ECLI:DK:ARH:2024:FS0000000004 HistoriskDokument

RETTEN IARHUS KENDELSE afsagt den I . juli 2004 af Fogedretten i Arhus i sag FS 20-37i0/2004 Sagsoger ladvokat Mikael Skjodt, Arhus; mod @ (advokat Kenneth Pilemann, Silkebefg) Under denne sag, der er modtaget af fogedretten den

1. apnl 2004, har udlej eren, Sag so ge ren (i det folgende kaldet udlejeren) pistiet Iejeren. Sagsogte (i det folgende kaldet lejeren) udsat af lejemile, Adresse 1 8200 irhus N- I Lejeren har pastiet sagen negtet lremme. Sagens omst:endigheder: t.ldlejeren lndgik den i. august 2001 en lejeaftale med I e3eren vedrorende le Adresse 1 8200 Aftus N. Lejeaftalen var tidsbetil den august 2002, men denne tidsbegransnrng er efterfolgende $ienset blevet tilsrdesat afboligrerten, sAledes ar lejeaftalen er trdsubegrenser. Huslejen blev aftalt til 2.000 kr. pr. mtned. jemilet Huslejen blev iklie betalt lor perioden augusr 2001 til og med november 2001 fsrend den
2. november
3. Den
4. august 2002 fremsendte udlejerens advokat piLkrav til lejeren vedrsrende manglende betaling afhusleje lor juni og juli
5. Huslejen blev betalt efter, at pdkravet var frernsendt. Den
6. august 2002 &emsendte advokat ltikael Skjodt pa vegne afudlejeren er brev til lejeren vedrorende manglende betaling af varme for varmearer l. maj ?00i til
7. april
8. Brevet medforte beuling fra le.lerens side. Den
9. september 2003 blev der fra udlelerens side fremsendt varslingsskrivelse om omkosmingsbestemr husleJeforhojelse. Huslejen for lejerens lejlighed steg med i 19,3- kr. pr. maned ril l.i 19.87 k. pr. maned, Husleleforhsjelsen havde r irkning fia den I . r anuar
10. Der blev iklie lia lejerens side lremsat indsigelser vedrorende huslejeforhojelsen. Ved brev af
11. februar 1004 fremsendte udle.lerens advokat pahrar.til lejeren om manslende betaling a1758.74 kr. svarende til husle;elorhol elsen i 2 maneder samr pikravsgebvr. Brever blev tiemsendt str el aabefalet som almindeligr. pikravet medfone ikke hetaling inden den r pakravet t-astsatte lrist. hr ortbr der den
12. lebruar ]004 blev lremsendt ophcvelsessknvelse. Ophict elsesskrir elsen Side 2/5 blev ligeledes fiemsendt sivel anbefalet som almindeligt. Lejeren betalte restancen den
13. februar
14. Den 2.juni 2004 har Dansk Bank pi oplordring fra lejeren fremsendt et brev til lejerens advokat, hvorafder fremglr; H;n'l, TJ*: :3::::ffi }"ffi 5 forbindelse med udsendt budgerrnntatlon nl budgetrude har rener henvendelse nl banken om. at betalingen lorho.1es til k. 2.319,87." Der er mellem paneme enighed om, at udlejeren siden den 2Q. januar 2004 har varet bekendt med lejerens manglende betating af forhojelsen forjanuar maned
15. Forklaringer: Der er under sasens lorhandling afgivet partsforklaring af og Sagsogte @ Sagsogeren har lorklaret. ar hun har ejet og administrerer ejendommen siden
16. Vedrorende lejemilet *.d forklarede hun, ar hun fsrst modtog husleje for de fsrste -l maaeder i slumingen af november
17. Baggrunden for. at hun iklie havde &emsendt rykkere, var, at hendes ttelbred iktrie var lor godt i den perioden, hvorlor hun ikke fik kontrolleret, om huslejen blev betalt. Hun nngede pa er trdspunkl nl EEEEEEGI1s111 rykke lor betalingen. EEEE@ Baggnrnden for pakravet ijuli 2002 var, ar hun rklie havde modtaget pengene. Hun modtog pengene! efter at plkravet var sendt. Vedrorende den manglende efterbetaling for varme, betalte lejeren forst efter at vere rykliet for betaling afadvokat lvlikael Skjodt. Om den aLtuelle misligholdelse forklarede hun, at betatingen pii 758,74 k. forst er modtager den
18. lebruar
