling. Boligrettens afgørelse er således alene truffet på baggrund af en fortolkning af, at princippet i lejelovens § 58 skulle have forrang – som en lex specialis-bestemmelse – over for princippet i lejelovens § 47. 51 Lige så vel som der af lejeloven og dennes forarbejder ikke fremgår bestemmelser, der begrænser en udlejers valgfrihed til at varsle lejeforhøjelse efter henholdsvis lejelovens § 47 eller § 58, findes der heller ikke i boligreguleringsloven indskrænkninger, der begrænser en udlejers valgfrihed til at varsle lejeforhøjelse efter henholdsvis
-26 eller lejelovens § 47, jf.
c. 52 Lejelovgivningens regler vedrørende en udlejers lovhjemlede adgang til at lejeforhøje, herunder i medfør af
-26 og lejelovens § 47, jf.
, indeholder således ikke koblinger eller henvisninger de pågældende bestemmelser imellem, som måtte føre til at de pågældende lejeforhøjelsesmuligheder udelukker hinanden, eller skal anvendes i en prioriteret rækkefølge. 53 Til trods herfor fremgår det af boligrettens flertals begrundelse, at ”Almindelige lovfortolkningsprincipper, herunder formålet med indførelsen af bestemmel- 10 sen i
5, 2. pkt., taler efter flertallets opfattelse derfor imod, at en udlejer der har forsømt at følge reglerne om forbedringsforhøjelser i stedet kan gennemføre lejeforhøjelse efter reglerne om misforholdsleje. Det må under alle omstændigheder gælde i et tilfælde som det foreliggende, hvor lejeforhøjelsen er varslet i umiddelbar tilknytning til forbedringsarbejderne og med en udtrykkelig henvisning til disse.” 54 På baggrund af ovenstående synes boligrettens flertals afgørelse at fastsætte en særbestemmelse, hvorefter en småhusudlejer begrænses til kun at kunne lejeforhøje efter forbedringsreglerne i
, for så vidt den pågældende lejeforhøjelse varsles i umiddelbar forlængelse af arbejder i et lejemål. 55 Samtidig synes boligrettens flertals afgørelse at fastsætte særregler for en småhusudlejers varsling af lejeforhøjelse til det lejedes værdi i medfør af lejelovens § 47, jf.
, idet en sådan forhøjelse – ifølge boligrettens flertal – begrænses til at kunne gennemføres efter en af boligretten i øvrigt udefineret mængde tid siden den pågældende småhusudlejers sidste arbejder i lejemålet. 56 I forlængelse af ovenstående, herunder med henvisning til at boligrettens afgørelse ikke er truffet med støtte i hverken lov, forarbejder, litteratur eller praksis bemærkes det, at lejelovgivningens regler ikke indeholder begrænsninger, der afskærer en småhusudlejer fra at varsle forhøjelse til det lejedes værdi i specifikke situationer eller på specifikke tidspunkter, herunder i tilfælde hvor lejeforhøjelsen varsles i umiddelbar forlængelse af småhusudlejerens arbejder i et givent lejemål. 57 Til støtte for appellantens påstand og modsætningsvis boligrettens afgørelse fremgår det imidlertid af bogen ”Det Lejedes Værdi” side 260 af Jakob Juul-Sandberg, at ”Udlejer må have frit valg mellem at varsle og gennemføre en lejeforhøjelse efter LL § 58 eller LL § 47, jf. BRL § 29 c. samt at ”Lejeforhøjelse efter LL § 47 kan endvidere søges gennemført i tilfælde, hvor udlejer ikke har fået foretaget en gyldig varsling af forbedringsforhøjelse, men dog gennemført forbedringen.” 58 Boligdommer 2's I overensstemmelse hermed fremgår det af begrundelse i boligrettens afgørelse, at ”På samme vis kan nyligt udførte forbedringsarbejder i lejeperioden således være begrundelse for en forhøjelse til det lejedes værdi...” samt at ”Udlejer kan alternativt vælge at forhøje lejen ved at varsle forbedringsforhøjelse efter reglerne om forbedringer…” 59 Med henvisning til ovenstående gøres det gældende, at appellanten har valgfrihed mellem at varsle henholdsvis lejeforhøjelse på baggrund af en 11 teknisk beregning af en eller flere forbedringer af det lejede i medfør af
-26, eller at varsle en samlet lejeforhøjelse på baggrund af det lejedes værdi i medfør af lejelovens § 47, jf.
