ECLI:DK:NYK:2022:BS0000004649 Dom

Retten i Nykøbing F. DOM Afsagt den

1. marts 2010 i sag nr. BS 1-480/2009: Lejer A/S Adresse By mod Udlejer A/S c/o Syddan A/S Hjulsporet 27 4930 Maribo Denne boligretssag, der er anlagt
2. marts 2009 og er behandlet uden lægdommere, vedrører, hvorvidt sagsøger som tidligere lejer af et erhvervslejemål har krav på tilbagebetaling af depositum, idet sagsøgte har modregnet leje i den periode efter lejeforholdets ophør, der er medgået til istandsættelse af lejemålet. Erhvervslejemålet blev indgået ved lejekontrakt den
3. april
4. Sagsøgers påstand: Sagsøgte skal betale sagsøger kr. 175.000 med rente svarende til procesrenten fra
5. januar 2008 og til betaling sker. Sagsøgtes påstand Principalt: Frifindelse Subsidiært: Frifindelse mod betaling af et efter rettens skøn fastsat mindre beløb end det påstævnte. Oplysningerne i sagen Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218a, stk.
6. Forklaringer Der er under sagen afgivet forklaring af Vidne 1, Udlejer A/S, Vidne 2, Vidne 3 og Vidne
7. Vidne 1 har forklaret bl.a., at parterne den
8. november 2007 afholdt afleveringsforretning vedrørende lejemålet. Parterne var enige om, at istandsætelsen af lejemålet ikke skulle påbegyndes med det samme. Vidnet skrev til sagsøgte den
9. december 2007, idet vidnet havde fået et tilbud fra en maler på maling af lejemålet på 35.000 kr. Maleren havde sagt, at lejemå-let kunne males på en uge, og at det kunne males inden
10. december
11. Lejemålet var tomt på det tidspunkt. Sagsøger beholdt en nøgle til lejemålet mhp istandsættelse, og administrator fik nøgle i november/december
12. Sagsøgte meddelte ikke sagsøger, at sagsøger skulle betale leje efter den
13. december 2007, såfremt istandsættelsen varede derudover. Sagsøger fik først STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D34 Side 2/7 i marts 2008 Virksomheds tilbud på malerarbejde af
14. december 2007 til sag-søgte. Det sidste malerarbejde i lejemålet blev udført i efteråret
15. Sagsøgte tog ikke forbehold om lejeopkrævning i isandsætelsesperioden efter lejeforholdets ophør overfor sagsøger. Sagsøger modtog heller ikke lejeopkrævning fra sagsøgte før sagsøgtes brev af
16. december 2008 til sagsøger. Sagsøger afleverede den sidste nøgle til lejemålet til sagsøgte i januar
17. Udlejer A/S har forklaret bl.a., at han ejer lejemålet, som Syddan A/S administrerer. Syddan A/S har foretaget genudlejningsbesræbelser af lejemålet, men han kender ikke til det helt konkret. Lejemålet kunne ikke lejes ud, når man ikke kunne disponere over det. Vidne 2 har forklaret bl.a., at han arbejder som ejendomsadmini-strator hos Syddan A/S. Det var ham, der varetog kontakten med sagsøger. Det var ham, der indhentede tilbud af
18. december 2007 fra Virksomhed på malerarbejde vedrørende lejemålet. Han kan ikke huske, hvornår sagsøger fik tilbuddet af
19. december
20. Det er rigtigt, at han sendte en mail til sagsøger den
21. december
22. Når han skrev, at han ville vende tilbage efter nytår, så mente han, at det havde noget at gøre med vandskaderne. Han havde ikke taget forbehold overfor sagsøger vedrørende lejeopkrævning ef-ter opsigelsesperiodens udløb, ligesom han ikke havde fremsendt girokort, idet han kunne anvende sagsøgers depositum hertil. Der skulle betales leje i istandsættelsesperioden. Han sendte
23. juli 2008 et brev om, at der skulle betales leje i istandsættelsespeioden til sagsøgers advokat. Sagsøger malede lejemålet i foråret 2008, men der var forsat mangler. Sagsøger blev først færdig med at istandsætte lejemålet omkring årsskiftet 2008/
24. Vidne 3 har forklaret bl.a., at han ejer Syddan A/S. Det frem-går af parternes lejekontrakt afsnit 5 pkt. 8 og 9, at der ved lejers fraflytning skal udføres retableringsarbejder, og at der skal betales leje i en eventuel istandsættelsesperiode. Dette kan også udstrækkes efter opsigelsesperioden. Sagsøger havde erkendt istandsættelsesforpligtelsen, og at der skulle istandsættes. Det var meningen, at begge parter skulle indhente tilbud på malerarbejde, og det gjorde de også. Sagsøger havde indhentet et tilbud på malerarbejde på omkring 40.000 kr. Vidnet tænkte, at det ville gå galt, idet lejemålet ikke ville kunne istandsættes for det beløb. Vidnet sendte Virksomheds tilbud på malerarbejde af
25. december 2007 til sagsøger ved sagsøgtes mail af
26. marts 2008 til sagsøger. Sagsøgte meddelte ved mail af
27. marts 2008 sagsøger, at sagsøger kunne sætte malerarbejdet i gang. Han mener, at sagsøger kun havde indhentet et tilbud på malerarbejde, altså tilbuddet på omkring 40.000 kr. Det var på baggrund af det tilbud, at sagsøgte ved mail af
