Obsah (5)

§ 16§ 72§ 77§ 1§ 73

RETTEN I LYNGBY DOM Afsagt den 21. oktober 2009 i sag nr. BS 150-3035/2008: Sagsøger A/S under konkurs v/advokat Christina Bruun Geertsen Sundkrogsgade 5 2100 København Ø mod Sagsøgte Adresse By Sagen

§ 16

d. Tilsynet begrundede sin udtræden med, at selskabet uden tilsynets viden og tilsagn havde overdraget selskabets faste ejendom til Sagsøgte. På grund-lag af konkursbegæring indgivet den

1. oktober 2008 blev selskabet heref-ter taget under konkursbehandling ved dekret af
2. oktober
3. Ved brev af
4. november 2008 til konkursboet har Roskilde Bank anmeldt en fordring på i alt 6.590.113,23 kr. Roskilde Bank har ved brev af
5. no-vember 2008 til Sagsøgte gjort gældende, at ejerpantebrevene er fuldt be-lånt og har under henvisning hertil krævet ejerpantebrevenes pålydende 21.050.000 kr. med tillæg af et års rente. Differencen til det i boet anmeldte krav beror på, at ejerpantebrevene i henhold til bankens oplysninger til dels er stillet som sikkerhed for tredjemands gæld. Sagsøgte kan alene aner-kende, at Roskilde Bank har et pantsikret krav i ejendommen svarende til de 6.590.113,23 kr., der er anmeldt i konkursboet. Derudover anerkender Sagsøgte et pantsikret krav vedrørende tredjemands gæld (Virksomhed A/S) på 212.736,15 kr. Forklaringer Vidne 1 har som vidne forklaret blandt andet, at han er ansat i Roskilde Bank siden
6. april
7. Han er chef for afdelingen for meget sto-re engagementer. Han har haft med den foreliggende sag at gøre siden sin tiltræden, men han har ikke haft noget at gøre med ejendommens pantsæt-ninger. Han skrev til Sagsøgte den
8. november 2008 og anmodede om STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D16 Side 3/5 en indfrielse. Banken har ikke fra Sagsøgte modtaget anmodning om gældsovertagelse. Banken har et pantsikret tilgodehavende, der væsentligt overstiger de 6,5 mio. kr., der er anmeldt i boet. Der er store tredjemandspantsætninger. Banken har ikke indvilget i at acceptere en overdragelse mod betaling af 6,5 mio. kr., ligesom der heller ikke på anden vis er indgået forlig i sagen med Sagsøgte. Han er bekendt med, at kurator blev anmodet om en opgørelse i januar
9. Han blev bedt om, at banken gjorde sit krav op. I forbindelse med ejerskiftet har Roskilde Bank ikke ønsket at begære ejendommen på tvangsauktion. Vidne 2 har forklaret blandt andet, at han i dag er folkepensionist på 71 år. Han har været gift med Sagsøgte i 52 år. "Ejendom" består af fire byg-ninger. Det var en gammel gård, der var dømt til nedrivning. Man var halv-vejs gennem nedrivningen, da der blev givet mulighed for at bygge et nyt stuehus. De fik dog ikke tilladelse til at opføre dette nye stuehus. Sagsøgte og han har boet på gården i 11 år. Tre af bygningerne er lejet ud til en år-lig lejeindtægt på i alt 175.000 kr. Udgifterne på ejendommen er på over 1,5 mio. kr. årligt. Baggrunden for Sagsøgtes køb af ejendommen var, at de var nået til den alder, hvor de kunne indefryse ejendomsskatten, hvilket de var interesserede i. Der var ingen grund til at ejendommen blev liggende i selskabet. De ville gerne have skatten ned, så de kunne klare sig som pensio-nister. I 2006 opstod der et problem, da der i selskabet var konstateret et ak-tionærlån, der måtte ryddes af vejen, før transaktionen vedrørende gården kunne gennemføres. I oktober 2007 blev de ringet op af Person 2 fra Roskilde Bank. Han sagde, at det var åbenbart for alle, at Roskilde Bank havde problemer, men det skulle han ikke bekymre sig om. Den umiddelba-re grund til at skødet så blev lavet i juni 2008 var, at han var nervøs fordi han intet hørte fra Roskilde Bank. Han fandt, at det var bedst at få ejendom-men ud til Sagsøgte. Overdragelsesværdien blev fastsat efter en drøftelse med tinglysningskontoret. Man besluttede, at ejendomsvurderingen måtte være det rette tal, når Roskilde Bank ikke ville opgøre sin fordring under pantebrevene. Han antog, at der skyldtes i alt mellem 10 og
10. mio. kr. i ejendommen. Banken lukkede kreditten i foråret 2008, hvorfor en række nødvendige arbejder på ejendommen blev sat i stå. RD har efter ejerskiftet haft ejendommen begæret på tvangsauktion vedrørende en forsinket termins-betaling. RD mødte op til tvangsauktionen, og de har haft besøg af en me-darbejder fra RD, der har besigtiget ejendommen. Auktionen blev afværget. RD har oplyst, at der ikke ville være problemer med at få ejendommen om-prioriteret, men det var en forudsætning, at den verserende tvist med Roskil-de Bank blev afsluttet. Han har ikke kunnet få gælden opgjort af Roskilde Bank. Brevet af
11. november 2008 fra Roskilde Bank reagerede han på ved at gå til advokat. Herefter har sagen verseret mellem advokaterne. Han kan indfri Roskilde Banks krav på 6,5 mio. kr. Betalingsstandsningstilsynet blev oplyst om ejendomsoverdragelsen kort tid før den
12. oktober
13. Han blev utilfreds med tilsynets arbejde i nogle andre sager i september
14. Han fortalte ikke tilsynet om overdragelsen af ejendommen, fordi han var util-freds med tilsynets arbejde. Han havde møde med tilsynet i maj måned før STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D16 Side 4/5 betalingsstandsningen. Efter betalingsstandsningen den
15. juli 2008 havde han møde med tilsynet en uge efter, det vil sige i slutningen af juli måned. På det møde oplyste han ikke, at ejendommen var overdraget. Parternes synspunkter Konkursboet har gjort gældende blandt andet, at overdragelsen af ejendommen er omstødelig i medfør af

§ 72, stk.

