← Danmark

ECLI:DK:VLR:2024:BS0000000604 Sag om hvorvidt sagsøgte i henhold til garantierklæring er forpligtet til at erstatte sagsøgers tab i forbindelse med fo

! DOM afsagts den

  1. sepE.ember 1993 af VeEEre LandsreEs
  2. afdelinq i f. insEanssag B 1584/
  3. Nykredit A/S, Aalborg, mod Den Datrske Bank A/S, KabenhavE. f efE.ersonmeren 1988 blev sagsageren, NykrediE A/S, konEakt.eE, af selgkabet. Dira LimiEed A.m.b.a., som onskede aE opEage eE forhlndslin i forbindelEe med eE paEankE byggeri i Norresundby af en ej endom, hvorfra der skulle drives en EDB virksomhed. EfEer forskellige forhandlinger ydede sagsageren den
  4. jaruar 1989 Dira Limit,ed A.m.b.a. eE forhandslan pe 7.030.000 kr., efEer at sags@gte, Den Danske Bank A/S, i overenasEenEnelse med S 11, sEk. 2, i 1ov om realkredit.instsiEuEEer havde afgiveE garanEi for, a! IaneE ville blive indfrieE. eIler nedbragt, hvis deE, ikke ef t.er udlobeE af fristen for den eldelige bebyggelse kuEne vare ydeE med det bevilgede belob- KorE, efEer byggeriets afslutning i forsommeren 1989 foretog sagaogeren etr vurdering af eJ endommen med hen]:1ik pd fasEEeE.E.elsen af sEarrelsen af deE endelige 16n, og denae prisfastsat.telse var vasentlig lavere end den oprindeli.ge beregning. Umiddelbarts herefEer bl,ev Dira L,imiE.ed A.m.b.a. erklareE konkurs. og forhlndslineE var EaLedes ikke pe decEe tidspunkt. og er he1ler lkke senere overgaet ciI endeligt liin. Ej endonmen, som af sagsogeretl blev overEaget pA tvangeaukEion, er se[ere videresolgc for 3.600.000 kr. Under anbringende af, aE sagsagEe i henhold til garanE,ierk1Eriugen er forpligt.eE Ei1 aE. ersE,att.e dee Cab, som sagsageren er pd.fort i forbindelse med ydefsen af forhlndslAoeE., har -2- Bagsogeren pasEeeE sagsagEe domE E.iI i herhold Eil forheodslenegaranEi nr. 0768/05889 af
  5. januar 1989 at. beEale t,il sagsageren 4.955.f62,57 kr. med t,i1lag af en Arlig renEe pa 5t over den Ei1 enhver Eid fasEsaEEe officielle diskont,o fra den
  6. aepEeriber 1992, til beEaling gker mod udlevering af ovennevnt,e garanEl-. sagsagE.e har pAetiet frifindetse og har t.iI st,oEE.e herfor 1 farsce rekke gjort galdende, at garantierklarlngen lkke dakker tab, der er opsE.AeE. som falge af debiE.ors konkurs. I anden rakke har sagsagE.e a\fotE, aE der er tale om overbelining, ldet sagsogerens vardiansaEtelse ikke er skeE i overensEEerunelse med de forpligE.eLser, som sagsageren har i henhold t,i1 lovgiwningen. sagssgt.e er derfor ikke bundeE. af , garaDE.ien. I ParE.erne er eaige om den storrelsesmassige opgorelEe af sagsogerens krav. Sagens &rrmere omst.andigheder er folgende: Den
  7. tnaj 1988 blev selskaberne ON- IJfNE 20OO A,/S og Dira Limit.ed A.m.b.a. stif E.eE. med henblik pi at udove handel og service inden for databranchen. Virksomheden skuLle drives fra en ej endom, der Ekulle opfores pd en grund pa BoueE, Msl1evej, Norresundby. Best.yrelsesmedlemnerne i de E.o selskaber var de safinne personer. Den
  8. sepEember tg8g afgav sagsogere! forhiindslaneEilbud Eil. Dira LimiEed A.m.b.a. pe et
  9. pri.orLt.erslen pi 5.
