ECLI:DK:HOL:2022:BS0000000292 Sag om, hvorvidt sagsøger havde lidt et tab ved, at sagsøgte (Nordea) var fraflyttet lejemålet uden at istandsætte og ud

RETTEN I HOLSTEBRO Udskrift af dombogen DOM Afsagt den

1. juni 2016 i sag nr. BS 7-758/2015: Part 1 A/S (Sagsøger) Adresse 1 7100 Vejle mod Nordea Bank Danmark A/S Strandgade 3 1401 KøbenhavnK Sagens baggrund og parternes påstande Denne sag er anlagt den
2. november
3. Retten har den
4. januar 2016 besluttet at udskille spørgsmålet, om sagsøgeren, Part 1 A/S Part 1 A/S , har lidt et tab ved, at sagsøgte, , i det følgende kaldet Nordea Bank Danmark AIS, i det følgende kaldet Nordea, er fraflyttet leje By målet Adresse 2 , , uden at istandsætte dette og uden at betale Part 1 A/S den kapitaliserede værdi afistandsættelsen. Ved dethovedforhandlingen har medvirket boligdommere. Under delhovedforhandlingen har Part 1 A/S nedlagt påstand om, at sagen fortsættes med henblik på opgørelse af Part 1 A/S' tab i forbin delse med Nordeas fraflytning af den omhandlede ejendom. Nordea har nedlagt påstand om frifindelse. Oplysningerne i sagen Nordea lejede i en årrække ejendommen beliggende Adresse 2 , By . I 2003 blev der indgået en lejekontrakt med den daværende ejer, som blandt andet regulerede forholdene ved fraflytning. Part 1 A/S På et tidspunkt købte den omhandlede ejendom. Ved købs aftale af
5. december 2013 blev den videresolgt til Virksomhed 1 ApS eller ordre for 26 millioner kroner. Det er i købsaftalen oplyst, at ejendom men blev solgt i den stand, hvori den var og forefandtes på tidspunktet for købsaftalens underskrift. Overtagelse var aftalt til den
6. december
7. Køber skulle overtage ejendommen fri for lejemål, og lejeaflalen med Nor dea blev ikke fremvist for køber. Køber betingede sig oprindeligt, at der in den den
8. december 2013 kunne opnås en tilfredsstillende løsning med Holstebro Kommune om inddragelse af ejendommen i en kommende centerbebyggelse, der grænser op til ejendommen. Der er i købsaftalen ingen op lysninger om, at bestemte forhold har spillet en rolle ved prisfastsættelsen. STDII9 I 439.[fl St02-KI 94 I2T1-LrI I I IIU-D12 Den
9. september 2014 opsagde Nordea sit lejemål i ejendommen til fraflyt ning primo december
10. Lokalerne ville være ryddet senest den
11. marts
12. Nordea fraflyttede lejemålet uden at istandsætte dette og afviste et senere Part 1 A/S krav fra i den anledning. Ejendommen blev i april 2012 afNordea vurderet til 32,9 millioner kroner ud fra en nettoleje på 2,0 millioner kroner og aficast på 6 %. Vidne 1 Revisor har i en erklæring af
13. november 2015 om aftal te arbejdshandlinger oplyst, at ejendommen i årsrapporterne for 2012 og 2013 er indregnet til en værdi på 33 millioner kroner, at BRF Kredit i 2012 vurderede ejendommen til 32,9 millioner kroner, og at Nybolig har vurderet og udbudt ejendommen til salg for 32,9 millioner kroner. Videre fremgår det, at ejendommen er solgt for 26 millioner kroner. Den reducerede salgspris i forhold til udbudsprisen afspejler sig til dels i overdragelsen af den ui standsatte ejendom til køber. Der er mellem parterne enighed om, at Nordea efter lejekontrakten skal be tale for istandsættelse, men der er uenighed om, hvorvidt Part 1 A/S har lidt et tab ved den manglende istandsættelse, idet der er uenighed om, hvorvidt ejendommens stand har hafi nogen betydning for salgsprisen. Der er også uenighed om, hvem der bærer bevisbyrden for dette forhold. Forklaringer Vidne 2 Part 1 A/S har som partsrepræsentant for forklaret, at han er direktør for selskabet og har arbejdet med ejendomme i 30 år. Den omhandlede ejendom købte han i 2007 i en samlet pakke med 4 andre ejen domme. Den tinglyste pris var vist 18-19 millioner, men de handlede for et stort beløb, og sælger fordelte summen på ejendommene. De lavede en gen nemgang og en vurdering, da købet skete. By Ejendommen ligger i gågaden i . Samarbejdet med Nordea funge rede uden problemer. Han stillede ikke krav om noget, mens de drev deres virksomhed i ejendommen. 