Københavns Byret DOM Afsagt den 6. januar 2011 i sag nr. BS 18C-3266/2009: Udlejer c/o Andelsboligforening Adresse 1 2600 Glostrup mod Lejer c/o Person 1 Adresse 2 By Sagens baggrund og parternes påst

§ 66for lejemålet beliggende Kollegie, Adresse 3, 2300 København 5.

Sagsøger fraflytter herefter med en af retten fastsat frist. Sagsøger har nedlagt påstand om frifindelse over for anden del af sagsøgtes påstand. Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a. Oplysninger i sagen. Lejemålet er beliggende på Kollegie, der har ca. 1.500 beboere. Lejemålet består af et barområde i kælderen og et område i stueetagen. Om-rådet i stueetagen er bortforpagtet til pizzaria. Adgang til kollegiet er kun til-ladt for beboere og disses gæster. Sagsøgte tiltrådte lejemålet i

1. Af lejekontrakten fremgår blandt andet, at åbnings- og lukketider kun kan ændres efter forudgående aftale med kollegiets bestyrelse, at lejer skal anvende beboere på kollegiet som arbejds-kraft under hensyntagen til professionel drift, at lejer er berettiget til at rekla-mere vederlagsfrit i kollegianerposten og i vandrehallen, og at lejer skal re-spektere den til enhver tid af udlejer fastsatte husorden og overholde de be-stemmelser, som udlejer træffer til overholdelse af ordenen i ejendommen. Ved et tillæg til lejekontrakten fik lejer i 1997 tilladelse til at bortforpagte en del af det lejede. Tillægget indeholder blandt andet en bestemmelse om, at det er hensigten, når udlejer, lejer og forpagter er enige derom, at indrette en kioskafdeling ud mod vandrehallen, hvor beboerne kan købe almindelige kioskvarer efter indstilling fra bestyrelsen for kollegianernes forening. Af fremleje-/forpagtningskontrakt fra 1997 fremgår blandt andet, at forpag-ter i overensstemmelse med udlejers tilladelse har ret til for egen regning at installere pizzaovn, hvorved "cafeteriets udbud til kollegianerne udvides". Det omtales endvidere, at det er hensigten at indrette en kioskafdeling "med henblik på yderligere forbedring af mulighederne for at betjene kollegianerne". STD061446-S01-ST02-K194.02-T3-L01-M00-\D41 / Side 3/6 Sagsøgers opsigelse af
2. marts 2009 har følgende indhold: "På vegne af Deres Udlejer, opsiges hermed Deres etablissementlejemål beliggende Kollegie, Adresse 3, 2300 København S med 6 måneders varsel efter § 2 i Deres lejekontrakt fra 1994 til fraflytning den
3. september
4. Opsigelsen sker

§ 61, stk.

1 nr. 1, jf. § 64, stk. 1, da Deres lejemål vedrører lejeforhold om cafeteria og beværtning beliggende i Kollegies bygning, som hovedsageligt bliver søgt af kollegiets beboere, og da Deres forretning står i direkte tilknytning til disse beboere. Til oplysning om Deres mulige rettigheder i anledning af opsigelsen (godtgørelse, erstatning mv.) vedlægger jeg kopi af Erhvervslejelovens kapitel 11 og henleder opmærksomheden på § 66-

