Sag BS-36873/2019-KBH Københavns Kommune (advokat Anne Sophie Kierkegaard Vilsbøll) mod Skatteministeriet (advokat Birgitte Kjærulff Vognsen) Denne afgørelse er truffet af Dommer 1, Dommer 2
Dommer 3. Sagens baggrund
parternes påstande Hovedsagen BS-22921/2018 mellem Sagsøger Andelsboligforening
Københavns Kommune er anlagt den
Skattemini-steriet er anlagt den
i modsat fald om SKAT skal anerkende en højere værdiansættelse. Hovedsagen (BS-22921/2018) Sagsøger Andelsboligforening har nedlagt følgende påstand: Københavns Kommune skal anerkende, at Sagsøger Andelsboligforening er berettiget til at forlange deklaration tinglyst den 6. august 1923 på Sagsøger Andelsboligforenings ejendomme, Matrikel nr. 1
Matrikel nr. 2 aflyst fra de nævnte ejendomme mod betaling af et beløb fastsat som bestemt i bekendtgørelse nr. 314 af
således at ejendommenes værdi i overensstemmelse med udtalelse fra SKAT af
Matrikel nr. 2, i anledning af Foreningens den
Matrikel nr. 2, i anledning af sagsøgers den
Matrikel nr. 2, i anledning af sagsøgers den
Matrikel nr. 2, i anledning af sagsøgers den
at sagen vedrørende Vurdering i SKATs udtalelse af 1. maj 2018 hjemvises til realitetsbehandling i Landsskatteretten. Subsidiært Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at den kontante handelspris for ejen-dommene Nr. 1
Nr. 2, beliggende Adresse 1
Adresse 2, By, skal ansættes til 144 mio. kr. pr.
Nr. 2, beliggende Adresse 1og Adresse 2, By, skal ansættes til 134,8 mio. kr. pr.
Nr. 2, beliggende Adresse 1
Adresse 2, By, skal ansættes til et mindre beløb, dog højere end 116 mio. kr. pr.
staten på 338.600 kr. Som betingelse for modtagelse af dette stat-stilskud blev der tinglyst en tilskudsdeklaration på andelsboligforeningens ejendomme. Tilskudsdeklarationen, der blev tinglyst den 6. august 1923, har følgende ord-lyd: ”… DEKLARATION: På egne
efterfølgende ejeres vegne erklærer undertegnede Sagsøger Andelsboligforening som ejer af ejendommen Matrikel nr. 1
Matrikel nr. 2 ved Vej 1, følgende:
anvendelse af de indtægter, der måtte fremkomme som følge af ikke ved forøgede driftsudgifter efter nødvendiggjorte lejeforhøjelser ved lejerskifte med videre . . . Ligeledes træffer udvalget bestemmelse om afgivelse
anvendelse af de ved salg af ejendommen eller dens parceller eller salg af andele fremkommende overskud. Som sådanne betragtes den del af købesummen, som overstiger de beløb, hvori det solgte står sælgeren - for første sælger af den hele ejendom anlægsudgiften med fradrag af de offentlige tilskud (det vil sige et beløb af 1.736.000 kr. minus 338.600 kr. lig 1.407.400 kr.). Bevislige udgifter til egentlige forbedringer, hvilket begreb ikke omfatter vedligeholdelse eller istandsættelse, skal dog altid tillades tillagt. De således udkommende midler forudsættes anvendt enten til boligkulturelle formål el-ler til fremme af ny boligproduktion, derunder køb
nedrivning af gamle ejendomme
opførelse af andre til erstatning, eller til boligfilantropi eller lignende - efter udval-gets bestemmelse enten med eller uden tilknytning til vedkommende boligforeningers el-ler boligselskabers virksomhed. De formål, hvortil midlerne kan anvendes, omfatter
så boligproduktion, hvortil der særlig knytter sig en statsinteresse (for eksempel boliger for studerende). 6 Udvalget bestemmer i hvert enkelt tilfælde selv, i hvilket omfang det vil samarbejde med de vedkommende foreninger
selskaber
søge deres medvirken ved løsningen af dets opgaver. 7. Det ovennævnte udvalg skal, indtil anden bestemmelse af Indenrigsministeriet
Københavns kommunalbestyrelse, bestå af 4 repræsentanter for Københavns kommune
2 for fællesorganisationen af almennyttige danske boligselskaber eller en anden af Indenrigsministeriet efter magistratens forslag anerkendt repræsentation for boligselskaberne eller boligforeningerne samt eet af Indenrigsministeriet udmeldt medlem, der er udval-gets formand. . . .” Ved brev af 23. juni 2014 skrev Københavns Kommune, Teknik-
Miljøforvalt-ningen, Byens Udvikling, til Skattecenter Nærum blandt andet: ”… Ved lov nr. 196 af
den tilhørende bekendtgørelse af 10. august 1965 vedlægges). … Sagsøger Andelsboligforening overvejer at frikøbe sig for deklarationen,
vi skal derfor anmode SKAT om en særskilt vurdering af ejendommen, jf. bekendtgørelsens §
Person 2 (SKAT) Begrundelse
baggrund: Begge ejendomme er andelsboliger
har senest været påklaget ved vurderingen pr. l. januar 1996. Begge ejendomme har et beboelsesareal på 5.396 kvm
et mindre erhvervsareal. Lejefaktor 22,
ikke en markedsleje som ved rene udlejningsejendomme til beboelse. Den faktiske leje kan således ikke umiddelbart anvendes til brug for beregningen af en ejendomsværdi. Rene udlejningsejendomme til beboelse
andelsboliger skal vurderes ens. Der har fra den 1. januar 2013
til dags dato været meget få salg af andelsboliger. De salg, der har været, er rene udlejningsejendomme til beboelse. De få salg af andelsboliger i København over 50.000.000 kr. i nævnte periode viser dog, at han-delspriserne ligger lidt over vurderingerne pr. 1. oktober 2012. Den 20. august 2014 er der udsøgt kvadratmeterpriser på lejligheder i By,
gennemsnittet for de 19 udsøgninger viser 927 kr./kvm Kort sammenfatning af besigtigelsen: Det blev oplyst, at de to ejendomme er fuldstændig ens - Alle vinduer udskiftet i 1993 -Pæn gårdhave -"Almindelig" kælder -
man kan stå oprejst overalt. -Tag
loft: 92 år gammelt, underdimensioneret, "udsigt" mellem tagstenene, understøttet i 1945, gulvet gynger – Dårligere end normalt. - Bagtrapperne er faktisk de oprindelige - Fortrapperne er 70'er stil - 1 lejlighed set indefra. Helt almindelig gammeldags indretning af en normal stor gammel udlejningsejendom. Der er brusebad i alle lejligheder. Sætningsskade i den ene fløj – Bygningen synker. Det bør dog bemærkes, at ejendommene er beliggende på Bys "hovedstrøg", tæt på Sstation, Metro, Biograf, Borgerservice, Føtex, cafeer samt det kommende Bycenter, som er under opførelse kun et par hundrede meter væk. Konklusion På denne baggrund er det SKATs opfattelse, at lejefaktoren kan nedsættes med 20 % fra 22,0 til 17,6 hvilket medfører en samlet vurdering på 102.000.000 kr. eller 51.000.000 kr. pr ejendom. …” 8 Ved brev af 10. september 2014 afgav Københavns Kommune følgende frikøb-stilbud til Sagsøger Andelsboligforening: ”… I dit brev af 19. juni 2014 til Advokat 1 anmodede du på foreningens vegne om et tilbud på frikøb fra tilskudsdeklarationen. På baggrund af dit brev anmodede vi den 23. juni 2014 SKAT om en særskilt vurdering af ejendommen, jf. bekendtgørelse af 10. august 1965 af lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v., § 2. SKAT besigtigede ejendommen den 22. august 2014
har i vedlagte brev af
indbetaler beløbet på kommunens konto …. …” Sagsøger Andelsboligforening accepterede ikke dette tilbud. Det er oplyst, at Sagsøger Andelsboligforening i august 2017 ret-tede henvendelse til Københavns Kommune, idet de overvejede at frikøbe sig for deklarationen. I den forbindelse afgav SKAT den 1. maj 2018 efter anmod- 9 ning fra Københavns Kommune følgende udtalelse om ejendommenes han-delspris: ”… SKATs udtalelse om handelspris I har anmodet om en udtalelse om handelsprisen på ejendommen på Adresse 1, Nr. 1,
Adresse 2, Nr. 2. Dette har vi lagt til grund for vores udtalelse Københavns Kommune har anmodet om en vurdering af ejendommene som led i andelsboligforeningens overvejelser om frikøb af tilskudsdeklaration. Der er i august 2014 foretaget udtalelse om ejendommenes værdi. Ejendommene er sat til kr. 51.000.000 hver. Ejendommene har været udvendigt
til dels indvendigt besig-tiget
har samme størrelse. Ifølge Advokat 2 er der efterfølgende opsat altaner på flere af ejendomme-nes lejligheder til samlet forbedrings omkostning på kr. 14.226.969 kr. Der er ikke sket andre vedligeholdelses- eller genopretningsarbejder på ejendommene. Ved tidligere udtalelse i 2014, er der bl.a. lagt til grund at ejendommenes tag
loft er i dårlig stand. Hertil er der sætningsskader nogle steder da bygningen synker. Ejendommen er centralt
velbeliggende i By, tæt til Metro
nyt Indkøbscenter. Vej 1 er "hovedstrøget" i By. Der er ved vurdering af ejendommenes værdi pr. d.d. henset til den tidligere værdiansættelse samt prisudviklingen på de sammenlignelige salg af udlejningsejendomme i By fra 2014
til dato. SKATs salgsstatistikker viser, at der har været i alt 19 frie salg af udlejningsejendomme i Vurderingskreds, By, med en gennemsnitlige afstandsprocent på - 1 % for pe-rioden
Adresse 2, i dag har en værdi på 58.000.000 kr. eller samlet kr. 116.000.
