ECLI:DK:ARH:2024:BS0000000449 Sambehandlede sager om, hvorvidt sagsøgerne er blevet tilkendt fuldstændige erstatninger i anledning af ekspropriation p

RETTEN I AARHUS DOM afsagt den

1. januar 2022 Sag BS-85/2014-ARH Sagsøger 1 (advokat Gert Møller Lund) mod Aarhus Letbane I/S og Aarhus Kommune og Transportministeriet og Region Midtjylland (alle advokat Jacob Caroc Claus Schall Holberg) Sag BS-86/2014-ARH Sagsøger 2 (advokat Gert Møller Lund) mod Aarhus Letbane I/S og Aarhus Kommune og Transportministeriet og Region Midtjylland (alle advokat Jacob Caroc Claus Schall Holberg) Sag BS-88/2014-ARH Sagsøger 3 (advokat Gert Møller Lund) mod Aarhus Letbane I/S 2 og Aarhus Kommune og Transportministeriet og Region Midtjylland (alle advokat Jacob Caroc Claus Schall Holberg) Sag BS-90/2014-ARH Sagsøger 4 (advokat Gert Møller Lund) mod Aarhus Letbane I/S og Aarhus Kommune og Transportministeriet og Region Midtjylland (alle advokat Jacob Caroc Claus Schall Holberg) Denne afgørelse er truffet af Dommer 1, Dommer 2 og Dommer
2. Sagens baggrund og parternes påstande m.v. Disse sager, der er anlagt den
3. juli 2014 og er sambehandlet, angår overordnet spørgsmålet, om sagsøgerne er tilkendt fuldstændig erstatning, jf. grundlovens § 73, ved ekspropriationen hos dem i 2013 af arealer til brug for anlæggelsen af Aarhus Letbane. Sagerne er dermed en prøvelse af Taksationskommissionens kendelser af
4. november 2013 vedrørende hver af sagsøgerne. Sagsøger 1 har nedlagt påstand om, at de sagsøgte skal betale ham 593.100 kr., subsidiært et af retten fastsat mindre beløb, med tillæg af diskontoen fra den
5. maj 2013 til sagens anlæg og herefter med sædvanlig procesrente. Han har påstået sig frifundet for den af de sagsøgte nedlagte selvstændige påstand. Sagsøger 2 har nedlagt påstand om, at de sagsøgte skal betale ham 450.300 kr., subsidiært et af retten fastsat mindre beløb, med tillæg af diskontoen fra den
6. maj 2013 til sagens anlæg og herefter med sædvanlig procesrente. Han har påstået sig frifundet for den af de sagsøgte nedlagte selvstændige påstand. 3 Sagsøger 3 har nedlagt påstand om, at de sagsøgte skal betale ham 479.700 kr., subsidiært et af retten fastsat mindre beløb, med tillæg af diskontoen fra den
7. maj 2013 til sagens anlæg og herefter med sædvanlig procesrente. Han har påstået sig frifundet for den af de sagsøgte nedlagte selvstændige påstand. Sagsøger 4 har nedlagt endelig påstand om, at de sagsøgte skal betale ham 1.838.290 kr., subsidiært et af retten fastsat mindre beløb, med tillæg af diskontoen fra den
8. maj 2013 til sagens anlæg og herefter med sædvanlig procesrente. Han har påstået sig frifundet for den af de sagsøgte nedlagte selvstændige påstand. De sagsøgte har påstået sig frifundet for sagsøgernes påstande og har nedlagt selvstændige påstande om, at Sagsøger 1 skal betale Aarhus Letbane I/S 86.900 kr. med sædvanlig procesrente fra sagens anlæg, at Sagsøger 2 skal betale Aarhus Letbane I/S 150.100 kr. med sædvanlig procesrente fra sagens anlæg, at Sagsøger 3 skal betale Aarhus Letbane I/S 159.900 kr. med sædvanlig procesrente fra sagens anlæg, og at Sagsøger 4 skal betale Aarhus Letbane I/S 465.000 kr. med sædvanlig procesrente fra sagens anlæg. Det bemærkes, at nærværende sager har været sambehandlet også med rettens sag BS-91/2014, anlagt af Ejendomsvirksomheden Skejby Privathospital ApS mod samme sagsøgte som i nærværende sager. Da nærværende sager imidler-tid omhandler ekspropriation i landzone, mens sagen BS-90/2014 omhandler ekspropriation i byzone, afsiges der en særskilt dom i denne sag. Opgørelsen af parternes påstande Sagsøgernes påstande er beløbsmæssigt opgjort i overensstemmelse med det i sagen stedfundne syn og skøn. På grund af en fejl i skønsmændenes opgørelse af det ved ekspropriationen defigurerede areal på Sagsøger 4's ejendom er der under hovedforhandlingen foretaget en beløbsmæssig korrektion af Sagsøger 4's påstand fra at være betaling af 2.058.290 kr. til de nu anførte 1.838.290 kr. De sagsøgtes selvstændige påstande fremkommer som differencen mellem prisen på landbrugsjord, der ubestridt er 20 kr. pr. m2, og den pris på henholdsvis 40 kr. og 50 kr. pr. m2, som Taksationskommissionen har tilkendt sagsøgerne i erstatning for perspektivarealer. 4 For en nærmere beskrivelse henvises til påstandsdokumenterne, der er gengivet nedenfor under parternes synspunkter. Parternes hovedsynspunkter Tvisten mellem parterne skyldes i første række uenighed om, hvorvidt de eksproprierede arealer – der var landbrugsarealer - havde en såkaldt ”forventningsværdi” , der var uafhængig af den kommende letbane. Parterne er således enige om, at almindelig landbrugsjord på ekspropriationstidspunktet havde en værdi af 20 kr. pr. m2, og at den forventningsværdi, der kunne henføres til den kommende letbane, ikke skulle erstattes. Parterne er derimod uenige om, hvorvidt det forhold, at de eksproprierede landbrugsarealer var udlagt af kommunen som ”perspektivareal” - dvs. areal, der med tiden kunne bringes i anvendelse til byudvikling – i sig selv og uden hensyn til den kommende letbane medførte en højere værdi end de 20 kr. pr. m
9. Sagsøgerne har som hovedanbringende gjort gældende, at perspektivarealerne, uafhængigt af letbanen, havde en forventningsværdi, som medførte, at prisen pr. m2 ikke var 20 kr., men 100 kr., hvorfor sagsøgerne ikke har fået fuldstæn-dig erstatning ved Taksationskommissionens kendelser, der – trods anerkendelsen af en vis forventningsværdi uafhængigt af letbanen - alene har tilkendt Sagsøger 1, Sagsøger 2 og Sagsøger 3 40 kr. pr. m2 og Sagsøger 4 50 kr. pr. m
10. Sagsøgte har heroverfor som hovedanbringende gjort gældende, at de eksproprierede arealer ikke havde nogen forventningsværdi ud over, hvad fulgte af den kommende letbane, hvorfor sagsøgerne skal tilbagebetale den del af erstatnin-gen ifølge Taksationskommissionens kendelser, som overstiger 20 kr. pr. m
11. Parterne er endvidere uenige om, hvorvidt der – som en ændring af Taksationskommissionens kendelser – skal ske et fradrag i sagsøgernes erstatning som følge af fordele forbundet med letbanen, jf. dagældende vejlovs § 51, stk. 1 og 2, nugældende vejlovs § 103, jf. letbanelovens § 22, stk. 4, nærmere bestemt således, at den højere værdi, som letbanen har medført for sagsøgernes resterende perspektivarealer, skal fradrages i erstatningen. Sagsøgerne har herom gjort gældende, at der ikke er grundlag for et sådant fradrag, fordi anlæggelsen af letbanen ikke var en forudsætning for udnyttelsen af de resterende perspektivarealer. 5 De sagsøgte har i modsætning hertil gjort gældende, at der skal ske fradrag i erstatningen for den øgede værdi, som letbanen notorisk har medført for sagsøgernes resterende perspektivarealer, idet sagsøgerne ellers vil opnå mere end fuld erstatning. Endeligt er parterne i sagen vedrørende Sagsøger 4 uenige om, hvorvidt man kan oppebære erstatning for forventningsværdi og ulempeerstat-ning samtidig, og hvorvidt Taksationskommissionen har opgjort ulempeerstat-ningen korrekt. Sagsøger 4's synspunkt er, at den ulempeer-statning, han er blevet tilkendt, er utilstrækkelig og skal forhøjes, mens de sagsøgte har gjort gældende, at der ikke tilkommer Sagsøger 4 nogen ulempeerstatning, subsidiært at den er opgjort korrekt af Taksations-kommissionen. Oplysningerne i sagen Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk.