1. Såfremt De ikke vil godkende opsigelsen, skal De senest 6 uger efter, at De har modtaget denne opsigelse, fremsætte skriftlig indsigelse over for undertegnede. Udlejer skal herefter anlægge sag ved boligretten in-den yderligere 6 uger, hvis udlejer ønsker at opretholde opsigelsen." Boligretten har besigtiget lejemålet sammen med parterne. Forklaringer. Der er afgivet partsforklaring af sagsøgte og vidneforklaring af Vidne 1, Vidne 2, Vidne 3 og Vidne
2. Parternes synspunkter. Sagsøgers advokat har i påstandsdokument af
3. november 2010 gjort gældende, at at at at at at sagsøger og sagsøgte har aftalt et opsigelsesvarsel på 6 måneder, jf. lejekontraktens § 2, lejemålet er lovligt opsagt den
4. marts 2009 til fraflytning den
5. september 2009, lejemålet ex tuto er lovligt opsagt med 1 års varsel til fraflytning den
6. juni 2010 og ex tuto er lovligt opsagt med 6 måneders varsel til fraflytning den
7. marts 2010 opsigelse af
8. marts
9. september 2090 og opsigelse af
10. maj 2009 ikke er frafaldet ved ex tuto opsigelse af
11. august 2009, opsigelse af
12. marts 2009 samt ex tuto opsigelse af
13. august 2009 angår opsigelse af et etablissementslejemål, det opsagte lejemål er lokaler i en foreningsbygning eller lignende, der STD061446-S01-ST02-K194.02-T3-L01-M00-\D41 / Side 4/6 at at at at at at at at at at at at at at at at at at at at anvendes til tilsvarende brug som henholdsvis en restaurant, butik el-ler kiosk, lejemålet hovedsageligt bliver besøgt af kollegianere og deres gæster, der er det publikum, der benytter kollegiet, forretningen, der udøves fra lejemålet, må antages at stå direkte i tilknytning til kollegiet, dets beboere og deres gæster, lejemålets kundekreds tilføres mere ved udlejers virksomhed som kollegium end ved lejers personlige indsats, hvilken indsats endvidere vil være i direkte i modstrid med udlejers adgangsregler til ejendommen, lejemålets dermed er et etablissementslejemål efter erhvervslejelovens § 61, stk. 1, nr. 1, der lovligt kan opsiges, lejer af et etablissementsiejemål ikke har krav på erstatning ved udle-jers opsigelse, der ikke er formkrav i erhvervslejeloven til opsigelse af etablissementslejemål, det ikke er en gyldighedsbetingelse, om opsigelsesvarslet angives korrekt i opsigelsen, lejemålet er opsagt med et 6 måneders varsel, jf. lejekontraktens § 2, i opsigelsen af
14. marts 2009 og i ex tuto opsigelse af
15. august 2009, en angivelse af en for tidlig fraflytningsdato i opsigelsen af
16. marts 2009 ikke medfører, at opsigelsen af
17. marts 2009 er ugyldig, men at fraflytningsdagen ligger i forlængelse af opsigelsesvarslets udløb, lejemålet er lovlig opsagt den
18. marts 2009 til fraflytning den
19. oktober 2009, det endvidere ikke har haft betydning for lejer, at fraflytningsdagen i opsigelsen af
20. marts 2009 er angivet som værende den
21. september 2009, da lejer allerede ved brev af
22. april 2009 tilkendegav ikke at ville godkende opsigelsen - samt at lejer endnu ikke var fraflyttet lejemålet, ex tuto opsigelse af
23. august 2009 ikke giver lejer en forringet retsstilling, det ikke fremgår af erhvervslejeloven, at der ikke kan afgives betinge-de opsigelser, sagsøger ikke har forespurgt den nuværende fremlejetager, om denne ville fortsætte med at drive pizzeria, sagsøger alene under beboerrådsmødet den
24. april 2009 har tilkendegivet, at sagsøger fortsat ønsker at drive pizzeria og bar på Kollegie, såvel som sagsøger driver musikværksted, syværksted, keramikværksted, aerobic mv. på kollegiet, det ikke er lovligt for uvedkommende (ikke beboere og gæster til samme) at have/få adgang til kollegiet, sagens bilag P ikke dokumenterer en sådan offentlig adgang, sagens bilag P alene dokumenterer, at det er muligt for kollegiets beboere at få bragt pizzaer mv. til døren, sagens bilag Q ikke dokumenterer, at kollegiet er åbent for offentligheden, bilag R ikke har relevans for sagen, STD061446-S01-ST02-K194.02-T3-L01-M00-\D41 / Side 5/6 at at at at at at at at sagsøgte ikke senest 6 uger efter modtagelsen af opsigelsen har frem-sat specificeret krav på erstatning

§ 67, stk.