28. marts 2008 meddelte sagsøger, at sagsøgte kunne sætte arbejdet i gang. Der var mangler ved det malerarbejde, der i første omgang blev udført på sagsøgers foranstaltning, og derfor var lejemålet først endeligt istandgjort af sagsøger ultimo
29. Sagsøgte havde forsøgt at genudleje lejemålet til Lolland Kommune, men det var ikke muligt, idet sagsøger disponerede over lejemålet i istandsættelsesperioden. Sagsøgte havde ikke udover brev af
30. STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D34 Side 3/7 juli 2008 fra sagsøgte til sagsøgers advokat taget forbehold for sagsøgers betaling af leje i istandsættelsesperioden. Vidne 5 har forklaret bl.a., at han ejer firmaet Virksomhed, der afgav et til-bud på 171.410 kr. for malerarbejde vedrørende lejemålet. Han vil vurdere, at det oprindelige malerarbejde ved sagsøgers indflytning var udført med en rimelig høj standard. Sagsøger havde foranstaltet et malerarbejde, hvor der bare var pletmalet, og hvor der manglede glans. Forsatsvinduerne var heller ikke åbnet, der var bare malet hen over. Proceduren (parternes argumenter) Sagsøgeren har hovedsageligt procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument af
31. januar 2010 og har således gjort gældende: Parterne indgik lejeaftale den
32. april
33. Den efterfølgende afståelse er uden betydning i forhold til de aftalte kontraktvilkår. Det er ubestridt, at lejemålet er opsagt til ophør af sagsøger den
34. maj
35. Sagsøgte har bekræftet dette (bilag 2) med bemærkning om at der: "skal ... betales leje m. v. i opsigelsesperioden. " Det påstævnte beløb svarer til depositum inkl. moms. Det er ligeledes ubestridt, at lejemålet fysisk er fraflyttet i slutningen af oktober måned 2007, og at der er holdt afleveringsforretning med fælles besigtigelse af lokalerne den
36. november
37. Sagsøgte redegjorde over for sagsøger i brev af
38. november 2007 (bilag 3) om resultatet af besigtigelsen. Lejemålet blev ikke afleveret ved denne lejlighed. Lejemålet er først ophørt og afleveret den
39. december
40. Med sagsøgtes indforståelse og ligefremme accept valgte sagsøgte at udsætte sagsøgers adgang til at foretage istandsættelse til et tidspunkt efter lejemålets ophør og fraflytning (bilag 6). Det kan endvidere lægges til grund, at der ikke mellem parterne blev truffet nogen aftale om at der skulle betales leje i istandsættelsesperioden efter den
41. december
42. Sagsøgte har end ikke udtrykt et forbehold herom. Sagsøgte har heller ikke på anden måde udtrykt sig på en sådan måde, at sagsøger fik et kendeligt grundlag, hvorefter der ud over istandsættelsesudgifter fortsat skulle regnes med lejebetaling. Heller ikke efter den
43. december 2007 har sagsøgte ved udtrykkelige forbehold eller handlinger, der kan ligestilles med forbehold, givet sagsøger nogen anledning til at anse sig for forpligtet til ud over istandsættelsesomkostninger at betale leje i en istandsættelsesperiode. Det må tillige antages, at det har stået begge parter klart, at lejemålet ikke STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D34 Side 4/7 var nyudlejet; sagsøger kunne kun få opfattelsen af, at sagsøgte ikke havde kontraheret til anden side. Dette illustreres derved at ejendommen er til leje eller til salg ved opslag på Syddan A/S' hjemmeside den
44. januar
45. Det angives på hjemmesiden bl.a., at: "Lejemålet er senest anvendt som revisionskontor. " Sagsøgte har herefter ikke lidt tab ved sagsøgers tidsmæssigt forskudte istandsættelse af det lejede. I stævningen anføres det bl.a., at: "Sagsøgte hverken ifølge kontrakten eller erhvervslejeloven (har) adgang til at holde lejemålet til disposition for den tidligere lejer, sagsøger, med den konsekvens, at sagsøger skal betale leje efter 31.december 2007." I anledning af sagsøgtes svarskrift, "SAGSFREMSTILLING",
46. afsnit samt duplik side 2,
47. nye afsnit, anføres følgende til uddybning af bemærkningen i stævningen: Lejekontrakten indeholder som anført i svarskrift og duplik den citerede passus. Kontrakten er indgået i april 1998 vedhæftet formular A af 1979 gældende for beboelseslejligheder og erhvervs- og forretningslokaler. Det er helt almindeligt antaget og er baggrunden for det i stævningen anførte, at lejelovens § 33, stk. 5 fandt anvendelse på det tidspunkt, kontrakten blev oprettet, og at det derfor ikke gyldigt kunne aftales, at der skulle betales leje i en istandsættelsesperiode efter lejeforholdets ophør, jf. lejelovens § 35, hvorefter bestemmelserne i bl.a. lejelovens § 33, stk. 5, ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren. Denne præceptive bestemmelse gjaldt også erhvervslejemål, da kontrakten blev oprettet i april