12. De arealer, som sagen angår, er beliggende i landzone syd for By 1, der ligger ca. 10 kilometer nord for Aarhus midtby. Det fremgår af sagen, at arealet syd for By 1 har været udpeget som muligt byvækstområde siden
13. Af hovedrapport om sporvogne udgivet af Aarhus Kommune og Trafikministe-riet i maj 2000 fremgår, at rapporten blev udarbejdet for at etablere et konkret beslutningsgrundlag for eventuel indførelse af sporvognsdrift i Aarhus. Om projektets baggrund og formål fremgår det, at et væsentligt formål med indfø-relse af sporvogne var at forøge markedsandelene for den kollektive trafik. Der var ønske om at skabe et trafiksystem med korte rejsetider, høj komfort og en betydelig grad af pålidelighed og præcision. Derudover skulle sporvognssyste-met med gode æstetiske løsninger medvirke til et godt bymiljø. Det fremgår desuden: ”… Der er også lagt vægt på at skabe sammenhæng mellem sporvognssystemet og en forventet fortsat byudvikling i Århus-området. Derfor er der både beskrevet et grundnet og et udbygget sporvognsnet, og der er forslag til, hvordan sporvogne og nærbaner kan bindes sammen. I projektet er der med hensyn til trafikprognoser regnet med, at det høj-klassede trafiksystem påbegynder fuld drift i
14. …” 6 I hovedrapporten om sporvogne var der medtaget flere kort med forskellige sporvognsløsninger. Disse forslag viste, at sporvognen blandt andet skulle køre til By 2, hvorfra den havde en forgrening nordpå med endestation i By 3 og østpå med endestation i By 4 og med stop i By
15. Linjeføringen fra By 2 til By 5 var syd for By
16. Af Aarhus’ Kommuneplan 2001 fremgår under afsnittet ”Nye byvækstmulighe-der generelt” : ”… I kommuneplanen er der udpeget ca. 2.100 ha til nye byvækstarealer, inklusive arealer til rekreative formål. Heraf er ca. 800 ha udlagt som rammebelagte arealer til byudvikling inden for den nærmeste planperi-ode på 12 år. De således højest prioriterede områder ligger helt overve-jende tæt på eksisterende bebyggelse og forsyningsnet, skoler, kollektiv trafik mv. De resterende arealer (ca. 1.300 ha) er udlagt som perspekti-varealer til byvækst på lidt længere sigt. …” Området nord for Aarhus langs Grenåbanen, Randersvej og den dengang fremtidige Djurslandmotorvej fra By 2 til By 6/By 7 var angivet som et af de største og primære områder for byvækst. Det var desuden oplyst, at det stør-ste potentiale lå i By 2 – By 8 – By 3området med nye byvækstarealer på ca. 550 ha, og at der i området ville blive tale om at bygge en egentlig by. Der er mellem parterne enighed om, at en del af de arealer, der er omfattet af denne sag, var omfattet af kommunens planer om byvækst. I august 2006 fremkom Aarhus Kommune og Aarhus Amt med en rapport om Letbaner i Århus-området. Rapporten byggede videre på ideerne i sporvognsrapporten fra
17. Det fremgår, at Aarhus Kommune og Aarhus Amt i begyndelsen af 2005 havde fremlagt en vision om et større samlet net af letbaner for betjening af Aarhus-området. Byrådet havde bekræftet visionen for letbanen den
18. august 2005 og besluttede at fortsætte med at konkretisere letbanesyste-met. Det fremgår af kort over visionen om det samlede letbanenet, at forløbet af letbanen omkring By 2 og By 5 var tilsvarende den, der fremgik af sporvognsrapporten fra
19. Der var ikke planlagt noget stop mellem By 2 og By
20. Sagsøger 4 indgik og lod tinglyse en aftale af
21. november 2006 med Ejendomsselskabet Virksomhed ApS 1, ejet af Koncern, om selska-bets køberet til nærmere angivne arealer på hans ejendom, beliggende Adresse 1, By
22. 7 I september 2007 fremkom Aarhus Kommune med casesamlingen: ”Forslag til planstrategi 2008 Cases” . Casesamlingen var et bilag til ”Forslag til planstrategi 2008” og indeholdt 7 forskellige projektforslag til byudvikling i Aarhus Kommune. Formålet med casesamlingen var blandt andet at vise en række kreative forslag til, hvordan kommunen kunne forny den eksisterende by og udvikle nye bydele. Et af projektforslagene havde titlen ”Fremtidens Forstad - En vision for den bæredygtige by” og var udarbejdet af Virksomhed A/S 1 i samarbejde med CEBRA Arkitekter. Det angik et areal på ca. 140 ha syd for By
23. Det fremgik, at forstaden var tænkt realiseret som en byggeudstilling i 3 etaper. Byen ville samlet rumme op til 11.000 indbyggere samt en række of-fentlige servicefunktioner, indkøbsmuligheder og erhverv. Grundideen var at skabe en ny by med et forholdsvis tæt bebygget centrum, omkranset af forskel-lige bydele, som var målrettet forskellige befolkningsgrupper og havde forskel-lig arkitektonisk udformning, og som skulle bindes sammen af en grøn infra-struktur. Byvæksten skulle ske ved By 1, og størstedelen af de områder, der var udpeget som byvækstområde, lå inden for en afstand af otte til tolv km fra cen-trum af Aarhus. Ca. 60 % af de udpegede byvækstarealer var udlagt som per-spektivarealer i Kommuneplan
24. Den nye by ville ligge tæt på såvel Djurslandmotorvejen som den nye letbane og Grenåbanen. Af brev af
25. november 2007 fra Person 1 fra Koncern til Sagsøger 2 fremgår blandt andet, at Koncern med hen-visning til projektet ”Fremtidens Forstad” var interesseret i at købe hans ejen-dom, Matrikel nr.
26. I forbindelse med finansloven i 2007 blev det besluttet, at staten skulle bidrage til planlægningen af letbaner i Aarhus. Af kommuneplan 2009 fremgår blandt andet, at byvækststrategien i et langsig-tet perspektiv var baseret på en intention om, at en stor del af væksten skulle ske ved etablering af nye byer, og planen pegede blandt andet på By 1 og By 9, hvor byrådet havde besluttet, at planlægningen kunne gå i gang i byråds-perioden 2010 –
27. De nye byer var givet status som perspektivområder, hvilket blev forklaret som interesseområde til byformål efter
28. Det fremgår, at det dog var muligt, at byerne ved By 1 og By 9 helt eller delvist kunne inddrages til byformål i forbindelse med kommuneplanen
29. Ved aftale af
30. september 2009 indgik Sagsøger 4 og Ejen-domsselskabet Virksomhed ApS 1 på ny aftale om køberet vedrørende Adresse 1 i By
31. Aftalen vedrørte 107 ha jord, og prisen var 450 kr. plus moms. Det fremgår af Aarhus Kommunes VVM-redegørelse fra februar 2010, udarbej-det af Cowi A/S, at letbanen skulle køre fra By 2 mod øst gennem byudviklingsområdet ved By 1 og kobles sammen med Grenåbanen i By
32. Af over- 8 sigtskort over hovedforslaget for letbanens etape 1 samt alternativ 1, fremgår, at der mellem By 2 og By 5 skulle være et stop i By
33. Det var markeret, at linjeføringen omkring By 1 eventuelt skulle rykkes lidt mod nord. Ved brev af
34. marts 2010 rettede Aarhus Kommune henvendelse til Sagsøger
35. Det fremgik af brevet, at kommunen muligvis var interesse-ret i at købe hans ejendom på Adresse
36. Det fremgik videre, at ejendommen ifølge den nye kommuneplan indgik i et perspektivområde, og at dette betød, at ejendommen sandsynligvis ville blive udlagt til byformål i den kommende by-planlægning. Ved brev af
37. april 2010 fremsatte Aarhus Kommune tilbud om at købe Person 2's ejendom beliggende Adresse 3 for 6,4 mio. kr. Købsaftale mellem kommunen og Person 2 blev indgået den
38. juli
39. Købesummen var 6,4 mio. kr. I købsaftalen var beboelsen inklusive byggeret prissat til 3.267.000 kr. Driftsbygningerne var prissat til 272.000 kr. Jorden var prissat til 2.856.000 kr. og løsøre var prissat til 5.000 kr. Der har under sagen været fremlagt udate-rede fotos af bygningerne på ejendommen. I februar 2011 fremkom Koncern, CEBRA og NIRAS i tæt samarbejde med Aarhus Kommune med et udkast til en helhedsplan for den nye by ved By 1, som blev foreslået kaldet ”By 10” . Det fremgår blandt andet af forslaget, at en stor del af kommunens byvækst i de kommende år ville ske i nye byer, der i kombination med eksisterende byer ville ligge som perler på en snor rundt om den sammenvoksede by. ”Snoren” var infrastrukturen, der bandt byerne sam-men med hinanden og med Aarhus. Mod nord ville By 3-By 2-By 10-By 5-By 11-By 7-By 6 danne en sammenhængende perlekæde, der var forbundet af både letbane og motorvej. Aarhus Kommune vedtog i juni 2011 tillæg nr. 1 til Kommuneplan
40. Det fremgår, at formålet med tillægget blandt andet var at reservere de arealer, der var nødvendige for letbanens etablering. Af skitse over letbanens forløb frem-går det, at der skulle etableres et stop ved By
41. Linjeføringen omkring By 1 var dog endnu ikke præcist fastlagt. Af notat af
42. november 2011, udarbejdet af Aarhus Kommune, Teknik og Miljø, Arealudvikling, fremgår ”… Opkøb af arealer til byudvikling – ændring af målsætning