1, bilag S ikke dokumenterer, at sagsøgte har lidt noget tab, sagsøgte ikke er berettiget til erstatning, sagsøgtes lejemål ikke er omfattet af erhvervslejelovens § 62, sagsøgte ikke er berettiget til godtgørelse, som påstået, såfremt retten måtte finde, at lejemålet er omfattet af erhvervslejelo-vens § 62, er opsigelsen rimelig, sagsøgte ikke er berettiget til erstatning og godtgørelse, sagsøgte ikke har løftet bevisbyrden for, at denne har lidt noget tab. Sagsøger har yderligere vedrørende sagsøgtes påstand om anerkendelse af pligt til at betale erstatning og godtgørelse gjort gældende, at denne del af sagsøgtes påstand svarer til præceptiv lovgivning i erhvervslejeloven, hvor-for sagsøgte ikke har nogen retlig interesse i at få spørgsmålet prøvet. Sagsøgte s advokat har i påstandsdokument af 26. november 2010 gjort gældende, at at at at at at at at at at sagsøgtes lejemål ingenlunde kan anses at være omfattet af erhvervslejelovens 61, stk. 1, nr. 1, da det alene er rettet mod lokaler på banegår-de, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker og lignende, sagsøgtes lejemål i øvrigt ikke søges hovedsageligt af den selvstændi-ge institution Kollegie, men derimod af et offentligt publi-kum, sagsøger derfor ikke er berettiget til i brev af 26. marts 2009 at opsige

§ 61, stk.

1, nr. 1 jf. § 64, stk. 1, sagsøger den

1. marts 2009 har opsagt lejemålet til den
2. september 2009 med henvisning til det anførte 6 måneders varsel efter § 2 i lejekontrakten, selvom der rettelig kun er givet 5 måneders varsel, sagsøger i opsigelsen af
3. maj 2009 fastholder, at fraflytning skal ske til den
4. september 2009, selvom der alene er givet 5 måneders varsel, og ikke 6 måneder efter § 2 i lejekontrakten sagsøgers henvisning til erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 1 i opsigelsen af
5. maj 2009 understøtter formodningen om, at sagsøgtes leje-mål ingenlunde er opfattet af erhvervslejelovens § 61, stk. 1, nr. 1 sagsøgte er bekendt med, at sagsøger ønsker at opretholde en bar og et pizzaria i sagsøgtes lejemål, hvilket artiklen i Kollegieblad for Kollegie bekræfter formodningen for, sagsøgte er bekendt med, at sagsøger har forespurgt den nuværende fremlejetager/forpagter Person 2 om at fortsætte med at drive pizzaria i det pågældende lejemål, sagsøgte lejemål er erhvervsbeskyttet, idet stedlig forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for sagsøgte, dersom sagsøgers opsigelse af
6. maj 2009 i henhold til erhvervslejeSTD061446-S01-ST02-K194.02-T3-L01-M00-\D41 / Side 6/6 lovens § 61, stk. 2, nr. 1 er gyldigt, er sagsøgte berettigede til erstat-ning for det tab, som sagsøgte lider som følge af opsigelsen, samt godtgørelse for tabt goodwill jf. erhvervslejelovens §
7. Parterne har i det væsentlige procederet i overensstemmelse hermed. Boligrettens begrundelse og afgørelse. Efter bevisførelsen kan retten tiltræde, at lejemålet er et såkaldt etablissementslejemål, omfattet af lejelovens § 61, stk. 1, nr.
8. Retten lægger herved vægt på lejemålets placering inden for kollegiets område, hvortil der hovedsagelig er adgang for beboere og disses gæster, og på bestemmelserne om brugen af det lejede mv. i de indgåede kontrakter. Som følge af det anførte var sagsøger berettiget til at opsige lejemålet som sket den
9. marts
10. Da det forhold, at varslet blev beregnet en måned for kort i forhold til det aftalte varsel på 6 måneder, ikke kan medføre, at opsigelsen er ugyldig, tages sagsøgers principale påstand til følge som neden-for bestemt. Efter sagens udfald skal sagsøgte betale sagsomkostninger til sagsøger. Af beløbet skal 500 kr. dække retsafgiften og 30.000 kr. sagsøgers udgift til advokatbistand. Beløbet til dækning af advokatudgiften er fastsat med udgangspunkt i de vejledende salærtakster inkl. moms i forhold til en årlig leje på 96.000 kr. Thi kendes for ret: Sagsøgte, Lejer tilpligtes at anerkende, at opsigelse af
11. marts 2009 af lejemålet beliggende Kollegie, Adresse 3, 2300 København 5, er lovlig og tilpligtes at fraflytte lejemålet senest den
12. febru-ar
13. Sagsøgte skal inden 14 dage betale 30.500 kr. i sagsomkostninger til sagsø-ger, Udlejer. Dommer STD061446-S01-ST02-K194.02-T3-L01-M00-\D41 /