Advokat
valuar MDE Person 3 en vurderingsrapport for ejendommen tilhørende Sagsøger Andelsboligforening. Rapporten var rekvireret af Københavns Kommune. Af rapporten fremgår blandt andet: ”… Nærværende vurdering er udarbejdet til brug for opgørelse af den kontante handels-værdi af ejendommen, betragtet som udlejningsejendom, jf. Lov om Andelsboligforenin-ger
andre Boligfællesskaber, § 5, stk. 2, litra b - uden hensyntagen til de begrænsnin-ger, der fremgår af deklaration, tinglyst
den markedsværdi, der er an-ført i nærværende rapport, kan derfor være forskellig fra den markedsværdi, som andelsboligforeningen vil kunne sælge ejendommen til på det åbne marked. Vurderingen skal anvendes som grundlag for ejendommens eventuelle frigørelse af deklaration af 06. august 1923, tinglyst i forbindelse med opførelsen af bygningen, idet der ved opførelsen blev ydet tilskud. … Vurdering af markedsværdi: Ejendommens værdi har vi efter bedste overbevisning med udgangspunkt i ovenstående oplysninger
forudsætninger, ansat i overensstemmelse med de vilkår, vi skønner vil være gældende ved salg i et frit marked, dvs. til 3. mand, under de netop nu gældende kurs-
konjunkturforhold. Markedsværdien er fastsat uden hensyntagen til særlige liebhaverinteresser -
ud fra en forventet salgsperiode på 4 - 5 måneder Kontant kr. 169.900.000,00 De på ejendommen tinglyste hæftelser er forudsat aflyst, ligesom al anden gæld forudsættes indfriet af sælger. 11 Da ejendommen alene er besigtiget fra gadesiden, er markedsværdien behæftet med en større usikkerhed end hvis ejendommen var besigtiget såvel ind- som udvendigt, herun-der i gård mv. Som nævnt ovenfor er der udelukkende taget højde for de vedligeholdelsesudgifter, der er anført i tilstandsvurderingen, angivet i kroner
øre. Der er således ikke taget højde for istandsættelse af eksempelvis opgange, kælder, udskiftning af evt. faldstammer, stigstrenge m.v., hvis disse arbejder matte være påkrævet. Markedsværdien er eksklusiv værdien af individuelle moderniseringer, som andelsha-verne har udført,
som vil kunne udgøre en del af maksimalprisen jf. ABL § 5, stk. 1. Det skyldes, at såfremt andelshaverne havde udført forbedringerne som lejere i en udlejningsejendom i drift, ville udlejer som udgangspunkt ikke have ret til at beregne en lejeforhøjelse for lejers forbedringer. Via Ejendomstorvet.dk er der kun registreret nedenstående 4 nedenstående ejendomme, der er solgt det sidste års tid på Nørrebro. Der er ikke registreret solgte ejendomme i By i denne periode: … Derudover er solgt en mindre ejendom på Vej 2, hvor hele ejendommen er renoveret
alle lejligheder gennemgribende moderniseret, til afkast 4,4%
en pris på kr. 23.500/m2 . Ingen af ejendommene er direkte sammenlignelige - idet der er tale om mindre ejen-domme. Vej 3 er ligeledes en moderniseret ejendom. Det skal bemærkes, at værdien af indivi-duelle moderniseringer skal trækkes ud af ovennævnte værdier før sammenligning med nærværende ejendom. Konklusion: Markedsværdien er bl.a. fastsat med baggrund i følgende forhold: + 2 store boligblokke med mange stordriftsfordele + et stort potentiale ved ledighed, i form af gennemgribende renovering
efterfølgende genudlejning - ældre tagbelægning …” Ved e-mail af
kommunen kan selvfølgelig ikke bare sit eget skøn over den kompetente myndigheds afgørelse. Om fornødent vil spørgsmålet blive indbragt for domstolene. …” Den
8. juni 2018 vedrørende frikøbstilbud i relation til Sagsøger Andelsboligforening i medfør af § 2 i bkg. 1965- 13 08-10 nr. 314 om visse byggeforeningers frigørelse for tilskudsbestemmelser med senere ændringer. Som bekendt er der modtaget en udtalelse fra SKAT om handelsværdien af ejendom-mene. SKAT har ved udtalelsen ansat handelsværdien til et beløb svarende til 80 % af den seneste offentlige vurdering. Det følger af § 2, stk. 2, i ovennævnte bekendtgørelse, at vurderingen foretages efter reglerne om vurdering i lov om vurdering af landets faste ejendomme. Vurderingsnormen er den aktuelle handelsværdi af ejendommene, jf. ejendomsvurde-ringslovens § 15, stk. 1 (
januar 2018 gældende ejendomsvurde-ringslov)
ejendomsvurderingslovens § 34. Det er Københavns Kommunes opfattelse, at SKATs værdiansættelse af ejendommen ikke bygger på et validt datagrundlag
i øvrigt ikke udtrykker den aktuelle handels-værdi af ejendommene. Værdiansættelsen er dermed ikke i overensstemmelse med be-kendtgørelsens krav om, at vurderingen foretages i overensstemmelse med vurderingslo-ven. Det bemærkes i denne forbindelse, at ejendomsvurderingerne generelt har været suspenderet siden 2012,
at den aktuelle ejendomsvurdering derfor ikke tager højde for prisudviklingen i perioden fra 2012 til
en lejefaktor på 22, der ikke kan betragtes som retvisende for markedet, jf. tilgængelige markedsdata SKAT har herefter foretaget en reduktion med 20 % af lejefaktoren fra 22 til 17,6 under henvisning til ejendommens vedligeholdelsesstand, hvilket ikke kan anses som retvisende, når der henses til ejendommens vedligeholdelsesplan. SKATs henvisning til 19 frie salg af udlejningsejendomme i perioden
så eventuelle ændringer i vurderingsresultatet, som måtte fremkomme i anledning af anfægtelsen, må tilsidesættes til fordel for anden form for belysning af handelsværdien, idet det afgø-rende i sagen må være bekendtgørelsens forudsætning om, at frikøbstilbuddet baseres på ejendommenes reelle handelsværdi. Såfremt De fastholder, at foreningen har krav på et frikøbstilbud, baseret på den foreliggende udtalelse fra SKAT, kan stævning sendes til advokatfirmaet Horten til frafald af kald
varsel. …” Ved stævning af
Adresse 2 (Nr. 2), By På vegne Københavns Kommune, Teknik-
Miljøforvaltningen, Byens Udvikling, anmoder jeg SKAT om at genoptage sagsbehandlingen af udtalelsen af 1. maj 2018 vedrørende handelsprisen på ovennævnte ejendomme ("Ejendommene"), hvorved SKAT har vurderet Ejendommenes handelspris til kr. 116.000.000 ("Udtalelsen"). Udtalelsen er givet efter anmodning fra Københavns Kommune til brug for fastsættelse af prisen for Sagsøger Andelsboligforenings eventuelle frikøb af den på Ejendommene tinglyste tilskudsdeklaration i medfør af § 2 i bkg. 1965-08-10 nr. 314 om visse byggeforeningers frigørelse for tilskudsbestemmelser med senere ændringer ("Bekendtgørelsen"). 15 … SKAT har baseret Udtalelsen på følgende: 1) en årsleje på kr. 2.971.567 (pr. Ejendom), der ikke er retvisende for Ejendommene, når der sammenholdes med årsrapporten for 2017 (bilag 1)
budgettet for 2018 (bilag 2); 2) en lejefaktor på 22, der ikke kan betragtes som markedskonform i det nuværende marked, jf. tilgængelige markedsdata (bilag 3, side 17);
3) en yderligere reduktion af lejefaktoren med 20% fra 22 til 17,6 begrundet i Ejendommenes vedligeholdelsesstand, der ikke kan anses som retvisende, når der henses til Ejendommenes tilstandsvurdering fra 2017 (bilag 4, side 13), der skønner den aktuelle genopretningsudgift til ca. kr. 20 mio. … Københavns Kommune har parallelt med indgivelsen af nærværende anmodning om genoptagelse indgivet klage til Skatteankestyrelsen, der forventes at suspendere klagesagsbehandlingen indtil der foreligger svar fra SKAT på nærværende anmodning. …” Samme dag indgav Advokat 3 fra Horten på vegne af Københavns Kommune klage til Skatteankestyrelsen over SKATs udtalelse af 1. maj 2018 om handelsværdien på ejendommene. Ved kendelse af 21. maj 2019 afviste Landsskatteretten Københavns Kommunes klage vedrørende SKATs udtalelse af 1. maj 2018 om handelsværdien af andels-boligforeningens to ejendomme. Af Landsskatterettens afgørelse
begrun-delse fremgår følgende: ”… Landsskatteretten afgørelse
begrundelse Skatteforvaltningsloven 96
5 11 har følgende ordlyd, §
skatteforvaltningens afgørelser efter:
skatteforvaltningens afgørelser, hvor klagen ikke afgøres af skatteankeforvaltningen, et skatteankenævn, et vurderingsankenævn eller et motorankenævn. 2) Skatterådets afgørelser. Stk. 2. Landsskatteretten afgør sager, som et vurderingsankenævn eller skatteankeforvaltningen har henvist til afgørelse i Landsskatteretten, jf. § 6 a, stk. 1,
som ikke efter regler udstedt i medfør af § 35 b, stk. 3, skal afgøres af skatteankeforvaltningen. Vurderingsankenævnene har kompetence til at træffe afgørelse, hvor der foreligger en klage over told
skatteforvaltningens afgørelser i henhold til vurderingsloven, jf. skatteforvaltningslovens § 6, stk. 1, nr.
Skatteforvaltningens afgørelser. For klage til vurderingsankenævnene
Landsskatteretten gælder således, at der alene er klageadgang, såfremt der er truffet afgørelse af SKAT. I forvaltningslovens § 2's forstand sigtes der med udtrykket "truffet afgørelse" til udfærdigelse af forvaltningsakter. Herved forstås udtalelser, der går ud på at fastsætte, hvad der er eller skal være ret i et foreliggende tilfælde. Af forarbejderne til skatteforvaltningsloven (bemærkningerne til lovforslag nr. 110 af 24, februar 2005, punkt 4.17) fremgår: "Begrebet afgørelse anvendes om en retsakt; det vil sige en udtalelse, der går ud på at fastsætte, hvad der er eller skal være ret i et foreliggende tilfælde". Begrebet svarer dermed til det almindelige afgørelsesbegreb i forvaltningsloven. Af forarbejderne til forvaltningslovens § 2, stk. 1 (bemærkningerne til lovforslag nr. L 4 af 2. oktober 1984), fremgår således: "Med udtrykket "truffet afgørelse" sigtes til udfærdigelse af retsakter, dvs. udtalelser, der går ud på at fastsætte, hvad der er eller skal være ret i et foreliggende tilfælde. Det fremgår af kommunens brev af 28. august 2017, at SKAT anmodes om en vurde-ring af ejendommens handelsværdi iht. frigørelsesloven (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)
bekendtgørelse nr. 314 af
dennes værdi efter en vurdering på det tidspunkt, hvor begæring om frigørelse fremsættes. Vurderingen foretages efter reglerne om vurdering i lov om vurdering
beskatning til staten af landets faste ejen-domme. Retten bemærker, at SKAT i brev af
grundværdi pr.