48. Da der som ovenfor anført ikke efterfølgende mellem parterne er aftalt at lejemålet først skal ophøre, når lejemålet er istandsat, har sagsøgte, uanset indholdet af kontrakten, ikke krav på leje i istandsættelsesperioden, idet lejemålet er ophørt med udgangen af
49. Der består således hverken efter kontrakten eller erhvervslejeloven adgang til at holde lejemålet til disposition som sket, hvorfor sagsøger har krav på tilbagebetaling af depositum. Sagsøgte har alene forbeholdt modkrav, men har ikke inden forberedelsen er afsluttet fremsat selvstændigt modkrav. Da sagsøgers krav udelukkende søges likvideret gennem modregning af leje, acontovarme og moms (bilag 12), og da denne leje ikke kan opkræves fra januar 2008 og fremefter, må sagsøgers krav dermed anerkendes. Sagsøgte har på intet tidspunkt, ej heller under sagens forberedelse, fremsat STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D34 Side 5/7 krav i forbindelse med istandsættelsesarbejderne. Den fremlagte mailkorrespondance i 2007 samt 2008 rummer for sagsøgtes side alene ensidige udsagn knyttet til det fysisk udførte arbejde, men er uden retlig substans. På tidspunktet for afgivelse af dette påstandsdokument er ejendommen fortsat uudlejet og tilhører fortsat (efter det oplyste) sagsøgte. Det bemærkes i relation til eventuel tabsopgørelse fra sagsøgtes side, at sagsøgte ikke har svaret på, hvorvidt der er søgt genudlejning i maj 2007 og fremefter. Da der således savnes baggrund for sagsøgers forpligtelse til lejebetaling efter lejemålets ophør den
50. december 2007, da det ikke er godtgjort, at der er indgået aftale parterne imellem om lejebetaling efter lejemålets ophør, og da sagsøger på ingen måde har måttet forudsætte vilkår herom i forbindelse med istandsættelse af det lejede, og da sagsøgte end ikke har lidt tab som følge af det forhold at istandsættelsesarbejderne fandt sted efter nytåret 2007, er sagsøger fritaget for forpligtelser over for sagsøgte, særligt også da der ikke er rejst istandsættelseskrav fra sagsøgtes side. Sagsøgte har hovedsageligt procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument af
51. januar 2010 og har således gjort gældende: at sagsøger i overensstemmelse med lejekontrakten er forpligtet til at be tale leje i istandsættelsesperioden, at der ved lejekontrakt af
52. april 1998, side 3, pkt. 5, afsnit 9, foreligger aftale om betaling af leje i en istandsættelsesperiode, jf. bilag 1, at denne forpligtigelse også gælder efter udløbet af et opsigelsesvarsel, hvis lejer fortsat vælger at disponere over lejemålet, at lejemålet skulle afleveres nyistandsat, at lejer selv vælger at forestå istandsættelsen og derfor fortsat disponere-de over lejemålet, at udlejer ikke har haft mulighed for at foretage genudlejning i istandsættelsesperioden, idet lejer ved ønsket om selv at forestå istandsættelse, har valgt at disponere lejemålet frem til ultimo januar 2009 at det alene er erhvervslejeloven der regulerer forholdet, og at der efter erhvervslejeloven ikke gælder begrænsninger i parternes aftalefrihed i forbindelse med aftale om betaling af leje i en istandsættelsesperiode efter udløbet af et opsigelsesvarsel. STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D34 Side 6/7 at lejeloven § 33, stk. 5, alene er en skæringsregel og dermed ikke til hinder for, at der mellem lejer og udlejer aftales betaling i en istandsættelsesperiode, som ligger efter udløbet af et opsigelsesvarsel, hvilket er almindeligt antaget i retspraksis, at der i øvrigt mellem parterne er indgået aftale om, at lejer fortsat kunne disponere lejemålet efter den 1/1 2008, idet sagsøgeren selv ønskede at foretage istandsættelse af det lejede, at sagsøgeren herefter hæfter for betaling af leje indtil istandsættelse er sket og at lejebetalingskravet for perioden
53. januar 2008 til
54. januar 2009 gø-res gældende til kompensation i sagsøgers krav om tilbagebetaling af depositum og at modregning derfor er foretaget. Til yderligere støtte for den nedlagte påstand gøres gældende, at der ikke har foreligget hindringer for sagsøgers istandsættelse af lejemålet Rettens begrundelse og afgørelse Det lægges til grund som ubestridt, at sagsøger havde opsagt lejemålet til udløb den
55. december 2007, at lejemålet var fysisk fraflyttet i oktober 2007 og at sagsøger skulle foretage istandsættelsen af lejemålet. Det fremgår af sagsøgtes brev af
56. november 2007 til sagsøger, at der bl.a. skulle foretages malerarbejde i lejemålet.