. 60 I forlængelse heraf understreges det, at en udlejers valgfrihed mellem de pågældende lejeforhøjelsesmetoder gælder til enhver tid, herunder uagtet hvorvidt udlejers varsling af forhøjelse til det lejedes værdi sker under hensyntagen til, at proceduren herfor er mindre formel end varslingsproceduren i forbindelse med varsling af forbedringsforhøjelser, eller at udlejer ved en forglemmelse ikke har varslet forbedringsforhøjelse, jf. ”Det Lejedes Værdi” side 260 af Jakob Juul-Sandberg. 61 Til yderligere støtte for appellantens påstand om en udlejers valgfrihed mellem varsling af henholdsvis forbedringsforhøjelse og forhøjelse til det lejedes værdi henvises endvidere til ”Lejeloven med kommentarer” side 444 af Claus Rohde m.fl. hvoraf fremgår, at ”Det kan f.eks. havde betydning ved vurderingen af, om der skal kræves lejeforhøjelse efter LL § 47 eller LL§ 58…” 62 På baggrund af ovenstående samt i overensstemmelse med Boligdommer 2's begrundelse i boligrettens afgørelse gøres det gældende, at en udlejers valgfrihed mellem varsling af henholdsvis forbedringsforhøjelse og forhøjelse til det lejedes værdi entydigt fremgår af litteraturen. 63 I tillæg hertil bemærkes, at indstævnte ikke for boligretten har fremlagt litteratur eller i øvrigt henvist til bestemmelser i lejelovgivningen, der understøtter indstævntes påstand. Det bemærkes endvidere, at forarbejderne til småhuskapitlet i boligreguleringsloven – som fremgår af appellantens materialesamling – heller ikke indeholder begrænsninger i reglernes anvendelse, for så vidt angår nærværende sags problemstilling. 64 For så vidt angår udlejers incitament til at varsle lejeforhøjelse efter henholdsvis
-26 eller lejelovens § 47, jf.
bemærkes det, at lejeforhøjelse til det lejedes værdi i medfør af lejelovens § 47, jf.
foretages med afsæt i udlejers risiko for ikke at kunne dokumentere et (væsentligt) misforhold mellem den aktuelle leje og den varslede leje, hvorimod forbedringsforhøjelse i medfør af
-26 foretages på baggrund af en teknisk matematisk beregning af det afkast, som udlejer kan kræve henset til den forøgede værdi, som de pågældende forbedringsog/eller renoveringsarbejder tilfører det lejede – hvilket isoleret set forudsætter en mindre bevisbyrde for udlejer. 12 65 En småhusudlejers valgfrihed er således baseret på udlejers adgang til at vurdere, hvilken lejeforhøjelsesmetode den pågældende udlejer finder mest hensigtsmæssig, herunder særligt henset til udlejers forventede udfald af en potentiel sag vedrørende forhøjelse til det lejedes værdi. 66 Af samme årsag og med henvisning til, at forarbejderne til småhuskapitlet i boligreguleringsloven ikke indeholder begrænsninger for så vidt angår forbedrings- og lejeforhøjelsesreglernes anvendelse bestrides boligrettens begrundelse om, at ”lovgiver uden forbehold har ønsket, at lejere i store småhuse skulle være omfattet af
regler om forbedringsforhøjelser med henblik på at skabe tryghed omkring den enkelte husstands boligsituation og dermed for disse lejere skabe en stabilitet i hverdagen, der medvirker til at sikre den enkeltes livskvalitet.” 67
særregler vedrørende småhuse er indført med henblik på at fritage udlejere af småhuse for den omstændelige og omkostningstunge administrationsbyrde, der er forbundet med beregning og varsling af leje i omkostningsbestemte ejendomme, jf. ”Boliglejeret” side 361ff af Hans Henrik Edlund og Niels Grubbe. 68 Dette understøtter synspunktet om, at en udlejer kan vælge den fremgangsmetode, som den individuelle udlejer måtte finde mest hensigtsmæssig. Af samme årsag findes der ikke i lejelovgivningen eller forarbejderne hertil nogle begrænsninger vedrørende småhusudlejeres pligt til at vælge den ene fremgangsmetode fremfor den anden. 69 For en udlejer af et småhus bevirker de ovenfor beskrevne muligheder konkret, at en udlejer af et småhus, kan vælge at foretage lejeregulering til det lejedes værdi, efter reglerne i lejelovens § 47, jf.
, ligesom en småhusudlejer alternativt kan vælge, at varsle forbedringsforhøjelse efter reglerne om forbedringer i
5 jf. §§ 23, 24, 25 og 26 samt nærmere ovenfor. 70 I forlængelse heraf bestrides det, at appellanten skulle være begrænset til at varsle lejeforhøjelse alene som følge af forbedringer på baggrund af regnskab for afholdte forbedringsudgifter i medfør af
71 Særligt vedrørende
præceptive regler Det præciseres, at appellanten på intet tidspunkt har bestridt, at en udlejer som varsler forbedringsforhøjelse i medfør af
-26, skal iagttage særlige (præceptive) regler vedrørende varsling og forbedringsforhøjelsens maksimale størrelse mv. 13 72 De indstævntes henvisning til
-26 må derfor antages at bero på de indstævntes opfattelse af, at nærværende sag vedrører varsling af forbedringsforhøjelser. Appellanten har imidlertid ikke varslet forbedringsforhøjelser vedrørende de omtvistede lejemål. 73 Appellanten har modsætningsvis varslet forhøjelse til det lejedes værdi, jf. lejelovens § 47, jf.
