ECLI:DK:ALB:2024:BS0000000626 Sag om administrationsaftale med Interessentskab

RETTEN I AALBORG Udskrift afdombogen DOM Afsagt den

1. november 2007 i sag nr. BS 9-485/2007: Part 1 ApS Adresse 1 9200 Aalborg SV mod liS Anelystparken 38 Hillewdvej 7 3540 Lynge og Part A Adresse 2 By 1 og Part B Adresse 3 By 2 og Part C Adresse 4 By 3 og Part D Adresse 5 By 4 og Part E Adresse 6 3400 Hillerød Side 2/18 og Part F Adresse 7 By 5 og Part G Adresse 8 3500 Værløse og Part H Adresse 9 By 6 Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsftemstilling,jf. retspleje lovens * 218 a. stk.
2. Sagsøgte, lIS Anelystparken 38, blev sti het i forbindelse med et ejendoms projekt, der blev etableret fra slutningen af 1999 til begyiidelsen af
3. Ejendomsprojektet gik ud på køb af en erhvervsejendorn beliggende Ane lystparken 38, Århus, der var udlejet i forvejen. Ifølge projektmaterialet var der en tilbageværende uopsigelighedsperiode for lejeren på 6 år. De sagsøg te, Part A Part E . , Part F Part B , , Part C Part G , og Part D Part H , , blev in teressenter i interessentskabet. Det indgik i ejendomsprojektet. at interessentskabet skulle indgå en administrationsaftale med sagsøgeren, Part 1 ApS , for så vidt angår selskabsadministrationen, herunder den økonomiske praktiske administration af interessentskabet i for bindelse med ud-Iindbetalinger fra interessenteme. Ejendomsadministratio nen skulle varetages af interessentskabets bestyrelse. Interessentskabet un derskrev administrationsaftalen med sagsøgeren den
4. januar
5. § 4 i administrationsaftalen lyder sådan: Side 3/18 Ophør og ikrafttræden Denne administrationsaftale træder i kraft ved stiflelsen af US Anelystparken 38 og er uopsigelig fra LIS Anelystparken 38’s side i hele budgetpedoden frem til år 2010, dog undtaget ved væsentlig misligholdelse. Aftalen kan opPart 1 ApS siges af Part 1 ApS med
6. mdr. varsel. er berettiget til at udlicitere alle opgaver i henhold til denne administrationsaftale. dersom Part 1 ApS måtte finde detn hensigtsmæssigt og kvalitetsmæssigt i orden. Part 1 ApS er dog således forpligtet til selv at føre et over- ordnet tilsyn med opgavemes udførsel af en administrator eller rette ved kommende. 1/5 Anelystparken 38 betaler uanset Part 1 ApS' eventuelle udlieitering kun omkostninger i henhold til nærværen de aftale. Det fremgår afprojektmatedalet. at den omhandlede ejendom forudsættes solgt primo 2010 svarende til en investedngspedode på Ca. 10 år, og at det forventede ejendomslån vil ra en løbetid på 20 år, eventuelt med genfor handling efter 10 års løbetid. Den omhandlede ejendom blev solgt i 2005, og de sagsøgte mente herefter, at administrationsordningen måtte ophøre som en følge af opløsning af interessentskabet. De sagsøgte ophørte med at betale administrationshonoraret pr.