ejendomsværdi med hjemmel i vurderingsloven eller i øvrigt har fastsat hvad der er ret i foreliggende tilfælde. Hverken vurderingsankenævnet eller Landsskatteretten har således kompetence til at behandle nærværende klage, jf. skatteforvaltningslovens §§ 6
11 modsætningsvis. Landsskatteretten afviser derfor klagen. …” Der har under sagen været gennemført syn
skøn med henblik på at fastslå værdien af ejendommene tilhørende Sagsøger Andelsboligforening. Der har endvidere været gennemført syn
skøn med henblik på at fastslå om-kostningerne til renovering af ejendommenes tag. Skønsmand 1 har den
4. 18 Handelsværdien er ejendommenes forventede kontante handelsværdi i fri handel, som ejendommene er
forefindes ud fra de på vurderingstidspunktet gældende markeds-
konjunkturforhold, dvs. det anslåede beløb, som ejendommene vurderes at kunne sælges til på vurderingsdagen mellem en interesseret køber
en villig sælger i en normal han-del mellem gensidigt uafhængige parter efter rimelig markedsføring
forhandling, hvori parterne hver især har handlet kyndigt, fornuftigt
uden tvang. Skønsmanden bedes ved vurderingen se bort fra den på ejendommene hvilende tilskudsdeklaration, tinglyst den 6. august 1923,
eventuelle andre servitutter af privatretlig karakter uden angivelse af en herskende ejendom, jf. Ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 4. Svar på spørgsmål 3: På baggrund af den foretagne besigtigelse, de modtagne dokumenter, indhentede oplysninger, diverse beregninger
ud fra mit kendskab til prisniveauet i området, kan jeg efter bedste evne
overbevisning besvare det stillede vurderingstema: Kr. 142.000.000,00 skriver kroner éthundredefiretitomillioner 00/100, kontant. En afkastberegning viser et afkast på 2,35% før refusion ved en omkostningsbestemt leje på kr. 696 pr. m²
et exitafkast på 4,25% ved en BRL § 5, stk. 2 leje på kr. 1.400 pr. m². Afkastprocenterne svarer til de forrentningskrav en investor/køber vil stille til ejendommens afkast. Der henvises i øvrigt til vedlagte fulde vurderingsrapport med tilhørende bilag, (Bilag B) hvor skønsmanden redegør for sine beregninger
overvejelser i forbindelse med fastsættelsen af handelsværdien. …” Skønsmand 1 har den
dennes udarbejdede ”Erklæringsbilag 03-rev. 25.10.2022-Økonomiarkinkl.moms-2018-2021-K1-K4” , idet det bemærkes at oven-nævnte beløb fremkommer som en 20 % opskrivning af det samlede skønnede omkost-ningsbeløb for begge ejendomme i K1 2018, jf. den tekniske skønsmands bemærkninger i besvarelsen af nævnte spørgsmål 3 om usikkerheden ved det skønnede omkostningsbeløb samt besvarelsen af spørgsmål SS IB i den yderligere supplerende skønserklæring af
et exitafkast på 4,25% ved en LL § 19, stk. 2 leje (tidligere BRL § 5, stk. 2) på kr. 1.400 pr. m². Der er ved beregningen taget højde for rettelsen som anført i besvarelsen af spørgsmål SS IB. Spørgsmål SS 4: Skønsmanden bedes oplyse, hvorledes handelsværdien ved besvarelsen af spørgsmål 3 alternativt skal fastsættes, såfremt det i stedet lægges til grund, at der skønsmæssigt i år 1 skal hensættes kr. 31.911.690 (inkl. moms) alene til renovering af ejendommenes tag, jf. besvarelsen af spørgsmål 3 til den supplerende skønserklæring af 25. oktober 2022 fra 20 teknisk skønsmand, Skønsmand 2,
dennes udarbejdede ”Erklæringsbilag 03-rev. 25.10.2022-Økonomiark-inkl.moms-2018-2021-K1-K4” , idet det bemærkes at oven-nævnte beløb fremkommer som det samlede skønnede omkostningsbeløb for begge ejen-domme i K1 2018, jf. den tekniske skønsmands erklæringsbilag til den supplerende tek-niske skønserklæring af
et exitafkast på 4,25% ved en LL § 19, stk. 2 leje (tidligere BRL § 5, stk. 2) på kr. 1.400 pr. m². Der er ved beregningen taget højde for rettelsen som anført i besvarelsen af spørgsmål SS IB. …” Forklaringer Vidne 2 har forklaret blandt andet, at hun er formand for andelsbo-ligforeningen. Til daglig arbejder hun i et rederi, hvor hun er IT-
HR ansvar-lig. Hun har boet som barn i foreningen men har været flyttet fra foreningen
er så kommet tilbage. Hun har været i bestyrelsen fra 2007 først som suppleant,
siden 2016 har hun været formand. Andelsboligforeningen har siden 2006, hvor de opdagede, at de havde deklara-tionen, ønsket at frikøbe sig fra deklarationen. Den primære grund til, at de ville frikøbe sig, var, at de havde vanskeligheder med at finansiere større vedli-geholdelser på ejendommene, idet de ikke kunne optage lån i ejendommene. Foreholdt bilag A skrivelse af 23. juni 2014 var hun ikke involveret i den første henvendelse til kommunen. Hun kan ikke se, at de gjorde noget aktivt fra fore-ningen for at få det frikøbstilbud, som de modtog. Vedrørende tilstandsvurderingen fra OBH-gruppen er den indhentet i forbin-delse med, at de skulle lave en energiplan i ejendommen. I den forbindelse blev de
så tilbudt at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan. De var godt klar over, 21 at taget skulle laves, idet der var synlige skader
huller på, men udgangs-punktet var energiplanen. Foreningen har ikke selv brugt OBH-rapporten til noget. Der er flere ting, der er forkert i rapporten blandt andet med hensyn til prisen på stilladser,
hvad der kunne genbruges af taget. OBH-gruppen har aldrig været rådgiver for foreningen. Foreningen har benyttet SBS som rådgi-ver. SBS var
så inde over vedrørende noget byfornyelse. Byfornyelsesansøg-ningen startede i 2017, hvor de påbegyndte byfornyelsesprojektet. Sammen med en frikøbsmulighed var de parate til at gå i gang med projektet, hvor de blandt andet kunne få lavet taget. De var klar over, at de skulle sende ansøgnin-gen hurtigt. De afventede frikøbstilbud fra kommunen. Ansøgningen om byfor-nyelse blev indgivet i juni
fik Skats vurdering på de 116 mio. kr. De ønskede at frikøbe sig,
de havde mulighed for at tage lån
havde finansieringen i orden. Renten var på dette tidspunkt under 1 %. De regnede herefter med, at kommunen ville aflevere et frikøbstilbud,
det undrede dem meget, at kommunen ikke kom med et tilbud. De var i kontakt med andre andelsforeninger bl.a. Andelsboligforening, der fik sig frikøbt i 2017 på grundlag af Skats vurdering. De havde en korrespondance med kommunen, hvor foreningens advokat bad om et frikøbstilbud på grundlag af Skats vurdering. De havde forinden drøftet det i foreningen. Hun forventede, at der ville komme et frikøbstilbud - om ikke andet så på et andet grundlag. Hun forventede, at kommunen ville komme med et tilbud svarende til Skats vurdering. Stævningen blev udtaget 2 dage efter, idet de havde travlt på grund af byfornyelsesprojektet. Person 3's valuarvurdering har de først set i forbindelse med retssagen. Foreholdt resultatopgørelsen i foreningens årsrapport for 2017 side 9 forklarede Vidne 2, at de altid har opkrævet højere husleje, end de skulle. Dette var begrundet i, at de ønskede at have finansieringen i orden. De lavede en 2% 22 stigning hvert år for at have penge til vedligeholdelse af taget. Herudover har de
så haft udgifter til advokater. Hvis foreningen fik tilbuddet nu, ville renterne være højere, ligesom håndvær-kerudgifterne er steget,
det ville blive meget dyrt. De er dog stadig interesse-ret i at frikøbe sig. Konsekvensen vil blive en forhøjelse i huslejen, indtil beløbet er betalt. Vidne 1 har forklaret blandt andet, at han, inden han gik på pension, var chefkonsulent for Afdeling i Københavns Kommune. Der havde han blandt andet ansvaret for tilskudsdeklarationerne. Foreholdt sin for-klaring i Østre Landsret af 7. februar 2022 side 23 er det korrekt, det der står,
det har været gældende i 100 år, nemlig at bevare billige boliger i Køben-havn,
det er stadig gældende. Der er sket lidt siden, idet antallet af boliger med tilskudsdeklarationer er faldet en smule. Midlerne, der kommer ind fra tilskudsdeklarationerne, skal anvendes til særlige formål som beskrevet i deklara-tionerne. Det, der kommer ind ved, at man frikøber sig fra hjemfaldspligten, går ned i kommunens kasse,
der er ikke angivet, hvad disse beløb skal bruges til. Det er et helt andet retsområde. Der er en interesse i, at midlerne bliver brugt som angivet i deklarationen. Det er vigtigt, at beløbet, som skal betales ved frikøb, er korrekt. Konsekvensen ved at fastsætte et for lavt beløb vil være, at der ikke ville være så mange midler til opfyldelse af deklarationens beskrevne formål. Organiseringen i den andelsforening, der er i denne sag, er den private model. Men dette bevirker ikke, at det stadig er en tilskudsejendom med en påhvilende deklaration. Støtten medfører, at der er nogle betingelser. Det kan ikke sam-menlignes med boliger, hvor der frikøbes en hjemfaldspligt. Administrationen af disse ligger i Københavns Kommunes økonomiafdeling
ligger således ikke i det regi, som han var chefkonsulent for. Det er en helt anden forvalt-ningsafdeling. Han er ikke enig i, at man ved tilskudsdeklarationerne er bundet af en vurde-ring afgivet af Skat eller en valuar, hvis man synes, at vurderingen er forkert. Han ved ikke, om Økonomiforvaltningen gør det på en anden måde ved tilbagekøbsordningen, som den er beskrevet på hjemmesiden. Københavns Kommunes Afdeling, hvor han var ansat, har ikke anset sig som bundet af den samme ordning. De har altid anmodet Skat om en vurdering, når de har fået en henvendelse om frikøb,
det har de
så gjort ved denne ejendom i 2014
i 2017. De fik en vurdering i 2014, som de fremsatte et frikøbstilbud på, men tilbuddet blev ikke accepteret. I 2017 kom an- 23 delsforeningen tilbage,
der indhentede Københavns Kommune en ny vurde-ring fra Skat,
den vurdering mente kommunen ikke var seriøs. De har altid fulgt Skats vurderinger med undtagelse af denne i 2017, hvor de ikke fandt, at Skats vurdering var foretaget seriøst. Efter denne sag har kommunen mistet til-liden til Skats vurderinger
har meddelt dem, der ville have et frikøbstilbud, at de vil indhente en valuarvurdering,
at denne kostede penge. Ved Skats vurdering i 2014 havde kommunen ikke indsigelser. I 2018 var der andre forhold, der spillede ind. Tilbuddet i 2014 blev ikke godkendt,
han mener, at det var, fordi andelsforeningen ville have godkendt flere forbedrin-ger. Det var Advokat 2, der på foreningens vegne bad om et frikøbstilbud i 2017. Foreholdt at der i kommunens brev til andelsboligforeningen er henvist til en tilstandsrapport fra OBHgruppen, går han ud fra, at han havde fået denne tilsendt fra foreningen, ellers ville han ikke have nævnt den. Han kan ikke huske, hvordan de fik den i hænde. Han mente, at det anførte i rapporten om, at bygningernes vedligeholdelse var middel, havde en indfly-delse på vurderingen. Skat havde i 2014-vurderingen givet et fradrag på grund af bygningernes dårlige vedligeholdelse, der var under middel. Vedrørende al-tanprojektet har det været forelagt for kommunen,