43. Den gældende målsætning Den gældende målsætning for opkøb af arealer til byudvikling går ud på, at der skal fastholdes en tilstrækkelig reserve af arealer til fremtidig byggemodning og grundsalg. Målsætningen er konkretiseret til, at de 9 seneste 4 års gennemsnitlige arealkøb skal være i samme størrelsesor-den som det gennemsnitlige, årlige, solgte areal i den seneste 10-års pe-riode. Samtidig skal omfanget af opkøbet søges revideret modsat konjunkturudviklingen. Målsætningen er udtryk for, at kommunen ønsker at være engageret i markedet for arealer til byudvikling, men med et afpasset moderat aktivitetsniveau. … - Omfanget af opkøb varierer meget år for år (fra 23 ha og 31 ha i 2003 og 2011 til ha og 166 ha i 2007 og 2009). - Priserne varierer meget i takt med konjunkturerne. F.eks. var gennemsnitsprisen i rammelagte boligområder i 2008 267 kr. pr. m2 og i 2011 136 kr. pr. m2, ligesom gennemsnitsprisen i perspektivområder i 2008 var 100 kr. pr. m2 og 48 kr. pr. m2 i
44. - Der er en meget betydelig prisforskel på arealer i perspektivområder og rammebelagte arealer. Den gennemsnitlige pris for arealer i perspektivområder for alle årene er 60 kr. pr. m2, mens den tilsvarende pris for rammelagte boligområder er 130 kr. pr. m2 (og rammebelagte erhvervsområder 121 kr. pr. m2). Alle tal er omtrentlige. …
45. Forslag til ny målsætning Som ny målsætning foreslås følgende: Gennem opkøbsarbejdet skal det tilstræbes, at kommunen bliver ejer af den størst mulige andel af kommende byudviklingsområder og at opkøbene foretages tidligt i planlægningsforløbet. Opkøbene skal søges tilpasset konjunkturudsving, således at der købes mest, når priserne er lave, og mindst, når priserne er høje. Opkøbene skal sikre, at der kan udbydes arealer til salg til bolig- og erhvervsformål i nødvendigt om-fang. Efterlevelse af den foreslåede målsætning vil alt andet lige indebære, at der gennem "godt købmandsskab" sikres det bedst mulige økonomiske resultat. Dog skal det nævnes, at en ekstraordinært langvarig periode med lavkonjunktur vil kunne betyde, at "liggetiderne" for opkøbte area-ler bliver så lange, at rentabiliteten kan blive usikker. Usikkerheden består ikke kun i. at forrentningen af købesummerne kan tænkes at overstige stigningen i arealværdierne, men også i, at der er risiko for, at planlægningen for opkøbte arealer ændres. …
46. Relaterede emner … For så vidt angår ekspropriationer går det gældende administrationsgrundlag ud på følgende: Arealer skal som udgangspunkt søges ind-gået ved frivillige aftaler. Ekspropriation skal dog være et alternativ, 10 hvor omstændighederne taler for det. Det vurderes, at der ikke er grund til at ændre dette administrationsgrundlag. I 2009 blev planloven ændret, således at ekspropriation ikke mere kan ske på grundlag af are-aludlæg i kommuneplanen, men kun på grundlag af endeligt vedtagne lokalplaner. Ændringen har haft en effekt i retning af, at nogle ejere af rammebelagte arealer ønsker at beholde arealerne i længere tid end tid-ligere. Dette taler for at søge arealer opkøbt tidligere (som perspektiva-realer). …” Den
47. januar 2012 indstillede Magistraten til Aarhus Byråd, at der skulle udarbejdes kommuneplantillæg med disposition for første etape af By 10 beliggende syd for By
48. Indstillingen blev vedtaget af byrådet den
49. april
50. Den
51. maj 20212 blev lov om Aarhus Letbane vedtaget med ikrafttræden
52. maj
53. Den
54. juni 2012 blev tillæg nr. 43 til Kommuneplan 2009 vedtaget for letbanestrækningen fra Nehrus Allé til By
55. Formålet var at udlægge areal til letbanen i en bredde, der sikrede fleksibilitet i fastlæggelsen af den endelige tracé. Ved aftale af
56. december 2012 vedtog Sagsøger 4 og Ejen-domsselskabet Virksomhed ApS 1 et tillæg til aftalen om køberet af
57. december 2009, hvorved køberetten blandt andet blev forlænget med endelig udløbsdato den
58. december
59. Der blev afholdt ekspropriationsforretninger den
60. og
61. januar 2013 vedrø-rende sagsøgernes ejendomme. Statsekspropriationskommissionen for Jylland afsagde kendelser af
62. maj 2012 om erstatningernes størrelse. Af kendelse vedrørende Sagsøger 1's ejendom fremgår blandt an-det: ”… Matrikel nr. 2 udgør en landbrugsejendom på 153.996 m2 beliggende i landzone. Det vurderede areal udgør 153.826 m2 . Ejen-dommen er pr.
63. oktober 2011 vurderet til 4.350.000 kr., heraf grund-værdi på 1.380.400 kr., stuehusværdi på 1.183.000 kr., grundværdi vedr. stuehus på 9.200 kr. og forskelsværdi på 1.777.000 kr. Grundværdien er i øvrigt beregnet som 153.380 m2 a 9,00 kr. pr. m2 og 446 m2 a 0 kr. pr. m2 (vej). 11 Ekspropriationsindgrebet medfører, at der medgår ca. 4.345 m2 til etablering af Aarhus Letbane. … Endvidere pålægges ejendommen servitut om arbejdsareal til midlerti-dig brug som anmærkning a i fortegnelsen, ca. 470 m2 . Parternes påstande Lodsejeren anførte, at arealerne ligger i et perspektivområde, hvor der kommer en kommuneplan, hvorfor han mente, der skulle være tale om forventningsværdi. … Anlægsmyndigheden var ikke enig i, at kommuneplanen var så langt fremme, som lodsejeren anførte. Det var anlægsmyndighedens opfat-telse, at området stadig ligger i perspektivområde - måske endda mange år frem i tiden. Ekspropriationskommissionens afgørelse På grundlag af de under forretningen foreliggende oplysninger, herun-der hensyn til prisniveauet for landbrugsjord i området samt hensyn til beliggenheden og beskaffenheden af de afståede arealer, har kommissionen fastsat en arealpris på 20 kr. pr. m2 med et tillæg på 10 kr. pr. m2 for 4.345 m2 jord. Erstatning for arealafståelsen udgør herefter 130.350 kr. Til denne arealerstatning har kommissionen lagt en ulempeerstatning på 380.650 kr., hvori indgår udlæg af areal, ca. 5.540 m2 , til udvidelse og etablering af privat fællesvej, gennemskæring, defigurering samt omvej og kørsel på offentlig vej fremover. Erstatningen for arealafståelse og ulemper forbundet hermed udgør herefter 511.000 kr. Ekspropriationskommissionen vurderer, at der ikke foreligger så aktualiseret planlægningsmateriale, at der er grundlag for at tillægge area-lerne forventningsværdi. Kommissionen har fået forelagt de kommende byudviklingsplaner og har kendskab til den kommunale planlægning. Udviklingsplanerne er delt ind i tre etaper, hvor første etape er der, hvor udviklingen sker først. De afståede arealer ligger i udviklingspla-nernes etape tre. Det kan ikke afvises, at de afståede arealer vil blive en del af udviklingen, men det må forventes, at dette ligger så langt ude i fremtiden, at der ikke kan siges at være en egentlig forventningsværdi 12 knyttet til arealerne. Kommissionen har dog skønnet, at der var grund-lag for et mindre tillæg til landbrugsjordprisen. …” Erstatningen skulle ikke forrentes, da diskontoen på ekspropriationstidspunktet udgjorde 0,00 % p.a. Ved kendelse med tilsvarende begrundelse blev erstatningen for 7.505 m2 eksproprieret fra Sagsøger 2's landbrugsejendom Matrikel nr. 1 m.fl. fastsat til 225.150 kr. for arealafståelsen. Ved kendelse med tilsvarende begrundelse blev erstatningen for 7.995 m2 eksproprieret fra Sagsøger 3's ejendom Matrikel nr. 3, belig-gende i landzone fastsat til 319.850 kr. inklusive erstatning for samtlige ulem-per. Erstatningen for selve arealafståelsen var 239.850 kr. Ved kendelse med tilsvarende begrundelse blev erstatningen for arealafståelsen af 40.015 m2 eksproprieret fra Sagsøger 4's landbrugsejendom Matrikel nr. 4 samt Matrikel nr. 5 m.fl. fastsat til 1.265.300 kr. I modsætning til de 10 kr., der for de tre andre sagsøgere var givet i tillæg ud over den landbrugsmæssige værdi, fastsatte eks-propriationskommissionen tillægget til 30 kr. pr. m
64. Det fremgår ikke, hvad baggrunden er herfor. Om erstatning for landbrugsmæssige gener fremgår blandt andet af kendelsen: ”… Ekspropriationskommissionens afgørelse … Til denne arealerstatning har kommissionen lagt en ulempeerstatning på 1.416.710 kr., hvori indgår omvej, gennemskæring, defigurering, udvidelse af privat fællesvej, nedklassificering, servitut om afløbslednin-ger samt driftsomlægning og ejendomsforringelse. Erstatningen for arealafståelse og ulemper forbundet hermed udgør herefter 2.700.000 kr., idet kommissionen har afrundet erstatningen. …” Sagerne blev indbragt for Taksationskommissionen for Nord- og Midtjylland, der afsagde kendelser af
65. november
66. Erstatningen for Sagsøger 1's arealafståelse blev i kendelsen forhø-jet til 130.350 kr. med følgende begrundelse: ”… 13 Taksationskommissionens bemærkninger Under taksationsforretningerne den
67. november 2013 blev der af lodsejerne fremlagt og henvist til en række handler, købstilbud og købsaftaler i området. Disse handler og købstilbud mv. er alle fra tiden efter, at letbaneprojektet i omtrent den nuværende udformning var kendt i offentligheden. Taksationskommissionen udelukker ikke, at jordens handelsværdi på ekspropriationstidspunktet kunne være væsentligt højere end fastsat af ekspropriationskommissionen på grund af en betydelig forventningsværdi på arealet. Efter taksationskommissionens opfattelse er denne mulige højere værdi (forventningsværdi) imidlertid en direkte følge af letbanens anlæg og placering og skal derfor efter almindelige ekspropriationsretlige principper ikke erstattes i forbindelse med ekspropriationen. Taksationskommissionen kan herefter tiltræde ekspropriationskommissionens afgørelse med tilhørende begrundelse, bortset fra et enkelt punkt: Taksationskommissionen er enig med ekspropriationskommissionen i, at der – uafhængigt af letbaneprojektet - var en vis begrænset forventningsværdi pa arealet. Taksationskommissionen finder, at tillægget for dette forhold bør forhøjes fra 10 kr. til 20 kr. pr. m2 under hensyn til tidshorisonten for udviklingen af området. Erstatningen for arealafståelsen udgør herefter 173.800 kr., og erstatningen for ulemper udgør herefter 436.050 kr. …” De handler, købstilbud og købsaftaler, som Taksationskommissionen henviste til i sin begrundelse, var Aarhus Kommunes tilbud af
