ECLI:DK:VLR:2022:BS0000000295 Byrettens dom blev stadfæstet med den ændring, at sagen blev hjemvist til boligretten til fortsat behandling

DOM afsagt den

1. oktober2017 af Vestre Landsrets
2. afdelimz (dommerne Ida Skouvig, Eva Staal og Søren Rune Sehroder (kst)) i ankesag V.L. 8—0981—16 Part 1 A/S (advokat Niels Lindeborg Johansen, Vejle) mod Nordea Bank Denmark A/S (advokat Kristian Paaschburg, København) Retten i Holstebro har som boligret den
3. juni 2016 afsagt dom i I. instans (rettens nr. BS 7-758/2015). Påstande For landsretten har appellanten, Part 1 A/S , påstået sagen hjemvist til bo ligretten til fortsat behandling afudlejers krav. Indstævnte. Nordea Bank Denmark AIS, har påstået dommen stadfæstet, dog således at sagen i tilfælde af stadfæstelse hjemvises til Retten i Holstebro til behandling af bankens selvstændige krav om tilbagebetaling af depositum. Supplerende sagsfremstilling Det fremgår afboligrettens retsbog, at sagen den
4. maj 2016 blev optaget til delafgorel se, der skulle afsiges den
5. juni 2016, og at boligretten efter domsafsigelsen sluttede sa -7- gen. Virksomhed 1 A/S (Virk. 1 A/S) Udlejer har under anken fremlagt udkast til betinget kobsaftale fra 2011, hvoraf fremgår, at ejendommen skulle sælges til Virk. 1 A/S . Entreprenør- og byggefirma eller ordre for 32.580.012 kr., og at købesummen var fastsat ud fra en Forudsætning om, at første års net tohusleje udgjorde 1.857.476 kr. Den betingede aftale blev ikke gennemført, da Vidne 2 den
6. april 2011 meddelte Vidne 4 , at han ikke ønskede at være bundet af aftalen. Forhandlingerne mellem parterne blev senere genoptaget, og det endte Virksomhed 1 ApS med en kobsaftale mellem udlejer og eller ordre med en købesum på 26 mio. kr. med overtagelse af ejendommen den
7. december
8. Banken har i boligretten adciteret Virksomhed 2 A/S , der har over aget ejendommen og dernwd foipligtelsen til eventuelt at skulle tilbagebetale bankens depositum. Forklaringer Vidne 2 og Vidne 3 har afgivet supplerende forklaring for landsretten. Der er endvidere afgivet forklaring af Vidne 2 Vidne 4 . har supplerende forklaret, at han siden boligrettens dom har hørt, at pro jektet om centeret ikke bliver til noget. I 2011 henvendte Vidne 4 sig på vegne al’ Virksomhed 1 ApS og Virk. 1 A/S og spurgte, om ejendommen var til salg, og det var den, hvis prisen var rigtig. Køber havde planer om, at ejendommen skulle være en del af det planlagte center. Ejendommen har den bedst mulige beliggenhed, klasse A, så det skul le ikke være et problem at linde nye lejere. Virksomhed 1 ApS kom via Virk. 1 A/S igen på banen i
9. Han gik fra sine erfaringer med lejema let i Kolding med Nordea ud fra, at Nordea ville betale udlejer for at istandsætte lejemålet, og det var på denne baggrund, at købesummen i 2013 blev fastsat til 26 mio. 1cr., hvilket svarede til en købesum på 32,5 mio. kr., når der blev taget hensyn til lejeindtægten frem til fraflytningen og istandsættelsesfor pligtelsen. Han ville ikke have solgt ejendommen for 26 mio. ki hvis han havde vidst, at kalkulen ikke holdt. Kalkulen var forinden blevet drøftet med Vidne 3 . Efter opsi gelsen tilkendegav Nordea ikke, at banken ikke ville istandsætte lejemålet eller betale her for. Hans selskab solgte ejendommen i By , fordi selskabet ville koncentrere sig om ejendomme i Aarhus og Vejle-området. Han er ikke ekspert i lejeniveauet i By , men han vil vurdere, at kvadratmeterlejen er på mellem 2.000 og 2.500 kr. for selve butiksde -3- len, når der er tale om strogbeliggenhed. Han vurderer også, al istandsættelsen til en ny lejer efter bankens fraflytning ville have kostet omkring et par millioner. Vidne 4 var i 2011 bekendt med bankens lejekontrakt, for han mener, at en af hans medarbejdere i Vidne 4 2011 havde udleveret lejekontrakten til . Han udleverer aldrig lejekon trakter til ejendomsmæglere. og lejekontrakten blev ikke udleveret til kober i 2013, For da havde Nordea sagt op. Vidne 3 har supplerende forklaret, at han i 2013 beskæftigede sig med salg af bla. By udlejningsejendomme i . Vurderingen på 33 mio. kr. var seriøs. Prisen endte på 26 mio. kr., Ihrdi køber ikke ville give 33 mio. kr., og det endte så med en losning, hvoref ter sælger frem til overtagelsen modtog lejen, og sælger skulle handle af med lejeren ved rorende istandsættelsen. Køber var bekendt med baggrunden for prisen på 26 mio. kr. Det er en meget