forbedringen er god-kendt. Der gik lang tid, før de fik vurderingen fra Skat. Det, der slog ham ved Skats vurdering, var, at vurderingen var så langt fra handelsværdien, som de mente den havde. Det, Skat havde gjort, var, at de har taget vurderingen fra 2014 på 102 mio. kr. Herefter har de tillagt værdien af altanforbedringen på 14 mio. kr. hvilket giver 116 mio. kr., som Skat har vurderet ejendommene til. Det betød, at Skat ikke mente, at der har været en prisudvikling på ejendommene fra 2014 til 2018. Det vidste enhver, at det ikke kunne være rigtigt. Der var ikke tale om en seriøs vurdering,
derfor skrev han til Advokat 2, at kommunen ikke kunne godkende vurderingen. Den årsrapport, han nævnte i sin skrivelse, er foreningens årsregnskab for
har ikke være ansat i Skat. I dag er der 22 ejendomme med tilskudsdeklaration. Ejendom siger ham ikke noget, men det kan være ejendom-men på Andelsboligforening. Andelsboligforening frikøbte sig i
så oplyst, at indhentelsen af vurderingen ville koste penge. En valuarvurdering ville kunne lægges til grund, hvis det var aftalen. Hvis der alene er tale om en foreløbig vurdering, vil den ikke være bin-dende. Man kan ikke indbringe en valuarvurdering for landsskatteretten. Man kan ikke frikøbe sig, før man har fået et frikøbstilbud. Vedrørende tilbud-det i 2014 er det sket på foranledning af andelsforeningen, idet andelsforenin-gen overvejede at frikøbe sig. Københavns Kommune fremsætter ikke frikøb-stilbud af egen drift. Han har ikke deltaget i administrationen af frikøb af hjemfaldspligt. Han ved, at man ikke tidligere kunne frikøbe sig for en hjemfaldpligt. Det blev så ændret,
herefter gjorde man det på grundlag af vurderinger fra Skat. Senere er man så gået over til valuarvurderinger. Han startede i byfornyelsesafdelingen, men der var han ikke 2018. På dette tids-punkt var han udelukkende på det støttede byggeri. Skønsmand 2 har indledningsvist vedstået de tre erklæringer, han har af-givet i sagen
forklaret, at han er uddannet tømrer i 2003,
at han har vide- 25 reuddannet sig til bygningskonstruktør i 2012-2016. Siden da har han arbejdet i entreprenørbranchen i en tegnestue,
de sidste 3 år har han arbejdet som selv-stændig rådgiver. Han var med til selve skønsforretningen i sagen
har siden besigtiget ejen-dommene to gange på egen hånd. Ejendommen bar præg af, at den kunne trænge til vedligeholdelse. Han har blandt andet besigtiget taget indefra
udefra. Der er ikke tvivl om, at tagets vedligeholdelsesstand er under middel. Taget er fra 1923
dermed omkring 100 år gammelt. Et tegltag kan under de rette omstændigheder holde mellem 80
100 år. Vedrørende spørgsmål 2
3 om, hvilke arbejder der er påkrævet
omkost-ningerne forbundet hermed,
spørgsmål IA om forbedringer samt SS 1 vedrø-rende supplerende arbejder forklarede Skønsmand 2, at tagsten
rygsten var meget ældede
udtjente,
tagkonstruktion, der var blevet forstærket in-defra, trængte
så til at blive skiftet ud
dimensioneret, så den kunne bære den rette last. Udvendigt var der nogle skotrender af brædder, der så udtjente ud,
indefra var der noget, der skulle udskiftes
dimensioneres efter nye regler. Skorstenene på bygningerne
murværket stod med fuger, der var løse,
som smuldrende. I dag bruger man undertag
klemmelister, der ikke er på bygningen i forvejen. Han har vurderet, at man skulle have fast undertag, der består af tagplader,
hvor der bliver lagt tagpap med nogle klemmelister. I dag er der nogle krav til tagkonstruktionen i forhold til ventilation
brands-palte, som ikke var der for 100 år siden. Han har desuden inddraget en post vedrørende isolering, der er lovkrav om i dag. De forhold, han har nævnt i sin besvarelse, er de forhold, han mener, er nødvendige til ejendommens vedlige-holdelse,
med inddragelse af de arbejder, der skal udføres, så ejendommene opfylder kravene i bygningslovgivningen i dag. I spørgsmål 1B blev han bedt om at skønne de omkostninger, der måtte være ved vedligeholdelse i 2018
2021. For at finde priserne i 2018 tog han ud-gangspunkt i en prisbog fra 2021,
omregnede priserne til, hvad det ville have kostet i 2018. Han regnede bagud ved hjælp af oplysninger fra Danmarks Stati-stik. Corona-pandemien medførte en stor stigning i materiale-
håndværker-priser. Hans samlede opgørelse over omkostningerne på 15.955.844 kr. i 2018 angår én ejendom. Det er muligt, at man i en licitation kan opnå en bedre pris, hvis arbej-det angår to ejendomme, men han har taget udgangspunkt i prisen pr. ejendom. Han har beregnet det samlede omkostningsbeløb ved at kigge på, hvad der til-går af materialer
arbejder i sådan en renovering. Priserne er taget fra prisbo-gen,
arbejderne har han taget ud fra sine egne erfaringer med priser. Han har været inde at måle areal
omfang på ejendommen
herfra beregnet, hvor meget der skal bruges af arbejder
materialer. Omkostninger til byggeplads er 26 opgjort til 12 ½ % af de samlede omkostninger,
der er indregnet 10 % af entreprisesummen til rådgivende ydelser, udbud
licitation samt tilsyn. Det gi-ver samlet de omkostninger, renoveringen efter hans skøn vil koste. Der er forbundet en vis prisusikkerhed i de skønnede udgifter, som han har an-ført i sin besvarelse af spørgsmål 3
SS 3. Det er normalt at regne med en prisusikkerhed på +/- 20 %. Det er et groft estimat i starten,
først når man har fået gennemtegnet
projekteret projektet, kan man budgettere med et mere præcist prisestimat. Foreholdt sin besvarelse af spørgsmål SS IB, hvoraf frem-går, at ”Det er skønsmandens vurdering, at priserne efter indkomne udbud kan være op til 20 % højere end prisestimatet – som er baseret på et groft skøn – før projektering, udbud
endelig licitation” , forklarede Skønsmand 2, at man først kender prisen, når man har fået de indkomne tilbud,
prisen kan både blive højere eller lavere, end han har skønnet. Så der kan være en usikkerhed i begge retninger for de budgetter, man arbejder med. Han var bekendt med
har kigget på OBH-gruppens tilstandsvurdering
vurdering af omkostninger til genopretning af ejendommene i 2017. Han er ble-vet bedt om
er kommet med sin vurdering af, hvad tingene vil koste,
kan ikke svare på, hvorfor OBHgruppen er kommet til et andet resultat. Forespurgt af advokat Anne Sophie Kierkegaard Vilsbøll bekræftede skøns-mand Skønsmand 2, at hans besvarelse af spørgsmålene SS IF
delvis SS IG må udgå, idet han ikke har faglig kompetence indenfor den lejeretlige son-dring mellem forbedringer
vedligeholdelse, som han
så har meddelt ret-ten
parterne den
1B indeholder ikke en lejeretlig sondring mellem forbedringer
vedligeholdelse. Det er heller ikke en lejeretlig vurde-ring, han har foretaget i besvarelsen af spørgsmål SS 4. Han har i sit svar på spørgsmål 3 beskrevet, hvad han har gjort for at finde frem til priserne. Han tog udgangspunkt i MOLIOs prisbog fra 2021 for renovering af tagdele, hvor gennemsnitspriserne for de forskellige tagdele
arbejdslønnen herfor fremgår. Han har efterfølgende indeksreguleret priserne til 2018-priser. De priser, han ikke kunne slå op, har han skønnet. Koderne fra prisbogen frem-går af første kolonne i hans regneark. Hvis prisen beror på hans skøn, fremgår det i samme kolonne. Nogle af hans skønnede priser er beregnet ud fra f.eks. til-bud på stillads, han har fået i andre sager. Han har tidligere projekteret tagpro-jekter men ikke i den her størrelse. Ved beregningen af omkostninger ved tagrenovering har han taget udgangs-punkt i, at der ikke sættes stillads op på hele taget på én gang, hvilket er meget 27 bekosteligt. Man kan gøre det billigere ved at sætte stillads
overdækning op på en del af ejendommen, som man genbruger, når denne del af ejendommen er færdigrenoveret. Han kan ikke svare på, om hans metode er anderledes end OBH-gruppens prisberegning, som fremgår under bilag 2, overslag for ta-grenovering. Han har beregnet omkostningerne ud fra, hvad det koster at renovere én byg-ning. Det beløb skal man så anvende pr. bygning. Han kan ikke svare på, om man kunne opnå en besparelse i en licitation ved at udbyde projektet samlet for begge bygninger. Det afhænger af mange ukendte faktorer. Skønsmand 1 har forklaret, at han har afgivet tre skønserklæringer i sagen. Han har genopfrisket sin hukommelse
kan vedstå sin besvarelse af spørgsmålene. Han er uddannet ejendomsmægler
valuar. Han har arbejdet knap 16 år hos Virksomhed 1 som erhvervsmægler, hvor de varetog alle former for interesser ved salg
udlejning af erhvervsejendomme. Siden 2016 har han været selvstændig erhvervsmægler
har primært arbejdet med vur-dering af erhvervsejendomme
andelsboliger. Han har besigtiget ejendommene forud for udarbejdelse af skønserklæringerne. Foreholdt hans vurderingsrapport af 26. august 2021, afsnit 12, hvoraf fremgår, at ”Ejendommens vedligeholdelsesstand vurderes til at være under middel,
der må således påregnes en større hensættelse til genopretning af ejendom-men” , forklarede Skønsmand 1, at dette udsagn byggede på til-standsrapporten udarbejdet af OBH-gruppen, hvor udgifter til vedligeholdelse af ejendommene – primært taget – var estimeret til ca. 21 mio. kr. Det havde be-tydning for hans værdiansættelse på den måde, at der i år 1 blev hensat 21 mio. kr. til genopretning af ejendommene. Alle professionelle investorer vil som re-gel udarbejdet en DCF-beregning. DCF står for Discount Cash Flow
er et regneark, der udarbejdes i forbindelse med værdiansættelse af erhvervsejen-domme. Det kan være en 10årig, 15-årig
20-årig DCF-beregning. En investor vil vurdere ejendommens stand, herunder om der er nogle efterslæb, som der skal tages højde for i DCFberegningsperioden. Udgifterne til vedligeholdelse vil blive indsat i DCF-beregningen i de år, hvor man skønner, de skal laves. I dette tilfælde, hvor der var nogle grundlæggende ting ved taget, der skulle la-ves, så snart investoren havde købt ejendommene, ville en investor indregne udgifterne til nyt tag i år 1 efter erhvervelse af ejendommen. Han har i forbindelse med sin besvarelse af de supplerende spørgsmål læst de tekniske skønserklæringer, som der refereres til i spørgsmål SS IA, men han har ikke forholdt sig kritisk til Skønsmand 2's skønserklæringer. Han har for-holdt sig til, hvad der må betragtes som forbedringer i lejeretlig forstand. Posterne er alene skrevet i stikordsform,
det kan derfor være svært at be-dømme, om der er tale om vedligeholdelse eller forbedringer. 28 Han har i sin besvarelse af spørgsmål SS ID taget højde for sin besvarelse af spørgsmål SS IA om, hvorledes tagprojektet vil påvirke ejendommens handels-værdi. En investor vil ikke betale mere for ejendommene, end hvad han mener, de er værd. Hvis en investor har en rapport, der angiver, at der skal hensættes 21 mio. kr. til renovering, trækker han det beløb fra i forbindelse med ejendom-mens værdiansættelse. Det kan godt være, at en del af beløbet til istandsættelse er forbedringer, men det kræver, at man ved nærmere, hvad der skal laves,
