ECLI:DK:ARH:2024:BS0000000463 Sag om erstatningskrav i forbindelse med udlejningsaftale vedr. sommerhus i Norge

DOM afsagt den

1. maj 20ffi af Retten I Arhus, l. ufdeling i sagen BS 1-1303/1998 daosommer s./s Yoldbjergvej 16 8240 Risskov mod Sagsogte Adresse 1 N-4020 Stavanger Norye I denne sag, der er anlagt den 20 marts 1998, har sagsogeren' darsomrner a/s, pistAet domt til at betale sagsageren 19.140,64 Nk., agss te subsidiert et mindre belsb efter rettens sksn, med Pfocesrenter fra sagens anleg til beta- ling sker. Betobet angives at viEre sagssgerens erstahingslcav i anledning af sagssgtes misligholdelse af parternes udlejningsafule vedrsrende sagsogtes sommerhus i Norge. Sagsagte har pfutAet frifindelse. -2- Sagers omstendigheder. Den
2. oktober 1996 indgik parterne en udlejningsaftale om sagssgerens formidling af udleje af sagsogtes sommerhus, beliggende Adresse 2 Norge. I afta- len er rldighedsperioden algivet som hele lret fra den
3. januar 1997 til den
4. decem- ber
5. DA fremgir videre af aftalen, at sagssgte har accepteret Elgsagerens overenskomst om feriehusudlejning. I denne er faslsat, at aftalen galder fra og med underskriftsdatoen og alene kan opsiges af sagsogte med virkning fra aftaleperiodens udlsb. Opsigelsen skal vare skiftlig og vare sagsogeren i hande senes! den
6. marts med virkning for det efterfslgende kalenderAr. Udlejningsafialen forlanges automatisk uandret for plfolgende kalenderlr, hvis den ikke siges op af lejer som anfort. Ved brev af lE. november 1996 bekcftede Ergssgeren udlejningsaftalen. I brev af
7. juni 199? til sagsogeren opsagde sagsogte udlejningsaftalen med den begrundelse, at sagsogte selv skulle flytte ind og bruge huset. Hun anmodede om, at aftalen blev afslunet omgeende. Sagvgeren svarede i brev af 23, juni 1997, at opsigelsen ikke kunne godkendes, idet opsigelsesfristen den
8. marts 1997 ikke var overholdt. Sagsogeren henviste til overenskomsten. Sagsogte fastholdt i brev af l. juli 1997 opsigelsen. Sagssgte anforte hertil, at hun ikke som forventet havde haft indtegter ved udlejningen, og bad om et specificeret krav fra sagsageren, hvis opsigelsen af kontrakten ville fll skonomiske konsekvenser. I brev af I I . j uli I 997 anforte sagwgeren , at opsigelsen for konraktsAret 1998 ikke kunne godkendes, men hvis sagsagte imod forventning stadig fastholdt opsigelsen for 1998, ville sagsogeren undtagelsesvis acceptere sagssgtes snske om urettidigt afaleop hsr, forudsat at sagsogte inden den
9. juli 1997 erstattede sagssgerens tab i den forbin- -3delse, opgjort til 15.360,00 Nkr. Sagsogeren tilfojede, at hvis erstatningsbelebet ikke var mdaget inden fristens udlob, ville udlejningsafulen for 1998 vare galdende. i brcv af
10. juli 1997 meddelte sagsagercn sagsagte, at udlejningsaftalen for sagwgtes sommerhus fortsatte i Sagsagte indbctalte ikke det af sagsogeren opgiorte belob, og 1998, og at sagssgerens rldighed over sommerhuset var i perioden l. januar til
11. december
12. Sagwgtes sommerhus har vere! annonceret i sagsagerens Norges-katalog for
13. Ved brev af
14. september 1997 meddelte sagssgtes advokat, at sagssgte ikke ville fomy kontrakten med sagsogeren for 1998 pA grund af bristende forudsatninger, idet sagsage- ren ikke bar lejet sommerhuset ud i sommeren
15. I breva giorde sagsagtes advokat endvidere galdende, at sagsogte har lidt et tab, opgiort forelobigt til ca. 30.000,fi) Nla., fordi hun ikke selv har kunnet udleje sommerhuset i
16. Endelig anfartes i brevet, at sagssgte aldrig havde benagtet udleje af sommerhuset igennem egssgeren for perioden
17. december 1997 til
18. januar
19. Der var herefter yderligere konespondance mellem parterne, hvorunder sagsagte fast' holdt, at hun pi grund af bristende forudsatninger ikke var bundet af udlejningsaftalenn for 1998, og at hun havde tidt et tab pA ca. 30.000,00 Nl<r. Sagssgercn, der havde udlejet sagsogtes sommerhus for perioden