  10. OOO kr. Eamu pi forskellige
  11. prioriEeEsl.en, herunder eE, lAn pl 2.788.000 kr. I E.ilbudet vedraretrde sidstnavnE.e Iin, hvorE.il der ogsi er henvisE i Eilbudet vedrarende
  12. priorlt.eEslAneE, er b1 .a. anfort I Forinden lan kan udbeEales, bedes venligst indsendt,: Garant.ierklEring vedrorende forhdndslin-underskrevee at pengeinst,iEuE. eller fors ikringssel skab. -3- ved byggeriets afaluE.ning Ekal ej endoEEnen besigtsigeg af NvkrediEs konsulenE ' Konstateres deE ved besigeigelsen og den efEerfslgende vardianEaEtselse, aE laneE. ikke. har- Eikkelhed indenror de fasEsatEe linegranser, skal leneE nedbringes . n Enlreprensrf lrmaet IEIef Aalborg A/S udarbej dede en 'rKorLfaEEet, omfangsbeskrlvelse - OE Line 2000!, som er datseret' den
  13. okt.ober
  14. Eeri er ProjekteE tuermere beskreveE i forskellige afsniE vedrorende jord- og terranarbejde, rdhus, bygningskomplertering og wS-lnsEallationer. Det fremger heraf, a! en rEkke sarydeLser l.kke er indeholdt i EolalenEre- prieen. i Den
  15. november 1988 afholdEes et besEyrelsesmade i on-tine 2000 A/s. AJ referatseE fremgdr, aE tnan under modeE gennemgik det af rElef Aalborg A/S udarbejdede tilbuds- og kontsraktEmaEeriale, og deE er videre i referaEeE anfort: t' . . . Beatyrelsen besluEEede, aE EilknyEte konsulenE ciJ. byggerieE. KonEulenten skal vere behjalpelig med afEalens udformning og byggeriet.s genrxemforelse. DeE bar om muligt tilsErebes at, afEale et, fasE honorar med konsulencen, AfEale om sarydelser kan kun ske EkrifEligt.. BesEyrelsen principgodkerdte deE af Ielef Alborg a/s fremsendEe Eilbud. Bestyrelsen besluEEede i EilknyEning hercil, aE. forreEningsudvalgeE snaresE Eager made med konsulerEeD med henblik p5 gennemgang af det, fremseodEe mat.eriale. . . SnaresE mu1lg! eftser at. deE fremsendE.e Eilbudsmat,eriale er bearbejdeE i samarbejde med konsulent.etr, indgls om mullgE afEale med rslef Alborg A/S om byggerieE gennernforelse. . . r Der blev hereft.er udarbejdeE en endelig toEalenEreprlsekonE.rakt., solr blev underskrevet. den
  16. november
  17. I koDErakEen er anf6rE: KopE.raktens omfanq Ko[E,rakE.en omfaEEer ca. 900 m. i 2 et.ager f ordelt med ca. 450 m, i aEueeEageE oII ca. 450 m, pi t. sa1 . Derudover omfatsEer konE.rakEen ca. 900 m' udvendige -4EiI den arealer med betagniEger m.v. alt i henhold 1988' oklober 31' den iortfaccede beskiivelse af I KonEraktsunmen Den samlede konEraktsum andrager eksklusiv moms kr' 5.842.000, 00, omfaEEer aIle ydefser ti1 projekEnEreprigesuEneD -'sinnemf orerge eksklusive grundkob, - stempelaf[eis bvqherreadminisEraEion, advokatbistsand samE "iii"i, og EilsluEningsafgifter' ivndigheai: servdelser/ - insEallaEioner .l Udover ydelserne i nerv-erende konErakE skal der desuden triffes aftale om Elllegsydelser i forbindel-se med sariastallatiouer, herunder bI-a. : a. vent.ilaE.ionsanleg i rraskinsEue. b. venEilaEionsanlag i kanEine og tnadenm. c. varmegenvindingsanlag. d. Kal.eanlag tsi1 maskinsEue. e. EI- forsyning EiI sarinsEal]atsioner. f . EI-cavler lil sarinsEallaEioner. g. EI - f orslming cil edb- anlag. h. Fremforingsvej e for eI ElL BarinstallaEioner og edb- an1eg. i. ,Jordiogsanlag for edb. j. Edb- gulv i maskinstsue ' k. trrafEinsLallaEioner ri1 sarlnsEallat i oner. 1 . Cabl ing- sysEem - LAI'I . m. AuEomaEisk brandalarmeringsanlag- n. Halon-anlag i maskinsEue. o. Tyverialarmanlag. p. AdgangskonEroL. q. Internt IV, video og musikanlag. r. PortEeleforr"*1"g.' s. OptagetslamPer ved koneorer I E, Alarm- overfsrsl er. u. Tel-efonanlag, fremforingsweje. udfarelse af ovennavnEe Eillagsydelser skal godkendis ekriftlig af bygherren pa basis af afEaltse priser forud toi tlttagsarbej dets igangsaEning ' Afqifcer KonE raktsutEleE omfaEEer ikke falgende: a. TilsluElingsafgifEer Eil k1oak, vand og el . b. AfgifEer Ei1 Aalborg konunune for ualsEedelse af byggeEilladelse. c. UdgifEer og afgifEer i forbindel'se med udsEykning af grunden. d. sE.empelafgifEer. I en skrivelse af ?. december 1989 bevilgede sagsagEe Dira LimlEed A.m.b.a. et. byggelin pa 12.000.000 kr. EiI en renEe pi lO 3/4* p.a., og deE er widere anforc, at OvennavnEe belob kan helE eller delwis afEages som garartsi for forhAndsli.n pi fslgende betingeleer: Prowision 3/4* p.a-" n I en ekrivelse af