som udgangspunkt vil en investor trække det beløb, han skal bruge, fra i år
altså inden Blackstone-indgrebet trådte i kraft. Det er rigtigt, at han i erklæring af 26. august 2021 har anført, at direkte sam-menlignelige lejemål er vanskelige at finde. For at man kan sammenligne leje-målene, kræver det, at ejendommene ligger i nogenlunde samme område, har samme størrelse, samme indretning
samme vedligeholdelsesstand, jf. er-hvervslejelovens § 13. Det er så godt som umuligt at finde. Derfor bruger man andre oplysninger, man kan finde, som en form for rettesnor for, i hvilket ni-veau lejen skal sættes. Det har ikke betydning, hvilken ydelse andelsboligerne betaler. Der er altid forbundet en vis usikkerhed med sådanne vurderinger, men han vil anslå, at det rammer inden for markedsprisen med +/- 5 %. Forespurgt af advokat Anne Sophie Kierkegaard Vilsbøll forklarede Skønsmand 1, at hans besigtigelse af ejendommen ikke var en byggeteknisk gennemgang men en besigtigelse med henblik på at lave en valuarvurdering. Foreholdt OBH-gruppens rapport med angivelse af bygningens tilstand som ”middel” for så vidt angår kælderydervægge
sokkel, ydervægge, vinduer
vinduespartier, yderdøre
indgangspartier, bagmure
indvendige skille-vægge, vandinstallationer, varme installationer
el-installationer,
at byg-ningens tilstand blev angivet til at være ”under middel” for så vidt angår tag-værk
tagbeklædninger
tagrum,
hvor bygningens generelle tilstand er vurderet ”middel” , forklarede Skønsmand 1, at han vur-derede den generelle tilstand som ”under middel” på baggrund af omkostnin-gerne på 21 mio. kr., som OBH-gruppen havde vurderet, der skulle til for at genoprette ejendommene, hvilket beløb skal ses i forhold til den samlede vurdering af ejendommenes værdi på 120-150 mio. kr. Vedrørende beregningen af den omkostningsbestemte leje forklarede Skønsmand 1, at hans korrektion af beregningen er indregnet i årslejen på 29 8.244.185, der fremgår af hans DCF-beregning. Denne beregnede årsleje er upå-virket af de beløb, der hensættes til istandsættelse. Det, der varierer, er det be-løb, der skønsmæssigt afsættes til genoprettelsesomkostninger. Det er således den samme årsleje, han har anvendt i alle sine beregninger. Han har lagt et forrentningskrav på 4,25 % til grund for sine beregninger. Et exit-afkast er den forrentning, en investor vil få for sin investering efter 15 år. Han har ikke beregnet forrentningskravet, men han har lagt et forrentningskrav på 4,25 % ind som forudsætning for sine beregninger, fordi det er det, man må forvente, at en investor vil have ud af sin investering. Et lavere forrentnings-krav giver en højere ejendomsvurdering,
et højere forrentningskrav giver en lavere værdiansættelse af ejendommene. Han er enig i, at størrelsen af forrent-ningskravet har stor påvirkning på det samlede resultat. Han er 99 % sikker på, at forrentningskravet er 4,25 %. Foreholdt markedsanalyse fra Marked Report, RED, fra februar 2018 om et faldende forrentningskrav i 4. kvartal 2017 til 3,40 %, angår det sikkert rene boligudlejningsejendomme. Andelsboligforeningens ejendomme er ikke rene boligudlejningsejendomme, da den
så har en lille er-hvervsandel. Han kender ikke REDs markedsanalyse, men han byggede sit skøn over forrentningskravet på baggrund af et bredt udvalg af kilder, herun-der oplysninger fra EDC, Virksomhed 2, Colliers
alle de store. Det er selvfølgelig forbundet med en vis usikkerhed, men vi er i hvert fald ikke nede på 3,4 %. Det kan måske godt være 4,20 % eller 4,30 %. Det kan måske
så være 4,1%, men han foretog en bred
grundig markedsundersøgelse
lagde sig på den baggrund fast på 4,25 %. Om værdiansættelsen af forbedringer i spørgsmål SS IA forklarede Skønsmand 1, at han har skønnet en fordeling af udgifter til forbedringer
til vedligeholdelse. Han havde en form for excel-regneark med et skøn over, hvad der var forbedringer, som Københavns Kommune havde lavet. Hans skøn er lavet ud fra de bilag, han har haft til gennemsyn, herunder den tekniske skønsmand erklæringer. Han har ikke været opmærksom på, at den tekniske skønsmands beregninger er lavet for én ejendom. Han opfattede det som et samlet beløb for ejendommene. Beløbet på 15.955.844 kr. for den samlede ta-grenovering har han opfattet sådan, at det var samtlige udgifter for renovering af ejendommenes tag. Hvis beløbet angår én bygning, skal det ganges med to i forbindelse med den lejeretlige forbedringsforhøjelse. I store tal vil det betyde, at merværdien på 1.200.000 kr. i 2018 vil blive cirka dobbelt så stor. Forbedringsandelen påvirker handelsværdien. Beregningerne viser, at hvis der bruges 5 mio. kr. i år 1 til forbedringer, har man i samme omgang tabt ca. halv-delen af beløbet. Retsgrundlag Tilskudsdeklarationslovgivningen 30 I årene 1918-1921 blev der vedtaget flere love, der gav hjemmel til bevilling af tilskud til opførelse af billige boliger for ubemidlede personer med henblik på afhjælpning af boligmangel i blandt andet København. Ved lov nr. 150 af 1. april 1921 vedrørende Boligforholdene blev blandt andet bestemt følgende: ”Afsnit V. Tilskud
Financiering § 39 Til Opførelse af Boliger kan der af Statskassen ydes Tilskud saavel til Kommuners som til Byggeforeningers eller privates Byggeforetagender, forsaavidt disse paabegyndes in-den
15 pCt. for private, der underkaster sig Kontrol i 12 Aar efter Tilskuddets Udbetaling. . . Afsnit VI. Kontrolforanstaltninger m.v. § 46 De Boligforetagender, til hvilke der ydes Laan eller Tilskud ifølge denne Lov, er underkastede de Kontrolbestemmelser, som fastsættes af Indenrigsministeren, derunder Kon-trol med, at Foretagender udføres på forsvarlig Maade med Hensyn til Materialers Anskaffelse, Bekostningerne ved Opførelsen, Tidsrummet for denne samt Foretagendets Plan
Udførelse i det hele, at Lejlighederne i de paagældende Ejendomme sikres Inde-haverne paa rimelige Vilkaar,
at Avance ved Afhændelse af Ejendomme, Lejligheder eller Medlemsrettigheder anvendes paa en af Ministeren godkendt Maade. …” I Cirkulære til Københavns Magistrat
samtlige Amtmænd angaaende Stat-stilskud
Statslaan til Boligbyggeri (Ministerialtidende nr. 1 af 5. januar 1921) blev der fremsat retningslinjer om kontrolforanstaltninger i forbindelse lån til byggeforeninger. Heraf fremgik blandt andet følgende i et afsnit om stat-stilskud til byggeforeninger: ”. . . Desuden er Ministeriet sindet at forlange, at der i Foreningens Vedtægter indsættes Bestemmelser, der kan hindre, at de offentlige Tilskud ved Salg af Ejendommene realiseres som Gevinst for det enkelte Medlem, f. Eks. Bestemmelse i Foreningens Vedtægter om, at Avance ved Salg af en eller flere Ejendomme indenfor Foreningen eller ved Salg af Medlemsrettigheder skal baandlægges for en videre Udvikling af Foreningens Formaal eller for almene lokale Boligformaal, at Kommunen har Forkøbsret ved Salg af Ejendom- 31 mene
eventuelt, at der forbeholdes Kommunen Ret til at afkøbe Foreningen samtlige de Ejendomme, til hvilke der ydes Tilskud, efter Forløbet af et nærmere fastsat Antal Aar
til en nærmere fastsat Pris, eller at Foreningens Bestyrelse suppleres med et eller flere af Kommunalbestyrelsen valgte Medlemmer, samt at der fastsættes Bestemmelser om offentlig Kontrol med Retten til Opsigelse af de Lejere (Fremlejetagere), der ikke er Medlemmer af Foreningen; det bør udtrykkeligt indføres i Vedtægterne, at Medlem-merne skal tilhøre de mindre bemidlede Dele af Befolkningen,
at Indenrigsministeri-ets Samtykke udkræves til Vedtægtsændringer, Opløsning af Foreningen
Overdra-gelse af Ejendommen eller af Medlemsrettigheder. I Forbindelse hermed finder man An-ledning til at oplyse, at Indenrigsministeriets Arbejdsudvalg ved Skrivelse af 2. Juli 1919 til Københavns Magistrat, Frederiksberg Kommunalbestyrelse, Den danske Køb-stadsforening, De samvirkende Sogneraadsforeninger
Fællesorganisationen for Land-kommuner med bymæssig bebyggelse har fremhævet Ønskeligheden af, at Kommuner-nes Opmærksomhed blev henledet paa de Andelsboligforeninger, som skylder Grundsæl-gere eller Entreprenører deres Oprindelse, uden at Medlemmer (Lejerne eller Brugerne) har Indflydelse paa Entrepriser etc., medens Stifterne til sin Tid erholder Dækning for deres Udlæg gennem Laan i Ejendommen
Medlemmernes Indskud. Det maa anses for at være af stor Betydning, at der fra Kommunalbestyrelsens Side føres nøje Kontrol med, at de offentlige Tilskud ikke inkasseres som Spekulationsgevinst af Foreningens Stiftere, men virkelig kommer de fremtidige Beboere af Foreningens Huse til gode. Man henleder Kommunalbestyrelsernes
Byggeforeningernes Opmærksomhed paa, at der i Boligkommissionen af 1916's Betænkning III Side 105
flg. findes aftrykt en Normalvedtægt for Byggeforeninger, til hvis §§ 4, 5, 10, 18
39 man særlig skal hen-vise, med Bemærkning, at den i Normalvedtægtens § 3 forudsatte Solidaritet mellem Medlemmerne ikke er en Betingelse for Opnaaelse af Statstilskud. . . . Foreningens Vedtægter bør desuden indeholde en udtrykkelig Henvisning til Indenrigsministeriets Beføjelse i Henhold til Loven til at fastsætte Regler angaaende offentlig Kontrol samt Bestemmelse om, at der til Vedtægtsændringer, Foreningens Opløsning
Overdra-gelse af Ejendomme eller Medlemsrettigheder udkræves Samtykke fra Indenrigsministe-riet,
Bestemmelse om offentlig Kontrol med Opsigelse af Ikke-Medlemmer. I øvrigt vil der ved den nærmere Udformning af Kontrolbestemmelserne kunne tages Hensyn til særlige Ønsker hos de lokale Myndigheder. Vedtægterne eller Deklaration angaaende Kontrolbestemmelserne m.v. vil blive krævet tinglæst paa Ejendommen. For Køben-havns Vedkommende er der ved Samarbejde mellem Indenrigsministeriet, Københavns Magistrat
”Fællesorganisationen af almennyttige danske Boligselskaber” udarbejdet en Deklaration, som de Byggeforeninger, der modtager Tilskud af det offentlige, maa udstede
lade tinglæse som Servitut paa Ejendommen. Ved en Byggeforening maa almindeligvis efter de i vedkommende Love indeholdte Forudsætninger om Foreningernes Almennyttighed
efter den almindelige Opfattelse forstaas en Forening eller et Selskab, som er grundlagt i almennyttigt Øjemed
med udelukkende Hensyntagen til Medlemmernes
den stedlige Befolknings almindelige Boliginteresser,
i hvilke fremdeles Foreningen eller Selskabet som saadant er Ejer af 32 samtlige Ejendomme, medens Medlemmernes Rettigheder bestaar dels i Andels- eller Aktierettigheder, dels i en - i Reglen uopsigelig - Brugsret til en Lejlighed, samt hvori Foreningens eller Selskabets Lejligheder udlejes til Medlemmerne billigst muligt,
Overskud ved Overdragelse af Andele
Aktier samt af Foreningens eller Selskabets Ejendomme skal tilfalde almindelige Boligformaal under Offentlig Kontrol. …” Frikøbslovgivningen Ved lov nr. 196 af
ændringer i forskellige boliglove m.m.