57. december 2007 sendte sagsøger en mail til sagsøgte, hvor sagsøger spurgte sagsøgte, hvornår sagsøger på baggrund af et tilbud på malerarbejde kunne male lejemålet. Sagsøgte besvarede samme dag denne mail og meddelte, at sagsøgte også havde kontaktet en maler, at sagsøgte afventede dette tilbud, og at sagsøgte ville vende tilba-ge til sagsøger den følgende uge. Sagsøger sendte herefter mail af
58. de-cember 2007 til sagsøgte, hvor sagsøger anførte, at lejemålet kunne have været malet, men at sagsøger ikke havde hørt fra sagsøgte. Sagsøgte svarede sagsøger samme dag, hvor sagsøgte skrev, at det var korrekt, undskyldte og meddelte, at sagsøgte ville vende tilbage efter nytår. Først ved mail af
59. marts 2008 meddelte sagsøgte sagsøger, at sagsøger kunne sætte arbejdet i gang. På baggrund af de afgivne forklaringer i retten sammenholdt med sag-søgtes breve af
60. januar 2009 og
61. februar 2009 til sagsøger lægges det til grund, at lejemålet først var istandsat i december
62. Sagsøgte har ikke godtgjort, at sagsøgte har lidt et økonomisk tab som følge af, at lejemålet først blev istandsat 1 år efter lejemålets ophør. STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D34 Side 7/7 Det fremgår af lejekontrakten af
63. april 1998, side 3, pkt. 5, afsnit 9, at der skal betales leje i en eventuel istandsættelsesperiode af lejemålet. Den præceptive bestemmelse i lejelovens § 33, stk. 5 gjaldt også erhvervslejemål, da parterne indgik lejekontrakten vedrørende lejemålet den
64. april
65. Iføl-ge lejelovens § 33, stk. 5, er lejeren i tilfælde af opsigelse kun pligtig at be-tale leje for tiden indtil lejeforholdets ophør. Efter ordlyden af bestemmelsen må lejemålet anses for ophørt på det tidspunkt, hvortil det er opsagt, og der er ikke i forarbejderne til bestemmelsen holdepunkter for at udstrække be-grebet "lejeforholdets ophør" til det tidspunkt, hvor lejemålet er istandsat. Da det på baggrund af bevisførelsen herunder sagsøgtes brev af
66. maj 2007 til sagsøger og de afgivne forklaringer lægges til grund, sagsøgte heller ikke efterfølgende har aftalt med sagsøger, at lejemålet først skulle ophøre, når lejemålet var istandsat, har sagsøgte - uanset indholdet af lejekontrakten - ikke krav på leje i istandsættelsesperioden, idet lejemålet er ophørt
67. december
68. Sagsøger har herefter krav på tilbagebetaling af depositum, hvorfor sagsø-gers principale påstand tages til følge. På baggrund af sagens resultat skal sagsøgte betale sagens omkostninger med 25.000 kr. til sagsøger, hvoraf 4.500 kr. udgør udgiften til retsafgift og 159 kr. udgør udgift til materialesamling. Der er ved fastsættelsen af sagens omkostninger til advokat taget udgangspunkt i det vundne beløb og sagens omfang og karakter. Thi kendes for ret: Inden 14 dage skal sagsøgte, Udlejer A/S, c/o Syddan A/S, betale sagsøger, Lejer A/S, 175.000 kr. med rente svarende til procesrenten fra
69. januar 2008 og til betaling sker. Inden samme frist skal sagsøgte betale sagens omkostninger til sagsøger med 25.000 kr. Dommer STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D34