, hvilket ikke forudsætter iagttagelse af de særlige (præceptive) regler, der fremgår af
74
præceptive regler om fremgangsmetoden ved varsling af forbedringsforhøjelser finder således alene anvendelse for udlejere, som vælger at varsle forbedringsforhøjelse med henvisning til
75 Modsætningsvis finder
præceptive regler om fremgangsmetoden ved varsling af forbedringsforhøjelser følgelig ikke anvendelse, for så vidt udlejer ikke vælger denne fremgangsmetode, men i stedet varsler forhøjelse til det lejedes værdi i medfør af lejelovens § 47, jf. boligreguleringsloven § 29 c. 76 For så vidt en udlejer varsler lejeforhøjelse til det lejedes værdi i medfør af lejelovens § 47, jf. boligreguleringsloven § 29c, påtager den pågældende udlejer sig samtidig en risiko for så vidt angår størrelsen af det lejedes værdi – det vil sige risikoen for hvilken leje der udgør det lejedes værdi. 77 Til støtte herfor henvises til Karnovs note 247 til
kap. IV hvoraf fremgår, at ”Hvorvidt udlejeren har ret til at foretage ændringer i det lejede er ikke omtalt i brl, der alene indeholder regler om størrelsen af forbedringsforhøjelser og betingelserne for at oppebære dem, såfremt forhøjelsen overstiger bestemte beløb” 78 79 Særligt vedrørende appellantens konkrete varslinger Det bestrides i sit hele, at
nærmere i nærværende procedureindlægs afsnit ”Særligt vedrørende varslingsadgang – udlejers muligheder”, samt at en småhusudlejer er forpligtet til at fremsende varsling med henvisning til
-26 vedrørende forbedringsforhøjelser, for så vidt den pågældende småhusudlejer ønsker at varsle forhøjelse til det lejedes værdi, jf.
lejelovens § 49. Det bemærkes endvidere, at appellantens varsling i medfør af lejelovens § 55, stk. 2 alene er afgivet til formål om at skabe adgang til det lejede, hvormed den pågældende varsling ikke udgør en gyldighedsbetingelse 14 for en udlejers mulighed for at varsle forhøjelse til det lejedes værdi i medfør af
lejelovens §
-26 er præceptive for så vidt angår forbedringsarbejder og forbedringsforhøjelser i store småhuse, jf.
5, 2. pkt. 12 Appellanten har på intet tidspunkt bestridt, at en udlejer som varsler forbedringsforhøjelse i medfør af
-26, skal iagttage særlige (præceptive) regler vedrørende varsling og forbedringsforhøjelsens maksimale størrelse mv. 13 Parterne er således enige om, 14 at for så vidt en udlejer varsler forbedringsforhøjelse efter
-26 i en ejendom som den omtvistede, så er udlejeren berettiget til at kræve lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, samt at den pågældende forøgelse beror på en teknisk matematisk beregning af det afkast, som udlejer kan kræve henset til den forøgede værdi, som de pågældende forbedrings- og/eller renoveringsarbejder tilfører det lejede i henhold til øget komfort, funktionalitet og/eller ved at nedsætte andre driftsomkostninger. Tvistens kerne vedrører således ikke hvorvidt boligregulerings regler i §§ 23-26 skal iagttages af den småhusudlejer, som ønsker at varsle forbedringsforhøjelse efter disse regler, idet parternes tvist – og det som landsret- 16 ten skal tage stilling til – imidlertid er, hvorvidt der findes begrænsninger i lejelovgivningen, som afskærer en småhusudlejer fra at varsle forhøjelse til det lejedes værdi efter reglerne i lejelovens § 47, jf.
, i stedet for at varsle forbedringsforhøjelse efter
5, jf. §§ 23-26. 15 Det fremgår af de indstævntes Procedureindlæg 1, at ”Der er ikke i loven givet hjemmel til et sådant valg, og der er heller ikke i lovens bemærkninger eller i forarbejderne i øvrigt noget der understøtter, at en udlejer i et bestående lejeforhold i et stort småhus skulle kunne vælge mellem [henholdsvis forbedringsforhøjelse eller forhøjelse til det lejedes værdi]”. 16 I forlængelse heraf bemærkes det, at lejelovgivningens regler, herunder
kapitler IV og IV A, ikke indeholder retningslinjer for eller en pligt for udlejer til at iagttage reglerne om forbedringsforhøjelse forud for reglerne om forhøjelse til det lejedes værdi. 17 En eventuel begrænsning eller ufravigelig fremgangsmetode vedrørende en udlejers valgfrihed til at vælge lejeforhøjelsesmetode forudsætter en særlig hjemmel – en sådan hjemmel findes imidlertid ikke i hverken lov, bemærkninger eller forarbejder. 18 En udlejers valgfrihed forudsætter således ikke en eksplicit hjemmelsadgang i lejelovens regler, idet udeblivelsen af en lovbestemt begrænsning af adgangen til at kræve forhøjelse til det lejedes værdi modsætningsvis medfører, at der selvsagt ingen begrænsning findes. 19 Udlejers adgang til at varsle forhøjelse til det lejedes værdi, gælder således ved siden af udlejers adgang til at varsle lejeforhøjelse i medfør af
20 For så vidt angår de indstævntes anbringende om, at der ikke er noget der (eksplicit) understøtter, at en småhusudlejer kan vælge imellem at varsle henholdsvis forbedringsforhøjelse i medfør af
-26 eller forhøjelse til det lejedes værdi i medfør af lejelovens § 47, jf.