7. kvartal
8. Ved skrivelse af2l. august 2006 ophævede sagsøgeren administrationsaftalen på grund af mislighol delse og opgjorde et erstatningskrav på 189.370,15 kr. på grundlag afstør relsen af administrationshonoraret i den resterende uopsigelighedsperiode. Side 4/18 En afinteressenteme betalte sin del af kravet, der på grundlag af 2 ejerande le udgjorde 37.874,02 kr., og denne interessent indgår ikke i kredsen af de sagsøgte. De øvrige interessenter ønskede ikke at betale det resterende beløb på 151.496,13 kr. Påstande og anhringender: Sagsøgeren har herefter den
9. februar 2007 anlagt denne sag, hvorunder selskabet har nedlagt endelig påstand om, at de sagsøgte dømmes til in soli dum at betale sagsøgeren 149.239,18 kr. med tillæg af sædvanlig procesren te fra den
10. september
11. Sagsøgeren har til støtte for sin påstand i et påstandsdokument af
12. sep tember 2007 gjort gældende, at det afadministrationsaftalens § 4, fremgår, at aftalen er uopsigelig for interessentskabet frem til 2010, at denne uopsigelighedsbestemmelse ikke er ugyldig. at de sagsøgte har udvist en væsentlig misligholdelse afadministrationsafta len ved at ophøre med at betale administrationshonoraret pr. 3 kvartal 2006, at sagsøgeren derfor har været berettiget til at ophæve aftalen, at sagsøgeren er berettiget til erstatning efter reglerne om positiv opfylde! sesinteresse, at erstatningskravet med rette er opgjort, som det fremgår afpåstandsbelø bet, at sagsøgeren ikke kunne have opnået dækningsbidrag. og at sagsøgeren kun har en minimal og dermed ubetydelig omkostningsbespa relse ved ophævelsen afadministrationsaftalen. De sagsøgte har påstået frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre beløb. De sagsøgte har til støtte herfor i et påstandsdokument af
13. september 2007 Side 5/18 gjort gældende, at uopsigelighedsklausulen i administrationsaftalen, der var en del af en pro jektpakke, er åbenbart urimelig.jf. aftalelovens regler herom, særligt når der henses til, at den kun gælder den ene vej, at sagsøgeren i hvert fald kun er berettiget til negativ kontraktsinteresse, idet sagsøgeren ikke har et tab svarende til det fremsatte krav, eftersom sagsøge ren har sparet afholdelse af udgifter til administration som følge af, at admi nistrationen ophørte. og eftersom sagsøgeren havde så mange andre kunder! at selskabet overgav kunder til Difico på grund af arbejdspres. De sagsogte har endvidere anført, at det bor tillægges processuel skadevirk ning vedrørende spørgsmålet om sparede udgifter for sagsøgeren, at sagsø geren ikke har opf’ldt en opfordring i de sagsogtes svarskrift af
14. marts 2007 til at fremlægge et specificeret regnskab for de år, sagsøgeren har administreret 1/8 Anelystparken 38, med specifikation af overskuddet af den pågældende administration. Ved en indledningsvis gennemgang af parternes hovedanbringender under hovedforhandlingen den I. oktober 2007 tilkendegav de sagsøgte at være enig i, at et muligt erstatningskrav for sagsøgeren kan opgøres efter reglerne om positiv opfyldelsesinteresse. De sagsøgte gjorde imidlertid gældende, at kravet skal reduceres i forhold til sagsøgerens påstand på grund af dels spa rede udgifter som følge afadministrationens faktiske ophør, dels sagsøge rens mulighed for at dække tabet ved indtjening på andre administrationsaf taler. De sagsøgte tilkendegav endvidere, at anbringendet om ugyldighed støttes på både § 33, og § 36, i aftaleloven. Sagsøgeren tilkendegav heroverfor, at de sagsøgtes henvisning til § 33, i af taleloven må anses som et nyt anbdngende i forhold til anbringendeme i de sagsøgtes påstandsdokument. Side 6/18 Parterne har vedtaget Retten i Aalborg som værneting i sagen. Forklaringer: Vidne 1 (V1) har som vidne blandt andet forklaret, at hun tidligere har ar bejdet som advokatsekretær og i et pengeinstitut, hvor hun forestod okono miske forhold for kunderne. Hun startede virksomheden Part 1 ApS i et anpartselskab i