19. Det er rigtigr, at hun tabte en boligressag vedrorende le.leaftalens tidsbegrensning. Hun har en nogle trl lejligheden, idet hun disponerer over et verelse i lejligheden. Hun mente, at hun har veret inden i leiligheden en gang i tr. Vicevenen har ogsi en nogle ril lejligheden. @harforklaret,athanrarbaeudmed|tusle;enl3l0lpigrunci afen fejl i det kontonummer pengene skulle settes rnd pa. Da han blev bekendt med fejlen. betalte han stralis den skyldige husieje. Grunden ril, ar han kom bagud med betaling afhusleje ijunr ogjuli 2002, r,ar. fordr lun havde fiet cndret sit budeetsystem. Om varmee fterberalingen opllste han. at han ikiie havde modtaget brer et om efterbetaling af varme lor varmearer l. ma.1 l00l til i
20. rpril J
21. Dette var baggnrnden ror. ar han iU(e havde beralt efterregningen til Liden. Side 3/5 Grunden til, at han ikke har beralt den akruelle misligholdelse, skyldes en lejl i hans bank. Banken har erkendt, at de har lavet en fejl i forbindelse med stigningen i huslejen. Han mente. at han kun har modtaget det ene afbrevene fremlag som bilag 6 og 7, men han kunne ikke huske hvilket et afbrevene. Han har iperioder ofte veret vaek fra lejligheden flere dage pi grund af sygdom hos et familiemedlem. Han talte med advokat llikael Skjodt i forbindelse med, at han modtog et afbrevene, og han fik ved den fortindelse iklie oplyst, at ophevelsen ville blive fastholdt. Han forklarede videre. at udlejeren har veret i lejemilet uden, at han har vcret hjemme, selv om det var aftalL at udlejeren alene skulle skaffe sig adgang til lejligheden, nir han var hjemme- Han bor alene i tejligheden. Parternes synspunkter: Udlejeren har gjort geldende, at lejeren har misligholdt lejeaftalen, og at denne misligholdelse er vasendig. Det kan lc_sges ril grund, at pikravsskrivelsen og ophevelsesskrivelsen er kornmet frem til lejeren forend huslejen er blevet betalt. Ophavelsesskrivelsen er et pibud, hvorefter det algorende iktie er, hvomir ophevelsesskivelsen sendes, men hvornir den komrner Eem. Der mi legges til grund, at ophavelsen. der er sendt den
22. lebruar 2004, er kornmet flrem til lejeren den
23. februar 2004, hvorfor ophevelsen er sket dagen efter sidste renidige betalingsdag. Formalia er dermed overholdt. Pikravet er afgivet den
24. februar 2004, og der er sket betaling den
25. februar
26. Overskridelsen er pi 9 dage, hvilket ma betegnes som vasenrlig. Inden for reglerne om pantebreve er en overskridelse pi 7 dage vesentlig, hvorefter pantekreditor kan kreve hele fordrineen betdt. Stsrrelsen afdet skvldige belob udgor 758,74 k.. hvilket er l9 oo afden samlede husleje. Ogsi i deme sammenhrng er der tale om en vasentlig misligholdelse. Sammenlignes der med lejelovens I {
27. er en mislieholdelse med l2.i o o en viBsenrlis misligholdelse. Der er iklie fort beviser for. at lejerens personlig lorhold skal beryde, ar sagen iklie kan ftemmes. Saledes kan et sygt lamrlienedlem ikke anrages at have berydning i denne sammenheng. Fejl be3iet aftredjemand kan have betydning, men har der iklie r denne sag. Der er iklie fumlagt dokumenration, der godtgore. at tredjemand har patager sig ansvaret tbr. ar Irele huslejen iklie bler beralt retatdigr. Det fremlagte bitag.{. dokumenterer iklie, at Dansk Banii har patager srg nsikoen for, at huslejen iklre er blevet betalt. Side 4r5 Der er ud E'a lejerens tidligere munster med 4 tilfalde af manglende betaling af husieje til tiden en risiko for, at lejeren ogsi i fremtiden vil undlade at betale huslejen til tiden. Der kan derfor ud fra en samlet vurdering legges til grund, at ophevelsen al lejeaftalen er sket md rene, hvorfor sagen skal fremmes. Lejeren har giort gtsldende, at det efter EEtIEEGEI forklaring kan lagges til grund, at han alene har modtaget der ene afde som bilag 6 og 7 &emlagte breve. Dette sammenholdt med, at der er andre, der har adgang til lejemilet, herunder udlejeren, gor det betankeligt, at antage, at begge breve ogl eller sedlen fra postvesenet med oplysning om, at der er kontrnet et anbefalet brev, er kommet frem til lejeren. \iir det ikke kan bevises, at blde pikavsskrivelsen og ophevelsesskrive-lsen er kommet ril lejerens kendskab, kan sagen iklie fremmes. Hvis det antages, at ophevelsesskrivelsen er kommet frem, skal sagen ne-e. tes fremme, idet ophevelsen er dateret den t