68. april 2010 om køb af Sagsøger 1's ejendom, købsaftale af
69. juni 2020 mellem Aahus Kommune og Person 2, Aarhus Kommunes henvendelser af
70. oktober 2008 og
71. marts 2010 til Sagsøger 1 vedrørende eventuelt køb af hans ejendom og notat af
72. februar 2011 med bilag vedrørende Aarhus Kom-munes opkøb af arealer til byudvikling. Taksationskommissionen forhøjede med en ligelydende begrundelse arealerstatningen for Sagsøger 2 til 300.200 kr. For Taksationskommis-sionen forelå blandt andet Aarhus Kommunes brev af
73. april 2010 til Person 2 med tilbud om køb af ejendommen Matrikel nr. 6 og købsaftale af
74. juni 2010 vedrørende samme, Aarhus Kommunes brev af
75. oktober 2008 til Sagsøger 2 med tilbud om køb af hans ejendom, brev af
76. november 2007 fra Virksomhed A/S 2 til Sagsøger 2 14 om mulighed for køb af arealer og notat af
77. februar 2011 med bilag ved-rørende Aarhus Kommunes opkøb af arealer til byudvikling. Arealerstatningen for Sagsøger 3 blev med tilsvarende begrundelse forhøjet af Taksationskommissionen til 319.800 kr. For Taksationskommissionen forelå blandt andet tinglyst køberet for arealer på Sagsøger 4's ejen-dom, tinglyst aftale af
78. november 2006 mellem Sagsøger 4 og Ejendomsselskabet Virksomhed ApS 1 om ret til køb af arealer omfattet af ejendom-men Adresse 1, By 5, brev af
79. januar 2013 til Sagsøger 3 fra Le-jerbo med oplysning om, at der ville blive fremsendt købsoption, vurderingser-klæring af
80. december 2012 fra statsautoriseret ejendomsmægler og valuar Person 3 og indstilling af
81. januar 2012 fra Aarhus Kommune til byrå-det om ændring af Kommuneplan 2009 i relation til den nye by syd for By
82. Den arealerstatning og ulempeerstatning, som ekspropriationskommissionen havde fastsat for Sagsøger 4, blev i det hele stadfæstet af Tak-sationskommissionen med følgende begrundelse: ”… Under taksationsforretningerne den
83. november 2013 blev der af lodsejerne fremlagt og henvist til en række handler, købstilbud og købsaftaler i området. Disse handler og købstilbud mv. er alle fra tiden efter, at letbaneprojektet i omtrent den nuværende udformning var kendt i offentligheden. Taksationskommissionen udelukker ikke, at jordens handelsværdi på ekspropriationstidspunktet kunne være væsentligt højere end fastsat af ekspropriationskommissionen på grund af en betydelig forventningsværdi på arealet. Efter taksationskommissionens opfattelse er denne mulige højere værdi (forventningsværdi) imidlertid en direkte følge af letbanens anlæg og placering og skal derfor efter almindelige ekspropriationsretlige principper ikke erstattes i forbindelse med ekspropriationen. Taksationskommissionen kan herefter tiltræde ekspropriationskommissionens afgørelse med tilhørende begrundelse. …” For Taksationskommissionen forelå blandt andet køberet af
84. september 2009 mellem Sagsøger 4 og Ejendomsselskabet Virksomhed ApS 1 med kort-bilag, tillæg til køberet af
85. december 2012, indstilling af
86. januar 2012 til Aarhus Byråd om ændring af Kommuneplan 2009, ”Fremtidens Forstad” , udar-bejdet af Virksomhed A/S 1 og ”Forslag til planstrategi 2008” og ”Agenda 21 – redegørelse Cases” , udgivet af Aarhus Kommune i
87. 15 For Taksationskommissionen havde Aarhus Letbane i et skriftligt indlæg frem-sat det synspunkt, at der skulle ske fradrag for fordele, jf. lov om anlæg af Aar-hus Letbane § 22, stk. 4, jf. vejlovens 51, stk. 2, (nu § 103). Taksationskommissio-nen foretog ikke fradrag for fordele i kendelsen og kommenterede det ikke. Ved brev af
88. august 2013 fra Aarhus Kommune til Person 4 tilbød kommunen at købe Matrikel nr. 7, på 33.177 m2 for 2.850.000 kr. Det er oplyst, at ejendommen tilhørte Sagsøger
89. Det fremgår af brevet, at Matrikel nr. 7, men ikke resten af land-brugsejendommen, indgik i perspektivområde 27.06.10 JO. Det kunne derfor tænkes, at Matrikel nr. 7 i fremtiden kunne anvendes til byudvikling. Tidslinje Parterne har opsummeret sagsfremstillingen i en tidslinje, hvoraf det bl.a. fremgår: Tidspunkt Begivenhed Ekstrakten 1966 Arealer syd for By 1 udpeges som muligt by- Bilag N (løst), side 3 værksområde Juni 1999 Århus Byråd og Trafikministeriet igangsætter Bind 1, side 97 undersøgelser af ”sporvogne” i Aarhus Maj 2000 ”Sporvognsrapporten” udgives. Linjeføring bl.a. Bind 1, side 94 mellem By 2 og By 5 (gennem arealer syd for By 1) August 2000 Folderen ”sporvogne i Århus” offentliggøres Bind 1, side 197 2001 Kommuneplan 2001: Arealer syd for By 1 udpe- Bind 1, side 341-342 ges til perspektivarealer Primo 2005 Århus Kommune og Århus Amt fremlægger vi- Bind 1, side 202 sion om letbaner baseret på Sporvognrapporten
90. august 2005 Århus Byråd bekræfter vision om letbaner i Aar- Bind 1, side 202 hus og beslutter at fortsætte udredningsarbejde ift. Etablering af letbanen August 2006 ”Letbanerapporten” med res ultaterne af udred- Bind 1, side 199 og ningsarbejdet udgives. Forts at linjeføring bl.a. 227 mellem By 2 og By 5, men nu med stop syd for By
91. ”Sommer” 20 06 Ifølge Vidne 1's vidneforklaring mødtes Vidne 1 og (vidneforklaring) Sagsøger 4 igennem pengeinstitut
92. november 2006 Aftale mellem Sagsøger 4 og Bind 3, side 1152 Ejendomsselskabet Virksomhed ApS 1 om køberet vedr. dele af ejendommen Adresse 1 16 September 2007 Forslag til Planstrategi 2008: Virksomhed A/S 2's forslag Bind 1, side 282-283 ”Fremtidens forstad” vedr. areal syd for By 1
93. november 2007 Skrivelse fra Virksomhed A/S 2 til Sagsøger 2 Bind 3, side 1092 Slutningen a f 2007 Letbanesekretariatet anmod er Aarhus Kommune Bins 2, side 500 om at udarbejde kommunep lantillæg for letba- neprojektet med linjefæring bl.a. mellem By 2 og By 5 Februar 2008 Aarhus Kommune udsender debatoplæg om let- banen med indkaldelse af id éer og forslag til Bind 2, side 500 planlægningsarbejdet
94. oktober 2 009 2009 Skrivelser fra Aarhus Komm une til henholdsvis Bind 1, side 347, Sagsøger 1 og Sagsøger 2 hhv. bind 3, side vedr. evt. salg af del af ejend omme 1092a (løst) Kommuneplan 2009: Arealer syd for By 1 fortsat Bind 1, side 350 perspektivareal. Der omtales mulige nye byer ved bl.a. By 1
95. septembe r 2009 Aftale mellem Ejendomssels kabet Virksomhed ApS 1 Bind 3, side 1227 og Sagsøger 4 om køberet vedr. Adresse 1 Februar 2010 VVM-redegørelse og miljøra pport for Letbane i Bind 1, side 378 og Århus-området – etape
96. Fo rtsat linjeføring bl.a. 392 mellem By 2 og By 5 og med stop syd for By 1
97. marts 201 0
98. april 2010 Aarhus Kommunes henvend else til Sagsøger 1 Bind 2, side 397 vedrørende muligt køb a f ejendom Skrivelse fra Aarhus Kommu ne til Person 2 Bind 1, side 398 Adresse 3 Bind 1, side 400 sen vedr. Adresse 3
99. juni 2010 Aarhus Kommunes køb af Februar 2011 Virksomhed A/S 2's udkast til helhedsplan for den Nye Bind 2, side 402 by ved By 1
100. marts 201 1 Offentlig høring om planlæg ning af en ny by syd Bind 1, side 525 n 2009: Letbane i Bind 2, side 498 opkøb af arealer til Bind 2, side 519 for By 1 Juni 2011 Tillæg nr. 1 til Kommunepla Aarhus området – etape 1
101. novembe r 2011 Aarhus Kommunes notat om byudvikling
102. januar 20 12 Indstilling til Aarhus Kommunes byråd vedrørende ændring af kommune Bind 1, side 525 plan i forhold til By 10
103. januar 20 12 Fremsættelse af forslag til lo v om Aarhus Let- (ikke i ekstrakt) tillingen af
104. ja- Bind 2, side 539 bane (nr. 77)
105. april 2012 Aarhus Byråd vedtager inds nuar 2012 17
106. maj 2012 Lov nr. 432 om Aarhus Letbane (ikke i ekstrakt)
107. juli 2012 Offentliggørelse af lokalplan nr. 907 om Letbane Bind 2, side 725 i Aarhus – strækningen fra Nehrus Allé til By 5
108. december 2012 Tillæg til køberet af
109. september 2009 mellem Bind 3, side 1235 Ejendomsselskabet Virksomhed ApS 1 og Sagsøger 4 om køb eret vedr. Adresse 1
110. og
111. janua r 2013 Ekspropriation af arealer syd for By 1 Fx bind 2, side 657
112. april 2013 Aarhus Kommunes skrivelse til advokat Gert Bind 2, side 655 Lund vedr. afslag på at tilby de erstatningsjord Ekspropriationskommission ens kendelser om er- statning vedr. arealer syd fo r By 1 Aarhus Kommunes tilbud o m køb af Matrikel nr. 7 (ejet af Sagsøger 4
113. oktober 2 013 Aarhus Byråd vedtager kom muneplan 2013
114. novembe r 2013 Taksationskommissionens kendelser om erstat-
115. maj 2013
116. august 20 13 ning (vedr. arealer syd for
117. december 2013 Fx. Bind 2, side 656 Bind 3, side 1270 Bind 2, side 608 Fx bind 2, side 680 By 1) Taksationskommissionens kendelse om erstatning (vedr. arealer syd for By 1)
118. januar 2014 Udbygningsaftale vedr.