2, jf. § 73. Tinglysningen af ejendommen har fundet sted efter fristdagen. Tilsynet har ikke gi-vet samtykke til dispositionen, og undtagelserne i § 72, stk. 2, er ikke anven-delige i sagen. En omstødelse efter

§ 72, stk.

2, forudsætter ikke, at dispositionen er forrykkende eller forringende, og konkursboet kan fordre ejendommen tilbageskødet i medfør af

§ 77

. Konkursboet har videre gjort gældende, at ejendomshandlen er væsentligt misligholdt, idet Sagsøgte ikke har foranlediget gældsovertagelse af den indestående gæld. Konkursboet er derfor berettiget til at hæve handlen og kræve ejendommen tilbageskødet. Sagsøgte har gjort gældende blandt andet, at ejendomshandlen ikke kan omstødes, da enhver omstødelse forudsætter, at dispositionen har forringet kreditorernes stilling eller forrykket forholdet mellem disse, hvilket ikke er tilfældet i denne sag. Ejendommen er ikke overdraget til en pris under handelsværdien, og der var ingen friværdi i ejendommen. Dispositionen har derfor ikke været til skade for kreditorerne. Sagsøgte bestrider, at konkursboet er berettiget til at hæve handlen som misligholdt. Realkredit Danmark har ikke villet bevillige gældsovertagelse, før det er afgjort, om handlen er omstødelig, og Roskilde Bank har ikke ta-get stilling til spørgsmålet om gældsovertagelse. Boet kan derfor ikke påstå, at Sagsøgte er i misligholdelse, da det er boets egne forhold (denne omstødelsessag), og Roskilde Banks forhold, der gør, at gældsovertagelsen ikke er sket. Rettens begrundelse og afgørelse Sagsøger A/S er taget under konkursbehandling ved dekret af 16. oktober 2008 på grundlag af konkursbegæring indgivet den 13. oktober 2008. Forud for konkursen var betalingsstandsning, der blev anmeldt den 23. juli 2008. Tilsynet i betalingsstandsningen fratrådte den 10. oktober 2008, hvilket blev meddelt til skifteretten ved brev af samme dato, jf.

§ 16d. Konkursboets fristdag er derfor den 23.

juli 2008, jf.

§ 1, stk.

1. Den i sagen omhandlede disposition vedrører overdragelse af fast ejen-dom. Adkomstovergangen blev tinglyst den
2. oktober
3. Dispositionen anses derfor at være foretaget den
4. oktober 2008 i relation til en eventuel omstødelse, jf. herved

§ 73

. Dispositionen har ikke været nødvendig af hensyn til bevarelsen af skyldnerens virksomhed eller erhvervelse af dagliglivets fornødenheder. Der er ikke STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D16 Side 5/5 omstændigheder i sagen, der kan begrunde, at dispositionen skulle være udtryk for en rimelig varetagelse af fordringshavernes fælles interesser. Dispositionen kan derfor kræves omstødt i medfør af

§ 72, stk.

2. Som sagen foreligger, er det tvivlsom, om der består en friværdi i ejendommen. Imidlertid er den konkursramte skyldner som følge af Sagsøgtes manglende gældsovertagelse enedebitor på ejendommens lån, hvorfor konkursboet bliver belastet med den anmeldte, udækkede pantegæld efter en eventuel tvangsauktion. Endvidere fremgår det, at der på ejendommen er betydelige lejeindtægter, hvilke indtægter konkursboet og boets pantsikrede fordringshavere som følge af overdragelsen er afskåret fra at oppebære. På den baggrund finder retten, at dispositionen påfører boet et tab. Sagsøgers påstand om tilbageskødning, jf.

§ 77tages derfor til følge.

Den omstændighed, at Sagsøgtes manglende gældsovertagelse udgør en væsentlig misligholdelse af ejendomshandlen, er herefter uden betydning for retsforholdet mellem parterne. Retten bemærker at parterne er enige om, at der efter tilbageskødningen skal foretages et refusionsopgør vedrørende Sagsøgtes ejerperiode. Der er ikke med denne dom taget stilling til eksistensen eller størrelsen af et eventuelt refusionstilsvar. Ved udmåling af sagsomkostninger er der lagt vægt på sagens værdi og udfald. Ved retsafgiftsberegningen er det lagt til grund, at sagens værdi er 7.050.000 kr. Der er videre lagt vægt på, at den relevante del af sagens forberedelse har været beskeden, ligesom sagen er hovedforhandlet på ½ rets-dag. Konkursboet har betalt i alt 150.000 kr. i retsafgifter. Thi kendes for ret: Sagsøgte, tilpligtes at tilbageskøde ejendommen Matrikel nr., beliggende Adresse, By, til Sagsøger A/S under konkurs v/kurator advokat Lisa Bo Larsen (CVR nr.), og afholde alle omkostninger forbundet hermed. Sagsøgte, skal i sagsomkostninger til Sagsøger A/S under konkurs v/kurator advokat Lisa Bo Larsen, inden 14 dage betale 400.000 kr. Dommer STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D16