  18. december 1988 fra ,Jsrgen Boeck-Hansen, som Dira L,imiEed A.m.b.a. havde anEageE som byggeridgiwer, Ei1 bestyrelsesmedlem i de Eo selskaber, direkEar L,eif Nielsen, er blandE andeE .rnf srE folgende: !ON-LINE 2 000 - Finansiering. Foranlediget af direkEor A1lan Knudsen har jeg indhenEeE oplyeninger vedrarende f inansieringsmulighe - der for nybygning i BoueE. Primer- finaasiering kan anbetaLes opEaget i Nykre- dir Den Danske Bank er ydersE posit.iv overfor at yde
  19. prioritetsldn i den ferdige bygning. t I 5 Bank er. fremsendt Tilbud pa byggelaD i Den Danske foreliggeode tsildeE prni, ru-al-aen o7-12.98, iii anbefaligeledes det ideE godkendE, U"a Nykre'h'E fra ""f"f"f"s hjemtages ' Ies, aE forhAndslin Bestyrelsen i Dira Li[LiEed A'm'b'a' tsraf beslutsning om aE anaoge sagsc,geren om eE forhandslin pi ?'030'000 kr" og sagsageren fremsendEe herefEer wed skrivelse af 20' decerlber 1988 eE panEebrevsudkasE tsil underskrifE ' r skrivelseB er der henvist Eil et. vedlagE bilag om vilkir for forhandslen' DeE hedder heri : ,I.,.ANEUDBETAI,ING . forioa"" deE t.ilbudEe liu kan udbetales skal NYKRE - { DIT have modEageE: 3 . GAXANTT/H.iIIDPATTSETNINGSERKT.,ARrNG BYGGERIETS Pfu EGYNDEI,SE/AFSI,UTNING ved byggerieEs eE-cElgiEg skal ej endo.nEnen besiguiges deu wed beslgeiat rryidEprrs konsulent. ronsEaEeres efterfefgende vardiansaEEelse, aE IaS"f."; "g densikkerhed indeafor de fasEsatsge graniet ikke-har ser, skal linet nedbringes PanEebreveE blev den
  20. december 1988 underskrevets af besEyrelsen f or Dira L,i.mited A-m. b . a ' ved skrivelse af 20, decernber 1989 udferdigede sagsogeren en garanEi vedrorerale forhandslineE pa ?.030.000 kr., som blev frernsendE tsi1 sagsogEe. GaranEien er sitydende: I anledning af, aE NykrediE har bewilget forhindsldn ...... afgiver underEegoede f@Igende ga- raDEierklaring: 3 Endvidere garanEerer vi som selvskyldnerkauEioat forpligEelserne ifalge nisE for olfyldelse panEebrewel, indEil 16'nec overg6r Eil endeligE iAt. Som seivskyldnerkautsionisE garant'erer vi desuden for tinlrs lndfrielse, heIts eller delvis, -7- nar NvkrediE f remsaE E,er arurodn ing herom' .hvilket' ,rir r."rn e ske, sifremE deE ikke in;;;iql-k"" aen Z ir fra laneEs udbet'aIing godEgores ' aE byggearbej derne er afsluEEeE pi lovlig wis' og ats evenEueLle forudsaEEe offenElige garanEier e1i;r-";e;; supplerende sikkerhed er Eilvej ebragt ' samE at e'i endoursren efEer fuldfarelsen under henslm Eil geldende linegraneer og ;; ;i-aritJdseidspunkuetvilkar ved NykrediEs ena. i-tiD"aic it ditotat. frembyder den efEer Nykredits sikkerhed. skan fornadne Iiis.-"uidering Denne garant.ierklaring blev underEkreveE af sagsagEe den 12' j anuar 1989, og eEEer aE sagsogeren havde modEagets tinglysE paDtebrev, afregnedes linesagen den 16' j anuar 1989' Da byggeriets var afsluEteE, blev der af vurderingsinsPekt@r Dion F. Hansen for sagsogeren foretageE en wurdering af, eiendolIEnen med henblik Pe fasE8aEEelsen af sEarrelsen af dets endelige IAn. Vurderingserklaringen er daEereE den 22' juni 1989 og wisE nok underskreveE den
  21. juni 1989' DeE hedder heri : HelhedsindEryk og benerkainger. NvoDforE 2 etages hai t eknologihus, niegEt vel.uararE, beliggende i hindvark og inAusErihrarEer ved Hj arrinrye j i Nsrre UEErup. Ej endomreE er specielt- indret.teE for sba- oieraEion med strinaEalraEioner. vardiansaEtelse excl. moms kr. 5.000'000 /600.