119. et ape af By 10
120. juli 2014 Stævninger i sagerne ved de eksproprierede are- Bind 4, side 1402 Bind 2, side 691 aler syd for By 1 Parts- og vi dneforklaringer Sagsøger 1 har fo rklaret, at han har været ejer af Adresse 2, By
121. Han har arbejdet som ingeniør ved Aarhus Vand, men er nu gået d elvis på pension. Hans ejendom var på knap 16 ha, som anført i eks-propriation skendelsen, og han har drevet e jendommen som almindeligt fri-tidslandbru g. Han erhvervede ejendommen i 1992 fra kommunen, der havde ejendomme n i udbud. Både han og Sagsøger 4 bød på ejen-dommen, m en han vandt udbuddet. Han husker ikke, hvornår han første gang hørte om, at der ville komme en let-bane til By
122. Kommunen tilbød at købe ejendommen tilbage i
123. Henvendelsen, som var af den
124. o ktober 2008, var den første af fl ere, han fik fra kommunen. Han reagerede ikke, da han ikke ville sælge ejendommen. Han reagerede med et ”nej” på kommun ens tilsvarende henvendelse af
125. marts
126. Der fremkom ikke oplysninger om, at der skulle en letbane til området, i forbindelse med kommunens henvendelser. 18 Han kender Person 2, som var hans nabo. Han vidste godt, at hun også fik en henvendelse fra kommunen. Hendes mand var død, og hun solgte derfor sin ejendom til kommunen. Han ved ikke, hvem der har taget de i sagen forelig-gende fotos af Person 2's ejendom. Den så ikke ud som på billederne, da hun boede på ejendommen, men den trængte til en ansigtsløftning. Person 2 boede på ejendommen frem til, at kommunen overtog den. Derefter stod den tom og kom hurtigt til at se ud som på billederne. Han husker ikke, hvornår ejendommen blev nedrevet. Han solgte sin ejendom til Virksomhed A/S 2 i 2017 eller 2018, men bor stadig til leje på den. Han mener ikke, at området har fået en fordel ved at have fået letbanen. Han mener heller ikke, at det med letbanen er blevet lettere at komme til og fra By
127. Der er meget få, der benytter letbanen, og den har næsten ingen passagerer. De kan tælles på en hånd pr. tur. Han ved ikke, hvorfor der ikke er flere, der bru-ger den. Der er 1-1,5 km fra By 10 til letbanen, og han vil tro, at folk synes, at der er for langt at gå. Letbanen har også haft problemer med at overholde tidspla-nen. Nogle har derfor nok i stedet købt bil nummer
128. Der er parkeringsfacilite-ter ved letbanen. Han fremsatte ikke ønske om en jordfordeling i forbindelse med ekspropriatio-nen. By 10 er bygget på bar mark. By 1 var der også før kommunesammenlæg-ningen. Der er nok 2 km fra letbanen til By 1, og beboerne i By 1 benytter ikke letbanen. Der er ca. 2,2 km fra hans ejendom til letbanens stoppested via vej. I fugleflugtslinje er der omkring 1 km. Han har i lejeaftalen med Virksomhed A/S 2 aftalt, at han kan bo på ejendommen, indtil By 10 er udviklet så langt, at Virksomhed A/S 2 skal bruge arealet. Han ved ikke, hvornår det er, da det afhænger af forskellige faktorer, herunder økonomi. Han vil tro, at der først sker noget 2-5 år ud i fremtiden. Sagsøger 2 har forklaret, at han ejer Adresse 4, By 5, Matrikel nr. 1 m.fl., på 212.516 m2, som udgør hele hans ejendom. Han mener, at hovedmatriklen hedder Matrikel nr.
129. Matrikel nr. 1 udgør 3,3-3,4 ha, og dette areal ligger adskilt fra hovedejendommen. De andre arealer, han ejer, er ikke perspektivareal. 19 Han arbejder som landbrugsrådgiver i en lokal landbrugsforening på Djursland og driver Adresse 4 som et fritidslandbrug. Han købte ejendommen af sin mor i
130. Han hørte første gang om letbanen i By 1 i forbindelse med, at der skulle eksproprieres. Han havde tidligere hørt tale om en letbane, men det var hans fornemmelse, at det ikke vedrørte ham. Han havde hørt, at der skulle laves et sving op til By 2, hvorfor han troede, at man fra den oprindelige Grenåbane ville lave et sving længere mod vest, så hans ejendom ikke blev berørt. Dette ville spare nogle skinnemeter og forekom mest logisk. Han fik en henvendelse fra Virksomhed A/S 2 den
131. november 2007 om køb af hans ejen-dom, men han reagerede ikke på henvendelsen, da han ikke var interesseret i at sælge. Han ignorerede også en henvendelse om køb fra kommunen den
132. ok-tober
133. Han erindrer ikke, at der var tale om en letbane i området i forbin-delse med henvendelserne. Han kendte ikke Person 2 personligt, men han havde set hendes ejen-dom fra vejen. Det er ikke ham, der har taget de foreliggende fotos af ejendom-men. Han husker ikke, hvor længe der gik, fra kommunen købte ejendommen i juni 2010, til bygningerne blev revet ned, men de talte om, at det varede utroligt længe, før der skete noget. Der var ikke noget, der tydede på, at der boede no-gen på ejendommen efter, at kommunen havde købt den. Bygningerne så mere og mere faldefærdig ud. Han havde et ønske om jordfordeling i forbindelse med ekspropriationen, og han spurgte ind til dette under ekspropriationsforretningen. Vidne 2 sagde, at der ikke var nogen, der ville af med jord, og at der derfor ikke kunne blive tale om det. Hvis man skal køre fra hans bopæl til letbanens stoppested i By 10, er der lidt over 2 km, og i fugleflugtslinje er der lidt over 1,5 km. Fra det areal, han ejer, som kan ses på kortet med letbanen, er der lidt over 1.250 m i fugleflugtslinje. Det kan også godt være, at der er 850 meter. Han ejer også arealer uden for kor-tet, men de ligger ikke i perspektivzonen. Han vil tro, at Station ligger tættere på hans ejendom end stationen i By 10, men der er nogenlunde lige langt til begge stationer. Før letbanen havde den tidligere Grenåbane et stoppested i By
134. Han ved ikke, om der er mange, der bruger stoppestedet i By 10, men når han krydser letbanen på Vej 1, kan han se, at der sidder meget få mennesker i toget, uanset hvilken retning det kører. 20 Der er lidt under 1 km fra de huse, der er opført af Virksomhed A/S 2 i By 10, til letbanens stoppested. Han har ikke solgt sin ejendom til Virksomhed A/S 2, men de har lavet et mageskifte ved-rørende et delareal i forbindelse med, at Vej 1 skulle omlægges. De byttede lige over. ”By 10” og ”By 1” har samme letbanestoppested. Han har på et luftfoto målt op, at der er omkring 1.200 meter fra hans ejendom til perronen. Som han husker det, vidste han i 2007 godt, at Virksomhed A/S 2 var interesseret i områ-det. Han vidste, at Sagsøger 4 havde en dialog med Virksomhed A/S
135. Han ved ikke, om der sker noget på hans ejendom inden for de næste 5 år. Når de ude i området taler om udviklingen, refererer de til perspektivarealerne. De kan se, at der bygges på perspektivarealerne nu, og at det går stærkt. Hans bygninger ligger 2 km nord for arealet Matrikel nr.