bemærkes det på ny, at det pågældende emne er behandlet i den lejeretlige litteratur, hvoraf fremgår: 17 ”Udlejer må have frit valg mellem at varsle og gennemføre en lejeforhøjelse efter LL § 58 eller LL § 47, jf. BRL § 29 c. samt at ”Lejeforhøjelse efter LL § 47 kan endvidere søges gennemført i tilfælde, hvor udlejer ikke har fået foretaget en gyldig varsling af forbedringsforhøjelse, men dog gennemført forbedringen.” (”Det Lejedes Værdi” side 260 af Jakob Juul-Sandberg), og ”Det kan f.eks. havde betydning ved vurderingen af, om der skal kræves lejeforhøjelse efter LL § 47 eller LL§ 58…” (”Lejeloven med kommentarer” side 444 af Claus Rohde m.fl.) 21 Emnet er således diskuteret i den lejeretlige litteratur, hvoraf fremgår, at en udlejers valgfrihed mellem de pågældende lejeforhøjelsesmetoder gælder til enhver tid, herunder uagtet hvorvidt udlejers varsling af forhøjelse til det lejedes værdi sker under hensyntagen til, at proceduren herfor er mindre formel end varslingsproceduren i forbindelse med varsling af forbedringsforhøjelser, eller at udlejer ved en forglemmelse ikke har varslet forbedringsforhøjelse, jf. ”Det Lejedes Værdi” side 260 af Jakob JuulSandberg. 22 Modsætningsvis har de indstævnte ikke fremlagt litteratur eller i øvrigt henvist til bestemmelser i lejelovgivningen, der understøtter indstævntes påstand. Det bemærkes endvidere, at forarbejderne til småhuskapitlet i boligreguleringsloven – som fremgår af appellantens materialesamling – heller ikke indeholder begrænsninger i reglernes anvendelse, for så vidt angår nærværende sags problemstilling. 23 For så vidt angår de indstævntes fremlæggelse af Boligudvalgets betænkning af 9. december 2003 bemærkes det, at den pågældende betænkning alene vedrører følgerne ved en ændring af
5, herunder krav til varsling af forbedringsarbejders iværksættelse og adgang til at lade Huslejenævnet tage stilling til lejeres eventuelle modsættelse af forbedringsarbejders iværksættelse, for så vidt forbedringen må anses for uhensigtsmæssig. 24 Den pågældende betænkning tager således ikke stilling til, at reglerne om henholdsvis forbedringsforhøjelser og forhøjelse til det lejedes værdi gælder ”udover” – og således ved siden af – lejelovgivningens regler om forbedringsforhøjelser, og at udlejer derfor efterlades med en valgret for så vidt angår lejeforhøjelsesmetode, eller for den sags skyld modsætningsvist, at reglerne ikke skulle finde anvendelse ved siden af hinanden. 25 På baggrund heraf gøres det gældende, at Boligudvalgets betænkning af 9. december 2003 er irrelevant for nærværende sag, herunder at der ikke af uddraget fremgår forhold som understøtter de indstævntes anbringende. 18 26 Af de indstævntes Procedureindlæg 1 fremgår, at ”Bestemmelserne om forbedringsforhøjelser i brl. §§ 23 og 25-26 vedrører et specialområde indenfor lejeforhøjelser, medens bestemmelserne om forhøjelse som følge af misforholdsleje i brl. § 29 c, jf. lejelovens § 47, vedrører et mere generelt område inden for lejeforhøjelser.” 27 Dette er appellanten enig i – at bestemmelserne om forbedringsforhøjelser i
og 25-26 vedrører et specialområde indenfor lejeforhøjelser – og at
og 25-26 er præceptive for det tilfælde, at en småhusudlejer ønsker at varsle forbedringsforhøjelse. 28 At
og 25-26 vedrører et specialområde inden for lejeforhøjelser ændrer imidlertid ikke på det forhold, at princippet i lejelovens § 58, herunder reglerne i
-26 ikke har forrang – som en lex specialis-bestemmelse – over for princippet i lejelovens § 47. 29 Parterne er endvidere enige om det anførte i de indstævntes Procedureindlæg 1 om, at det er ”… uden for enhver tvivl, at de gennemførte omfattende forbedringer indebærer, at forbedringerne sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år overstiger beløbsgrænsen i brl. § 23 — aktuelt kr. 98 pr. m2 årligt — og at udlejer, som følge deraf, skulle have varslet inden iværksættelsen af forbedringsarbejderne, hvis udlejer ønskede at opnå en forbedringsforhøjelse.” 30 Appellanten har imidlertid ikke ønsket eller varslet en forbedringsforhøjelse efter
-26, hvorfor de indstævntes hypotetiske anbringende angivet ovenfor er irrelevant for nærværende sag. 31 Af samme årsag bemærkes det vedrørende de indstævntes bemærkninger om, at ”Konsekvensen af, at appellanten ikke har iagttaget de præceptive regler i brl. §§ 23 og 25 -26 inden iværksættelsen af forbedringsarbejderne er, at appellanten ikke kan opnå de påståede forbedringsforhøjelser, og at appellanten under alle omstændigheder er afskåret fra at opnå en forbedringsforhøjelse der sammen med lejeforhøjelser inden for de sidste 3 år, overstiger kr. 98 pr. m2.”, at appellanten ikke har påstået forbedringsforhøjelser, og at appellanten som følge heraf heller ikke er underlagt begrænsningerne herved, herunder beløbsbegrænsningen vedrørende eventuelle forbedringsarbejder udført i de omtvistede lejemål. 32 Den af de indstævnte angivne ”konsekvens” gælder således alene for så vidt en småhusudlejer anvender