150 af
kommune, for så vidt begæring herom fremsæt-tes inden
forrentes med 6 pct. p.a. af den til enhver tid værende restgæld… 33 § 4. De indbetalte frigørelsesbeløb med fradrag af udbetalinger i henhold til § 3, stk. 2, tilfalder det i deklarationerne omhandlede udvalg, såfremt et sådant udvalg er nedsat, til anvendelse i overensstemmelse med de herom fastsatte regler. Er et udvalg som nævnt ikke nedsat, tilfalder de indbetalte beløb staten
kommunen med halvdelen hver. …” I lovens forarbejder (lovforslag fremsat af boligministeren den
statstilskud til byggeri for mindrebemidlede. Statstilskud blev ydet på betingelse af, at vedkommende kommune ydede et tilsvarende tilskud. Statstilskuddene, der højst kunne udgøre 20 pct. af anskaffelsessum-men for de pågældende ejendomme, kunne ydes til kommuner, byggeforeninger
pri-vate. For at hindre, at de offentlige tilskud ved salg af ejendommene blev realiseret som ge-vinst for de enkelte andelshavere eller ejere, var det i lovgivningen fastsat, jfr. Således den sidstnævnte lovs § 46, at de boligforetagender, hvortil tilskud blev ydet, skulle un-derkastes nærmere af indenrigsministeren fastsatte kontrolbestemmelser. Bestemmel-serne omfattede bl.a. kommunal kontrol med huslejens størrelse, således at lejlighederne kunne sikres indehaverne på rimelige vilkår,
med, at avance ved afhændelse af ejen-dommene, lejligheder eller medlemsrettigheder skulle anvendes til almene boligformål. Omfanget af de fastsatte kontrolbestemmelser var i øvrigt forskelligt. For boligforetagender, der opførtes af kommuner, blev der ikke fastsat nærmere bestemmelser om of-fentlig kontrol med huslejen, så længe ejendommen forblev i kommunens eje, idet man forudsatte, at kommunen ville drage omsorg for, at huslejen af de pågældende lejligheder blev fastsat til en rimelig størrelse, jfr. indenrigsministeriets cirkulære nr. 131 af 23. juni 1919 angående huslejekontrol for bygninger med statstilskud. Såfremt ejendomme, hvortil statstilskud var ydet, måtte blive afhændet, skulle kommunen ifølge cirkulæret ved salget betinge, sig, at der blev ført kontrol fra det offentliges side med huslejens stør-relse,
dette vilkår for salget skulle tinglæses som servitutstiftende på ejendommen. Statstilskud, der i København blev ydet til byggeforeninger, blev betinget af, at der på ejendommen blev tinglæst en deklaration til sikring af kontrolbestemmelsernes overholdelse. Uden for København blev statstilskuddets ydelse betinget af, at de fornødne kontrolbestemmelser blev optaget i vedtægterne for byggeforeningen,
at vedtægterne blev tinglæst på ejendommen. Med hensyn til private boligforetagender blev ydelsen af statstilskud overalt betinget af tinglæsning af en deklaration. 34 De tinglæste bestemmelser blev for så vidt angår byggeforeninger
private, der modtog det højeste tilskud efter lovene, gjort stedsevarende, medens bestemmelserne for private, der ikke ønskede at underkaste sig stedsevarende kontrol
derfor modtog et til-skud, som var 5 pct. af anskaffelsessummen lavere, kun skulle gælde i 12 år efter til-skuddets udbetaling. De stedsevarende deklarationer indeholder bestemmelse om nedsættelse af et særligt udvalg i den enkelte kommune til administration af kontrolbestemmelserne. Udvalget skulle have til opgave at føre kontrol med huslejen
at godkende vilkårene for afhæn-delse af ejendomme eller andele
træffe bestemmelse om anvendelse af indvundne mid-ler. Midlerne forudsættes ifølge deklarationerne anvendt til almene boligformål efter ud-valgets bestemmelse; uden for København skulle anvendelsen dog godkendes af kommunalbestyrelsen
boligministeriet. ... For så vidt angår de tinglæste kontrolbestemmelser på ejendomme, der er opført af byggeforeninger, har i sin tid indenrigsministeriet
senere boligministeriet fulgt den praksis at tillade bestemmelsernes aflysning
foreningens opløsning eller omdannelse, såfremt kommunalbestyrelsen har erklæret sig indforstået hermed. Tilladelsen er dog i en række tilfælde gjort betinget af, at der til det offentlige indbetales et beløb svarende til forskellen mellem ejendommens nuværende værdi
dens oprindelige anskaffelsessum efter fradrag af tilskud fra det offentlige. Er der af foreningen eller beboerne afholdt ud-gifter til forbedringer, som har forøget ejendommens værdi, nedsættes det nævnte for-skelsbeløb med, hvad der med rimelighed anses medgået til dækning af udgifterne. Med hensyn til de kontrolbestemmelser, der ved tinglæste deklarationer er pålagt de af private opførte ejendomme, har ministeriet ligeledes ved spørgsmålet om aflysning fulgt den praksis at følge kommunernes indstilling. Uden for København har kommunalbestyrelsen normalt anbefalet deklarationerne aflyst uden videre,
disse er derfor blevet aflyst uden betaling af avance eller tilbagebetaling af de i sin tid ydede tilskud. Enkelte kommuner har dog forlangt det ydede kommunetilskud tilbagebetalt,
ministeriet har da ligeledes forlangt statstilskuddet tilbagebetalt. Som følge af den således anlagte praksis er der uden for København ikke blevet nedsat særlige udvalg, som i deklarationerne omhandlet, til administration af kontrolbestemmelserne i disse. I de kommuner, hvor tilbagebetaling af tilskud er blevet forlangt, er kommunernes andel tilbagebetalt til kommunen
statens andel indgået i statskassen. De stedfundne udvikling med hensyn til håndhævelse af de omhandlede kontrolbestemmelser må ses på baggrund af prisudviklingen, der har medført, at den forskel i tilskud-det på 5 pct. af anskaffelsessummen, som var afgørende for, om ejendommene blev på- 35 lagt tidsbegrænset eller stedsevarende kontrol, ikke længere med rimelighed skønnedes at kunne begrunde en fortsat opretholdelse af de pålagte forpligtelser. Endvidere er kontrolbestemmelser af tilsvarende karakter ikke pålagt private ejendomme, der er opført med offentlig støtte i henhold til den senere boliglovgivning. Medens kontrolbestemmelserne for ejendomme uden for Københavns således efterhån-den i vidt omfang er bortfaldet, har forholdet udviklet sig anderledes i Københavns kom-mune. I årene indtil 1955 blev der efter indstilling fra Københavns magistrat fulgt den praksis at tillade aflysning af deklarationerne, når der var forløbet 5 år fra betalingen af et beløb svarende til de i sin tid ydede offentlige tilskud, eller - i tilfælde af salg - når der var forløbet 5 år fra betalingen af det beløb, der skulle afgives i henhold til deklarationen. Den 26. oktober 1954 blev der i Københavns kommune nedsat det i deklarationerne omhandlede udvalg til administration af kontrolbestemmelserne. Dette udvalg vedrørende tilskudsdeklarationer består i henhold til deklarationerne af 4 repræsentanter for Københavns kommune, 2 repræsentanter udpeget efter indstilling af Fællesorganisationen af almennyttige danske boligselskaber
1 repræsentant for boligministeriet, der er udvalgets formand. Udvalget ændrede den hidtil fulgte praksis således, at aflysning af deklarationerne ikke fremtidig tillades,
at der ved salg af ejendomme med tilskudsdeklarationer forlanges afgivet det ved salget fremkomne overskud. Som afgiftspligtigt overskud betragtes ifølge deklarationerne forskellen mellem salgssummen
det beløb, sælgeren har betalt for ejendommen, for første sælger ejendommens anskaffelsessum med fradrag af de offent-lige tilskud. Bevislige udgifter til egentlige forbedringer, hvortil ikke henregnes vedlige-holdelse
istandsættelse, tillades dog altid fradraget i det afgiftspligtige beløb. Denne ændrede praksis har været fulgt siden begyndelsen af 1956,
udvalget gav ved en cirkulæreskrivelse af
faste ejendommes værdi ikke - uden særlig lovhjemmel - kan bevirke, at deklarationens bestemmelser om afgivelse af overskud nu skulle være uforbindende. En del ejere af de ejendomme i København, der er behæftet med tilskudsdeklarationer, har imidlertid over for såvel boligministeriet som folketingets ombudsmand rejst indsi-gelse mod den af udvalget vedrørende tilskudsdeklarationer anlagte praksis, som de fin-der ubillig på baggrund af den stedfundne udvikling. De har fremhævet, at der i alle an-dre kommuner er givet tilladelse til aflysning af deklarationerne uden afgivelse af over-skud,
at ordningen
så for så vidt angår Københavns kommune indebærer en uri-melig forskelsbehandling af ejere, der har opnået tilskud. De har i denne forbindelse hen- 36 vist til, at en række ejere efter den indtil slutningen af 1955 fulgte praksis har fået deres deklarationer aflyst. På baggrund af disse henvendelser udbad boligministeriet sig i skrivelse af
at denne virkning efter ministeriets opfattelse står i et urimeligt forhold til tilskuddets størrelse. Ministeriet henviste endvidere til, at de stedsevarende deklarationer tillades ophævet alle andre steder end i København,
at det afgørende for, om en deklaration blev tidsbegrænset eller stedsevarende, var en forskel i tilskuddet på kun 5 pct. af anskaffelsessummen. Det var derfor efter ministeriets opfattelse næppe fortsat rimeligt at opretholde de stedsevarende deklarationer i deres nuværende skikkelse på de private parcelhuse i København. Ministeriet bemærkede yderligere, at der ved salg af parcel-
rækkehuse med statsstøtte efter byggestøttelovene siden 1958 ikke føres avancekontrol, uanset om statslånet bliver indestående i ejendommen, jfr. boligministeriets cirkulære af 7. februar 1958 om ejerskifte m.v. af parcel-
rækkehuse med statsstøtte efter byggestøttelovene. Ministeriet tilkendegav ud fra disse synspunkter, at ministeriet for sit vedkommende ville finde det rettest at tillade deklarationerne aflyst eventuelt således, at der som betin-gelse for aflysningen blev forlangt indbetalt et til de i sin tid til stat
kommune ydede tilskud svarende beløb. Ministeriet udbad sig under henvisning hertil oplysning om, hvorvidt magistraten efter omstændighederne ville kunne akkviescere ved en sådan ord-ning, således at denne kunne gennemføres uden lovændring. Københavns magistrat tog ikke stilling til denne henvendelse, men oversendte den til udvalget vedrørende tilskudsdeklarationer. Udvalget meddelte derefter i skrivelse af 24. oktober 1963, at sagen havde været behandlet på udvalgets møde den 27. september 1963,
at 6 medlemmer af udvalget på dette møde vedtog at udtale, at disse medlem-mer ikke ville kunne akkviescere ved den af ministeriet foreslåede ordning, men fortsat måtte mene, at en eventuel nyordning vedrørende de gyldige stedsevarende tilskudsde- 37 klarationer burde gennemføres ved lov, idet deklarationerne er udstedt med hjemmel i lov. Såfremt der måtte blive fremsat lovforslag om tilskudsdeklarationernes aflysning mod tilbagebetaling af tilskud, ville de nævnte 6 medlemmer af udvalget i øvrigt finde det rimeligt, dersom der i forslaget blev optaget en bestemmelse om konjunkturregulering af tilskuddene, forinden disse tillades tilbagebetalt. 1 medlem (udvalgets formand) fandt, at man burde gå ind for den af ministeriet foreslå-ede ordning,
at denne måtte kunne gennemføres uden indblanding fra lovgivnings-magtens side, dersom tilskudsudvalget
kommunen ville akkviescere ved ministeriets forslag. På baggrund af det af udvalget vedrørende tilskudsdeklarationer i Københavns kom-mune således indtagne standpunkt vedrørende tilvejebringelse af ændrede regler med hensyn til tilskudsdeklarationerne skønnes det påkrævet at søge gennemført en lovgiv-ning på dette område, således at der kan tilvejebringes en mere ensartet behandling af ejere af ejendomme med sådanne deklarationer. Ved lovforslaget foreslås derfor tilveje-bragt lovhjemmel for, at ejere af ejendomme, der er behæftet med kontrolbestemmelser i henhold til tinglyst deklarationer eller vedtægter, kan forlanges frigjort for disse forplig-telser. Dette gælder således private ejere som byggeforeninger. Om de nærmere vilkår, hvorunder frigørelsen kan forlanges, henvises til bemærkningerne til lovforslagets en-kelte bestemmelser. . . .” I lovens specielle bemærkninger anføres blandt andet følgende (FT 1963-64, till. A, sp. 1589 ff.): ”Til § 1. Frigørelsesordningen foreslås tilrettelagt således, at kommunalbestyrelsen, når vilkå-rene for frigørelsen er opfyldt, kan kvittere de tinglyste bestemmelser til aflysning i tingbogen. Kommunalbestyrelsen eller f.eks. et udvalg, som kommunalbestyrelsen måtte bemyndige hertil, vil således være beføjet til at kvittere