136. Sagsøger 3 har forklaret, at han er ejer af Matrikel nr. 3, beliggende Adresse
137. Ejendommen har, som anført i kommissionens kendelse, et areal på 32.459 m2 beliggende i landzone. Arealet er ikke blevet brugt til landbrug. Han har engang fået en henvendelse om, at han skulle holde græsset nede. Han fik derfor en overgang en mand til at slå græsset mod, at manden fik høet. Senere lånte han arealet ud til græsning. Hans erhverv har været gardinforretninger samt bolig- og tæppeforretninger. Han købte ejendommen i
138. Han husker ikke, hvornår han første gang hørte om letbanen. Han troede ikke, at letbanen kom ned til hans ejendom, idet den skulle gå op til By
139. Han hørte i 2013, at letbanen skulle ligge i hans område. Han hørte først om Virksomhed A/S 2's interesse for området i 2013-
140. Han fik en købshenvendelse fra Aarhus Kommune omkring 2010, svarende til de henvendelser, Sagsøger 1 og Sagsøger 2 fik. Han var ikke interesseret i at sælge til kommunen. Han fik vist også en henven-delse fra Virksomhed A/S 2 omkring 2013, men Virksomhed A/S 2 var på det tidspunkt i økonomiske problemer og havde ikke råd til at købe ejendommen. Han fik i 2014 en skriftlig henvendelse fra Lejerbo med et tilbud på 250-300 kr./m2 alt efter, hvordan let-banen kom til at ligge. Han fik senere i 2014 et tilbud fra ”1927 Estate” . I 2017 fik han også en henvendelse fra Person 5 om køb af ejendommen. Hand-len var næste klar, men Person 5 kunne ikke skaffe pengene. Virksomhed A/S 2 kom 21 så igen to år senere, hvor Virksomhed A/S 2 havde solgt en ejendom i Berlin for en mia. kr. Han solgte så arealet til Virksomhed A/S 2 omkring
141. Det er en del af købsaftalen, at han kan blive boende i 10 år, og at Virksomhed A/S 2 efter 7 år må begynde at kloakere. Han diskuterede ikke med Lejerbo, hvilken betydning det konkret ville have for prisen, at letbanen kom langt ind på ejendommen, men han fik et skriftligt til-bud på 250-300 kr. Han blev tilbudt en højere pris fra ”1927 Estate” . Prisen steg næsten en mio. kr. mellem hvert tilbud fra henholdsvis Lejerbo, ”1927 Estate” , Person 5 og Virksomhed A/S
142. Der var tale om en samlet pris for ejendommen. Person 5 var hans bankmand, og han havde set tilbuddet fra ”1927 Estate” . Virksomhed A/S 2 tilbød i 2018 ca. 1 mio. kr. mere end de 8,760 mio. kr., som Person 5 tilbød i
143. Han kunne selv sætte prisen. Virksomhed A/S 2's pris var en samlet pris, og de diskuterede ikke kvadratmeterprisen. Letbanens placering har været drøftet med Person 5 og Virksomhed A/S 2, da det havde betydning for, hvordan bygningerne kunne placeres, og hvor meget der kunne bygges. Hans areal syd for letbanen blev medeksproprieret, selvom han helst ikke ville af med det. Han spurgte, om han ikke kunne bytte med et tilsvarende areal, der lå nord for hans ejendom, men det ville Aarhus Letbane overhovedet ikke høre tale om. Det var Aarhus Kommune - som ejede 50 % af letbanen - der var ejer af arealet nord for hans ejendom, men de afviste blankt et mageskifte. Beboerne i området var indkaldt til et møde, hvor de fik at vide, hvor letbanen kom til at ligge. Han kendte ikke til Person 2's ejendom. Han så den første gang i forbin-delse med, at der var syn og skøn i denne sag. Han bor så tæt på letbanen, at han kan se den fra sin terrasse. De første år lagde de mærke til, hvor mange der kørte med den. På halvdelen af turene var der in-gen passagerer, og resten af tiden var der 1-2 passagerer. Det højeste antal, han har set i letbanen, er 7 personer. Han vil tro, at der er 800-900 meter fra første etape af By 10 til letbanens stoppested. Han kører ofte forbi stoppestedet, og hvis han har set én person ved stoppestedet om ugen, er det vist alt. Det kan godt passe, at der er 700 meter i fugleflugtslinje fra hans areal langs banen til stoppestedet. Hvis han skal køre, er der lidt mere end 2 km. Hans arealer er alle perspektivarealer. 22 Købstilbuddet fra Aarhus Kommunen var skriftligt. Lejerbos henvendelse var også skriftlig og indgår i sagen. Han mener, at tilbuddet fra ”1927 Estate” kom trekvart år senere, og han mener også, at det var på skrift, men han har det ikke længere. Han ved ikke, hvor langt Virksomhed A/S 2 er kommet i realiseringen af sine byggeplaner. Han regner dog med, at der bliver kloakeret i
144. Han forventer at flytte in-den for et eller to år, da Virksomhed A/S 2 ikke har holdt bevoksningen nede, og han ikke selv kan overkomme det. Huslejen vil ifølge deres aftale også på et tidspunkt stige til det dobbelte. Sagsøger 4 har forklaret, at han har været ejer af Adresse 1, By
145. Det kan godt passe, at hans ejendom havde et areal på 1.591.894 m2 på ekspropriationstidspunktet. Han var gårdejer, planteavler og minkavler. Han havde omkring 200 ha jord i alt, og han havde 6.000 minktæ-ver. Han erhvervede ejendommen i 1997 fra sin far. Han indgik første gang aftale med Virksomhed A/S 2 om køberet i
146. De aftalte da en købspris på 450 kr. pr. m2, som var den samme i aftalen om køberet fra
147. sep-tember 2009, men nu med tillæg af moms, fordi loven var lavet om. Det er rig-tigt, at køberetten omfattede 1.068.511 m
148. Køberetten fra 2006 omfattede ikke så stort et areal som i
149. Der blev lavet en ny aftale om køberet i 2009 på grund af finanskrisen, idet Virksomhed A/S 2 havde økonomiske problemer. Han lagde vægt på, at det var Virksomhed A/S 2, der fik køberetten, fordi Virksomhed A/S 2 havde brugt mange millioner kroner på at udarbejde planer for området. Han tror sag-tens, at han kunne have afhændet arealet til en anden, men sådan er han ikke. De drøftede ikke letbanen, da Virksomhed A/S 2 henvendte sig i
150. Det gjorde de heller ikke i forbindelse med aftalen om køberet i
151. Han mener, at det var i 2011, at han første gang hørte om, at der skulle en letbane ud i området. Han tænkte, at planerne om en letbane var en følge af, at Virksomhed A/S 2 ville lave en ny by. Han har ikke haft drøftelser med Virksomhed A/S 2 om, hvorvidt Virksomhed A/S 2 tillagde det betydning, at der kom en letbane, men han mener at have hørt, at der var kontakt til Virksomhed A/S 2 om placeringen. Han var i dialog med Virksomhed A/S 2 hele tiden. Det endte med, at han solgte sin ejen-dom til Virksomhed A/S 2 i 2018 for de aftalte 450 kr. + moms pr. m
152. Det var dog ikke hele ejendommen, han solgte, idet han på et tidspunkt købte sin afdøde fars ejendom på Adresse 6 og lagde dens 60 ha inden under sin egen ejendom. Han er ved at bygge en ny gård, som han flytter ind på, når han skal fraflytte bygningerne på Adresse 1 i august 2022 i forbindelse med, at man skal i gang 23 med anden etape af By
153. Minkfarmen er flyttet til Djursland. Det areal, han har solgt til Virksomhed A/S 2, ligger i anden etape af By
154. Han kender godt Person 2's ejendom. Han har haft jorden i forpagtning i mange år. Han har ikke taget de foreliggende fotos af ejendommen. Ejendom-men stod tom efter, at Person 2 fraflyttede. Den stod tom i omkring et år, hvorefter den blev revet ned. Den var i dårlig stand. Person 2 boede på ejendommen helt frem til, at kommunen overtog den. Han hjalp hende med praktiske ting, og han havde derfor et godt kendskab til ejendommen. Han mener ikke, at letbanens stop har været en fordel for By 1 og By
155. Letbanen har skæmmet hans ejendom, hvor han før havde stor herlighedsværdi, og hvorfra man kan se ud over Aarhus og Aarhusbugten til Samsø. Der er ikke mange, der benytter letbanen. Hans ejendom er beliggende umiddelbart oven for stoppestedet. Det tager 20 minutter i bil til Aarhus, mens det tager 50 minutter med letbanen. Der er også et stykke vej at gå fra By 10 til letba-nen, men det er dog muligt, fordi der er lavet en sti. Stien bruges imidlertid mest af motionister. Han vil tro, at der er omkring 1 km fra første etape af By 10 til perronen. Man kan ikke se på kortene over omvejsplanerne i forbindelse med ekspropriationen, hvor Virksomhed A/S 2 er i gang med første etape af By
156. Området ligger ca. 200-300 m nord for kortudsnittene. Kommunen er i gang med at bygge en ny kom-muneskole, og den ligger også mere nordligt. Der skal på grund af den øgede trafik anlægges en ny vej i stedet for den nuværende Vej
157. Han ønskede mageskifte i forbindelse med ekspropriationen. Han har tidligere været igennem en ekspropriation til motorvej, og det er kutyme, at man forsø-ger jordfordeling, men det kom ikke på tale i denne sag. Da Aarhus Kommune var landets største jordbesidder og ejer 50 % af letbanen, mente han ellers, at det måtte være muligt. Aarhus Kommune har tidligere været pålagt at sælge jord ved Vej
158. Han ejer også jord syd for Djurslandsmotorvejen. En del af hans arealer ligger klemt inde mellem letbanen og motorvejen. Han har base på den ejendom, der er markeret med rødt på kortene med omvejsplaner. Hvis han skal til Matrikel nr. 9 nord for letbanen, kører han bare lige over vejen fra sin gård, men hvis han skal ned på Matrikel nr. 9 syd for letbanen, skal han – fordi letbanen ikke har etableret indkørsel til marken som lovet -køre til højre og ind på marken syd for banen ved bomanlægget, hvilket vist 24 ikke er helt lovligt. Alternativt skal han køre helt ned til Djurslandsmotorvejen for at komme ind på marken. Dyrkningsretningen på Matrikel nr. 9 er i dag den samme som tidligere, men der er kiler, især ved bomanlægget, hvor der er en stor spids, hvor maskinerne ikke kan være. Der er også en ulempe i forhold til afstrømning af vand. Når det regner kraftigt, afskæres vandet på den nordlige mark fra at løbe væk, og på en del af stræknin-gen langs letbanen står der blankt vand. Det er netop der, hvor de skal vende maskinen, og hjulene graver sig ned. Der er ikke problemer på den sydlige del. Den nordlige del burde detaildrænes. Når man detaildræner, kommer der no-gen og laver en plan for dræningen. Dette er ikke sket i forbindelse med gen-nemskæringen af marken. Han havde samme problem i forbindelse med eks-propriationen til motorvejen. Før letbanen kom, kørte han ad Vej 3 til Matrikel nr.