boligregule- 19 ringslovens § 29c vedrørende en småhusudlejers varsling af lejeforhøjelse som følge af, at lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi. 33 For så vidt angår de indstævntes anbringende om, at ”Huslejenævnets retsanvendelse i de indankede afgørelser, hvorefter udlejer har mulighed for at fravælge de præceptive varslingsregler i forbindelse med forbedringsarbejder i et "stort småhus", er helt åbenbart forkert…” gøres det gældende, at hverken Huslejenævnet eller appellanten har påstået en adgang for småhusudlejere til at fravælge præceptive bestemmelser i lejeloven, idet appellanten modsætningsvis har gjort gældende, at lejelovens regler ikke indeholder en pligt og en begrænsning for småhusudlejere til at tilvælge
regler om forbedringsforhøjelse, jf.
-26, for så vidt den pågældende småhusudlejer på samme tid opfylder betingelserne for at varsle forhøjelse til det lejedes værdi, jf. lejelovens § 47, jf.
juni 2021 anført blandt andet: ”… Kan udlejer vælge mellem at varsle efter småhuskapitlet, jf. brl. § 29 c, eller er udlejer henvist til at varsle efter forbedringsreglerne efter reglerne i brl. § 4, stk. 5, jf. §§ 23-26? Parterne er - som Boligretten har lagt til grund - enige om, at de omtvistede lejemål er beliggende i et såkaldt ”stort småhus”, idet ejendommen på tidspunktet for appellantens varsling af lejeforhøjelse efter det lejedes værdi, jf. lejelovens § 47, i januar 2018 …, indeholdt 4 eller flere beboelseslejligheder, jf. brl. § 4, stk. 5,
5, foreslås det, at lejere i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder skal være omfattet af de samme regler om varsling af forbedrings- arbejders iværksættelse som lejere i store ejendomme, herunder ret til erstatningsbolig ved større forbedringsforhøjelser. Disse regler er omfattet af
Det er opfattelsen, at disse bestemmelser udgør en helhed, og at de pågældende lejere derfor bør være omfattet heraf. Når lejerne i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder omfattes af de samme regler om forbedringsarbejders iværksættelse som lejere i store ejendomme, vil det medvirke til at skabe tryghed omkring den enkelte husstands boligsituation og dermed for disse lejere skabe en stabilitet i hverdagen, der medvirker til at sikre den enkeltes livskvalitet. Det er dog opfattelsen, at de mindste småejendomme ikke bør være omfattet, da disse ejendomme ikke har karakter af egentlige udlejningsejendomme. På den baggrund foreslås det, at udlejere af småejendomme med 1 -3 beboelseslejligheder ikke skal være omfattet af de regler om forbedringsarbejders iværksættelse, som også gælder for store ejendomme. 21 Af forslaget om ændring af
5, følger, at forud for forbedringsarbejdernes påbegyndelse skal udlejer overholde de formelle betingelser i § 23 eller § 24, hvis forbedringsforhøjelsen forventes at overstige den nærmere bestemte beløbsgrænse på 78 kr. pr. m² (2004niveau) sammen med øvrige forbedringsforhøjelser varslet i løbet af de seneste 3 år. Om § 23 eller § 24 skal følges, afhænger af, om der er valgt en beboerrepræsentation eller ej. Udlejer skal skriftligt oplyse om forbedringsarbejdernes art, om størrelsen af den forventede lejeforhøjelse og om lejernes ret til at gøre indsigelse. Betydningen af, at småejendommene med 4 eller flere beboelseslejligheder foreslås omfattet af
, er, at lejerne får mulighed for at lade huslejenævnet tage stilling til og eventuelt modsætte sig forbedringsarbejdernes iværksættelse, hvis forbedringen må anses for uhensigtsmæssig. Når lejerne i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder foreslås omfattet af
, har de ret til en passende erstatningsbolig, hvis udlejer ønsker at gennemføre forbedringsarbejder, der vil medføre forbedringsforhøjelser på mere end 155 kr. pr. m² (2004niveau) sammen med øvrige forbedringsforhøjelser varslet i løbet af de seneste 3 år. Det skal bemærkes, at småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder ikke foreslås omfattet af
