ECLI:DK:ESB:2024:BS0000000354 Sagen om, hvorvidt lejeaftale for et erhvervslejemål er indgået før eller efter l. januar 1992, og såfremt aftalen må an

RETTEN l ESBJERG Udskrift af dombogen DOM Afsagt den

1. november 2010 i sag nr. BS 7-5/2010: c/o Part 1 Virksomhed Adresse 1 6700 Esbjerg mod B.S. Danmark A/S Østergade 33, 2 1100 København K Sagens baggrund og parternes påstande Sagen drejer sig om hvorvidt lejeaftalen for et erhvervslejemål beliggende Adresse 2 , Esbjerg, er indgået før eller efter l. januar 1992, og såfremt aftalen må anses for at være indgået efter l. januar 1992, om det udtrykkeligt fremgår af lejeaftalen, at lejen tillige kan reguleres efter det lejePart 1's des værdi. Sagen drejer sig endvidere om, hvorvidt , påstand er egnet til at danne grundlag for sagens behandling. Part 1 har påstået sagsøgte, B.S. Danmark A/S, tilpligtet at anerAdresse 2 , 6700 Esbjerg, kan rekende, at lejen for lejemålet guleres efter erhvervslejelovens §
2. B.S. Danmark A/S har påstået frifindelse. Oplysningerne i sagen Der har medvirket lægdommere under sagens behandling. Ifølge lejekontrakt af
3. august 1981 udlejede Bikuben, Esbjerg, lejemålet Adresse 2 Person 1 , til pr. l. oktober
4. Afkontrakten fremgik bl.a., at det lejedes bruttoareal udgjorde ca. 96m2 , at lejemålet fra udlejers side var uopsigelig indtil den l. oktober 1991, at den årlige leje androg 55.000 kr., at lejeren i uopsigelighedsperioden havde ret til fremleje og afståelse til en af udlejeren godkendt lejer, og at lejen i lejeperioden kunne forhøjes i overensstemmelse med den til enhver tid gældende lejelovgivning dog således at lejen i tidsrummet l. oktober 1981 til
5. september 1986 ikke kunne forhøjes med mere end 60% af den ifølge lejelovgivningen mulige stigning. STD061.&4ft.SOI·ST02·Kl94.02·TJ·LOI-M00.\027 Side 2/5 Henholdsvis den
6. september 1995 og den
7. oktober 1995 underskrev Part 1 Person 1 og Person 2 som lejere og som udlejer en erhvervslejekontrakt vedrørende lejemålet. Af kontraktens forside fremgik, at lejeaftalen afløste tidligere lejeaftale. løvrigt fremgik bl.a. at det lejede bruttoareal udgjorde 201 m 2 , fordelt på 70m2 butikslokale, 25m2 baglokale og l 06 m 2 kælder, at lejemålet trådte i kraft den l. oktober 1995, at det fra udlejers side tidligst kunne opsiges efter l Oår fra ikrafttrædelsestidspunktet, og at den årlige leje androg 138.700 kr. I lejekontrakten hedder det iøvrigt bl.a.: "
8. Lejen og den regulering: 6.
9. Lejen forhøjes hvert år 111 O med den procentuelle stigning i nettoprisindekset fra juli i det foregående år til juli i reguleringsåret, dog min. l ,5 % p.a. og max. 5 % p.a. 6.
10. Med henvisning til § 9 stk. 2 i Lov om lejeregulering i erhvervslokaler fraskriver lejer og udlejer sig gensidigt retten til at kræve lejen reguleret med henvisning til det lejedes værdi, jfr. §§ 3-5 i lov om lejeregulering i erhvervslokaler, i 12 år fra lejemålets ikrafttræden.
11. Generelt: 20.2 For lejemålet gælderiøvrigt lovgivningens almindelige regler og praksis, for så vidt de ikke er fraveget i denne lejekontrakt. " Ifølge lejekontrakten indgik bl.a. type formular A 1994, regneeksempel og tegninger af hhv stue- og kælderplan samt facade som integrerede bestanddele af kontrakten. Ved allonge af
12. juli 2006 til lejekontrakt, dateret
13. september og
14. oktober 1995 indtrådte B.S. Danmark A/S pr. l. november 2006 som lejer af lejemålet med rettigheder og forpligtelser iht. lejekontrakten. Ved brev af
15. februar 2007 oplyste udlejer, at det var hans hensigt at Side 3/5 iværksætte varsling af lejen til markedslej en. Han henviste bl.a. til bestemmelsen i lejekontraktens pkt. 6.8 samt til, at der pr. l. oktober 2007 var forløbet 12 år. B.S. Danmark A/S's advokat afviste ved brev af
16. maj 2007, at der var hjemmel til markedslejeforhøjelse, idet denne ret ikke fremgik udtrykkeligt af lejeaftalen. Forklaringer: Vidne 1 har forklaret, at han er ansat i Virksomhed . Han er uddannet ejendomsmægler og har skrevet lejekontrakten fra
