ECLI:DK:ODE:2023:BS0000000085 Sag om hvorvidt el-installationerne på en ejendom er behæftet med retligt relevante mangler, der berettiger køber af eje

RETTEN I ODENSE - 11.afdeling Udskrift af dombogen DOM Afsagt den

1. november 2009 i sag nr. BS 11-2183/2008: Sagsøger Adresse 1 By 1 mod Sagsøgte 1 Adresse 2 By 2 og Sagsøgte 2 Adresse 2 By 2 og adcitationssagen BS 11-677/2009 Sagsøgte 1 Adresse 2 By 2 og Sagsøgte 2 Adresse 2 By 2 mod Adciterede 1 og Adciterede 2 Adresse 3 By 3 Sagens baggrund og parternes påstande Sagen vedrører en tvist om, hvorvidt el-installationerne på ejendommen, Adresse 1, By 1, er behæftet med retligt relevante mangler, der berettiger Sagsøger, som køber af ejendommen, til at gøre erstatningskrav eller krav om et forholdsmæssigt gældende mod sælger-ne af ejendommen, Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 Under denne sag, der er anlagt den
2. august 2008 har Sagsøger, nedlagt endelig påstand om at de sagsøgte, Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 dømmes til at betale 34.162,50 kr. med tillæg af procesrente fra sa-gen anlæg til betaling sker. STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D45 Side 2/6 De sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært betaling af et mindre beløb end det påstævnte. De sagsøgte har under sagen ved adcitationsstævning modtaget i retten den
3. februar 2009 adciteret Adciterede 1 og Adciterede 2 og nedlagt påstand om at adciterede tilpligtes in solidum at friholde de sagsøgte for ethvert beløb inkl. renter og omkostninger, som adcitanterne under den verserende sag måtte blive dømt til at betale til Sagsøger. De adciterede har nedlagt påstand om frifindelse. Oplysningerne i sagen Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk.
4. Sagsøger og de sagsøgte er omfattet af en retshjælpsforsikring. De adcitere-de er ikke omfatte af en retshjælpsdækning og har ikke fri proces. Sagsøgeren erhvervede med overtagelsesdag den
5. oktober 2007 ejendommen beliggende Adresse 1, By 1 af de sagsøgte. Overdragel-sessummen var aftalt til 775.000 kr. Handlen blev indgået efter lov om for-brugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Der blev udarbejdet til-standsrapport og afgivet tilbud om ejerskifteforsikring. Der er ikke tegnet ejerskifteforsikring. Efter overtagelsen konstaterede sagsøgeren forskellig forhold vedrørende ejendommens el-installationer på
6. sal, på stueplan og i baggang. Sagsøge-ren kontaktede de sagsøgte den
7. januar 2008 og reklamerede herover. Sagsøgte afviste ved brev af
8. januar 2008 at være erstatningsansvarlig for de af sagsøgeren påståede mangler. Ved brev af
9. december 2008 procestilvarslede de sagsøgte de tidligere sælger af ejendommen, Adciterede 1 og Adciterede 2, med det forbehold at rejse ethvert krav mod Adciterede 1 og Adciterede 2, som de sagsøgte måtte komme til at betale til sagsøgeren. De sagsøgte erhvervede med overtagelse den
10. november 1991 ejendommen af de adciterede. Købesummen udgjorde 460.000 kr. Det har ikke været muligt at fremskaffe den tidligere udarbejde købsaftale, men ifølge de adciterede blev ejendommen solgt således som den var og forefandtes uden synlige fejl eller mangler. Der har under sagen været afholdt syn og skøn. Skønsmand fra Virksomhed i Fredericia har været udmeldt som syn- og skønsmand. Der er udar-bejdet en syns og skønserklæring af
11. december 2008 samt et tillæg af
12. maj
13. STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D45 Side 3/6 Syns- og skønsmanden har i erklæringen bl .a. skønnet, at udbedringen af de ulovlige el- installationer ved ejendommen i 2008 vil udgøre 13.060 kr. excl. moms og udgifter til nedtagning af og opsætning af nyt loft i forbindelse med udbedringen vil udgøre 14.330 kr. excl moms. Syn- og skønsmanden har endvidere skønnet, at udgiften til lovliggørelse inkl. følgeudgifter omregnet til 1991 niveau vil udgøre 16.316 kr. excl. moms. Der har under sagen været afgivet forklaring af Sagsøger og af Sagsøgte 2 samt af Adciterede
14. Syns-og skøns-mand Skønsmand har været afhjemlet. Sagsøger har forklaret, at han er ansat som falckredder i Es-bjerg. Han købte ejendommen beliggende Adresse 1 i By 1, med overtagelse den
15. oktober