159. Der er samme problemer med dræning på Matrikel nr. 10 som på Matrikel nr.
160. Der går en bæk langs matriklen. De fik lavet en overkørsel over bækken i forbindelse med ekspropriationen. På det nordlige stykke er der nu tre spidser, som han meget vanskeligt kan dyrke, og man kommer til at overlappe med gødning, så man bruger dobbelt så meget. Dyrkningsretningen på den nordlige trekant er æn-dret, så han følger letbanen. Det er for at udnytte arealet mest effektivt. Ved om-vej 2 kan han køre over bækken. Han kører syd for letbanen ad Vej 4, hvor-efter han kører på en nyanlagt grusvej langs banen. Han kan godt huske, at der var en besigtigelse i forbindelse med ekspropriatio-nen, men han husker ikke drøftelserne. Han mener, at Vidne 2 viste på kortet, hvor letbanen skulle gå. Han kom på et tidspunkt med et forslag om en overkørsel lige syd for motorvejen, men den er aldrig blevet lavet. Han foreslog under sagen, at der blev etableret en ny markoverkørsel fra Vej 4 til Matrikel nr. 9, lige efter bomanlægget. Det endte med, at der skulle laves ad-gang ca. 80 meter syd for letbanen. Han sagde til Ekspropriationskommissionen, at der ville blive problemer med dræning. Han har ikke efterfølgende rettet henvendelse til ekspropriationsmyndighederne herom. Overdragelsen til Virksomhed A/S 2 i 2018 foregik ved en skriftlig aftale på grundlag af den køberetsaftale, der var indgået i
161. Der blev lavet en tilføjelse om, hvor-når han skulle flytte. Han ved ikke, hvorfor aftalen ikke er fremlagt under sa-gen. Det var advokat Gert Lund, der lavede overdragelsesaftalen. 25 Han tror, at etape 2 for By 10 påbegyndes inden for et par år. Skolen bliver placeret på noget af den ejendom, som Virksomhed A/S 2 har købt af ham. Han ved ikke, om planstrukturen er ændret. Før ekspropriationen til letbanen havde han 200 ha. Han havde en køberetsaf-tale med Virksomhed A/S 2 om de 107 ha, men Virksomhed A/S 2 endte med at købte ca. 140 ha. Han har i dag 60 ha tilbage, som blandt andet stammer fra faderens ejendom. Sagsøgernes Vidne 1 har forklaret, at han driver et ejendomsselskab og et ejendomsudviklingsselskab. Han har 160 selskaber i alt. Han har boliger i både København og Aarhus. Han har ca. 1.000 boliger fordelt på 100 ejen-domme i Aarhus. Han byudvikler aktuelt primært i By 12 og By
162. Han driver også et ingeniørfirma. Han har bestemmende indflydelse i Virksomhed A/S 2, som har binavnet ”Koncern” . Virksomhed A/S 2 er det samme som Virksomhed A/S 2, der også blot kaldes ”Virksomhed A/S 2” . Han har desuden bestemmende indflydelsen i Virksomhed A/S 1, Ejendomsselskabet Virksomhed ApS 1 og Ejendomsselskabet Virksomhed ApS
163. Forevist Virksomhed A/S 2's indlæg til ”Forslag til Planstrategi 2008 Cases” , der er udgivet af Aarhus Kommune, har vidnet forklaret, at hans interesse for området ved By 1 opstod i sommeren 2006, hvor han via en fælles bankforbindelse i Nordea fik kontakt til Sagsøger
164. Bankforbindelsen ringede og sagde, at han havde en kunde, som ejede noget jord, og spurgte, om han var interesse-ret i at deltage i byudvikling i området. Han var interesseret, fordi området var udlagt som perspektivareal, og han vurderede, at der kunne være mulighed for at anlægge en by i området. I perioden 2007 – 2011 var hans virksomhed præget af finanskrisen, og han var tæt på en konkurs. Han fik hjælp og rådgivning fra Zebra Arkitekter, og der var i hundredvis af møder om den nye by i By
165. Der blev brugt rigtigt mange millioner på det. Da navnet ”By 10” skulle drøftes i byrådet, hvilket var omkring 2013, var der brugt 30 mio. kr. på projektet. I 2011 var der måske brugt 15 mio. kr. Da udkast til ”Helhedsplan for By 10 ved By 1” blev udgivet i februar 2011, var han bekendt med, at der var planer om at anlægge en letbane. Den købsaftale, han indgik med Sagsøger 4 i 2006, var uafhængig af etableringen af en letbane. Senere i forløbet indgik der naturligvis også pla-ner i projektet, der angik letbanen. Han lavede aftalen med Sagsøger 4, fordi der var tale om perspektivarealer. Han ville selvfølgelig have udviklet området, selvom der ikke kom en letbane. Han har ikke haft indfly-delse på, at letbanen kom til By 10, men han tror, at han har haft indflydelse på, at letbanen blev trukket højere op på grunden, end først planlagt. 26 Aftalen med Sagsøger 4 i 2006 var den første aftale, han lavede i området. Deres aftale om køberet af
166. september 2009 var en udløber af den tidligere fra
167. Prisen i køberetten fra 2006 var den samme i aftalen fra 2009 bortset fra, at der kom moms på. Det er vigtigt for en jordudvikler at købe i etaper. Han var flere gange rundt i By 1, men der var ikke ret mange, der ønskede at sælge deres jord til ham. Købsaftalen med Person 6 fra
168. september 2014 er en af de sidste handler, han indgik i området. Han har købt 25 eller 26 ejendomme derude. Han købte ejendommene for priser mellem 450 og 200 kr. pr. m
169. Han betalte dog mange af ejerne for bygningerne og ikke så meget for jorden. Prisen blev fastsat ud fra en mæglervurdering, og han betalte prisen med tillæg af nogle procenter, for at han var sikker på at kunne erhverve ejendommen. Der var tale om landzone udlagt som perspektivareal, og noget af jorden var med bygnin-ger. Han erhvervede Sagsøger 4's ejendom i 2018 i henhold til kø-beretten. Han har også købt Sagsøger 1's og Sagsøger 3's ejen-domme. Det kan godt passe, at det var i
170. Han har købt alle ejendomme i området bortset fra 3 – 4 stykker. Kommunen ejer 10 % af jorden. Han har ingen kontakt til politikerne i Aarhus Kommune. Hans kommunika-tion med kommunen foregår med sagsbehandlerne i magistraten, som udskiftes relativt ofte. Når han skal sætte penge i et projekt, lægger han vægt på områdets karakter. Han har et program, hvor han på tre sekunder kan finde ud af, hvem der ejer en given matrikel. Han ringer derefter til folk og spørger, om han må købe deres ejendom. Han har 50 medarbejdere ansat. Han kan ikke sige, hvornår han første gang hørte om letbanen. Det har ikke interesseret ham, og han har ikke købt jord op langs banen. I 2007 var han be-kendt med, at der ville komme en letbane. Foreholdt, at der ifølge hovedrapport om ”Sporvogne i Århus” fra maj 2000 var planer om sporvogne på strækningen mellem By 2 og By 5, og foreholdt folderen: ”Sporvogne i Århus fra august 2000” har vidnet forklaret, at der på det tidspunkt ikke var afsat en perron ved By
171. Uden et stoppested ved By 1 ville en letbane kun være en omkostning for hans projekt vedrørende By
172. Han forhandlede med letbanen og betalte for at få flyttet letbanestationen lidt i for-hold til det, der var planlagt . 27 Grunden til, at han ikke købte Sagsøger 4's jord i 2009, var, at Virksomhed A/S 2 var tæt på en konkurs. Han tabte 2 mia. kr. under finanskrisen, og han skulle tjene nogle penge, før han kunne købe jorden, hvilket skete i
173. I 2011 fik han hjælp fra Zebra Arkitekter til at finansiere udgifterne til projekteringen. Zebra Arkitekter arbejdede gratis. Han tror, at han har givet en lidt højere pris end markedsprisen for nogle af ejendommene i området, for at få lov til at købe. Det gælder dog ikke Sagsøger 4's ejendom, idet forudsætningerne for aftalen med Sagsøger 4 var anderledes end de øvrige. De sagsøgtes Vidne 3 har forklaret, at han er seniorforsker på både Aarhus Universitet og Københavns Universitet. Han har specialiseret sig i modeller til brug for værdisætning af ejendom. Modellerne er baseret på de forskellige omstændigheder og forhold, der spiller ind, når en ejendoms værdi skal fastsættes. Han var i 2011 med til at lave projektet: ”Gevinster ved investeringer i byliv og bykvalitet” , og der er lavet en ”pixiebog” over projektet. Baggrunden for projektet var, at Miljøministeriet havde opdaget, at man i Stockholm havde været i stand til at værdisætte kvaliteten af byliv. Der blev også lavet et tillæg vedrørende erhvervsliv. ”Virksomheders værdisætning af byrummets kvaliteter” er en version 2.0 af projektet ”Gevinster ved investering i byliv og bykvalitet” . Han kollegaer fra Københavns Universitet, Person 7 og Person 8 var sammen med ham om projektet: ”Virksomheders vær-disætning af byrummets kvaliteter” . Erhvervsejendomme handles ikke særlig tit, og de fleste virksomheder lejer sig ind. De kiggede derfor på erhvervslejemål. De hentede tal fra tre sites, som havde erhvervslejemålannoncer. De fik et godt samarbejde med sitet ”Lokaleba-sen” . Lokalebasen er interesseret i, hvad lokalerne er værd, fordi den første må-neds husleje tilfalder dem. Deres informationer er derfor særligt valide. Den samlede leje hen over årene er det, der bedst beskriver en ejendoms værdi. De hentede tal for Århus og København. Den hedoniske metode er ikke specielt møntet på ejendomme. Metoden er base-ret på prisen som en funktion af forskellige karakteristika. Han laver en stati-stisk model, der kan forklare prisen på en ejendom og derved beregne prisen på nye ejendomme. 