. Dette skyldes, at disse småejendomme ellers ville blive omfattet af procedurereglerne for den omkostningsbestemte husleje. Det følger imidlertid af hhv. § 23 og § 24, at hvis udlejer ikke overholder formkravene i disse varslingsbestemmelser, kan forbedringsforhøjelsen ikke overstige den nærmere fastsatte beløbsgrænse. Det følger ligeledes af § 26, at hvis lejerne ikke tilbydes erstatningsbolig, kan der ikke opkræves en huslejestigning, der overstiger beløbsgrænsen. Det følger af forslaget, at det er antallet af beboelseslejligheder i ejendommen på varslingstidspunktet, der er afgørende for, om reglerne gælder. Dette indebærer, at udlejeren må tage udgangspunkt i det aktuelle antal beboelseslejligheder på det tidspunkt, hvor der efter reglerne vil skulle ske varsling af arbejdernes iværksættelse, idet dette antal kan ændres, f.eks. som følge af lejlighedssammenlægninger eller -opdelinger. Det bemærkes, at en beboelseslejlighed, der bebos af udlejeren, medregnes.” *** I den i nærværende sag omtvistede ejendom, er der ikke etableret en Beboerrepræsentation, og det er derfor reglerne i brl. § 23 og §§ 25 og § 26, der er relevante i denne sag. Af brl. § 23, stk. 1, fremgår, at inden udlejeren i en ejendom uden beboerrepræsentation iværksætter en forbedring, der vil medføre en lejeforhøjelse, der – sammen med forbedringsforhøjelser gennemført de sidste 3 år – vil udgøre mere end 64 kr. (aktuelt 98 kr.) pr. m2 bruttoareal, skal han 22 fremsætte skriftligt varsel herom over for de lejere, hvis lejemål ønskes forbedret. Det skal indeholde oplysning om forbedringsarbejdets art og en angivelse af lejeforhøjelsens forventede størrelse. Varslet skal endvidere indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 2. Indeholder varslet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt. Af § 23, stk. 2, fremgår, at har mindst ¼ af lejerne senest 6 uger efter, at varslingsskrivelse er kommet frem til dem, skriftligt fremsat indsigelse mod iværksættelsen af en forbedring som nævnt i stk. 1, skal udlejeren inden yderligere 6 uger forelægge sagen for Huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om forbedringen. Af brl. § 25 fremgår, at indbringes en sag for Huslejenævnet, kan Huslejenævnet modsætte sig forbedringen under forskellige nærmere opregnede omstændigheder, og i så fald kan udlejeren ikke oppebære en lejeforhøjelse for forbedringerne, hvis disse gennemføres alligevel. Endvidere fremgår det af brl. § 26, at vil en forbedring medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med forbedringsforhøjelser gennemført de sidste 3 år – vil udgøre mere end 127 kr. (aktuelt 195 kr.) pr. m2 bruttoareal, skal udlejeren senest 3 måneder før forbedringens iværksættelse underrette lejeren om, at han kan kræve at få tilbudt anden passende bolig inden udløbet af den i § 26, stk. 2 fastsatte 6 ugers frist. Af brl. § 26, stk. 4, fremgår, at over for en lejer, der ikke har fået underretning efter stk. 1 om sin ret til at kræve en anden bolig, kan lejeforhøjelse som følge af forbedringen ikke gennemføres ud over den i stk. 1 angivne grænse. Opmærksomheden henledes på, at bestemmelsen i
5,
kap. IV, herunder reglerne om varsling af iværksættelse efter
. Der henvises yderligere til støtte for de indstævntes synspunkter til Boliglejeret,
5, 2. pkt. (Folketingstidende 2003-2004, Tillæg A, side 446-447, …, fremgår, at lovgiver uden for- 26 behold har ønsket, at lejere i store småhuse skulle være omfattet af
regler om forbedringsforhøjeler med henblik på at skabe tryghed omkring den enkelte husstands boligsituation og dermed for disse lejere skabe en stabilitet i hverdagen, der medvirker til at sikre den enkeltes livskvalitet. Formålet med bestemmelsen i brl. § 4, stk. 5,
5,
3, og henvisningen heri til §
, hvorefter udlejer 3 måneder før forbedringsarbejders iværksættelse, skal tilbyde lejer en erstatningsbolig, såfremt den medfølgende lejeforhøjelse vil overstige et beløb på 127 kr./m2, hvilket grundbeløb i 2019 er opreguleret til 197 kr. pr. m
kapitel II-IV havde varslet forbedringsforhøjelse efter udførelse af byfornyelsesarbejder uden at varsle efter brl. § 23, nedsatte lejeforhøjelsen til beløbsgrænsen foreskrevet i brl. § 23, … Endvidere henvises for fuldstændighedens skyld til UfR 1997.347Ø, hvor Landsretten udtalte, at