15. Virksomheden foretager bogføring for andre virk somheder. Hendes samlever, V2 , driver virksomhed i Hun har fàet nogle opgaver fra Virk. 1 ApS , men har også ifiet opgaver fra andre selskaber. Virk. 1 ApS . Virk. 1 ApS bruger også andre selskaber som administra tor. Det var muligheden for at få opgaver fra Virk. 1 ApS . der lå til gmnd for virksomhedsstarten. Ved et ejendornsprojekl er det generelt en betingelse fra långivemes side, at selskabsadministrationen foretages af en professionel akter. Der er derfor ofte indeholdt en adniinistrationsaftale i et ejendomsprojekt. Hvis et ejendomsprojekt sælges uden en administrati onsaftale. vil udbyderen opnå en hojere pris, idet prisfastsættelsen sker ud fra nettoafl<astet, som vil være højere. hvis der ikke er medtaget udgift til ad ministration. Længden af uopsigelighedsperioden i administrationsaflalen for lIS Anelystparken hænger sammen med, at lånene løb i 20 år med mulig hed for genforhandling efter 10 år. Hvis uopsigelighedsperioden skulle have været kortere, ville prisen for den årlige administration have været betydelig højere. Part 1 ApS har også administrationsopgaver for kunder, hvor det på forhånd er aftalt, at ejendommen skal videresælges efter 1 år, og den korte løbetid for administrationsaftalen medfører en højere årlig pris. Det er vidnets opfattelse, at Part 1 ApS generelt kører med markedets bil ligste priser. Prisen lå på 35.000 kr. pr. år over 10 år, når der var tale om 10mandsselskaber. Beløbet var det samme i alle projekter, der svarede til hi nanden. Når Part 1 ApS indgår en administrationsaftale, udarbejdes der et budget frem i tiden, hvor de samlede indtægter indgår. Part 1 ApS har derfor kunnet opgøre sit erstatningskrav på grundlag af den mis Vidne 2 (V2) Side 7/18 tede indtægt. De fleste af Part 1 ApS' faste udgifter er generelle og relaterer sig ikke til den enkelte administrationsaftale. Det gælder udgifter til eksempelvis husleje, forbrugsafgifter, forsikringer, revisor og løn. Vidnet er den eneste ansatte og den eneste, der udfører arbejde i virksomheden. Vidnels løn er ikke afhængig af, hvor mange administrationsaftaler der løber i virksomheden. Vidnet lr et fast beløb overført til sig som Ion. Den årlige portoudgift ved en administrationsaftale udgør Ca. 160 kr. svarende til, at der skal udsendes 4 balancer til formanden samt udsendes regnskab med indkal delse til generalforsamling og referat herfra til interessenteme. Der skal be tales 4 kr. pr. betaling over PBS. Der er kun få betalinger at foretage. Der bruges endvidere Ca. en pakke kopipapir til Ca. 20 kr. ekskl. moms pr. admi nislrationsaftale pr. år. Da lis Anelyslparken solgte ejendommen i utide, måtte lånet fra F1H indfries, hvorved interessentskabet betalte ca. 2 mio. kr. i overkurs. Det skyldtes, at der i låneaftalen indgik aftale om en bestemt ren teslorrelse i 10 år. Da markedsrenten var faldet, led FIH ved indfhelsen et rentetab, der så blev dækket ved overkurs. Baggrunden for skrivelsen af
16. marts 2007 til Part C angående lIS Industrikrogen var, at dette in teressentskab i en periode stod uden lejer. lnteressentskabets formand arbej dede meget med problemet og spurgte vidnet til råds meget. Det gik ud over vidnets andet arbejde. Samtidig syntes vidnet, at Difko kunne hjælpe US Industrikrogen bedre, fordi Difico havde selskaber i koncernen, der kunne forestå ejendomsadministrationen også. Part 1 ApS kunne kun tage sig afselskabsadministrationen. Det følger afskatteregler, at det er en forud sætning for skattebesparelsen, at interessentskabets formand deltager aktivt, og det er administrationsaftalen udarbejdet efter. Der var i alt 5 interessent skaber, for hvilke Part 1 ApS overdrog administrationen til Difico. For dem alle var baggrunden, at de havde behov for mere hjælp end. hvad Part 1 ApS kunne yde efter den indgåede administrationsaftale. Si deløbende med overdragelsen af administrationsaflaler til Difico tog Part 1 ApS nye administrationsaftaler ind. Der var tale om en i 2006 og to i
17. Det var således en skinbegrundelse, når der i skrivelsen vedrørende US Industrikrogen blev henvist til et for stort arbejdspres. Vidnet havde Side 8/18 tilrettelagt administrationsarbejdet således, at alle arbejdsgange var rationel le, og arbejdsopgaverne fordelt over tiden, så hun var altid i stand til at tage nye administrationsaftaler ind. Hun havde 30-35 selskaber til administration ad gangen. Hun har aldrig beregnet sin samlede ugentlige arbejdstid. Vidnet mener, at hun i stedet for at bruge en skinbegrundelse om et for stort ar bejdspres kunne have beholdt administrationen af selskaberne. men henvist dem til at søge den yderligere rådgivning andetsteds. Di(ko opkrævede selv administrationshonoraret for selskabsadministrationen, som det var fastsat i aftalen. Idag ejes alle anparter i Part 1 ApS afMimaga Aps. Vidnet ejer alle anparter i Mimaga ApS. Ejerforholdene var ikke sådan oprindeligt, men har været det siden eÉ par år efter starten. Part 1 ApS' indtægter stiger, jo flere administrationsaftaler der er indgået. Der blev også indgået nye aftaler i 2004 og