28 I rapporten ”Virksomheders værdisætning af byrummets kvaliteter” har de både set på detailvirksomheder i Aarhus og i København. København er en væsentlig større by end Aarhus, og der er væsentligt flere stationer i København end i Aarhus. Der skal være tilstrækkeligt med data, før man kan måle effekten, og der var for få stationer i Aarhus til, at effekten af geografisk nærhed til en station kunne måles. Derfor er dette parameter ikke medtaget i deres beregninger vedrørende detailvirksomheder i Aarhus. Piximodellen af rapporterne var beregnet for brugere og beslutningstagere. Tommelfingerreglerne gælder også i Aarhus. Det er meget robust materiale, for materialet har forklaret en meget stor del af de variationer i pris, der kan konstateres. Adgangen til grønne områder har en positiv effekt i København, og det har det også i Aarhus og Skanderborg, for folk har de samme præferencer. Man kan også anvende effekten af stationsnærhed, for ellers skal man bevise, hvor-for folk skulle være forskellige i Aarhus i forhold til folk i København. Tilsva-rende gælder for virksomheder, som oftest har de samme forudsætninger for virksomhedsdrift, f.eks. profitoptimering. Lejemarkedet for virksomheder op-deles i tre kategorier, små, mellemstore og store. Denne opdeling har vist sig at være relevant. Mennesker har også forskellige præferencer. F.eks. har den højtuddannede andre præferencer end den, der ikke har en uddannelse. Jo læn-gere væk man kommer fra en bys centrum, jo vigtigere er det med en station tæt på. Rapporten er lavet i samarbejde med blandt andet Aarhus Kommune. Hans arbejde er afhængig af finansiering, og de fik støttemidler til udarbejdelse af rapporten fra Aarhus Kommune. Han var projektleder på den rapport, der omhandler virksomheder. Hans to an-dre kollegaer var projektleder på to andre rapporter, men grundlæggende har han lavet beregningerne. De har alle tre været inde over rapporterne. Det er nok ham, der har skrevet det mest af rapporten om virksomheder. Den rapport blev lavet, fordi de havde penge til overs. Data til rapporten er indsamlet over en år-række på 5-6 år, og de sidste data må være indhentet omkring et år inden, rap-porten blev udgivet. Et privathospital passer ikke ind i modellerne. Ejendomme til undervisning el-ler universitet passer nok ind. Under alle omstændigheder kan man lave vurde-ringen ud fra den forudsætning, at der ikke var et hospital, og spørge, hvad der i stedet ville ligge på grunden, og på den måde spiller det alligevel ind, at sta-tionen er i nærheden. For folk og virksomheder generelt spiller det positivt ind på prisen, at der ligger en station i nærheden. Detailhandelsvirksomheder har generelt en værdiforøgelse på 15 %, hvis der ligger en station i nærheden. Til-svarende gælder for kontorer. Selvom der i forvejen er kollektiv trafik i form af 29 busser, og man i stedet laver en S-togsstation, viser deres tal, at det giver en gevinst. De har ikke fundet en effekt af busser, men af S-tog. De fortolker dette ud fra, at en busrute kan man altid flytte, men det kan man ikke med et S-tog. Han har ikke været optaget af letbaner. Det svære må være at vurdere, hvordan en Stogsbane skal vurderes i forhold til en letbane. Han har brugt 20 minutter på at undersøge det nærmere og har konstateret, at der er forsket i det. Forsknin-gen viser, at S-tog er mere værdigivende end letbaner, og at letbaner er mere værdigivende end busser. Hans undersøgelser viser også, at jo flere stationer, man kan komme til med toget, jo større værdi har det. Rapporten bygger på eksisterende S-tog og ikke på forventninger. Man ser ikke de reelle priser, før tingene har eksisteret en vis tid. Man får da et indtryk af, hvordan tingene ser ud, men man kan ikke bruge tallene uden, at man bruger sin sunde fornuft. Man kan ikke bare overføre de parametre, der gælder for virksomheder, til borgere. De har ikke kunne måle en effekt på busser i København. Han husker ikke, om de testede på busser i Aarhus. Hvis noget skal prisfastsættes, skal det være permanent. Hvis man opfatter en bus som ikke permanent, vil bussen ikke have en effekt for prissætningen. I forhold til en letbane er han ude i fortolkning, for hans forskning går på S-tog. De sagsøgtes Vidne 2 har forklaret, at han er fagchef i Cowis afdeling for areal- og rettighedserhvervelse. Han er uddannet landinspektør. Han er specialist inden for ekspropriation. Han arbejder med sæde i Aarhus. Cowi har været totalprojektor på letbaneprojektet i Aarhus. Han har hjulpet med at få gennemført ekspropriationerne til letbanen. Han har ikke været invol-veret i Sporvognsrapporten fra 2000 eller Letbanerapporten fra
174. Han star-tede ved Cowi i
175. Han var med ved ekspropriations- og taksationsforretningerne, og han førte or-det for Aarhus Letbane i alle sagerne. Letbanen har i høj grad lagt opgaver ud til deres rådgivere. Det er rigtigt, at kortet over det planlagte sporvognsnet i sporvognsrapporten fra maj 2000 viser nogle forgreninger på banelinjen, der ikke er blevet til noget, jf. kortet i tillæg nr. 1 til Kommuneplan
176. Der var f.eks. en forgrening til By 3, som ikke kom med. Han mener, at der ikke længere er planer om at reali-sere de forgreninger. 30 I sporvognsrapporten er der illustreret en linje fra By 2 til By
177. Linjefø-ringen gennem Skejby er blevet lidt anderledes. På kort dateret
178. januar 2010 i tillæg 1 til Kommuneplan 2009 viser det skraverede areal ved By 1 og By 2, at man ikke havde lagt sig fuldstændig fast på linjeføringen på denne strækning. Kommuneplantillægget fulgtes med en VVMredegørelse. Så længe man holdt sig inden for skraveringen, var det plan-mæssigt i orden. På det bredeste sted er der tale om en ændring inden for et bælte på ca. 200 meter. Den endelig linjeføring kom formentlig på plads om-kring vedtagelsen af anlægsloven for letbanen i
179. Projekteringen af letbanen er en proces, hvor man hele tiden forfiner linjeføringen. Man startede med et kort i 2000, og i årene fremefter blev det forfinet ud fra forskellige hensyn som f.eks. passagertal og skærende veje. Den endelig linjeføring blev præsenteret for Folketinget, som vedtog anlægsloven. Det sidst søm blev slået i, da ekspropria-tionerne blev foretaget. Stationen i By 1 flyttede sig under processen, sådan at den blev flyttet lidt mod nord. Det havde noget at gøre med de byudviklingsplaner, der var i området. By 10 havde vokset sig næsten helt ned til Djurslandmotorvejen. Kommunen ville gerne levere den kollektive trafik via letbanen. Vurderingerne var, at jo længere man skubbede letbanen mod nord, jo hurtigere ville byen vokse ned mod letbanen. Han ved ikke, hvem der tog initiativet til det, men det har nok mest være udvikleren. Byen og stationen mødte hinanden tidligere, og statio-nen kom tættere på tyngdepunktet for den nye bydel. Han har skrevet letbanens procedureindlæg for Taksationskommissionen og kan vedstå indholdet. Han har været igennem flere tusinde ekspropriationsprojekter, og ekspropriationen hos sagsøgerne er foregået efter en hel normal drejebog, der har været gældende de sidste 150 år. Projektet spændte over ekspropriation i Aarhus by til Skejby, som dengang var et delvist bebygget område, og til ekspropriation på landet. Der var bygget i Skejby, men ikke særligt tæt, og der var byggefelter. De forskellige typer af ekspropriationer skal gribes forskelligt an i forhold til behovene. Skejby ligger i et byzoneområde. Et perspektivareal er et område, som i kommuneplanen er udpeget til at kunne byudvikles i fremtiden. Det vi sige mere end 12 år fremme i tid, da kommuneplanen normalt dækker en 12-årig periode. Man har ikke lagt sig fast på, om perspektivarealet skal bruges til boliger eller erhverv. Det sker af og til, at per- 31 spektivarealer bliver opgivet. Det er en ret, kommunen har som planmyndig-hed. Der er mange hensyn, der skal tages, når man planlægger en letbane, herunder hensynet til dyreliv og adgangsforhold. Oftest er det de tekniske forhold, som kommer til at veje tungest. I forbindelse med en ekspropriation vurderer Ekspropriationskommission projektet og kan f.eks. sige, at der skal laves en ekstra krydsning af en å eller en ekstra vej, så ejeren har lettere adgang til markerne. Han husker, at der i forbin-delse med ekspropriationsforretningen blev drøftet noget om adgangsforhol-dene ved Sagsøger 4's ejendom, og at der blev lavet nogle ek-stra adgangsveje. Dette fremgår f.eks. af arealfortegnelsen vedrørende Sagsøger 4's ejendom. Kortene ”Omvejsplan