ECLI:DK:HER:2023:BS0000001815 Kendelse om henvisning til landsretten, samt dom i sag om, hvorvidt en lejer af et tidsbegrænset lejemål er bundet af le

Retten i Herning DOM Afsagt den

1. maj 2014 i sag nr. BS4-700/2013: Udlejer ApS Adresse 1 7400 Herning mod Lejer 1 Adresse 2 7400 Herning og Lejer 2 Adresse 2 7400 Herning Sagens baggrund og parternes påstande Stævning er modtaget den
2. juli
3. Sagen angår, hvorvidt en lejer af et tidsbegrænset lejemål er bundet af lejemålet i hele aftaleperioden, eller om lejer kan opsige lejemålet før aftaleperiodens udløb. Under sagen har sagsøgeren, Udlejer ApS, over for de sagsøgte, Lejer 1 og Lejer 2, nedlagt påstand om betaling af 97.298 kr. med tillæg af procesrente fra sagens anlæg. Sagsøgeren har opgjort sin påstand således: "Husleje fra den 01.08.2012-15.03.2013 7½ måned á kr. 22.000,00 kr. 165.000,00 - Depositum kr. 66.000,00 - Tilbagebetaling af vand og varme i henhold til opgørelse jf. bilag 8 kr. 1,702,00 I alt kr. 97.298,00" De sagsøgte har nedlagt følgende påstande: "I) Frifindelse. II) Sagsøger tilpligtes at betale de sagsøgte kr. 66.000,00 med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 21.09.2012 til betaling sker." STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D20 / Side 2/4 Ved lejekontrakt underskrevet af parterne den
4. juni 2011 lejede de sagsøgte ejerlejligheden Adresse 3, Herning, af sagsøgeren med virk-ning fra den
5. juli
6. Der blev i den anledning udfærdiget en lejekontrakt på Typeformular A,
7. udgave, hvoraf bl.a. fremgår: "En række bestemmelser i lejelovgivningen er ufravigelige, medens andre gyldigt kan fraviges ved aftale. Ønsker parterne at aftale fravigelser af lejelovgivningens almindelige regler og/eller lejekontrakten, skal det aftale anføres i kontraktens §
8. Aftalte fravigelser kan ikke anføres direkte i kontraktteksten (ved overstregning eller lign.), medmindre der i den fortrykte tekst er givet særlig adgang hertil. Enkelte vilkår i den fortrykte tekst er fremhævet med kursiv. Disse vilkår er fravigelser af lejelovgivningens almindelige regler. Hvis parterne har aftalt de forhold, der er kursiveret i kontrakten, er det ikke nødvendigt tillige at anføre de samme forhold i kontraktens §
9. ............................. §
10. Lejeforholdets begyndelse og ophør. Begyndelse: Lejeforholdet begynder den
11. juli 2011 og fortsætter, indtil det opsiges. Opsigelse: Medmindre andet er aftalt og anført i kontraktens § 11, kan lejer opsige lejeaftaler om beboelseslejligheder med 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag." Af lejekontraktens § 11 særlige vilkår fremgår bl.a. : "Lejekontrakten er tidsbegrænset i 2 år, således at lejekontrakten udløber uden varsel den
12. juli 2013, på hvilken dato lejer skal være fraflyttet det lejede. Baggrunden for tidsbegrænsningen er, at udlejer har forsøgte at sælge ejerlejligheden, men grundet det stagneret ejendomsmarked er dette ikke lykkedes til trods for, at ejerlejligheden har været udbudt til salg i en længere periode. Lejekontrakten tidsbegrænses i en 2 årig periode, i håb om at ejendomsmarkedet på dette tidspunkt ser anderledes ud, således at udlejer på dette tidspunkt har mulighed for at sælge lejligheden. Endvidere er tidsbegrænsningen begrundet i at lejerne ikke på nuværende tidspunkt har en afklaring af, hvorvidt de fremtidigt ønsker at bo i Herning, herunder STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D20 / Side 3/4 om de evt. vil opføre en ny ejendom, hvorfor den to årige periode skal være medvirkende til at afklare disse spørgsmål for lejerne. Tidsbegrænsningen er således begrundet både i lejers samt udlejers forhold og tager sin begyndelse den 15.07.2011 og ophører uden opsigelse den 01.07.2013." Der er under sagen afgivet forklaring af det sagsøgende selskabs direktør, Person 1, og af sagsøgte Lejer
13. Forklaringerne er ikke medtaget i dommen, der derfor er uden fuldstændig sagsfremstilling jf. retsplejelovens § 218a, stk.