18. Det var advokat og Person 1 V2 , der fra starten af forestod udformningen afadminstrationsaftalen til projekteme, men vidnet deltog også i arbejdet hermed. Der blev taget noget fra administrationsaftaler, som blev anvendt af andre projektudbydere, som advokat Person 1 arbejdede sammen med. Vidnet fik altid ejendomsprojektet forevist, når Part 1 ApS skulle indgå en ny admi nistrationsaftale. Vidnet husker ikke, om det fra starten af blev diskuteret med liS Anelystparken, hvad der skulle ske, hvis ejendommen blev solgt in den administrationspedodens udløb. Vidnet gik ud fra, at interessentskabet beholdt ejendommen i mindst 10 år. I begyndelsen drev vidnet virksomhe den fra et lokale i sin og af Part 1 ApS tede vidnet og V2's pdvatbolig. Der blev betalt husleje herfor Revisoren udregnede huslejens størrelse. Senere flyt V2 Éil et nyt hus, hvor Part 1 ApS råder over en etage. Det er stadig revisoren, der udregner huslejen herfor. Det var vist gen nem FLH, at vidnet høne, at liS Anelystparken havde solgt ejendommen. Vidnet vidste godt, at interessentskabet havde haft problemer med lejeren, der var flyttet før den aftalte tid og ikke ville betale husleje for den resteren de periode. Der kørte en retssag om dette spørgsmål. Det beror på konicur reneemæssige hensyn, at Part 1 ApS ikke giver oplysning om om sætningen i virksomheden i årsregnskabet. Vidnet har tidligere været udsat Side 9/18 for, at et interessentskab har solgt en ejendom for forventet efter projektet. I de andre tilfælde har man forhandlet sig frem til en løsning. Sagsogte Part A har blandt andet forklaret, at han er officer i bered skabsstyrken. Det var en kollega, der fortalte ham om ejendomsprojektet og henviste ham til en sælger. som kom på besøg. Sælgeren forklarede sagsøgte om de økonomiske forhold, herunder at der forelå en lejeaftale med en god og stabil lejer i over halvdelen af projektets periode. Det blev intet nævnt om administrationsaftalen på dette mode. Der var ikke et konkret finansie ringsforslag. Det var Virk. 1 ApS , der skulle stå for hjemtagelse af lån. Sagsøgte erfarede først senere, at V2 havde indgået aftale om en fast rente på 8 %. Sagsøgte var ikke klar over det, da 1/5 Anelystparken senere solgte ejendommen. Renteaftalen medførte, at bS Anelystparken kom til at betale 2 mio. kr. ekstra til FIH. Sagsøgte ved ikke, hvordan kravet på 2 mio. kr. blev opgjort, men han anså det selv som en slags kursregulering eller be taling for at have været sikret mod en rentestigning. Der blev ikke fort rets sag om kravet. Sagsøgte gennemlæste ikke alle dokumenter i projektet, for han forpligtede sig. Hele materialet forelå ikke fra starten af, og sælgeren pressede på for at få en underskrift. Sagsøgte kan efterfølgende se, at det skulle gå alt for hurtigt. Der blev i alt 9 interessenter. Advokat Person 1 ejede 20%, de øvrige interessenter hver 10%. Sagsøgte så V2 første gang til den stiftende generalforsamling. Det var også der, han traf advokat Person 1 første gang. Interessenteme kendte ikke hinan den i forvejen. Sagsøgte var ikke med i andre tilsvarende projekter, men det var nogle af de andre interessenter. Sagsøgte ville godt være med i bestyrel sen, men han ville ikke være formand. Det blev han imidlertid alligevel, idet nogle af de andre var formand andre steder, og man måtte vist ikke være for mand flere steder på en gang. Som formand var han kontaktperson vedrøren de ejendomsadministrationen. Han havde under sin uddannelse haft lidt for handlingslære. Sagsøgte traf først V1 efter, at de havde samarbejdet et stykke tid. Administrationaftalen blev omtalt på den stiftende general for samling i forbindelse med, at det blev oplyst, at en del af administrationen Side 10/18 var udliciteret, mens interessenterne også selv skulle stå for en del af det. Interessenterne skulle selv stå for ejendomsadministrationen, det vil sige kontakten til lejeren. mens administratoren tog sig af det selskabsretlige. Det var rent faktisk sådan, at administrationsaftalen med Part 1 ApS var en del afprojektet og lå