attraktiv ejendom. men der må forventes en vis istandsættelse, for der kan ske genudlejning. Lejeniveauet i Vej i den del, hvor banken lå. er i gennemsnit på om kring 2.500 kr. pr. kvadratmeter. Der var ikke et pres fra sælgers side på at lii solgt ejen dommen. Sælger havde fået en sagkyndig til at vurdere, hvad det ville koste at gore leje målet klar til genudlejning. Vidnet havde ikke set lejekontrakten. men han kendte dele af Vidne 4 lejekontrakten. spurgte ind til retableringen. men han kendte ikke leje- kontrakten. Ham bekendt har lejemålet ikke været fuldt udlejet efter salget. Det er vist om kring et halvt år siden, at planerne om et centerbyggeri blev droppet. Ved Butikscenter er lejeniveauet omkring 1.850 kr. Vidne 4 har forklaret, at han arbejder med udvikLing af butikscentre og køb af fast ejendom i selskabet Virksomhed 1 ApS i samarbejde med Virk. 1 A/S . Omkring 2010 arbejdede han med planlægning uf et butikscenter bag Vejen , og han var på udkig efter en ejendom. der kunne give adgang til centeret fra Vejen . Han kon taktede Part 1 A/S . og der var nogle drøftelser, og de forte til et udkast til en betinget kobsaftale. Der havde været tale om en optionsaftale, for køber var ikke klar til at overtage ejendommen på det tidspunkt, og forhandlingerne endte med, at Vidne 2 meddel te, at han ikke ville være bundet afen sådan aftale. På det tidspunkt var ejendommen lejet ud til Nordea, men der var rygter om, at banken overvejede en anden placering, og derfor gik han ud fra, at lejemålet ikke ville volde problemer. Hans selskab købte naboejendom men og havde dermed fået adgang til gågaden. Vidne 3 henvendte sig i 2013, og forhandlingerne blev genoptaget. På det tidspunkt vidste man, at banken ville flytte. For handlingerne endte med, at Part 1 A/S selv skulle handle af med lejer, således at hans -4- selskab ikke skulle håndtere en fraflyttende lejer. Ejendommen skulle indgå i centerprojek tel og opdeles i flere butikker, og naboejendommen skulle rives ned. Han kender ikke no get til sælgers kalkule, hvorefter prisen korn ned fra 33 mio. kr. til 26 mio. kr. På det tids punkt prægede linanskrisen stadig branchen. Vidne 2 ville ikke udlevere lejekon trakten, men omkring 2011 så han lejekontrakten. Ejendommen skal nu ombygges til bu tikslejemål, og man skal finde lejere. Han arbejder p.t. på at beregne, om der skal indrettes en I. sal. Han vil vurdere gennemsnilslejen i stueplan til omkring 1.500 kr. og en lavere leje til eventuelle kontorlejemål på I. sal. Ejendommen endte med at blive solgt til Virk. 1 A/S i Holstebro i
10. Procedure Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for boligretten og har procederet i overensstemmelse hermed. tandsrettens begrundelse og resultat Det fremgår af forklaringen fra til en pris på 33 mio. kr. Vidne 3 Vidne 4 , at køber ikke ønskede at købe ejendommen har forklaret, at køber var interesseret i at undgå at skulle håndtere en fraflyttende lejer, og at køber erhvervede ejendommen, for at den kunne indgå i centerbyggeriet. Vidne 2 har forklaret om kalkulen, der førte til en nedsættelse af købesummen fra 33 mio. kr. til 26 mio. kr. Herefter tiltrædes det også efter bevisførelsen for landsretten, at Part 1 A/S ikke har bevist, at prisen for ejendommen ville have været højere, hvis lejemålet ved bankens fraflytning blev istandsat og dermed, at der er lidt et tab som følge af bankens manglende opfyldelse af istandsættelsespligten. Landsretten tiltræder derfor, at banken er blevet frifundet for Part 1 A/S' krav. Da boligretten har sluttet sagen ved at afsige dom uden at tage stilling til bankens krav om tilbagebetaling af depositum, tager landsretten bankens påstand til følge. Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal Part 1 A/S betale sagsomkostninger for landsretten til Nordea Bank Denmark AIS med 80.000 kr. Beløbet omfatter udgifter til advokatbistand og er inkl. moms. Landsretten har ved fasisættelsen af beløbet lagt vægt på sagens økonomiske værdi og dens omfang. Thi kendes for ret: Boligrettens dom stadfæstes med den ændring, at sagen hjemvises til boligretten til fortsat behandling. Part 1 A/S skal betale sagens omkostninger for landsretten til Nordea Bank Denmark A/S med 80.000 kr. De idomte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage. Sagsomkostningerne folTentes efler rentelovens § 8 a. Ida Skouvig Eva Staal Søren Rune Schrøder (kst.)