12011 blev værdien opskrevet til 33 millioner kroner baseret på en huslejeforhøjelse til Nordea. Omkring 2012/2013 hørte han fra anden side om, at Nordea ville flytte, og det bekræftede Nordea. Han valgte derfor at sælge ejendommen. Han ville gerne afvikle nogle ejendom me. Køber henvendte sig selv, og der var kontakt med Nybolig Herning. Køber kendte godt ejendommen. Da han vidste, at Nordea skulle flytte, ville han ikke forevise lejekontrakten. Han husker ikke præcist forløbet. Vurderingen af ejendommen var god i forhold til købsprisen. Prisen på 33 millioner blev beregnet ud fra nettohuslejen. Kreditforeningeme bekræftede vurderingen. STDCW. 144(,SL’i STC2 ti )4M2-fl-LI i .l ii[i’Di1 Han husker ikke nærmere, hvordan Nordeas vurdering fremkom. Selvom der ingen lejer var i ejendommen, burde det ikke påvirke vurderingen syn derligt, for ejendommen er velbeliggende. Han blev enig mcd køber, og købsaftalen blev indgået. Husleje fra Nordea frem til fraflytning og et istandsættelseskrav mod Nordea blev indkalkulerel i prisen, så den reelle pris blev 32 millioner kroner. Køber skulle acceptere at overtage ejendom men i den foreliggende stand. Han vidste på handelstidspunktet, at Nordea ville flytte, men ikke om de ville istandsætte ejendommen. I Kolding valgte Nordea ved fraflytning af en af hans ejendomme at betale i stedet for selv at sætte i stand, så det forventede han også i By . Lokalerne i Kolding er bygget om for godt 3 millioner kroner til en Fakta butik. Det er et større pro jekt at istandsætte en ejendom til en ny lejer, og Nordea driver ikke entrepre nøwirksomhed, så det ville banken næppe kaste sig ud i. Da Nordea var ude, bar ejendommen præg af at skulle renoveres og ombyg ges til en ny lejer. Den var bare efterladt og ikke rengjort. Alt blev flyttet. og der blev grovrengjort inden den endelige fraflytningsdag. Han har selv lavet fraflytningsrapporten, og billederne er taget undervejs. Person 1 var vist og så med til en gennemgang. Det var først senere, at han fandt ud af, at Nordea ikice ville være med til at betale. Købers overtagelse gik uden problemer. Han har hørt, at ejendommen nu er sporadisk udlejet. Centeret skal ligge bag bygningen, som skal bestå. Statsautoriseret ejendomsmægler Vidne 3 har som vidne forkla ret, al han har været statsautoriseret ejendomsmægler med erhven’sejendom me fra 2007 til 2015 og nu er direktør for et ejendomsselskab. Han havde Vidne 2 møder med om ejendommen. Nordea var da lejer, men det forlod, at banken var ved at bygge et nyt domicil. Ejendommen var efter hans opfattelse en attraktiv investeringsejendom. Beliggenheden var attrak tiv og størrelsen god. Han vurderede den til et aficast på 6 % af den oplyste leje svarende til 33 millioner kroner. Han kendte ikke lejekontrakten eller betingelserne for fraflytning. Han har solgt en del ejendomme på gågaden. Udbudsprisen ville have været højere, hvis der var en ny lejer til en højere leje inde i billedet. Fra dette skulle trækkes istandsættelse. Han havde forhandlinger med køberen. De havde naboejendommene, og der var planer om et centerbyggeri. De var først ikke interesserede i ejendom men, og den indgik ikke i centerbyggeriet, men fra sælgers side kløede de på. Det endte med en aftale med en lav pris på 26 millioner kroner, fordi der var tale om en sen overtagelse, hvor Part 1 A/S modtog huslejen så længe, og selv stod for mellemværendet med lejer. Istandsættelsen blev kapitaliseret. De lavede et overslag på 2 millioner plus moms for stueetagen. Efter handlen havde han ikke mere med sagen at gøre. ST066 1446401 -STII2-KI94.02-fl-LIII -M(Ml.