så på statskassens vegne. Er der - som tilfældet er i København - et udvalg vedrørende tilskudsdeklarationer nedsat, vil administrationen kunne overlades til dette. Det bemærkes, at den omstændighed, at deklarationsbestemmelserne om huslejekontrol bortfalder, ikke medfører en frigivelse af lejen i ejendommene. De pågældende lejemål er underkastet lejelovgivningens almindelige beskyttelsesregler. Til § 2. 38 Bestemmelsen i stk. 1, der vedrører ejendomme, som tilhører private ejere, giver ejeren ret til på de fastsatte vilkår at forlange deklarationen aflyst. Da der hidtil har været hjemmel til at inddrage ethvert overskud på ejendommene, er det fundet rimeligt, at der som betingelse for frigørelse kan forlanges indbetalt beløb svarende til de ydede tilskud. Under hensyn til det af udvalget vedrørende tilskudsdeklarationer i København stillede forslag om en konjunkturregulering af tilskuddene, jfr. foran under de almindelige be-mærkninger, foreslås der givet adgang til i et vist omfang at betinge frigørelsen heraf gennem et tillæg på indtil 100 pct. For at tilskynde til en hurtig afvikling af deklaratio-nerne foreslås det dog samtidig fastsat, at konjunkturtillægget højst kan fastsættes til 75 pct., dersom begæring om frigørelse indsendes inden 1 år efter ordningens ikrafttræden. Til belysning af prisudviklingen kan oplyses, at detailpristallet med udgangspunkt i juli 1914 = 100 i perioden lige efter de pågældende huses opførelse lå omkring 200,
at det pr. oktober 1963 udgjorde
så ejendomme af den her omhandlede art, er underkastet de for sociale boligforetagender gældende bestemmel-ser med hensyn til leje, salg o.s.v. For sådanne ejendomme forudsættes disse sidst-nævnte bestemmelser opretholdt, uanset en eventuel aflysning af de oprindelige kontrolbestemmelser i henhold til tilskudslovgivningen. For andre foreninger, der ikke er omdannet til sociale boligforetagender som nævnt, vil det kunne være rimeligt - således som det efter den hidtil fulgte praksis har været sæd-vanligt uden for København, jfr. foran under de almindelige bemærkninger – at tillade disse omdannet til private andelsboligforeninger mod indbetaling af et beløb svarende til forskellen mellem ejendommens nuværende værdi
den oprindelige anskaffelsessum med tillæg af rimelige udgifter til forbedringer
med fradrag af de i sin tid ydede til-skud. Eventuelt bør der dog yderligere stilles vilkår, der kan sikre, at medlemmerne efter frigørelsen kun kan overdrage deres andel til en efter andelens værdi rimelig pris. På samme måde vil der - ligeledes i overensstemmelse med hidtidig praksis - kunne være tale om at tillade foreninger, der har opført parcel- eller rækkehuse, at frigøre disse for forpligtelserne på lignende vilkår
overdrage medlemmerne husene til eje. Når de vilkår, der således forudsættes stillet for frigørelse af byggeforeningers ejen-domme, er mindre lempelige end vilkårene for private ejere, må dette ses på baggrund af, at medlemmerne af foreningerne i almindelighed ikke har haft så stærk en tilknytning til 39 boligen eller selv har indbetalt så stort et beløb som parcelhusejeren. Ofte vil andelshaveren kun have boet kort tid i foreningen inden frigørelsen, således at det allerede af den grund ikke ville være rimeligt begrundet at tillade frigørelse på samme betingelser som for en parcelhusejer. Som følge af byggeforeningernes forskellige karakter er der for ejendomme, der er opført af sådanne foreninger, behov for en mere smidig
varierende frigørelsesordning end for privatejede parcelhuse. Det foreslås derfor fastsat, at boligministeren bemyndiges til at fastsætte nærmere regler for tilladelse til ophævelse
aflysning af kontrolbestemmelserne, således at der kan tilvejebringes retningslinjer for en frigørelsesordning i overensstemmelse med de foran anførte synspunkter. . . .” Ved lov nr. 396 af
lov om andelsboligforeninger
andre boligselskaber (Rykningstilsagn til vedligeholdelsesarbejder
lånetilbud til frigørelse) blev indsat en hjemmel for kommunerne til at yde rente-
afdragsfri lån til bygge-foreninger med henblik på frigørelse fra tilskudsdeklarationerne. Af bemærkningerne til loven (lovforslag nr. 169 fremsat af velfærdsministeren den 25. marts 2009) fremgår blandt andet følgende: ”… 1. Lovforslagets baggrund
formål I årene 1918-23 ydede stat
kommune med hjemmel i den dagældende byggestøttelovgivning tilskud til bl.a. byggeforeninger til at opføre byggeri for mindrebemidlede. For at sikre, at foreningerne ikke kapitaliserede støtten som en gevinst ved salg, blev der med hjemmel i vilkårene for tilskuddet pålagt ejendommene forpligtelser med hensyn til lejekontrol, anvendelse af overskud ved salg m.v. (tilskudsbestemmelser i følge tinglyst deklaration eller vedtægter). Ejendommene blev pålagt enten midlertidige eller stedsevarende tilskudsbestemmelser afhængig af, om der blev ydet et tilskud på 15 pct. eller 20 40 pct. af anskaffelsesudgiften. Tilskudsbestemmelserne betyder bl.a., at foreningen kun kan opskrive værdien af ejendommen som følge af forbedringer, hvis kommunen godken-der forbedringerne,
at ethvert overskud ved salg af ejendommen eller dele heraf tilfal-der et deklarationsudvalg, eller hvis et sådant udvalg ikke er nedsat, kommunen. Som følge af værdistigningerne på fast ejendom siden 1920'erne udgør overskuddet ved salg i dag langt hovedparten af ejendomsværdien. Lovforslagets overordnede formål er dels at sikre foreninger med tilskudsdeklarationer bedre mulighed for frikøb for tilskudsbestem-melserne dels at sikre disse foreninger bedre mulighed for forsvarlig vedligeholdelse af ejendommene. Ved frikøb for tilskudsbestemmelserne er der på den ene side lagt vægt på, at frikøbet kan gennemføres uden rabat, der kan kapitaliseres efter frikøbet,
på den anden side, at medlemmerne så vidt muligt får en uændret økonomisk situation i forbin-delse med frikøbet.
den oprindelige anskaffelsessum. Der gives fradrag i forskelsbeløbet for afholdte udgifter til forbedringer. Det indbetalte frigørelsesbeløb tilfalder deklarationsudvalget, eller hvis et sådant udvalg ikke er nedsat, kommunen, der skal anvende beløbene til boligsociale formål i kommunen. Det er foreningens medlemmer, der med bindende virkning for alle medlemmerne beslutter frikøb på generalforsamlingen. Foreningen kan finansiere frikøbet ved på sædvanlig vis at optage lån i et realkredit- eller et pengeinstitut. Foreningen har imidlertid
så mulighed for at vælge afdragsvis betaling af frigørelsesbeløbet ved udstedelse af pantebrev til kommunen, som skal afdrages over 20 år med lige store halvårlige afdrag samt forrentes med 6 pct. p.a. Når en forening fri-gør sig for tilskudsbestemmelserne, skal foreningen bl.a. ikke anmode kommunen om at opskrive ejendommens værdi som følge af forbedringer,
foreningen, herunder med-lemmerne, opnår selv en eventuel gevinst
bærer et eventuel tab ved fremtidige æn-dringer i ejendomspriserne. Det vides ikke, hvor mange foreninger i landet, der stadig er underlagt stedsevarende tilskudsbestemmelser. I Københavns Kommune, hvor hovedparten af ejendommene an-tages at være beliggende i dag, drejer det sig om 27 ejendomme med i alt ca. 2.900 boli-ger med uaflyste tilskudsbestemmelser, hvoraf der på 4 af disse tillige er tinglyst en til-bagekøbsret for kommunen. Ejendommene anses i dag for værende andelsboligforenin-ger. …” Af bekendtgørelse nr. 314 af 10. august 1965 om visse byggeforeningers frigø-relse for tilskudsbestemmelser fremgår: 41 ”… § 1. Ejendomme, til hvis opførelse tilskud er ydet byggeforeninger (boligforeninger) i medfør af den i § 1, stk. 2, i lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser omhandlede lovgivning, kan på de i loven
nærværende bekendtgørelse fastsatte betingelser frigø-res for de forpligtelser med hensyn til lejekontrol, anvendelse af overskud m.v., som med hjemmel i vilkårene for tilskuddets ydelse er pålagt ejendomme. Stk.
dennes værdi efter en vurdering på det tidspunkt, hvor begæring om frigørelse fremsættes. Vurderingen foretages efter reglerne om vurdering i lov om vurdering
beskatning til staten af landets faste ejendomme. Stk. 2. Er der af foreningen eller beboerne afholdt udgifter til forbedringer, som har forøget ejendommens værdi
givet sig udslag i højere vurderingssum, nedsættes dog det i stk. 1 nævnte forskelsbeløb med et til værdiforøgelsen svarende fradrag. …” Ved bekendtgørelse nr. 1102 af 19. november 2008 om ændring af bekendtgø-relse om visse byggeforeningers frigørelse for tilskudsbestemmelser blev blandt andet § 2, stk. 1, in fine, ændret fra ”lov om vurdering
beskatning til staten af landets faste ejendomme” til ”lov om vurdering af landets faste ejendomme” . Ejendomsvurderingsloven Af lovbekendtgørelse nr. 1449 af
omvurderinger §
88 a. 42 Stk.
forholdene i øvrigt på vurderingstidspunktet. Vurderingen sker efter prisforholdene på dette tids-punkt. §
88 a: 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9) 10) 11) 12) Nyopståede ejendomme, jf. §
5, hvis der efter § 10 ikke skal ansættes en ejendomsværdi for den pågældende ejendom. Der foretages dog omvurdering efter stk. 1, nr. 4
5, af boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme
skovejendomme
af fritidsboliger beliggende på sådanne ejendomme, jf. § 30. For ejendomme som nævnt i 1.
2. pkt. foretages der alene omvurdering efter stk. 1, nr. 9, i det omfang den opståede begivenhed vedrører grundarealet eller en bolig beboet af ejendommens ejer. Der foretages ikke omvurdering efter stk. 1, nr. 8
9, af produktions-jord, jf. § 28, stk. 2
9, anses for væsentlige eller af væsentlig betydning, hvis den pågældende begivenhed medfører en ændring af ejendomsværdi eller grundværdi med mere end 20 pct. Ændrer en ejendom kategori, så den ikke vurderes efter § 5, stk. 1 eller 2,
ikke har opfyldt betingelserne for omvurdering i § 6, stk. 1, skal den enten vurderes eller omvurderes ved den førstkommende vurderingster-min i henhold til den ændrede kategori, uanset at ændringen ikke anses for væsentlig el-ler af væsentlig betydning, jf.
grundværdi Vurderingsnormen § 15. Ved vurderingen af en ejendom ansættes den forventelige kontantværdi i fri han-del for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, belig-genhed
øvrige karakteristika, jf. dog §§ 19 a, 19 b
28-34 b, § 34 c, stk. 1, 2, 4
5,
Vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende ejendom. … Kapitel
øvrige karakteristika vedrørende grunden
bygningerne af væsentlig betydning for vurderingen på vurderingstidspunktet. Stk. 2. Der tages ved vurderingen endvidere hensyn til oplysninger om lejeniveauer i området, driftsomkostninger, forrentningskrav, opførelsesomkostninger
andre for-hold af væsentlig betydning for vurderingen. Vurderingen af udlejningsejendomme fo-retages ud fra en forudsætning om sædvanlige udlejningsforhold. …” Parternes synspunkter Sagsøger Andelsboligforening har i dets påstandsdokument anført: ”…
for den sags skyld Foreningen – fra i forbindelse med nærværende retssag at kunne opnå domstolsprø-velse af det rene værdiskøn over Foreningens ejendommes han-delsværdi, som SKAT i medfør af den særlige frikøbsregulering har udøvet i forbindelse med Kommunens indhentede vurdering (bilag 2, ekstraktens s. 317-319) fra SKAT. 6.1.5 SKATs vurdering er derfor bindende for begge parter i den kon-krete frikøbskontekst uanset hvad. Dette følger såvel af ordlyden som formålet med
forarbejderne til frikøbsbekendtgørelsens § 2, stk. 1, jf.
så analogt bestemmelsen i § 4, stk. 2 i den dagældende tilbudspligtslov (lov nr. 328 af 18/06/1969 om tilbudspligt) (materia-lesamlingens s. 21)
Højesterets dom gengivet i UfR 1986.924 H (materialesamlingens s. 431-432) samt ligeledes analogt Kommu-nens egen tilsvarende frikøbsordning for hjemfaldspligtdeklaratio-ner (bilag N, ekstraktens s. 424-430). 6.1.6 45 Dette resultat understøttes tillige af, at det følger af frikøbsbekendtgørelsens § 2, stk. 1, at værdiansættelsen skal ske på baggrund af en vurdering på tidspunktet, hvor begæringen om frigørelse fremsættes
således ikke på baggrund af efterfølgende vurderinger indhentet flere år senere under en retssag mellem parterne.