  22. I Derr
  23. juni 1989 fremsendEe byggeridgiwer ilorgen Boeck-Hansen E.iI Dira LimiE.eal A.m.b.a. byggeregnskabeE med bemarkniug om' aE anltgsbudgeEeE var overholdE, og ats der fremkom et lkke disponere! belob pi 1.372 kr. excl- moms - Af byggeregrskabets fremgir bI .a. : I iGruadksb kr- 505.552 135.600 Udvendlge allag ?J. 1 s lutdagaokoe tniager 85.258 Totaleatle5lranar 6.0a2.715 serLBatallatl.oBer Brand- sikring 62 - 500 do 64.800 -halonanlag edb-gulv 118 . 500 do- e1 128 . 050 do- kabelfremf . LOs.79? 127.300 352.347 EI f. sarlDsEall. 7-67.940 Konuunikationsanlag 60.800 Kalea[lag s91 .950 SIK - adgang do tslrveri 175.500 32.200 ventilat ion 2Q7.700 6.585 ProJ . + adD. IsIef SErsm-IiaDaen s27.504 ?o - 000 59?.500 kr.2 -lLz -r32 9 Iaveutar 29.490 Morklagaing @lroBtDlBger 33.572 L53.299 veJ rltgaotroEttllDger EyggekoordiBator - Total excl. mda kr-9.187.518 120.000 ved dekreE af
  24. juni 1989 blev Dira LimiEed A'm'b'a' og ONL,rNE 2000 A/S erklarets konkurs. Den
  25. juli 1989 udsE.edte Aalborg konuune ibrugEagningsEilladelse vedrorende ej endomnen maEr' nr' 24 db Nr. UEETuP by, Hvorup. Der er under punkEeE nByggearbejdeEs arEi anforE, aE der er tale om nEE EDB-centser, bebyggeE areal 442 m.r. I eE brev af 1-
  26. juli 1989 fra sagsoger Ei1 sagsagte er anfort' falgende: ForanledigeE af Deres fremseodEe onske om frlglvelse af forhandslduegaranEi eEor kr- 7.030.o00 vediorende owenn:svnEe mi wi desverre meddele Dem, aE f orudsatoingerne herfor - jfr. garanEierklaringens puDkE 3 sidiee afsniE - ikke er EilaEede- Begrundel' ien herfor er, aE ej endocuten er special indreEEec som EDB-hus, og eicersom vi har erfareE, aE saveL drifcsgelgkab som ejer er under konkure, vil aoven' delsetr ikke umiddelbarE blive som f,orudsaE. -. i Aalborg konumne udsEedte en vurderiogsaEtesE for eJ eudommen den 1?. august 1990, hvori rrardien pr. 1- j anuar 1990 er anforE Eil 5.770.000 kr., heraf grundverdi 204.400 kr. EJ endonmen blev af konkuraboet begaret solgt pi EvangsaukEioD, _10- som blev afholdts den
  27. EePEember 1990' sagaogerea owertrog eJ endosmen pa aukt ionen meal et' bud pi 2'000'000 kr' og udlejedevedlejekonE'rakEaf5.okEober1990ejendo[urenti} EL-?ec InternaEional APs med virkning fra den 1' decernber
  28. Pr. r. april 1992 solgEe sagsogeren ejeEdomen Eil anparEsselskabeE f,or 3 .600 .00o kr' Direkcar Ben! Rasmussen, Aalborg, har som vidne forklaret' aE han i 1975 blev ansaE som administsrerende direktsar i Jyllaads Kreditforening, og ats han side! 1' aPril 1985 har hafE algvaret'forNykreditshovedkontoriAalborg,hvorrrranpd irsbasis behandle! 5-6.OOO linesager ' Der er ikke fastsat itrEerne regler for ydelse af f,orhaadsld'n ' oet forhAndslin' som blev ydeE tsiI Dira LimiEed A.m.b'a', blew hos aagsogeren nawnc ekspedereE af Arne Gundersen og Thyge Haasen ' Linec blev som som en orienteringssag pi eE af de ugenEtige chefmoder ' haIr delEog i, og det var formentsIig i januar 1989' Han har i g'vtLgE ikke hafE megeE med sagetr aE gore, t'st han i juni 1989 hortseomprob}emerneiforbiadelsemed,aEsagsogtseanskede garanEien frigivee. Han kendEe godt nogle af de personer ' som sEod bag proj ektseE, om opfarelse af EDB-husets' herunder direktsor N.K. SErayberg, der war direkEor i Sani stal A/s' DeE spil).ede en vis ro1le wed ydelsen af 16net, aE tnan havde tillid LiI de pdgaldende personer, isar fordi der var Eale om eE megets specielc hus- Arne GunderseD lagde i sin indsEilling ogsi rr*gt pi personkredsen. sagsageren byggede selv samcidig et EDB-hus i Aalborg, sii han var godE klar over, ats anekaf feleesudgif Eeme ved ec sadanE leknologihus var ladgc EE@rre end ved andre byggerier. Ean kendEe ogsA byggeridgiver Jorgell Boeck-Hansen, som han