16. Kontantprisen var aftalt til 775.000 kr. Det var hans hensigt at renovere ejendommen. På et tidspunkt opdagede han pro-blemer med kontakten i køkkenet i forbindelse med, han skulle tænde og slukke lyset. Han kontaktede derfor en kammerat der er elektriker, idet han ville have et godt råd. Kammeraten sagde øjeblikkeligt, at han ikke måtte rø-re ved det, idet der var tale om ulovlige el-installationer. Han prøvede heref-ter at få fat i den ejendomsmægler, der havde solgt ejendommen, men på grund af ferie, kunne han ikke få fat i ham. Han kontaktede herefter Advokat, der kontaktede sælger. Herefter kørte sagen. I forbindelse med købet af ejendommen satte han sin lid til tilstandsrapporten. Han har ikke haft hjælp af sagkyndige i forbindelse med købet af ejendommen. Han har ikke tegnet ejerskifteforsikring, idet det ikke var den bedste ejerskifteforsikring han kunne få, og derfor valgte han den fra. Det loft, der sidder i køkkenet er det samme loft, som da han overtog huset. Han har ikke lavet nogen renove-ringer endnu. Han ved ikke, hvor gammelt loftet er, men det er slet ikke ma-let og fremstår med rå brædder. Han har dog selv malet vægge. Det er hans hensigt at få udskiftet de ulovlige elinstallationer. Man kan ikke foretage en udskiftning uden at udskifte loftsbrædderne. Sagsøgte 2 har forklaret, at hun og hendes mand er uddan-net møbelsnedkere. De har således ingen kendskab til elarbejde. Da de købte ejendommen i 1991, var der intet anført vedrørende el-installationerne. De gik ud fra, at der var tale om lovlig installationer.. De kendte således ikke til de ulovlige elinstallationer. De har i tilstandsrapporten oplyst om forholdene i badeværelset og i køkkenet. De har herudover fået opført en brændeovn i boligen, hvor der er lavet el-installation til røgsuger til skorstenen. Der er og-så blevet monteret en opvaskemaskine af en installatør. For så vidt angår stu-en har de selv tapeseret stuen og fået udskiftet det yderste af stikkontakterne af en elektriker. De har ikke haft nogle problemer med at få lamperne i huset til at virke. Såfremt de havde været bekendt med udgiften til udbedring af elinstallationerne ville hun og hendes mand ikke være gået ned i tilbudsprisen på 775.000 kr. idet prisen i forvejen var sat meget lavt. De undrede sig da over, at sagsøger ikke ville tegne ejerskifteforsikring, idet de havde tilbud, at STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D45 Side 4/6 han kunne tegne ejerskifteforsikring, men det ville sagsøger ikke. De blev kontaktet af ejendomsmægleren lige efter jul, der oplyste dem om, at der ville komme et krav fra sagsøger. Det er derfor de har lavet sagen bilag
17. De kunne ikke forstår, hvorfor de pludselig skulle være part i en sag, idet de ikke selv har lavet noget ulovligt. De har oplyst om forholdene vedrørende badeværelset i tilstandsrapporten De har selv lavet mange ting ved huset, og de mener ikke det er rimeligt, at de skal bøde for noget, som de ikke er skyld i. De har ikke selv sat nye lofter op. De har selv sat lamper op ved indflytningen. Forespurgt vedrørende nogle Long John lamper, husker hun ikke hvorledes de sad. Hun var med til syns- og skønsforretningen. Der var tale om det samme loft. Det er et ældre træloft. Hun mener, at der vil ske en væsentlig forbedring ved udskiftning af loftet. Adciterede 2 har forklaret, at han er uddannet snedker og ikke kender noget til elarbejde. Han vil tro, at han købte huset for ca. 30 år siden og solgte det videre i
18. På daværende tidspunkt fungerede huset som det skulle. Han husker ikke i dag noget vedrørende ulovlige stikkontakter. Han har selv hængt lamper op. Herudover har en elektriker sat to lamper op. Han har ikke bemærket noget og har ikke haft nogen idé om, at der var noget galt. Han har ikke selv forsænket loftet, mens han boede der. Loftet har nok siddet i over 30 år, idet han ikke selv har opsat loftet. Skønsmand vedstod sin syn- og skønserklæring af
19. december 2008 og den supplerende syn- og skønserklæring af
20. maj
21. Ifølge hans skøn vil levetiden for el-installationerne ikke blive forlæn-get ved en udskiftning. En udskiftning af el-installationerne vil endvidere ikke medføre nogen forbedring. Han kan dog sige, at der vil være en mindre risiko for ild, idet elinstallationerne herefter vil være udbedret i overensstemmelse med gældende instruktioner. En udbedring af installationerne vil gøre det nødvendigt at udskifte loftet. Det vil naturligvis altid være en forbedring, at man får et nyt og moderne loft. Forespurgt hvad udbedringsomkostningerne vil udgøre i 2007 niveau, oplyste han, at på baggrund af indekstallene vil be-løbet udgøre 26.870 kr. Udgifter til lovliggørelse omregnet til 1991 niveau vil fortsat udgøre 16.316 kr. Oplyst at ejendommen er opført i 1937, var det hans opfattelse, at elnstallationerne ikke er lavet i