fast. Interessenterne grinede lidt af, at der i det skriftlige materiale stod, at administratoren var på valg, for det var ikke tilfældet. Ingen afinteressenterne havde forstand på regnskab eller de sd skabsretlige forhold. V2 præsenterede firmaet den stiftende generalforsamling, men nævnte ikke, at Part 1 ApS på V1 var hans samle ver. På generalforsamlingen deltog også et par af sælgerne og en person fra revisionsfirmaet. Revisoren forklarede blandt andet om regnskabsmæssige og skattemæssige forhold. Sagsøgte mener ikke, at V2 sagde, at admini stration var en forudsætning for opnåelse af skattefordelen, men at formålet med administrationen var, at det var en hjælp, så interessenterne ikke behø vede at tænke på det. V2 gennemgik ikke prisen for administrationen og kom ikke ind på. om prisen var rimelig eller ej. Han var heller ikke inde på betydningen af uopsigeligheden i dybden. Han sagde kun, at administrati onsaftalen lå fast, og at den skulle underskrives. Sagsøgte forstod det såle des, at administrationsaftalen kun gjaldt, så længe interessentskabet eksiste rede, og at der ingen aftale var, hvis der ikke længere var et firma. Han tænkte ikke på at søge bekræftet, at denne forståelse var rigtig. Hverken han selv eller interessentskabet sagte yderligere professionel rådgivning end, hvad der var indeholdt i projektet. Den stiftende generalforsamling varede ca. I time, hvor der også skulle vælges bestyrelse og underskrives dokumen ter. Finansieringen kom på plads i begyndelsen af
19. Sagsøgte husker ik ke, hvem der underskrev lånedokumenterne. men han mener, at det var Hen rik ifølge fuldmagter og advokaten i projektet. På den stiftende generalfor samling var det intet blevet nævnt om, at der ville blive taget et fastfonentet lån på 8 %, og interessenterne kendte ikke til, at dette var sket. Interessent skabets revisor var uforstående over for, at Part 1 ApS ville fasthol de administrationsafiakn, når ejendommen var solgt. Advokat Person 1 havde tidligere tilkendegivet som sin opfattelse, at den løbende ad Side 11/18 ministration var for dyr, og at der skulle drøftes en nedsættelse. På den stif tende generalforsamling hæftede sagsøgte sig ved, at der var erklæringer fra revisor og advokat, og at advokaten selv tegnede sig for 2 anparter. Det så sagsøgte som en blåstempling af projektet. Lejemålet i ejendommen var etableret allerede i 1994 og var således i gang, dai interessentskabet erhver vede ejendommen. Det stod i lejekontrakten, at lejeren kunne opsige lejemålet efter 10 år med I års varsel. V2 fremstillede det sådan. at leje- aftalen løb til 2004 + yderligere I år. men lejeren flyttede i
20. Det var en retssag mellem lejeren og interessentskabet herom, men den blev forligt. Interessentskabet overvejede både at finde en anden lejer og at sælge ejen dommen. Kommunen blev kontaktet om muligheden for at ( tilladelse til at udnytte ejendommen til et andet formål. V2 var involveret i interessent skabets overvejelser. Det fremkom et kobstilbud, men kommunen ville ikke tillade den mulige kobers påtænkte anvendelse af ejendommen. Køberen var villig til at betale 22 mio. kr. for ejendommen og Forestå udarbejdelse af en ny lokalplan til forelæggelse for kommunen. Sagsøgte husker ikke, om ko berens tilbud fra starten af var betinget af kommunens godkendelse af den påtænkte anvendelse af ejendommen. V2 lagde vægt på. at interessenter ne skulle komme ud af det med en fortjeneste. Han fremhævede for dem, at de skulle tage højde for skat af genvundne afskrivninger. Han nævnte intet om, at administrationsaftalen også indebar en byrde for interessenteme ved et salg. Det lykkedes ikke at finde en anden lejer. Der var kontakt til Giga Havemobler som mulig lejer, men økonomien i den tilbudte Lejeaftale var ikke tilfredsstillende for interessenteme. Det blev forsøgt at udleje ejendom men gennem en ejendomsmægler, men de mulige lejere, der blev opnået kontakt med, var ikke interesserede, når det kom til stykket. Til sidst blev ejendommen solgt. Det var et frivilligt, men nødvendigt salg. Irneressenterne ville have foretrukket at beholde ejendommen. Da der forelå en slutseddel, informerede interessenteme Part 1 ApS om, at de var ved at sælge ejendommen, og bad administrator om at afslutte årsregnskabet. De var også inde på, at administrationen skufle ophøre. De fik et brev tilbage om, at ad