\Dl2 I øjeblikket benyttes ejendommen til pop up outlets og er således delvist i brug. Køber planlægger at bevare bygningen og bruge den som en del af det nye center. Køber købte ejendommen som tom og som beset, og prisen er fastsat under den forudsætning. Hvis ejendommen havde været sat i stand, havde prisen måske været højere, men køber har overtaget ejendommen, som de skulle bruge den. Vidne 1 Statsautoriseret revisor har som vidne forklaret, at han siden 2011 har været revisor for Part 1 A/S . Erklæringen af
14. november2015 omhandler størrelsen af tabet, som Part 1 A/S har lidt ved at sælge ejendommen for 26 millioner kroner og ik ke til den bogførte værdi. Oplysningerne i erklæringens punkt 4 stammer fra Vidne 2 . Part 1 A/S har på rotation faet alle ejendomme vurderet og har supple ret med en beregning af værdien ud fra huslejen. Da finanskrisen kom, kom der et cirkulære om vurdering af disse ejendomme. Det er baseret på aficast Vidne 1 krav. sammenholder i hvert tilfælde sin egen vurdering med dette og supplerer med mæglervurderinger. I dette tilfælde var ejen dommen sat til salg hos en mægler og dermed vurderet ekstemt. I salgsprisen på 26 millioner kroner var indregnet noget istandsættelse og Vidne 1 noget leje. var ikke med i salgsforhandlingerne, men han Vidne 2 talte med i forbindelse med årsrapporten. Vidne 2 sagde, at leje og istandsættelse på omkring 4 millioner kroner skulle indregnes. Han ved ikke, hvad ejendommen er købt for. Han anvendte en anden revisionsstrategi end den forrige revisor. Når der ingen lejer var i ejendom men, ville han forholde sig til en ekstern vurdering. Ejendommen er nok opskrevet fra 19 til 33 millioner kroner fratrukket 25 % skat. Den er således solgt med gevinst. Parternes synspunkter Part 1 A/S har til støtte for påstanden gjort gældende, at Part 1 A/S har lidt et tab. Lejemålet skulle afleveres vel vedligeholdt. Nordea havde den indvendige vedligeholdelse. Ved erhverslejemål kan lejer tilpligtes at vedligeholde almindelig slid og ælde, og det er aftalt her. Der er enighed om, at Nordea ikke istandsatte lejemålet ved fraflytningen. Det kapitalisere de istandsættelseskrav kan gøres gældende overfor Nordea, da det er udtryk keligt bestemt i lejekontrakten, at ejendommen skal afleveres i samme stand, som den blev modtaget. I Kolding betalte Nordea da også i en tilsvarende sag. Ejendommen er solgt, som den er. I prisen blev indkalkuleret, at ejendom men ikke var istandsat, og at Part 1 A/S skulle tage dette opgør med Nordea. STDO6 I 446-Sol -STCII-K194 1,3-Ti-LO l-MIIII-\D13 Det klare udgangspunkt er, at Nordea skal betale. Kun hvis den manglende istandsættelse klart har været uden betydning for salgsprisen, er Nordea fri. Nordea skal bevise, at dette er tilfældet. Her har Nordea ikke fort et sådant bevis. Der er ikke lale om en ejendom solgt til nedrivning, men om en ejen dom, der skal istandsættes og bruges igen. Da købsaftalen ble” indgået, vidste man ikke, om Nordea ville vælge istandsættelse eller kapitalisedng, men det var en kalkiileret risiko, som Part 1 A/S tog. Part 1 A/S Nordea har til støtte for påstanden gjort gældende, at ikke har lidt et tab som følge afNordeas manglende istandsættelse af ejendom men. Såfremt Nordea skal betale for istandsættelse, vil Part 1 A/S der for opnå en uberettiget vinding. Nordea er enig i, at Nordea som udgangspunkt skal betale for istandsættelse af ejendommen, uanset der ikke aktuelt er sket istandsættelse, men i dette tilfælde, hvor ejendommen er solgt, vil Part 1 A/S på intet tidspunkt komme til at istandsætte ejendommen. Part 1 A/S kan derfor kun kræ ve udgiften erstattet, hvis man kan dokumentere at