17. Kontrakten blev udarbejdet efter at ejendommen var blevet renoveret. Lejens størrelse blev på den baggrund forhandlet. Lejeren var usikker overfor, om udlejer pludselig ville kræve lejeforhøjelse. Der blev derfor aftalt en fredningsperiode. De arealer, som er medtaget i kontrakten, var de, som faktisk blev benyttet af lejeren. Parternes synspunkter Part 1 har vedrørende B.S. Danmark A/S 's påstand om frifindelse grundet påstandens formulering, gjort gældende, at hans påstand henset til betingelserne i erhvervslejelovens § 80, stk. 5, er præcis og entydig. Det er klart for alle, at sagen ikke er en lejereguleringsag men ren aftaleretlig sag, hvori indgår spørgsmålet om et lovgivningsmæssigt fastsat indholdskrav er opfyldt. Der er derfor ikke grundlag for at tage B.S Danmark A/S's påstand, som rettelig burde gå på afvisning, til følge. Lejeaftalen er indgået i 1981 og dermed før l. januar 1992, hvor udtrykkelighedskravet blev indsat i erhvervslejereguleringsloven. Lejekontrakten af 1995 var således alene en ajourføring af lejeforholdet, foretaget som følge af den renovering af ejendommen, der var sket, og de ændringer, som fremgik i forhold til den tidligere kontrakt, fulgte i høj grad af ændringer i lejelovgivningen. Såfremt det lægges til grund, at der ved kontrakten af 1995 blev indgået en ny lejeaftale, gøres det gældende, at der i lejekontrakten fra 1995 er taget et udtrykkeligt forbehold om at regulering af lejen - efter en periode på 12 år tillige kan ske efter det lejedes værdi. Dette fremgår af kontraktens pkt. 6.8, som oven i købet er særlig fremhævet. B.S. Danmark A/S har gjort gældende, at sagens faktiske og retlige omPart 1's stændigheder ikke støtter påstand, idet det ikke under sagen er oplyst, hvad han mener, at markedslejen er, eller om der er et væsentligt misforhold mellem lejen og markedslej en. Kravene i retsplejelovens § 348 er derfor ikke opfyldt, hvorfor der allerede af denne årsag bør ske frifindelse. STD061446 -SOI-ST02-Kt94.02·T3·lO I·MOO·\D21 Side 4/5 Lejekontrakten fra 1995 afløste ifølge dens ordlyd tidligere lejeaftaler og havde en selvstændig ikrafttrædelsesdato. Herefter og henset til de mange ændringer i forhold tillejekontrakten af 1981 gøres det gældende, at der i 1995 blev indgået en ny lejeaftale. Det bestrides, at udtrykkelighedskravet er opfyldt. Det fremgår således intet steds i lejekontrakten af 1995, at lejen ved siden af den særlige reguleringsklausul kan reguleres under hensyn til det lejedes værdi. Selv hvis lejeaftalen anses for indgået før l. januar 1992 er der ikke taget et tilstrækkeligt forbehold om at kunne regulere lejen efter det lejedes værdi. Rettens begrundelse og afgørelse Som sagen er forelagt er det utvivlsomt, at denne alene angår spørgsmålet om kravet om udtrykkelighed jf. erhvervslejelovens 80, stk. 5, sidste pkt., finder anvendelse i lejeforholdet, og i givet fald om det udtrykkeligt fremgår af aftalen, at lejen tillige skal kunne reguleres efter de hidtil gældende regler i § 3 i lov om lejeregulering i erhvervslokaler mv. Retten finder herefter ikke grundlag for jf. retsplejelovens § 349 at afvise sagen. Ifølge ordlyden aflejekontrakten af 1995 afløste denne tidligere lejeaftale. Lejekontrakten indeholdt alle de vilkår, som sædvanligvis danner grundlag for en lejeaftale. Flere vilkår var ændret eller nye i forhold tillejekontrakten af 1981, herunder vilkåret om pristalsregulering aflejen. Retten finder herefter, at der ved kontrakten af 1995 er indgået en ny lejeaftale. Lægdommer 1 og Dommeren udtaler: Vi finder, at "fredningsbestemmelsen" i lejeaftalens punkt 6.8 efter en naturlig forståelse af ordlyden kun kan tolkes således, at begge parter, efter udløbet af de 12 år, kan kræve lejen reguleret med henvisning til det lejedes værdi. Der er ikke i kontraktsgrundlaget bestemmelser, som taler imod dette resultat, og bestemmelsen i punkt 6.8 ville i modsat fald være uden selvstændigt indhold. Herefter og idet vilkåret er et underpunkt til aftalens punkt 6 om lejen og dens regulering, og idet netop dette vilkår er særlig fremhævet, finder vi, at der i lejeaftalen er udtrykkelig hjemmel til at regulere lejen efter det lejedes værdi. Vi stemmer derfor for at tage Part 1's påstand til følge. Lægdommer 2 udtaler: Jeg finder ikke, at det udtrykkeligt fremgår af lejeaftalen, at lejen tillige skal Side 5/5 kunne reguleres efter det lejedes værdi. Jeg lægger vægt på, at det intet steds direkte fremgår af lejekontrakten, at sådan lejeregulering tillige skulle kunne finde sted. Jeg stemmer herefter for at tage B.S. Danmark A/S' s påstand til følge. Efter udfaldet af stemmeafgivningen tages ge. Part 1's påstand til føl- B.S. Danmark A/S skal efter sagens udfald betale sagsomkostninger til Part 1 . Beløbet fastsættes efter sagens herunder skriftvekslingens og hovedforhandlingens relativ begrænsede omfang og varighed til 20.000 kr., hvoraf 500 kr. vedrørende udgiften til retsafgift og det øvrige beløb udgift til advokat. Thi kendes for ret: Adresse 2 B.S. Danmark A/S skal anerkende, at lejen for lejemålet , 6700 Esbjerg, kan reguleres efter erhvervslejelovens §
18. B.S. Danmark A/S skal, inden 14 dage, betale 20.000 kr. i sagsomkostninger Part 1 til . Dommer STD061446-SO 1-ST02-K 194.02-Tl-LO 1-M 00-\027