20. deccmber 1997 til
21. januar 1998, foraog - foranlediget af uoverenstemmelseme rn€d sagssgte ' omboe' king af denne udlejning. Sagsageren opgiorde omkostninger herved til 3.7&2,91 Nkr., hvilket belob sagsagte blev afkravet. Med brev af
22. marts 1998 fremsendte sagsogeren til sagsogte en forelobig oversigt over udlejning for kontraktsAret 1998- Det fremgtr heraf, at sagssgtes sommerhus endnu ikke var udlejet, men at sagssgercn pA bedste vis fo satE deres bestrebelser med tilbudsgivningen af huset. Den
23. maj 1998 sendte sagssgeren et brev til sirgssgte angAende udlejning af sagsagtes sommerhus i udlejningssarcnen 1999 med prisforslag til ugepriser. 4- Sagsogerens pfu tand fremkommer sAledes: Udlejning af feriehuset: 5 uger A seson d Nkr. 5.480 27.400,00 Nkr. 2 uger B sason f Nkr. 4.730 9.460,00 Nk. 36.860,00 Nkr. heraf fraglr huslejeafregning til ejer 5 uger A sason d Nk. 3.200 -15.000,00 Nls. 2 uger B sason { Nkr. 2.750 - 5.500,00 Nla. 15.360,00 Nlc. Ombookingsomkostninger i perioden 21.12.1997 - (X.
24. 1998, huslejeforskel 2.800,00 Nln. Rabat ydet lejerne som folge af ulempe vcd ombooking DM 227 kurs 432 980.64 N}a. I alt 19.140,64 Nk. Der er under domsforhandlingen afgivet forklaring af sagsagte samt vidneforklaringer af markedschef hos sagsageren, @E Vidne 1 og kontorassistent hos sagsogeren, ! Dommen affattes i medfar af retsplejelovens g 366 a, stk. 2 uden gengivelse af de afgivne forklaringer samt sagens bilag. Sagsogeren har til statte for sin p{stand gjort galdende, at sagssgte har misligholdt den mellem parterne indgeede aftale ved ikke at stille sommerhuset til rldighed som kontraktsmassigt aftalt, og at sagssgte som folge heraf €r erstatningsanwarlig, 5 st sagssgeren ilc<e har givet sagsogte urigtige oplysninger, herunder en urigtig opfattelse af den mellem Pafieme indglede formidlingsaftale, rt sagssgeren har udovet tilslrakkelige bestrabelser med henblik pl udlejning af det sagsogle tilhorende sommerhus, et sagsogtes ejendom er markedsfort i sagsogerens Norges-*atalog for 1998' 8t sagssgeren er opho( med sine udlejningsbesuabelser fra den
25. oktober 1997, rt breve af
26. marts og
27. maj 1998 er EDFudskrevne standardskrivelser, der ved en fejl er fremsendt til sagssgte oB siledes ikke er udtryk for, at der reelt har varet udlejningsbestrabelser i 1998, at den faktiske udlejning for l99?-sasonen i ovrigt vasentligt kan tilslaives det forhold' at Norge betragtes rcm fernomrlde i relation til sommerhusudlejning overfor danske og tyske lejere, og at udlejning derfor ikke er usadvanlig lav, nir henses til det sene tidspunkt, hvor kontrakten blev indgAet' 8t sagssgte i henhold til udlejningsaftale og efterfolgende aftale om annullering af kontraktsforholdet er pligtig at betale sagsogerens tab som opgiort, at sagsogte alene har opgjort sit erstatningskrav forsigtigt, idct sagsageren principielt har krav pl at fll erstattet sin positive opfyldelsesinteresse som folge af sagssgres misligholdelse, og et sagsageren pi baggrund af sagsogtes uberettigede opsigelse af kontralten har opfyldt sin tabsbegrensningsPligt. Sagsogte har til ststte for sin plstand giort galdende' et sagsageren ikke har noget krav mod sagssgte. sagsogte ikke har misliBholdt nogen -6afta.le, at sagsageren har givet sagsogte urigtige oplysninger og en urigtig opfattelse af lejeforholdet, at sagsogeren ikkc har udfoldet tilstrakkelige bestrabelser med henblik pA udleje af sommerhuset, at sagssgtes ejendom ikke er tilstrakkeligt markedsfsrt, Bt sagssgeren har pligt til at fortsatte udlejningsbesuabelseme, ogsA efter den