havde gode erfaringer med' I sluEningen af juni 1989 hlev han gjorr bekendt' med wur' deringsinspekEor Dion E'. I{anseas verdia[satt'else ' Han vidsce da, aE der var okonomiske problemer i ejendoms- og drifEsselakabets, og aE. ej endosmen ikke vi1le bLive tsagets i brug som forudsat. DeE rrar ogai baggrunden for, aE wurderingsiEspektoren havde vurderet ejendomnen vesenEligE lavere end anskaf felsessunmen. osrridechef Arne Gundersen, Aalborg, har som vidne forklareE ' aE. han har v-areE ansaE hoE sag€,ageren sideE 1972 ' Han laaEe om dets planlagte EDB-hus i Aalborg SEif,EsEideade, hvorefter haIr -11 - engaDg i eept,eriber rfti.Eed 1988 opssgEe direkt,ar BeaE Bogh f ra Sani sEal A/s, sosl safilnetl med andre eEod bag ProjekE.eE.. Be:lt Bagh redegj orde for ProjekteE og forevisEe nogle Eegainger, som var udarbejdeE af Islef Aalborg A/S. Disse EegniDger fik vialneE med, og de indgik i sagsagereas sagamaPpe og blew anwendts ved den senere udmil iag af sEsrrelsen af f,orhindslinec ' BenE, Bogh oplyEte llge1edeg under msdeE, at Islef Aalborg A/s havde beregne!, ats projekE,et wil1e koste ca. 10.000.000 kr., hvorEil kom udgifE Eil kab af grund. Da widaeE kom hjem, gik han i gang med at udregne nmurstsensprisenn, det wi1 sige ej endonurens yardi uden henslmEagen Ei1 den specl-e11e iadreEning. Han lawede samEidig en renEabiliEeEsberegniDg. Da der var Eale om eE megets sPecielE hus, rrar det vanskeligE ats fi[de es Eilsvarende ej eadom a! samnenligne med' Han forelagde sagen for Thyge HaEsen og udarbej dede herefE.er forhlndslAneE.ilbudets af
  29. sepEember
  30. I{an kendE.e de firnraer, som Btod bag proJekEet, og ved vurderingen af kreditsvardigheden lagde han rragE herpi. Bent. Bagh meddelEe, ats der mrligvis skulle ske endringer i projektseE, og han horte herefEer ikke nogets tsll sagen far i sidsEe halvdel af flovember maned 1988, da han blev gjoru bekendE med, aE Dira L,imitsed A.m'b.a. havde arsaE ifargen Boeck-Hanseu aom byggekoordinatsor ' Den
  31. deceniber 1988 setrdEe ilsrgen Boeck- Hansen ets f,uldsEBndigE anlagsbudget, beskriwelse af byggerieE, betsalingsplan samE eldelige planEegninger, der viste, a! bygnioge[ var blevet lidt miodre end oprindelig p1anlagE. Dets frengik af anlegsbudgettseE, aE de samlede udgifEer, herutrder ogsA udgifterne Eil sarinsEallaEioner og ridgivning, var opgj orE Ei1 ca. 11.300'000 kr. incl . moms. DeE eaeste, som ikke war medregneE heri, var finaacieringsomkosniager. Har samrenholdE disse nye oplysninger med beregningerne ved deE fsrste forhindslinefilbud, Han udregtrede hereftser sEsrrelsen af deE Endrede Ellbud, der blev pa ?.030.000 kr. Der var tagets moms med i belaningsgruadtageE, da wirksomlreden i september 1988 havde givet. udtsryk for, aE det. var usikkert, om den wilJ-e lade sig momsregisErere. I denne forbindelse EankEe han pl, aE der vil1e blive sElIleE en garanEi, og disse forhold kunne siledes ef,terfslgende reguleres. virksomhedeo blev momsregistrereE , og der skulle derfor ikke have veret, moms med i beregningsgrundlageE. Hvis han ikke hawde hafE Ei1lid tiI personkredeen bag projekt.eE, vilfe han ikke have ydeE, for- -L2- hAndslinet. Da byggerieE var afsluEEeE, anmodede aags@gE.e om at fA garanEien frigiveE. I overensstefifire1se med sadvanlig praksis bad sagsogeren vurderingsinspekcsr Dion F- Hansen om aE Eage ud og vurdere ej endonunen, og han wurderede den Ei1 5.o0o.ooo kr., heraf grundvardi 600.000 kr. Dion F. Hansen havde under vurderiogsforreEnj.EgeB faet at vide, at eJ erae afselskabeE ikke ville realisere ProjekEet. vidoeE havde pA det EidspunkE inEet. hort om de skonomiske problemer hos Dira l,imi - ted A.m.b.a. DirekEor Thyge HanseD, Kobenhawn, har som vidne forklaret, aE. haD