ministrator krævde betaling af det fulde beløb efter administrationsaftalen. Side 12/18 Udgiften til revisor havde været mindre end anslået i projektmatedalet. Det er vidnets opfattelse, at administrationsudgiften var større end sædvanligt, og at interessentskabet for et kvartal betalte lige så meget for administratio nen, som andre betalte pâ et helt år. Interessentskabet valgte at betale admi nistrationsopkrævningerne frem til generalforsamlingen, fordi det var usikkert, hvad det gjaldt, og fordi der blev foretaget færdiggorelse af ar bejdsopgaver. På general forsamlingen blev det besluttet, at interessentskabet Part 1 ApS skulle forsøge at indgå et forlig med Part 1 ApS et forslag over for med advokat Person 1 , og det blev fremsat . Interessentskabet rådforte sig herom , der både selv var interessent og havde væ ret advokat for interessentskabet vedrørende retssagen mod lejere. Interessentskabet gik op til at tilbyde halvdelen af det krævede beløb, men Part 1 ApS at afviste bare tilbuddet. Sagsøgte har hørt, at det skyldes, Part 1 ApS ønsker spørgsmålet prøvet ved retten af hensyn til an dre kontrakter. Det opkrævede beløb blev afsat i årsregnskabet efter drøftel se med revisor, som mente, at det skulle afsættes, og at man så efterfølgende måtte foretage regulering, når tvisten var afgjort. Sagsogte Part C har blandt andet forklaret, at det var hans søn ner, der anbefalede ham at deltage i projektet. Han deltager også i projektet med lIS Industrikrogen. V2 har som vidne blandt andet forklaret, at han er cand. merc. og tidligere har arbejdet som statsautoriseret revisor samt skattechef for 2 store pengeinstitutter. Han har drevet selvstændig virksomhed siden
21. siden 1998 omkring ejendomsprojekter. Han etablerede Virk. 1 ApS og er direktør i selskabet. Kan udarbejder projekter. typisk ejendomsprojek ter. 16 % af de personer, der betaler topskat, har en ejendomsanpart. Han er den eneste ansatte i selskabet, men han samarbejder med nogle personer, som har til opgave at fremskaffe potentielle investorer. Der er ingen samar bejdsaftale internt mellem Part 1 ApS og Virk. 1 ApS . I starten var det långiveme, der krævede, at der i et projekt blev indsat bestemmelse om Side 13/18 en fast administration som en betingelse for långivning. Bestemmelse om fast administration er også nødvendig af hensyn til de skattemæssige for hold. Hvis den selskabsretlige administration og den lejeretlige administrati on blandes sammen, mister interessenteme deres skattefradrag. Den om handlede ejendom blev solgt med et aficast på 7 %• Hvis der ikke havde været bestemmelse om fast administration med en deraf folgende fast udgift, ville prisen have have været højere, idet afkastet havde været højere. Alle ejendomsprojekter handles på afkastet. Vidnet var derfor interesseret i, at administrationsudgiften var så lav som muligt for, at afkastet kunne blive sä stort som muligt. Vidnet mener, at Part 1 ApS' pris var helt i bund. Da prisen blev fastsat, blev der skelet til, hvordan forholdene var på markedet i øvrigt. Bestemmelsen om 10 års uopsigelighed er helt almindelig inden for ejendomsprojekter og gik ved det omhandlede projekt igen både vedrorende lånet fra FIH, lejeaftalen, hvor der var 5-6 ir tilbage afuopsige lighedspedoden. og administrationsaftalen. Det er ikke rigtigt. at interessen teme ikke modtog hele projektmaterialet, inden de skrev under. Det kan slet ikke lade sig gøre. Vidnet har over 450 investorer i sine projekter. Interes senteme i lIS Anelystparken 38 tegnede sig i perioden fra oktober til decem ber
22. Det blev underskrevet på dokumenteme i den samlede pakke på en gang. Der var tale om såvel tegningsaftalen. som henviste til, at projektet var beset, ftLldmagt til advokat og interessentskabskontrakten. Den stiftende generalforsamling blev afholdt den
23. januar