28. februar 2004, hvil]<et er den dag fristen for rettidig betaling ridligste kunne udlsbe. Ophcvelsen er dermed sendt for ddligt, og uden retsvirkning. Lejeren har betalt den
29. februar 2004, hvilker kun er 3 hverdage efter udlobet af fristen for beraling. Sammenholdt med, at det manglende belob, der iklie blev betalt, kun er p& 758 k., er der tale om en lille fristoverslridelse med et lille belob, hvilket beryder. at ophcvelsen er sket uberettiget, jf. tejelovens $
30. Lejeren mi have en bereuiger forventning om. ar udlejeren ikke vil skride til ophevelse af lejemilet, ider detre iklie tidligere er sket pd trods af :l tidligere misligholdelsestilfalde. Denil kommer, at udlejeren siden den
31. januar 2004 var bekendt me( at hele huslejen ikke var betalt. Udlejeren ventede p:i trods heraf med at &emsende pikrav til den
32. februar
33. og har derved udvist passivitet. De tidligere tilfelde af misligholdelse sk_vldes alle fejl begtret af andre end Iejeren. Lejeren har siledes betalt sa snan, han blev klar over, at huslejen ikke var betalt til tiden. Om den aknrelle misligholdelse har Danske Banli ved deres brev af2.juni 2004 pitager sig ansvarer for. at huslelen ikke blev betalt til tiden. Der bestir derfor iklie en risiko for, at lejeren iklie vil overholde sine forpligtigelser i fremtiden. Det mii derfor ud lra en samlet vurdering Iagges til grund. ar ophcvelsen er sket uberettiget, hvortbr sagen skal nestes fiemme. Fogedrettens begrundelse og resultar: Det kan lrgges til gnrnd. lt lejeren ikke har beralt hele huslelen folanuar Side 5/5 og februar 2004 til tiden. Udlejeren har ved pAkravsskrivelse den
34. februar 2004 giort lejeren opm:erksom pl den manglende betaling. plkravsskivelsen er frernsendt sivel anbefalet som alrnindeligt. Det kan siledes legges til grund, at plkravsskrivelsen er kommet frem til lejeren den
35. februar
36. Udlejeren har ved brev af
37. februar 2004 ophevet lejeafralen. Ophavelsen er &emsendt anbefalet og almindeligt. Det mi lagges til grund, at ophavelsen er kommet frem til lejeren den
38. februar
39. Ophevelsesskrivelsen er et pebud, hvorfor det har virkning fra, der er kommer &em. Ophaevelsen er siledes ikke afgiver for tidligt. Lejeren betalte restancen den
40. lebruar 2004, hvilket er 5 dlge efter, at udlejeren ophavede lejeaftalen. Restancen udgor manglende betaling afhusle. je for januar og februar 2004 pi hver 3 19.87 k. samt pikavsgebyr pl I l9 kr. i alt 758,74 kr. Det mA efier en samlet wrdering antages, rt der er tale om en vesentlig misligholdelse. Der er herved lagt vagt pd, at lejeren forst betalte restancen 5 dage efter ophcveisen og, at der bes6r en risiko for, at lejeren, der 4 gange tidligere har betalt for sent. i fremtiden ogsi vil misligholde lejeaftalen. Der er iklie fsrt bevis ior, at tredjemand har haft indflydelses pa, al hele huslejen iklie blev betalt ril riden. Den omstendighed, at lejeaftalen iklie tidligere er ophevet som folge attejerens manglende betaling til tiden kan iklie medfsre, at lejeren har en beret- tiget lorventning om. at lejenftalen iLke vrt blive ophever ved manglende betaling til tiden. Thi bestemmes: Sagsogte 8200 usN udsettes af lejemilet EEEGlskal tit Sagsogeren 4.000 kr. Sagen sluttet. Fosrdretten lflPvet omn.ler Adresse 1 betale sagsomkostninger med