og 24 ikke kunne antages at udelukke, at udlejer aftaler konkrete forbedringer og i tilknytning hertil lejeforhøjelse med lejer, … Opmærksomheden henledes herved på, at der ikke mellem nærværende sags parter er indgået konkrete aftaler om forbedringer og i tilknytning hertil lejeforhøjelser, og at dette spørgsmål har været genstand for skriftveksling og provokationer under sagens behandling for Boligretten forud for, at Boligretten udtog det i nærværende sag omhandlede spørgsmål til særskilt behandling og afgørelse. Med henvisning til appellantens procedureindlæg 2, punkt 20, hvor appellanten har citeret fra ”Det lejedes værdi” af Jakob Juul-Sandberg, bemærkes, at forfatteren i omtalte værk udtrykkeligt har begrænset sin fremstilling til aftaler om lejefastsættelse ved lejeaftalens indgåelse og ved senere ændringer med udgangspunkt i begrebet det lejedes værdi – på grundlag af reglerne i LL §§ 47-49, og BRL §§ 5, 7 samt § 29c. Der henvises herved til introduktionskapitlet, punkt 1.3 Afgrænsning, … Omhandlede bog behandler således slet ikke det spørgsmål, der er til pådømmelse i nærværende sag, og som omhandler de helt særlige regler for ”store småhuse” i brl. § 4, stk. 5, jf. §§ 23-26. Det fastholdes, at konsekvensen af, at appellanten har forsømt at følge reglerne om forbedringsforhøjelser i de præceptive regler i brl. §§ 23 og 25-26 er, at appellanten er afskåret fra at gennemføre lejeforhøjelse efter reglerne om misforholdsleje, og at dette under alle omstændigheder må gælde i tilfælde som det foreliggende, hvor lejeforhøjelsen er varslet i umiddelbar tilknytning til forbedringsarbejderne og med en direkte og udtrykkelig henvisning til disse. Huslejenævnets retsanvendelse i de af appellanten for Boligretten indbragte afgørelser er forkert og de indstævntes principale påstand om stadfæstelse skal derfor tages til følge.” Retsgrundlag 30
1 og 5, samt §§ 23, 25 og 26 har følgende ordlyd: ”§
5,
5, foreslås det, at lejere i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder skal være omfattet af de samme regler om varsling af forbedringsarbejders iværksættelse som lejere i store ejendomme, herunder ret til erstatningsbolig ved større forbedringsforhøjelser. Disse regler er omfattet af
Det er opfattelsen, at disse bestemmelser udgør en helhed, og at de pågældende lejere derfor bør være omfattet heraf. Når lejerne i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder omfattes af de samme regler om forbedringsarbejders iværksættelse som lejere i store ejendomme, vil det medvirke til at skabe tryghed omkring den enkelte husstands boligsituation, og dermed for disse lejere skabe 32 den stabilitet i hverdagen, der medvirker til at sikre den enkeltes livskvalitet. Det er dog opfattelsen, at de mindste småejendomme ikke bør være omfattet, da disse ejendomme ikke har karakter af egentlige udlejningsejendomme. På den baggrund foreslås det, at udlejere af småejendomme med 1-3 beboelseslejligheder ikke skal være omfattet af de regler om forbedringsarbejders iværksættelse, som også gælder for store ejendomme. Af forslaget om ændring af
5, følger, at forud for forbedringsarbejdernes påbegyndelse skal udlejer overholde de formelle betingelser i § 23 eller § 24, hvis forbedringsforhøjelsen forventes at overstige den nærmere bestemte beløbsgrænse på 78 kr. pr. m² (2004-niveau) sammen med øvrige forbedringsforhøjelser varslet i løbet af de seneste 3 år. Om § 23 eller § 24 skal følges afhænger af, om der er valgt en beboerrepræsentation eller ej. Udlejer skal skriftligt oplyse om forbedringsarbejdernes art, om størrelsen af den forventede lejeforhøjelse og om lejernes ret til at gøre indsigelse. Betydningen af, at småejendommene med 4 eller flere beboelseslejligheder foreslås omfattet af
, er, at lejerne får mulighed for at lade huslejenævnet tage stilling til og eventuelt modsætte sig forbedringsarbejdernes iværksættelse, hvis forbedringen må anses for uhensigtsmæssig. Når lejerne i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder foreslås omfattet af
, har de ret til en passende erstatningsbolig, hvis udlejer ønsker at gennemføre forbedringsarbejder, der vil medføre forbedringsforhøjelser på mere end 155 kr. pr. m² (2004-niveau) sammen med øvrige forbedringsforhøjelser varslet i løbet af de seneste 3 år. Det skal bemærkes, at småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder ikke foreslås omfattet af
. Dette skyldes, at disse småejendomme ellers ville blive omfattet af procedurereglerne for den omkostningsbestemte husleje. Det følger imidlertid af hhv. § 23 og § 24, at hvis udlejer ikke overholder formkravene i disse varslingsbestemmelser, kan forbedringsforhøjelsen ikke overstige den nærmere fastsatte beløbsgrænse. Det følger ligeledes af § 26, at hvis lejerne ikke tilbydes erstatningsbolig, kan der ikke opkræves en huslejestigning, der overstiger beløbsgrænsen. Det følger af forslaget, at det er antallet af beboelseslejligheder i ejendommen på varslingstidspunktet, der er afgørende for, om reglerne gælder. Dette indebærer, at udlejeren må tage udgangspunkt i det aktuelle antal beboelseslejligheder på det tidspunkt, hvor der efter reglerne vil skulle ske varsling af arbejdernes iværksættelse, idet dette antal kan ændres, f.eks. som følge af lejlighedssammenlægninger eller opdelinger. Det bemærkes, at en beboelseslejlighed, der bebos af udlejeren, medregnes.” 33