have lidt et tab i form af lavere salgspris på grund af manglende istandsættelse. Den, der mødes med et krav, skal ikke bevise, at modparten ikke har lidt et tab, og det er derfor i denne sag Part 1 A/S , der har bevisbyrden. Det angivelige nedslag på grund af ejendommens stand er givet på grundlag af ejendommens stand 1¼ år før fraflytning. Der er intet oplyst om, at køber ville give mere for ejendommen, hvis den var istandsat. Køber har givet 26 millioner kroner for ejendommen i den stand, de skulle bruge den i. Det er Part 1 A/S' egne beregninger i forhold til bogførte værdier, som her skal dokumentere et tab, og ikke oplysninger om forhandlinger med køber. Der fremgår intet af købsaftaLen om, at standen har haft betydning for prisen. Part 1 A/S opnåede handelsprisen på tidspunktet. Der er ikke givet nedslag på grund afstanden, men blot solgt til under den bogforte pris. Der er således ikke lidt et tab. Ejendommen blev solgt uden indtægter, så køber kunne kun basere prisen på sin egen forventede anvendelse af den. Revisors og kreditforeningers beregninger dokumenterer heller ikke et tab, for de do kumenterer ikke en reel handelsværdi. Dette støttes af det forhold, at ejen dommen få år forinden er købt for et noget mindre beløb. Rettens begrundelse og afgørelse Der er mellem parterne enighed om, at Nordea fraflyttede lejemålet Adresse 2 By , , uden at istandsætte dette i overensstemmelse med den ind gåede lejeaftale. Parterne er således enige om, at Nordea som udgangspunkt skal betale for istandsættelse, men uenige om, hvorvidt denne pligt er Part 1 A/S' bortfaldet ved salg af ejendommen til tredjemand. Der er i den forbindelse uenighed om, hvorvidt den opnåede pris på 26 millioner STD[’S1446.SCI I .STCI2-K LYS 12-TY LIII -11(M)-Im? kroner ville have været højere, såfremt ejendommen havde været istandsat, og uenighed om, hvem der bærer bevisbyrden for dette. Retten finder, at bevisbyTden for, at Part 1 A/S efter overdragelsen af ejendommen og dermed bortfaldet af pligten til på et tidspunkt rent faktisk at istandsætte denne har lidt et tab i anledning af den manglende istandsæt telse, påhviler Part 1 A/S som en del afbevisbyrden for kravet. Det be mærkes i den forbindelse, at det er Part 1 A/S som aftalepart ved salget af ejendommen, der har rådighed over de oplysninger, som skal bruges til at bevise hvilke momenter, der spillede ind ved fastsættelsen af prisen for ejen dommen. Nordea har som udenforstående tredjepart ikke adgang til disse oplysninger. - - Part 1 A/S Det fremgår afkobsaftalen mellem som sælger og Virksomhed 1 ApS som køber, at ejendommen er solgt uistandsat, men ikke at dette har spillet nogen rolle for prisfastsættelsen. Den medvirkende mægler, Vidne 3 , har heller ikke forklaret om pdsforhandlinger mellem par terne, som inddrog ejendommens stand. Køber af ejendommen har ikke væ ret indkaldt til som vidne at forklare om, hvad standen betød for prisen, og Vidne 2 har ikke i retten forklaret om sådanne forhandlinger, men kun at muligheden for at kræve kapitalisering af istandsættelsen spillede en rolle for hans accept af den tilbudte pris. Der er derfor ikke på nogen måde fort bevis for, at prisen for ejendommen ville have været højere, såfremt denne havde været istandsat. Part 1 A/S har dermed ikke bevist, at der er lidt et tab. Nordea ffifindes herefter. Det følger af sagens udfald, at Part 1 A/S skal betale sagsomkostninger til Nordea, som efter sagens værdi, karakter og omfang fastsættes til 80.000 kr. til dækning af advokatomkostninger. Thi kendes for ret: Sagsøgte, Nordea Bank Danmark AIS, frifindes. Part 1 A/S Sagsøgeren, , skal inden 14 dage til Nordea Bank Danmark AIS betale sagsomkostninger med 80.000 kr. Dommer STolII446-SOI.S7o2.KI94.fl2-T,-Ufl.MmIaO3z