au er ansa! pl sagsogerens konEor i Kabenhawn, men aE han i 1988 var underdLrekEsr i Aalborg afdelingen' Han husker ikke, orn han var med i overveJ elserne omkring forhlndslineEilbudeE i september 1988, men han var medinddraget i december, da han sa$men med Arne Gundersen forelagde sagenpa eE chefmode. Der v-ar ets udfarligt. maE.eriale i form af blandc andeE E,egninger, en Eidsplan og et, omkost.ningsoverslag fra .fargen Boeck-llansen. OmkosEningerne IA i den "hoje enden. men det var ets specielts hus. Han sksnnede pa baggrund af ejerkredsen og de ovrige oplysainger, at deE var eE baredygtigE. projekE. DeE blev EillagE beEydning, aE s,agsogeren kendt.e de personer, som sE.od bag projekEeE. Nlr der skal Eageg sEi}ling Eil, om eE liifi kan ydes, er der Ere faktsorer, som nan Eager hensyn tsi1 , nemlig ej endormens kvallEet, brugerens id6grundlag og ejerens krediE\rardighed. EfEer at. vidneE war bteveE gjorE bekendE med Dion F. HanEens wurdering, var han selv ude aE se pa ejendomnen, og haD er af den opf,aEEelse, aE sagsogeren vitle overtsrade lovgivningen, hvis man ydede eE 1in ud fra en wardi, der v-ar hojere end 5.000.000 kr. DirekEar Knud Hansen, Haderslev, har som vidne forklareE, aE han, der i 1988-89 var direkE.or i sagsagtes af,dellng i Aalborg, deltog i hel.e forlabet. i forbindelse med bankeos engagement. med Dira L,imiE.ed A.m.b.a. og ON- ITINE 2000 A/S ved opforelsen af EDB-huseE.. SagsogEe bl,ev forsE.e gang orienEereE om projekteE, i juni 1988, meE kom forsE rigEigE. ind i sagen, da byggerldgiver ilargeo Boeck-HaoseD, som han kendt.e godE i forvejen, henvendte sig 1 banken i december 1988 og forelagde sagen. ilorgen Boeck-IlaDsen gav oplysning om finansieringsmulighederoe, og pl denne baggrund bewilgede -13- ikke udleveret enlreprisekoDtrakEen. ByggelAnet pa 12.000.000 kr. var ba8ereE pl .forgea Boeck- Hansens oplysnlnger om anskaffeLEessurEnen, Dec blev ligeledes meddelE, aE sagsager havde givet. tilsagn om eE. Iin pi ca. 7.ooo.ooo kr. Der v-ar ikke EageE sEilling t.iI rest.f inansl,erlngen, men deB var kLart, aE EagEsgte .l'ar indsEilleB pa ar delE,age. Da sagsagE.e havde Ei11id til sagsageren efE.er mange iira eamarbej de, foreEog banken ikke en selvstandig undersogelse, inden finansieringeD blev bewilgeu. GaraEt.ierkleringen blev f,@raE. underakrevet, den
  32. j anuar 1989, fordi der war nogle forrnalitset,er, som skulle ordneE. Samne dag blev byggekreditE.en AbneE. gaD horte forgEe gang om de okonomi.ske problemer hos Dira LimiEed A.m.b,a, i forbindelee med, aE. vidneE bad om aE fa den sEillede garanEi sagsogE.e en byggefinansiering, Han fik f-rigiweE. ,Jorgen Boeck-Hansen, Aalborg, har gom vidne forklareE, at, han af Dira rJirdE,ed A.m.b.a. i nowember 1988 blev anEaget som byggekoordinat,or ved projekteE. Det, var N.K. SEroyberg, som reE.Eede henvendelse Ei1 ham. Han udarbejdede eE grofE. oversl.ag over udgifcerne ved byggeriet pi omkring 11.500.000 kr. DeE var en ejendom, hvori der skulle indreE.E.es sarlige EDBinst,allaE.ioner. I sEueetageD skul1e hele EDB- f unkE j.oneE opsEilles i eE sarligE, indreE.teE BDB-run med specielle gulve, og pii farsee sal skul1e der indleEtes kontorer og msdelokaler. EfE.er hans skon var 2/3 af huseE specialindreEE,eE t.i1 EDB anlag. Han vi1 ansla, aE ca. 50t af den samlede ualgifE pa 9.200,000 kr. for byggerieE vedrort.e udgifE.er E,iI sarlnsEallationer og indret.ninger med henblik pl husets anvendelse tLL EDB. Bygningen er narinesE uegnet Eil a[deE formal . EE almindeligt kotrEorhus i same sEorrelse ville nok pi det t.idspunkE. kosEe ca- 5.000.000 kr. Han forhandlede pii vegne Dlra Limited A.m.b.a. med Arne Gunderseu om mutigheden for at fii bevilget. eE, forhendsldn hos sagsoger. f