IV A. Huslejeregulering for mindre ejendomme § 29 b. Reglerne i dette kapitel gælder for lejeforhold i ejendomme, som den
lejeberegningsregler til lejelovens regler - med den modifikation, at det lejedes værdi for disse ejendomme er det omkostningsbestemte niveau - er især et ønske om at lette administrationen af disse ejendomme. Det bemærkes, at den foreslåede ændrede lejefastsættelse for lejeforhold i »småejendomme« gælder for både lejligheder og værelser, der ikke er en del af udlejers beboelseslejlighed eller en del af et én- eller tofamilieshus, som udlejer beboer - de såkaldte klubværelser. … Til § 29 e Ud over at overføre »småejendommene« fra
lejefastsættelsesregler til lejelovens regler foreslås at undtage disse ejendomme fra reglerne om forbedringer, hvorefter lejeforhøjelser for forbedringer fremover skal varsles (og beregnes) efter lejelovens regler. Forslaget indebærer således, at iværksættelse af større forbedringsarbejder ikke skal varsles efter de komplicerede regler i §§ 23 og 24.” Landsrettens begrundelse og resultat For landsretten angår sagen alene, om udlejer af en lejlighed i en stor småejendom har valgfrihed mellem at varsle huslejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi, jf.
lejelovens § 47, og at varsle forbedringsforhøjelse under iagttagelse af reglerne i
§ 4, stk. 5, 2. pkt., i en situation, hvor udlejer har foretaget forbedringer af det lejede. Reglerne om huslejeregulering for mindre ejendomme i
kapitel IV A, herunder §§ 29 c og 29 e, blev indført ved lov nr. 419 af
lejeberegningsregler til lejelovens regler især var et øn- 35 ske om at lette administrationen af disse ejendomme. Ved overførslen til lejelovens område blev småejendommene således fritaget for blandt andet reglerne om omkostningsbestemt huslejeberegning og de særlige regler om varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder og i stedet omfattet af lejelovens regler om huslejeregulering, herunder blandt andet om forhøjelse efter det lejedes værdi, jf. lejelovens § 47, og om forhøjelse som følge af forbedringer, jf. lejelovens § 58. Huslejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi blev dog begrænset til den omkostningsbestemte leje, som betales i sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter
470 af 9. juni 2004 fik
5, sin nuværende ordlyd, hvorefter lejere i store småejendomme igen blev omfattet af de samme regler om varsling af iværksættelse af større forbedringsarbejder som lejere i store ejendomme. Der blev ikke ved loven foretaget ændringer i anvendelsesområdet for
c, og der er ikke i forarbejderne til loven støtte for, at udlejer er afskåret fra at varsle lejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi i forbindelse med, at udlejer har udført forbedringer i lejemålene. For beboelseslejemål i de store småejendomme gælder således også efter lovændringen i 2004, at udlejer enten kan varsle huslejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi eller efter reglerne om forbedringsforhøjelse. Landsretten ophæver derfor boligrettens dom og hjemviser sagerne til fornyet behandling ved Boligretten i Lyngby. Lejer 1 Lejer 2 Efter sagernes udfald skal og hver især betale sagsomkostninger for landsretten til Udlejer ApS med 25.000 kr. til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ud over sagernes værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagernes karakter og omfang, og at de sambehandlede sager vedrører samme spørgsmål. Retsafgiften for landsretten tilbagebetales til 52. Udlejer ApS jf. retsafgiftslovens § Spørgsmålet om sagsomkostninger for Boligretten i Lyngby afgøres i forbindelse med sagernes fortsatte behandling. THI KENDES FOR RET: Boligrettens dom ophæves, og sagerne hjemvises til fornyet behandling ved Boligretten i Lyngby. 36 I sagsomkostninger for landsretten skal betale hver 25.000 kr. til Udlejer ApS . Lejer 1 og Lejer 2 Beløbene skal betales inden 14 dage og forrentes efter rentelovens § 8 a.
AI-forklaring ud fra den officielle lovtekst. Vejledende, erstatter ikke juridisk rådgivning.