24. På generalforsamlingen skulle der vælges bestyrelse, og lånedokumenteme skulle underskrives. Advokat Person 1 underskrev lånedokumenteme i første omgang. men banken forlangte, at hver enkelt interessent skulle underskrive. På gene ralforsamlingen redegjorde vidnet på sædvanlig vis for administrationsafta len og dens indhold. Både vidnet og en kendt skatterevisor gennemgik projektet for interessenteme. Det stod også i referatet. Dokumenteme blev ikke læst op for interessenteme, som jo er intellligente mennesker. På en stiftende generalforsamling bliver der typisk spurgt til uopsigelighedsbe stemmelseme. Der fremkom et købstilbud på ejendommen i 2001 fra en interesseret køber, som bød 21 mio. kr. Det accepterede interessenteme ikke Side 14/18 i første omgang, idet de ønskede. at prisen skulle være et par mio. kr. højere. Så ønskede den interesserede køber at undersøge anvendelsesmulighederne for ejendommen nærmere, hvorved det kom frem, at kommunen ikke ville godkende den anvendelse af ejendommen, som den interesserede køber på tænkte. Derved faldt handlen til jorden. Vidnet havde syntes, at det var tåbeligt, at interessenterne ikke accepterede det første bud, der ikke var Part 1 ApS betinget. Skrivelsen af
25. marts 2007 fra til Part C vedrørende VS Industrikrogen hang sammen med, at 4-5 administrati onsaftaler blev overdraget fra Part 1 ApS til Difico ud fra en nøgtern konstatedng aC at administrationsaftalerne ikke var egnede til at forblive Part 1 ApS hos Interessentskaberne i disse aftaler havde brug for hjælp også til ejendomsadministrationen, af forskellige grunde. Der var blandt andet tale om, at der skulle ske en ombygning. Hvis V1 hjalp dem med ejendomsadministrationen samtidig med, at hun forestod selskabsadmi nistrationen, ville det gå ud over interessenternes skattefradrag. Difko havde flere selskaber i koncernen og kunne derfor hjælpe med begge dele. Der blev givet en ens standardbegnindelse til de selskaber, for hvilke administratio nen blev overdraget til Difico. Efter overdragelsen skulle selskaberne betale det samme for selskabsadministrationen, som de havde gjort til Part 1 ApS , og kunne så med Difico træffe aftale om, hvad der skulle foretages afejendomsadsministration og til hvilken pris. Vidnet mener, at det samlet blev billigere for selskaberne, end hvis de var blevet hos Part 1 ApS med selskabsadministrationen og sÛ skulle have antaget anden hjælp til ejen domsadministrationen. I forbindelse med L’S Anelystparkens salgsoven’ejel ser lavede vidnet beregninger over udgiften til ekstraordinær indfhelse af lå net hos Ff1-! og udgiften til opgørelse af administrationsaftalen til brug for advokat Person 1 . Vidnet havde sagt til advokaten, at det udeluk kende var til hans interne brug. Det skyldtes, at vidnet ikke ville have ansvar for beregningemes dgtighed. Han erfarede senere, at advokaten alligevel havde vist beregningerne til Procedure: Part B . Side 15/18 Det bemærkes, at hovedforhandlingen den i oktober 2007 trak ud i forhold til den afsatte tid og måtte ophøre afhensvn til en anden embedshandling for retten. Det blev pâ dette grundlag aftalt, at parterne i stedet for en mundtlig procedure afgav skriftlige procedureindlæg. Der er fremsendt skriftlige procedureindlæg af
26. oktober 2007 og
27. okto ber 2007 fra sagsøgeren og skriftlige procedureindlæg af
28. oktober 2007 og
29. oktober 2007 fra de sagsøgte. Rettens begrundelse og resultat: Det bemærkes indledningsvis, at advokat Tine Rohling ved en mail til retten den
30. oktober 2007 kl. 12.36 oplyste, at hendes procedureindlæg ville bli ve forsinket. Retten tilkendegav ikke nogen udeblivelsesvirkning i tilfælde af forsinkelse ved fastsættelsen af frister for skriftlige procedureindlæg un der hovedforhundlingen, og alle procedurcindlæg er fremkommet tidsnok til, at modparten har kunnet nå at forholde sig til dem inden rettens afgørelse i sagen. Retten har derfor ikke anledning til at bortse fra de sagsøgtes proce dureindlæg. Retten finder, at de sagsogtes anbdngende i påstandsdokumentet at’
31. sep tember 2007 om. “at uopsigelighedsklausulen er åbenbart urimelig jvf. afta lelovens regler herom, særligt når henses til, at den kun gælder den ene vej,” må forstås som et anbringende om ugyldighed i medfør afaftalelovens § 36, og ikke tillige §
32. Sagsogtes tilkendegivelse under hovedforhandlingen om, at anbringendet om ugyldighed. også støttes på aftalelovens § 33, må derfor anses for et nyt anbringende fremsat under hovedforhandlingen. Retten tillader anbdngendet fremsat i medfør af bestemmelsen i retspleje lovens § 363, stk. I, nr.2, idet retten finder, at sagsøgeren har haft tilstræk kelig mulighed for at varetage sine interesser i relation til de sagsøgtes frem Side 16/18 sættelse afanbringendet. Det bemærkes herved, at retten tilkendegav at ville tage stilling til spørgsmålet om, hvorvidt der var tale om et nyt anbringende, ved domsafsigelsen. da spørgsmålet opstod ved hovedforhandlingens begyn delse uden, at der fremkom bemærkninger fra parterne i den anledning. Det bemærkes endvidere, at retten finder, at de relevante oplysninger vedrørende stillingtagen til anbringendet i forvejen forelå ved hovedforhandlingen i form af de fremlagte dokumenter og de indkaldte parter og vidner. Retten finder ikke, at bestemmelsen om uopsigelighed i administrationsafta lens §