22. Når man ser på hvorledes installationerne er udført drejer det sig typisk om installationer ud-ført i 1970'erne. Han kan dog ikke sige noget om, hvorvidt det forsænkede loft er sat op i 1070'erne. Det vil naturligvis altid være pænere at se på et nyt loft. Han er dog ikke i tvivl om, at det loft der sidder derude vil kunne holde meget længe endnu. Udspurgte vedrørende udskiftning af defekt underlag oplyste han, at det er nødvendigt at udskifte dette af hensyn til el-installatio-nerne. Parternes synspunkter Sagsøgeren har gjort gældende, at de sagsøgte er forpligtede til at betale erstatning svarende til udbedringsomkostningerne for ulovlige el installationer. STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D45 Side 5/6 Ulovlige el installationer strider mod offentlige retlige forskrifter, og da udbedringsomkostningerne væsentligt overstiger, hvad en køber må accepterer, skal de sagsøgte tilpligtes at betale udbedringsomkostningerne. De sagsøgte har overfor sagsøgeren gjort gældende, at de sagsøgte ikke er bekendt med de påståede ulovlige elinstallationer og at udskiftning af elinstallationerne vil udgøre en 100 % forbedring. De sagsøgte har overfor de adciterede gjort gældende, at de sagsøgte ikke var bekendt med de ulovlige elinstallationer at de ulovlige elinstallationer på ejendommen var tilstede før de sagsøgte overtog ejendommen af de adciterede og at de adciterede skal friholde de sagsøgte overfor sagsøger, såfremt sagsøger får medhold i sin påstand om betaling af ulovlige elinstallationer. De adciterede har til støtte for den nedlagte påstand om frifindelse gjort gældende, at der ikke var fejl/mangler ved elinstallationer
23. november 1991 at de adciterede ikke har haft kendskab til ulovlige elinstallationer at der således ikke er basis for at kræve de adciterede erstatning at udbedringsomkostningerne opgjort or.
24. november 1991 er beskedne samt at der er tale om en betydelig forbedring af elinstallationernes levetid, hvis denne udbedres at et eventuelt tab der for er yderst beskeden og at der derfor ikke er basis for at stautere forholdsmæssigt afslag. Rettens begrundelse og afgørelse På baggrund af syns og skønserklæringerne kan det lægges til grund, at der både ved overdragelsen af ejendommen i 1991 og ved overdragelsen af ejendommen til sagsøger i 2007 var ulovlige el-installationer på
25. salen og i køkkenet. Det findes ikke godtgjort, at de sagsøgte eller de adciterede ved overdragelsen af ejendommen havde kendskab til de ulovlige elinstallationer. Syns og skønsmanden har opgjort de skønnede udbedringsomkostninger til i alt 26.870 kr. i 2007 niveau og til 16.216 kr. i 1991 niveau, hvilket udgør ca. 3,5 % af en købesum på 775.000 kr. og ca. 2,9 % af en købesum på 460.000,00 kr. På baggrund af oplysningerne om, at lofterne er opsat for mere end 30 år siden sammenholdt med at en udskiftning af de ulovlige el-installationer nødvendiggør opsætning af helt nye lofter, finder retten, at udbedringsomkostningerne indeholder en væsentlig forbedring for så vidt STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D45 Side 6/6 angår lofterne. Under disse omstændigheder vil udbedringsomkostningerne til elinstallationernes lovliggørelse efter fradrag af den skønnede værdi ved udbedring af lofterne absolut og i forhold til købesummen i henholdsvis 1991 og 2007 udgøre et så bekendt beløb, at der ikke er grundlag for at indrømme sagsøger et forholdsmæssigt afslag i købesummen. De sagsøgte vil derfor være at frifinde. Som følge af det anførte vil tillige de adciterede være at frifinde Der forholdes med sagens omkostninger som nedenfor bestemt, hvorved bemærkes, at der har været afholdt syn og skøn ligesom de sagsøgtes adcitation af Adciterede 1 og Adciterede 2 findes rimeligt begrundet, når henses til sagens karakter. Thi kendes for ret: De sagsøgte, Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, frifindes. Adciterede 1 og Adciterede 2 frifindes. Sagsøger skal inden 14 dage betale sagsomkostninger til de sagsøgte med 25.000 kr. De sagsøgte skal inden 14 dage betale sagsomkostninger til Adciterede 1 og Adciterede 2 med 15.000 kr. Samtlige omkostninger til syn og skøn samt honoraret til syns og skønsmandens fremmøde i retten afholdes endeligt af sagsøger. Dommer STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D45