denne forbindelse fremsendte han blandt, andeE. anlEgsbudget.tet . Sagsogeren har Ei1 sEaEte for sin plstand gjort galdende, aE sagsagt.e i henhold E,i1 f orhiindslinegarant.iens bestenmeLser og wilkir er forpligt.eE. E,i1 som garanE.isElller og selvskyldnerkaut,ionisE, at indfri og beEate deE E.ab og de omkosEainger, som BagsogereD har hafts i anlednlng af forhandeLineE,s udbetsali[g, -14- idet sagsagce uden forbehold har pltagec sig en ubeEingeE selvEtcyldnerkauEion. Dets er sageagEes risiko, at ej endonunen ikke fik clen forventsede beliningswardi og ikke efEer ferdiggorelsen frenrbod den fornodne sikkerhed. Ordlyden i garanE.ierklaringen er helE i overenssEenmelse med, hvad der er anfarE, i bilageE. Ei1 bekendEg@relse nr. 365 ae
  33. juni 1988 om forhAndsliin. Det frefiqar af S 11 i 1ov nr. 547 af
  34. augus c 1985 om realkreditinsEiEutEer, at der er hj ercnel Eil at yde forhAndslAn, sifremE der sEilles en garanEj.. Adgargen tll aE yde forhandslin er en undEagelse fra hovedreglen on laa nrod sikkerhed i fasE ejendom, hvilkeE ogsA fremgir af cLrkulare om realkrediEinstsiEuEEer, ar. 136 af
  35. augusE 1981, punkE,
  36. GaranE,ierklaringen har en klar ordlyd og skal Eages for pAlydende. Sagsogte er sarlig eagkyndig i henseende Eil kauEion og burde indse rakkevidden af garanEien, som sagsagEe har p&tageu. sig uden noget forbehold- SagsogE.e har hafB god E1d t,iI aE. uldersoge sagen nilrmere, ideE sagssgeren den
  37. december 1988 fremsefldte garaEtien, der herefter forsE. blev underEkreveE. af sagsogEe den L
  38. j anuar
  39. IJenet er ikke pii nogeE, E.idEpunkt. blevet, endeligt., hvilkeE beEyder, aE eelvekyldnerkaut.ionen sEadig er galdende, og deE fremgir af garanE,ien, aE deE er sagssgEes risiko, at ej endommen falder i rrardi. sagsogte har ogeii selv I december 1988 giveE eE Eilbud pi et. byggelin pi 12.000.000 kr. og mi siledes have EageE. sE,i.11ing ti1 byggerieEs verdi. Ej endommen faldE i vardi af Arsager, som sags@geren ingen indflydelse havde pl, og forhendsleneE mA og skal derfor nedekrives. Sagssgeren har endvidere gjort galdende, at. forhEndslaneE er bevilget. i overensgEerunelse med galdende love og bekendtgorelser, og aE der ikke er Eale om owerbelAning. Sagsogeren har forelageE. en reel og korrekE udrnAt ing af f orhiods t iine t i overensatemmelse med reglerne i bekendt,gorelse nr. 332 af
  40. juli 1985 om realkrediEinsEiE.ut.t ernes vardiansaEtelse og lAneudnAling samE bestettmelsen i bekendEgore}se om forhtndslin. Sagsageren har i enhver henseende handlet i overensEEeqEnelse med diese best.enmelser. Arne GunderEen, der er en nrEinereE sagsbehandler, har hafE deE fornodne materiale i ein besiddelse, da f,orhinds1d.nets bLev udnrilt.. Der er medEaget mome i bereg'ningsgruDdlagec, hviLker skyldeE, ats Arne Gundersen gik ud fra, at Dira Limi.ted A.m.b.a. wille blive -15- monEregisrE.rereE, og alE andeE lige hviler momsf orpligt.elsen pd bygningen. Der er ingen st.eder anfotE, aE. man ikke mA cage nomg med i beregningsgrundlagec. Det f,orho1d, aE Arne Gunderse[ i forbiudelse med sine udregninger ikke har EageE hojde for bygnlngens anvendelse Ei1 andeE formil-, kan ikke bevirke, at E agsogerens vardianseE.E.elee akal forkasees. Peraonkredsen bag Dira LimiEed .A.m.b.a. har hafE. indflydelse pl wurderingen af kreditvardigheden, men det er kun naEurligt og helE legalE. Sagsagle har EiI EEatsEe for s{n pistand i farsEe rakke gj orE. galdende, aE det Eab, Eagsogeren har lldE, lkke er dakkeE af garaatierklariogen. Der nui Eages udgangspunkt i sagsagerens wurdering af byggeriet pa E,idspunkEets for afgivelsea af forhindsliineCilbudeE. Bygge8agen blev afvikleE. over G mAneder, og der er inE.et, som taler for, aE bygningen er blevet, ringere, eDd nlan forvent,ede ved byggeriet.E igaogsattelse. BesEerunel.sen i S 10, stk. 3, i bekendEgorelsen om forhlndslin mi foreEls sdledee aE. garanE,isEiller atene barer rislkoen for de generelle dirlige konj unkturer. Der er ikke holdepunkE.er for at' anEage, aE garantsien ogsA skal dakke bygherreDs egre okonomiske forhold. Bemyudigetsesreglen i S 11, s:k. 2, Z. PkE.., i Lov om realkrediE.insE j.tut,t.er btev indsat. ved lov nr. 860 af