33. er ugyldig i medfør afretsplejelovens § 33, eller §
34. Retten læg ger herved vægt på, at administrationsaftalen er indgået som et led i et inve steringsprojekt, at de sagsøgte i denne relation må anses som erhvervsdri vende, og at det klart fremgår af bestemmelsen, at den er uopsigelig for interessentskabet i hele budgelperioden frem til
35. Retten lægger endvi dere vægt på, at administrationsaftalen for interessenterne efter Part A's forklaring fremtrådte som en integreret del af det samlede projekt, der i projektmaterialet flere steder er beskrevet som løbende over en periode på 10 år. Retten lægger også vægt på, at det ikke kan anses at have været umLiligt for interessentskabet at beholde ejendommen, selvom det lejefor hold, der løb på erhvervelsestidspunktet ophørte, og at det var interessentskabet selv, der valgte at sælge ejendommen. Det var derfor ensbetydende med en misligholdelse af interessentskabets be talingsforpligtelse, da interessentskabet ophørte med at betale administrati onshonoraret. hvorefter sagsøgeren var berettiget til at ophæve aftalen og kræve erstatning efter reglerne om positiv opfyldelsesinteresse. Sagsøgeren havde dog i overensstemmelse med almindelige erstatningsretli ge regler pligt til at foretage rimelige og sædvanlige dispositioner til be grænsning af sit tab, herunder indgå en mulig anden administrationsaftale, der kutme give en indtægt til kompensation for den manglende indtægt fra aftalen med interessentskabet. Side 17/18 Det bemærkes herved, at sagsøgerens erstatningskrav vedrører perioden sid ste halvdel af 2006 og 2007 til og med
36. Det bemærkes endvidere, at V1 har forklaret, at indtægten var ens for ens projekter. Det fremgår af sagen, at interessentskabet allerede ved skrivelse af
37. janu ar 2006 meddelte sagsøgeren, at ejendommen var solgt, at interessentskabet skulle opløses, og at interessenteme var af den opfattelse, at de var (ost af deres konlraktlige forpligtelser, ider virksomheden ophørte. Ved skrivelse af
38. marts 2007 til Part C vedrørende administrati on af VS Industrikrogen meddelte sagsogeren, at man løbende havde en meget stor tilgang afselskabsadministrationsopgaver i forbindelse med kommandilselskaber, og at man derfor efter mange overvejelser havde valgt at overdrage et antal selskabsadministrationsaftaler til Difko Ejendomme AIS med tilbagevirkende kraft fra
39. januar
40. Det fremgår af skrivelsen, at baggrunden for den svære beslutning var, at eftersporgslen efter ejen domsprojekter fra Virk. 1 ApS var blevet så stor, at sagsøgeren inden læn ge i fremtiden ville kunne fu problemer med at følge med, da arbejdspresset ville blive for stort. V2 har forklaret, at det var 4-5 administrationsaftaler, der blev overdraget fra sagsøgeren til Difko. Oplysningerne i sagsøgerens skrivelse af
41. marts 2007 må efter skrivelsens ordlyd føre til en antagelse om, at sagsøgeren let kunne have fået sit indtægtstab som følge af ophævelsen af aftalen med det sagsøgte interes sentskab dækket ind ved at have taget imod andre nye administrationsafla ler, som man ikice havde plads til, eller undladt at overdrage en enkelt af de 4-5 administrationsaftaler, der blev overdraget til Difico. Side 18/18 Retten finder ikke, at denne antagelse kan tilbagevises alene ved V1's V2's og forklaringer om, at den angivne begrundelse over for L/S Industrikrogen Lun var en skinbegrundelse. Retten frifinder derfor de sagsøgte med den begrundelse, at det ikke over for sagsøgerens tilkendegivelser i skrivelsen af
42. marts 2007 er godtgjort, at sagsøgeren ikke kunne have dækket sit indtægistab ind ved indgåelse af en anden administrationsaftale. Thi kendes for ret: De sagsøgte. lIS Anelystparken 38, Part C , Part G og Sagsøgeren, Part D Part H , Part A Part E , , Part B Part F . , , frifindes. Part 1 ApS , skal inden 14 dage betale 25.000 kr.. der ikke indbefatter moms, til de sagsøgte i sagsomkostninger. Dommer