14. Parternes synspunkter Sagsøgerens anbringender: at der mellem parterne er indgået en tidsbegrænset lejeaftale, der ophører uden varsel efter 2 år, at det følger af lejelovens § 80, stk. 1, at lejeaftaler som er indgået for et be-stemt tidsrum ikke kan opsiges, medmindre der særskilt indgås aftale herom, at der ikke er indgået aftale om, at lejeforholdet kan opsiges i den tidsbegrænse-de periode, at sagsøgte har bevisbyrden for, at der er aftalt mulighed for opsigelse i den tidsbegrænsede lejeperiode, at lejer som følge af manglende aftale om opsigelse hæfter for huslejen i hele den tidsbegrænsede lejeaftaleperiode, at udlejer har en genudlejningsforpligtelse og såfremt lejemålet genudlejes, skal huslejeindtægter fratrækkes i udlejers krav over for lejer, at sagsøgte ikke har betalt leje siden fraflytningen den 01.08.2012, at sagsøger forsøgte at sælge lejemålet eller genudleje dette, hvilket først lykkedes den 15.03.2013, at sagsøgte hæfter for huslejebetaling frem til genudlejning frem til genudlejing finder sted den 15.03.2013, at der kan ske modregning a sagsøgers krav mod sagsøgte i det af sagsøgte indbetalte depositum." Sagsøgtes anbringender: STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D20 / Side 4/4 at det af parternes lejekontrakt fremgår, at lejemålet har kunnet opsiges med 3 måneders varsel, at der ikke andetsteds i lejekontrakten foreligger udtrykkelig aftale om, at lejemålet ikke skulle kunne opsuges med 3 måneders varsel, at der således med lejekontraktens ordlyd er sket en fravigelse af lejelovens § 80, stk. 1, at de sagsøgte ikke har været forpligtet til at betale leje efter den 31.07.2012, at sagsøgers beløbsmæssige opgørelse på grund af manglende opfyldelse af sagsøgtes opfordring bestrides, at de sagsøgte er berettiget til refusion af det fulde depositum kr. 66.000,00, at depositum som anført i påstanden forrentes pr. 21.09.2012, jfr. Rentelovens § 3, stk. 2." Rettens begrundelse og afgørelse Lejekontraktens § 2 og § 11 må læses i sammenhæng således, at standardvilkå-ret i § 2 om opsigelse kan fraviges ved aftale om særlige vilkår i §
15. Af lejekontraktens § 11 fremgår det ad kontraktens § 2, at lejekontrakten er tidsbe-grænset i 2 år og udløber uden varsel den
16. juli
17. Parterne har således tyde-ligt indgået en aftale om fravigelse af standardvilkåret i §
18. Da parterne ikke har aftalt, at den tidsbegrænsede lejeaftale kan bringes til ophør i lejeperioden, og da sagsøgeren ikke har misligholdt lejeaftalen har de sagsøgte været bundet af leje-kontrakten indtil den aftalte lejetids udløb jf. lejelovens § 80, stk.
19. Herefter, og da de sagsøgte ikke isoleret størrelsesmæssigt har bestridt stævningspåstanden, tages sagsøgerens påstand til følge som nedenfor anført. Efter sagens udfald, omfang, kompleksitet og hovedforhandlingens varighed på cirka 2 timer skal de sagsøgte betale sagsøgerens udgifter til advokatbistand alt som nedenfor bestemt. Thi kendes for ret: Inden 14 dage skal de sagsøgte, Lejer 1 og Lejer 2, til sagsøgeren, Udlejer ApS, betale 97.298 kr. med tillæg af pro-cesrente fra sagens anlæg den
20. juli
21. Inden samme frist skal de sagsøgte til dækning af sagsøgerens udgifter til advokatbistand betale 20.000 kr. Beløbet inkluderer moms. Endvidere skal de sag-søgte betale 2.640 kr. til dækning af sagsøgerens udgifter til retsafgift. Dommer 1 STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D20 /