  41. decenber
  42. I bernarkningerae herEi1 i boligud- valgets beEankniug af
  43. december 198? anfores, at sikkerhedsst.illelgen ved forhindslan skal 'Bes som eE substituE, for den mauglende reale sikkerhedr. DeE nle forsEis pi den nAde, at garalt,isEiller alene hafter for, at byggerj.et bllver fErdigE, aE, ej endorflmen ikke er behefceE, med mangler, og aE ej endommen aom falge af den generelle konj unkturudwi.kl ing ikke bliver mindre rrard SagsogE.e har i anden rakke gjorf galdeDde, at. !,agsogeren ikke har f,oretageE. en llneudmAling, eom er i overenssE.emelse med de galdende lovregler, og at. deD garanEi, som sagsogte har st,illet., er baseret pi, at sagsogereD har fu1gE disse regler. Sagsageren har medtageE. motns i beregningsgrundlageE, og vidret Gundersen har erkendt, aE, deE ikke er korrekt. Sagsogeren har desudeo wed udmiLingen af l6nefilbudet tageE. henslr[ t.i1, hvilke perEoBer der st'od bag projekEeE., hvil-ket der ikke e! hj erurel Ei1 . I medfor af S 3, st,k. 2,
  44. pkE., i -16- bekendEgorelsen om vardiansaE.Eelse og lAneudmiling fra 1985 ekal der wed vardiansat,Eelaen iEages hensyE Ei1 evenEuel !isiko for endringer i markedsforhold eller aErukEurendritrger', melr sagsogereD har ikke givet nogeE nedslag pd grund aE ejendomnens specielle anveodelsesomrade og karakEer. Der er heller ingen dokumenEaE.ion for, at der er foreE,aget en renlabiliE,eEs beregrring. I pedomnelsen har donunerne Eskild ifensen, Irars B. Andersen og Lene Hjerrild (ksE.. ) delcagec. Sagsagte garanEerede lfo].ge erklaringen af t
  45. januar 1989 som selvskyldnerkaut.ionist f or f orhlndellnet s indf rielse, sif remt ej endonunen efter fuldforelsen ikke frembad den ef E.er sagsagerens sksn fornadne sikkerhed. Ilverken garanE.LenE ordlyd, reglerne om forhdndsldn etler sagens omsE.Endigheder i avrigE. giver grundlag for aE. anEage, aE, sagsogE.e, som rrar bygherrens pengein8EiEuE, ikke hafEer for det. Cab, som sagssgeren har lidt,, da ej endommen som falge af bygherrens okonomiske sannenbrud visEe sig aE. vare v-lEsent,ligE mindre .rrerd end skoEtret. ved ydelsen af forhlndslanet. Der mi gives sagsagt.e medhold i, aE sagaageren ved udmilingen af forhindslinec ikke har kunneE. mealtage moms i beregniugsgruodlaget. Det findes imidlerEid ikke godtsgjort., at sagssgeren i orrrigc har ydet, forhiindslinec pi z.o:o.o0o kr. i sE,rid med de galdende regler for forhlndslAn, v-ardiansatE.else og llneudniil ing. Siledes som sagsogEes pisCand er nedlagt., og ideE der er enighed om den belobsnrassige opgorelse af Bagsagerens krav, Eages sagsagereas plsCand herefter Eil folge . Th I L endes f f1? Sagsogt.e, Den Danske Balk A/S, skal inden 14 dage t.il sagsage_ ren, NykrediE A/s, beEale 4.955.L62,s7 kr. med t,illeg af en irlig renE.e pA G* over den E.iI enhver Eid fagE.saE.ce officielle diskonEo fra den
  46. septenber ]-gg}, Eil beEaling sker mod udlevering af f orhiindslinegaranEi nr. O7G8I0G889 af
  47. Januar
  48. -L7- Sageng omkostninger beEaler EagssgEe Eil sagsagereE med 250.000 kr. Det, idanEe udredeE inder 14 dage. Esklld ilensen cf,r. Lara E. Andersen Lene HJ errild (ksr . )

🔗 Til officiel kilde

AI-forklaring ud fra den officielle lovtekst. Vejledende, erstatter ikke juridisk rådgivning.