så me-get desto mindre ved en ny vurdering indhentet efter afslutningen på en retssag mellem samme parter. 6.1.7 I nærværende sag fremsatte Foreningen netop en frikøbsbegæring den
ikke fra en valuar i stedet. Dette gjorde Kommunen endog på eget initiativ vel vidende om alle de forhold vedrørende SKATs IT-systemer m.v., som Kommunen under nærværende rets-sag nu kritiserer SKAT for. 6.1.11 Derfor er Kommunen –
Foreningen for den sags skyld - bundet af SKATs vurdering på samme måde, som hvis Kommunen i stedet 46 havde kunnet indhente vurderingen fra en valuar
rent faktisk havde valgt at gøre dette. 6.1.12 Dernæst må SKATs vurdering efter frikøbsreguleringen anses for at udgøre et bindende høringssvar for Kommunen
ikke en forvaltningsretlig afgørelse. 6.1.13 Kommunen vil derfor allerede af denne grund ikke kunne få dom overfor Skatteministeriet i adcitationssagen med den virkning, at SKATs vurdering (bilag 2, ekstraktens s. 317-319) mod Foreningens protest skal genoptages eller tilsidesættes. 6.1.14 Ligeledes består der heller ikke efter frikøbsreguleringen nogen adgang for Kommunen til at kunne påklage SKATS vurdering til Landsskatteretten. 6.1.15 Kommunen vil tillige af denne grund ikke kunne få tilsidesat SKATs vurdering i forbindelse med Adcitationssagen, jf. ligeledes modsætningsvis skatteforvaltningslovens § 48, stk. 3, 2. pkt,
dermed så meget desto mindre i Hovedsagen mod Foreningen. 6.1.16 Der må således allerede af disse grunde gives Foreningen medhold i den nedlagte selvstændige påstand over for Kommunen. 6.2 En eventuel domstolsprøvelse af SKATs vurdering (bilag 2, ekstraktens s. 317-319) må nødvendigvis baseres på ejendommenes handelsværdi pr. maj 2018 6.2.1 Foreningen gør i anden række gældende, at det i givet fald følger af frikøbsbekendtgørelsens § 2, stk. 1, at en eventuel domstolsprøvelse af SKATs vurdering som udgangspunkt må baseres på forholdene pr. maj 2018 svarende til tidspunktet for SKATs afgivelse af vurderingen (bilag 2, ekstraktens s. 317-319)
Foreningens begæring om modtagelse af frikøbstilbud baseret på SKATs vurdering. 6.2.2 Foreningens ejendommes handelsværdi på efterfølgende tidspunk-ter, herunder pr. den
de heri opdaterede på-stande. 6.3 Tilsidesættelse af SKATs vurdering (bilag 2, ekstraktens s. 317-319) forudsætter subsidiært Kommunens påvisning af et sikkert grundlag herfor, hvilket bevis Kommunen ikke har ført 6.3.1 Foreningen gør i tredje række gældende, at en eventuel tilsidesættelse af SKATs vurdering (bilag 2, ekstraktens s. 317-319) af Fore-ningens ejendommes handelsværdi subsidiært forudsætter, at Kommunen har påvist et tilstrækkeligt sikkert grundlag herfor på samme måde, som kræves i henhold til Højesterets praksis vedrø-rende domstolsprøvelse af Taksationsmyndighedens værditabsaf-gørelser efter § 6 i lov om fremme af vedvarende energi (VE-loven) (materialesamlingens s. 34), jf. eksempelvis Højesterets domme gengivet i UfR U 2017.3354 H (materialesamlingens s. 250-272)
2018.3205 H (materialesamlingens s. 231-249). 6.3.2 Det er således ikke tilstrækkeligt bevis for, at der foreligger et sik-kert grundlag for at tilsidesætte SKATs vurdering (bilag 2, ekstrak-tens s. 317319), at den markedsmæssige skønsmand har anslået Foreningens ejendommes handelsværdi til et højere beløb end for-udsat i SKATs vurdering. 6.3.3 Det skal kunne konstateres med fornøden sikkerhed, at SKATs skøn over ejendommenes handelsværdi pr. maj 2018 afviger væsent-ligt fra ejendommenes reelle handelsværdi pr. samme dato. 6.3.4 Kommunen har ikke på nogen måde påvist dette med de indhen-tede skønserklæringer i sagen, jf. modsætningsvis den markeds-mæssige skønsmands besvarelse af spørgsmål SS ID i sin supple-rende erklæring af 30. juni 2023 (ekstraktens, s. 562)
– subsidiært – den markedsmæssige skønsmands besvarelse af spørgsmål 3 i skønserklæringen af 21. august 2021 (ekstraktens s. 436). 48 6.3.5 Der må således subsidiært tillige allerede af disse grunde gives For-eningen medhold i dennes nedlagte påstande. 6.4 Kommunen har mest subsidiært undladt at påvise, at SKATs vurdering (bilag 2, ekstraktens s. 317-319) kan tilsidesættes som følge af myndighedsfejl
at SKATs herved udøvede værdiskøn har ført til et åbenbart urimeligt resultat 6.4.1 Foreningen gør i fjerde række gældende, at Højesterets praksis vedrørende prøvelse af SKATs ejendomsvurderingsafgørelser, jf. ek-sempelvis Højesterets domme gengivet i UfR 2019.809 H (materia-lesamlingens s. 210230)
UfR 2016.191 H (materialesamlingens s. 273-289), ikke er anvendelig på bedømmelsen af Kommunens indsi-gelser i nærværende sag mod SKATs foretagne vurdering efter fri-købsreguleringen. 6.4.2 Kommunens påstande kan allerede som følge heraf ikke tages til følge. 6.4.3 Såfremt det imidlertid mod forventning lægges til grund, at denne retspraksis principielt er relevant for domstolsprøvelse af SKATs indhentede vurderinger efter frikøbsreguleringen, da gør Forenin-gen mest subsidiært gældende, at Kommunen desuagtet ikke har på-vist, at der er grundlag for at tilsidesætte SKATs vurdering (bilag 2, ekstraktens s. 317-319) baseret herpå. 6.4.4 Kommunen har således ikke med de afgivne skønserklæringer i sa-gen påvist, at SKAT har begået myndighedsfejl i forbindelse med udarbejdelse af vurderingen (bilag 2, ekstraktens s. 317-319). 6.4.5 Ligeledes har Kommunen heller ikke ud fra de afgivne skønserklæ-ringer i sagen tilnærmelsesvis påvist, at SKATs skøn over ejendom-menes handelsværdi pr. maj 2018 fører til et åbenbart urimeligt re-sultat, der går udover grænserne for SKATs skønsbeføjelse efter fri-købsreguleringen. 6.4.6 49 Foreningen henviser i denne forbindelse igen navnlig til den markedsmæssige skønsmands besvarelse af spørgsmål SS ID i sin sup-plerende erklæring af
uforbeholdne frikøbsanmodning fremsat ved e-mail af
så til anerkendelsen af denne lovbundne pligt til at fremkomme med et frikøbstilbud, hvis Foreningen an-moder herom, der følger af Kommunens fremsatte frikøbstilbud af
så selv, hvis retten mod forventning måtte anse SKATs vur-dering af 1. maj 2018 (bilag 2, ekstraktens s. 317-319) for uforbin-dende for Kommunen. 6.5.9 51 Foreningen må ligeledes allerede af denne grund frifindes i forhold til Kommunens selvstændige påstands principale led. 6.5.10 I tillæg hertil gøres det i tredje række subsidiært gældende, at Kom-munen
så selv har anerkendt med dispositiv virkning at være forpligtet til i givet fald at fremkomme med et alternativt frikøbstil-bud baseret på en anden – i givet fald retvisende - værdiansættelse pr.
25. juni 2018 fra kon-torchef Vidne 1 (bilag 3, ekstraktens s. 332-334) til Foreningens daværende advokat, som ved Kommunens afgivne erklæringer i processkrifterne i nærværende retssag, herunder i særdeleshed i Kommunens processkrift vedrørende formaliteten (syn
skøn), s. 2 (ekstraktens s. 97). 6.5.12 Det gøres gældende, at Kommunen ligeledes som følge af disse dis-positive erklæringer er afskåret fra nu at kunne støtte ret på sin nye indsigelse om, at vurderingen af Foreningens ejendomme skal fast-sættes baseret på et – vilkårligt – senere tidspunkt end den
at Kommunen heller ikke kan gøre Forenin-gens lovhjemlede adgang til at kunne frikøbe sig efter frikøbsregu-leringen illusorisk. Dette er netop præcis formålet med
følgen af Kommunens selvstændige påstands principale led. 6.5.15 Kommunen kan derfor ikke støtte ret på konsekvensen af, at Kom-munen selv undlod at fremkomme med noget frikøbstilbud over-hovedet, hvorfor Foreningen i sagens natur heller ikke kunne gen-nemføre noget frikøb herefter. 52 6.5.16 Tilsvarende medfører Kommunens nye selvstændig påstands prin-cipale led, at Kommunen principielt i en uendelighed vil kunne få tilsidesat indhentede vurderinger af Foreningens ejendommes han-delsværdi pr. det givne relevante begæringstidspunkt, hvorved Kommunen tilsvarende i en uendelighed ville kunne unddrage sig ellers lovbundne pligt til at fremsætte et frikøbstilbud til Forenin-gen. 6.5.17 Det gøres derfor gældende, at Kommunens selvstændige påstands principale led tillige er i direkte strid med strukturen
formålet med frikøbsordningen, jf. frikøbsbekendtgørelsens § 2, stk. 1, hvor-for Foreningen må frifindes
så allerede som følge heraf. 6.5.18 Mest subsidiært gør Foreningen gældende over for Kommunens selvstændige påstands principale led, at Kommunen ikke har på-vist noget grundlag for sin forudsætning om, at en ”aktuel” vurde-ring af Foreningens handelsværdi vil føre til en højere værdiansæt-telse end fastslået ved SKATs vurdering af 1. maj 2018 (bilag 2, ek-straktens s. 317-319) eller – subsidiært – at vurderingen nu skulle være højere end den vurdering pr. august 2021, som den markedsmæssige skønsmand har fastslået under nærværende retssag med sine afgivne skønserklæringer, herunder med sine tilhørende be-regningsbilag (ekstraktens s. 435, s. 549
s. 557). 6.5.19 Foreningen gør gældende, at Kommunen tillige som følge heraf ikke kan få medhold i sin selvstændige påstands principale led. 6.5.20 Ad Kommunens Selvstændige Påstands subsidiære led 6.5.21 Overfor Kommunens selvstændige påstands forskellige subsidiære led gør Foreningen mest subsidiært gældende, at Foreningens ejen-dommes handelsværdi pr. 1. maj 2018 under ingen omstændighe-der kan fastsættes til noget højere beløb end, hvad der kan lægges til grund ud fra de afgivne markedsmæssige
tekniske skønser-klæringer i sagen, når der samtidig tages behørigt højde for alle prismæssige usikkerhedsfaktorer fremhævet af skønsmændene. 6.5.22 53 På den baggrund gør Foreningen mest subsidiært gældende, at For-eningens ejendommes handelsværdi pr. 1. maj 2018 under ingen omstændigheder kan fastsættes til et højere beløb end kr. 128.700.000 (ekstraktens s. 562). 6.5.23 Foreningen påberåber sig til støtte herfor den markedsmæssige skønsmands besvarelse af spørgsmål SS ID i sin supplerende skøn-serklæring (ekstraktens s. 562)
den tekniske skønsmands besva-relse af spørgsmål SS IB i den supplerende tekniske skønserklæring (ekstraktens s. 533-534). 6.5.24 Til støtte for ovennævnte gør Foreningen samtidig gældende, at der intet grundlag er for Kommunens indsigelser mod de afgivne tek-niske
markedsmæssige skønserklæringer i sagen. 6.5.25 Så meget desto mindre har Kommunen påvist noget grundlag for, at retten helt ekstraordinært skulle tilsidesætte de afgivne tekniske skønserklæringer i sagen (ektraktens s. 500-540),
derunder skønsmandens konklusioner vedrørende størrelsen af omkostnin-gerne ved gennemførelsen af de nødvendige arbejder med en renovering af Foreningens tag. 6.5.26 Foreningen gør i den forbindelse i særdeleshed gældende, at der under ingen omstændigheder kan tillægges OBH vurderingen (bi-lag E, ekstraktens s. 242257) nogen som helst relevans ved sagens prøvelse. 6.5.27 Så meget desto mindre kan Kommunen bruge OBH vurderingens konklusioner til at få tilsidesat den tekniske skønsmands afgivne erklæringer i sagen. 6.
AI-forklaring ud fra den officielle lovtekst. Vejledende, erstatter ikke juridisk rådgivning.