28. okto- ber 1997, at de udsendte meldinger fra sagwgeren er et klart bevis pA, at der reelt har varet forsogt udlejningsbestrabelser ogsA i 1998, al Norge ikke kan betragtes som noget lemomrlde hvad angAr sommerhusudleje, uden at dette i se fald er meddelt sagsagte, at sagssgte il(ke har pligt til at betale tab eller erstatning til sagsageren, at sagsogte ikke har pligt til at betale erstatning for sagsogercns positive opfyldelscsinterCSS€, st sagsageren ikke har fsrt bevis for, at sagsogeren vitterligt er pefort et akonomisk tab, og at sagsogte uanset dette er fri for nogen form for okonomisk opgar pA grund af bristende forudse tninger. Rette6 sfgor€lse. Det legges til grund, at den mellem parterne inglede udlejningsaftale for 1997 automa- -7tisk var galdende for folgende Ar, medmindre sagssgte opsagde aftalen overfor sagsageren inden den
29. marts med virkning for det pefslgende kalenderlr. Sagwgte har siJedes ikke - som sket - kontraktsmassigt kunnet opsige udlejningsaftalen den
30. juni
31. Efter bevisfsrelsen findes s:lgssgte ikke at have godtgiort, at hun pa grund af bristende forudsatninger havde grundlag for at opsige udlejningsaftalen i utide' Retten lagger herved vagt pA, at udlejningsaftalen blev indgiet i efterlret 1996, efter at sagssgerens hovedkatalog fot 1997 var udkommet, hvorfor sagsogtes sommerhus fsrst blev annonceret i sagsagerens tillagskatalog og i forAret
32. Sagsageren findes efter de foreliggende oplysninger itke at have forssmt sin forPligtelse til at soge sagssgtes sommerhus udlejet bedst muligt, og sagssgte ses ikke at have modtaget urigtige oplysninger med hensyn til markedsforingen af sommerhuset. Pl denne baggrund findes sagsogte ved sin opsigelse at have misligholdt den mellem parteme indgiede udlejningsaftale, hvorfor sagsagtc er erstahingsansvarlig for sBsgercns tab herved. Efter sagsagtes opsigelse af udlejningsaftalen havde sagsageren ik*e pligt til at fortsette udlejningsbestrabelserne for
33. Imidtertid tilkendegav sagsageren i breve af ll. og
34. juli 1997 overfor sagsogte, at afialen ville blive fastholdt for
35. SporgsmAla cr herefter, om sagsagte berettiget kunne forvente, at hendes sommerhus ' Eods hendes oP sigelse - ville blive udlejet af sagsogeren i
36. Efter at sagsogtes advokat i breve af
37. september 19!7 og
38. november 1997 fastholdt, at egsogte ikke ans{ sig for bundet af udiejningsaftalen for 1998, hndes sagsogeren at have varet berettiget til at ophore med udlejningsbestrebelserne for 1998 og holde sig til partemes skonomiske mellemvarende i anledning af sagsogtes uberettigede opsigelse. Retten finder herved ikke grundlag for at antage, at sagssgeren faktisk har foretaget udlejningsbestrabelser for 1998 efter den
39. oktober
40. Ejheller finder retten, at sagssgerens fremsendelsc af sandardbreve af
41. marts 1998 og
42. trlzj 1998 vedrsrende fortsat udlejning af sagsogtes sommerhus - omend dette forekommer uheldigt - kan have givet sagsogte en berettiget forventning om, at sagssgeren fortsatte udlejningsbestrabelserne for 1998 henset til, at stavning i sagen blev udtaget den
43. marts
44. For si vidt angir udlejningen i perioden
45. december 1997 til
46. januar 1998 findes -8egssgeren pA baggrund af sagsogtes tilkendegivelser herom ikke at have varet tvunget fl at ombooke lejeren. Sagsogeren findes derfor selv at me$e bEre omkostningerne herved. Sagwgeren findes herefter at vare berettiget tit erstatning for sit tab ved at vere afsldEt fra at oppebare indtagter ved udlejning iovrigt af sagssgtes sommerhus i
47. Efter de foreliggende oplysninger om sagssgerens udbud af sammenlignelige sommerhuse i 1998 findes denne erstatning sl@nsmasigt at kunne fastsattes til t 1.000,00 Nkr. Med dette belob tages sagsagerens pfutand til falge med renter og sagsomkostninger som nedenfor fastsat. Thi kendes for ret: Sagsogte skal inden 14 dage til sagssgeren, dansommer a/s, betale 11.000,00 Nkr med procesrente fra den
48. maru 1998 samt sagens omkostninger med 5.900,00 la. Dommer